西安市人民政府关于加强开发土地后续管理和规范国有划拨土地使用权出让管理的通知

市政发〔2007〕154号2007年11月21日

根据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城市规划法》、《中华人民共和国建筑法》和《城市房地产开发经营管理条例》（国务院令第248号）等相关法律法规和《国务院关于进一步加强国有土地资产管理的通知》（国发〔2001〕15号）、《国务院关于深化改革严格土地管理的通知》（国发〔2004〕28号）和《国务院关于加强土地调控有关问题的通知》（国发〔2006〕31号）的规定，为进一步加强国有土地资产管理，规范土地出让后的监管和建设项目开发行为，建立公开、公平、公正的房地产市场，现就加强开发土地后续管理和规范国有划拨土地使用权出让管理有关问题通知如下：

一、完善国有土地使用权招标拍卖挂牌出让行为

（一）凡我市规划区范围内国有土地使用权通过招标拍卖挂牌方式出让的，出让前由建设和规划行政主管部门确定用地的建设条件，国土资源部门依据规划行政主管部门确定的用地的建筑密度、绿地率、容积率等规划指标，委托具有相应资质的评估机构对宗地价或楼面地价进行评估，并依据规划指标及评估确认的宗地价或楼面地价，参考市场情况确定出让底价，组织出让。

（二）土地招标拍卖挂牌出让成交后，在《国有土地使用权出让合同》（以下简称《出让合同》）中除载明宗地建筑密度、绿地率、容积率等宗地规划建设指标及开、竣工时间等宗地使用条件外，还应载明成交的宗地出让地价或楼面地价。土地受让人必须持土地证到发改委、建设等主管部门办理相关项目的核准、备案手续，然后按照《出让合同》约定的开、竣工时限和各项规划建设指标进行开发建设。

二、规范划拨国有土地开发建设管理使用权补办出让手续行为

（三）国有划拨土地在不改变用途的前提下，申请补办出让手续的，经依法批准后，国土资源部门在签订《出让合同》时，须根据宗地出让时具备合法房屋权属或规划建设批准文件的地面建筑面积确定宗地出让时的容积率，作为宗地规划使用条件写入《出让合同》。其中容积率小于l（含1）的，按评估确认的宗地地价计算确定出让金标准；容积率大于1的，按评估确认的楼面地价计算确定出让金标准。

（四）原商业、旅游、娱乐、住宅等用途的划拨用地补办出让手续后，在不改变用途的前提下，申请新建增建的，须报发改委审批或备案后，规划部门重新编制控制性规划，核发《建设用地规划许可证》，并对原建设条件与新增建设条件下的建筑密度、绿地率、容积率等进行说明，国土资源部门根据新批准的规划建设条件及规划部门的相关说明，重新核定出让金标准，土地使用者须按新核定的出让金标准补交出让金。

（五）非经营性划拨用地补办出让手续后，申请改变用途为商业、旅游、娱乐、住宅等经营性用地的，经发改委立项或备案后，规划部门依据城市总体规划重新编制控制性规划，核发《建设用地规划许可证》，国土资源部门按照新的土地用途、容积率等土地利用条件和原出让时的约定，重新确定出让方式，核定土地出让金，签订土地使用权出让合同，办理土地审批和登记手续。

三、加强工业用地出让管理

（六）原使用的划拨工业用地申请转让，政府可以行使优先收购权，不宜收购的，应通过招标拍卖挂牌方式进行，出让地价不得低于《全国工业用地最低价标准》，《出让合同》中除载明宗地的用途、容积率、建筑密度等土地使用条件外，还必须有投资强度、开发进度等控制性要求。原出让的工业用地在符合规划、不改变用途的前提下，经批准后提高土地利用率和增加厂房容积率的，原则上不再收取或调整土地出让金。

（七）参与企业改制取得的出让工业用地，在严格执行经批准的企业改制方案，妥善安置职工的前提下，申请改变用途用于商业、旅游、娱乐、住宅等经营性用地开发的，经国资委、发改委同意后，规划部门重新编制控制性规划，核发《建设用地规划许可证》，国土资源部门按照新的土地用途、容积率等土地利用条件和原出让时的约定，重新确定出让方式，核定土地出让金，签订土地使用权出让合同，办理土地审批和登记手续。

四、加强国有土地使用权出让后管理

（八）土地出让后，土地使用者应严格按照《出让合同》明确的土地用途、规划设计条件使用土地。凡在开发建设中擅自改变各种规划条件，建筑面积超出原批准面积的，国土、规划、建设等行政主管部门要依法处罚，不符合城市规划的，要予以拆除；未拆除的超出面积依法予以罚没；在开发建设中未改变各种规划设计条件，实际建筑面积超出原批准建筑面积在3%（含3%）以内的，将收缴新增面积的城市公用设施建设配套费，不再征收新增建筑面积的土地出让金，不再换发《建设用地规划许可证》。

（九）国土资源部门对已竣工的项目进行土地复核验收。按用地审批时的规划红线、土地面积、土地用途及《出让合同》规定的容积率、总建筑面积等进行核定，符合用地审批条件和《出让合同》规定的使用条件的，可以通过土地复核验收；不符合原规定使用条件的，应按前款规定补办土地出让手续，补交土地出让金后，方可通过土地复核验收。

（十）房产行政主管部门在办理房屋产权登记手续时，对土地使用者进行复核，凡发现有违规行为，实际建筑面积超出原批准面积的（因测量体系之间的误差不计），土地使用者须在接受相关部门处罚后，方可办理房屋产权登记手续。

（十一）规划、国土资源、建设、房产、市政、市容园林等行政主管部门要加强相互之间的配合，实现信息资源共享。加大对项目开发建设的监督检查力度，凡发现土地使用者擅自变更土地用途、容积率等土地使用条件，一律停止办理该宗地的建设工程规划许可、土地证延期、施工许可、商品房预售许可等手续。建设行政主管部门将开发企业的违法事实记入企业不良业绩记录，情节严重的，给予降低、吊销资质等级处理。

（十二）本通知自发布之日起执行。

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