兰州市人民政府关于印发2014年城镇基准地价更新工作技术实施方案的通知

兰州市人民政府关于印发2014年城镇基准地价更新工作技术实施方案的通知

兰州市人民政府关于印发2014年城镇基准地价更新工作技术实施方案的通知

城关区、七里河区、西固区、安宁区政府，市政府有关部门：

《兰州市2014年城镇基准地价更新工作技术实施方案》已经市政府同意，现印发给你们，请认真抓好贯彻落实。

兰州市人民政府

2014年1月21日

兰州市2014年城镇基准地价更新工作

技术实施方案

为全面准确反映兰州市地价分布规律和地价水平，保持基准地价的现势性，充分发挥基准地价在土地市场和土地资产管理中的重要作用，确保兰州市2014年城镇基准地价更新工作达到各项技术要求，根据《兰州市城镇基准地价更新工作实施方案》，结合我市实际，特制定本方案。

一、指导思想和工作依据

（一）指导思想

兰州市2014年基准地价更新工作以科学发展观为指导，以《城镇土地定级规程》（GB/T18507－2001）、《城镇土地估价规程》（GB/T18508－2001）和《城市地价动态监测技术规范》（TD/T1009-2007）等为依据，以现行基准地价、城市地价动态监测和城镇地籍调查、土地变更调查等成果为基础，以满足土地市场需求、加强土地价格管理为目的，突出"三个重点"，即突出城关中心区、兰州石化公司搬迁区、出城入园企业原址用地三个重点区域，探讨在重点区域改造过程中如何发挥地价的杠杆作用；强调"三个结合"，即结合省市政府对于兰州市未来城市功能发展定位的调整，结合城关中心区、两兰搬迁区的疏解，结合出城入园企业原址土地再开发利用的要求，实现地价对土地市场的杠杆调节作用和城市建设过程中的引导作用。

（二）工作依据

1.《中华人民共和国土地管理法》（中华人民共和国主席令第28号）；

2.《城镇土地分等定级规程》（GB/T18507－2001）；

3.《城镇土地估价规程》（GB/T18508－2001）；

4.《城市地价动态监测技术规范》（TD/T1009-2007）；

5.《土地利用现状分类》（GB/T21010―2007）；

6.《城市用地分类与规划建设用地标准》（GB50137-2011）；

7.国土资源部关于发布实施《全国工业用地出让最低价标准》的通知（国土资发〔2006〕307号）；

8.《兰州市土地利用总体规划》（2009-2020）；

9.《兰州市城市总体规划》（2010-2020）；

10.《兰州市国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》；

11.《兰州市2009年近郊四区土地定级及基准地价成果》；

12.本方案。

二、更新期日、范围

（一）更新期日本次兰州市基准地价更新期日为2014年1月1日。

（二）更新范围本次基准地价更新范围为兰州市近郊四区内，兰州市土地利用总体规划确定的城市用地中允许建设区的所有土地：东起桑园子峡包兰铁路桥，西至宣家沟口，南起皋兰山头营村，北至甘肃铝厂。更新的重点区域包括：

1.城关中心区和雁滩、盐场堡、九州开发区和东岗部分地区；

2.兰州石化公司搬迁区；

3.安宁区营门滩以西至沙井驿；

4.七里河区马滩、大滩、彭家坪地区；5.出城入园企业原址用地。

三、更新任务

本次兰州市基准地价更新工作的具体任务如下：

（一）完成基础调查，通过全面调查兰州市城镇地价影响因素和土地市场地价资料，掌握兰州市土地交易情况、土地价格类型、地价形成的机制、地价水平，揭示地价发展、演化趋势及存在问题。

（二）在收集、整理、分析兰州市土地利用现状和土地市场资料的基础上，对现行基准地价成果实施情况进行评价。

（三）以《城镇土地分等定级规程》（GB/T18507－2001）为指导，以兰州市城市总体规划和重点区域的预期开发进度为依据，采用地理信息系统技术对兰州市地价动态分布规律进行模拟，从宏观上显示地价的动态变化规律。重点分析土地级别的适用性、基准地价与社会经济发展和土地市场交易水平的协调性以及基准地价修正体系应用的可操作性。

（四）以《城镇土地估价规程》（GB/T18508－2001）为依据，全面更新基准地价，完善基准地价修正体系，建立覆盖全部更新范围统一基准地价内涵的分商业、住宅、工业三类用途的基准地价，重点解决建筑容积率、建筑密度对地价的影响问题。

（五）充分考虑兰州市当前土地市场的情况及地价管理的需要，在商服、住宅、工业三类用途的基础上进一步细分土地用途，建立细分用途的基准地价修正体系，形成多种类型的细分用途基准地价修正体系，即根据土地不同规划用途的收益水平和特点建立与《城市用地分类与规划建设用地标准》（GB50137-2011）相对应的基准地价用途参照体系，将文化设施、教育体育、医疗卫生、社会福利、宗教、经营性社会停车场、交通设施、文化传媒、娱乐、康体及其他服务设施等规划用途进行合理归类，建立基准地价规划用途修正体系，进一步完善基准地价用途分类修正体系。

四、更新成果的技术要求

（一）土地级别更新成果的技术要求

1.土地级别更新资料整理的技术要求作业单位对所有与土地级别更新有关的资料与数据，必须填入《城镇土地分等定级规程》规定的相应表格中，并将调查样点编号及有关数据标绘在工作底图上。

2.土地级别更新因素指标体系建立的技术要求

（1）因素选择应当严格执行《城镇土地分等定级规程》的相关规定；

（2）所选影响因素应对不同区位的土地质量有较大影响，而且该因素的变化会对城镇土地质量有显著影响；

（3）因素选择应紧密结合兰州市实际情况；

（4）因素指标便于量化。

3.土地级别更新成果验证的技术要求商业、住宅、工业三类土地级别更新后，应根据兰州市土地市场交易情况对更新后的土地级别进行验证，体现"以级控价、以价验级"。

（二）基准地价更新成果的技术要求

1.基准地价更新资料整理的技术要求作业单位对实地调查的样点资料，要按照分布均匀、去伪存真和满足后续计算需要的原则，每级样点总数不得少于30个，确实不能达到30个样点的，应当按照《城镇土地估价规程》的相关要求，进行技术处理。

2.基准地价更新评估中的技术要求

（1）样点地价计算作业单位须对调查到的各类样点资料，经整理后根据《城镇土地估价规程》，采用相应的估价方法计算样点地价。

（2）样点地价修正经计算后的样点地价还须进行地价修正。

（3）样点分布图的绘制根据不同用途分别制作地价样点分布图，土地级别界线要反映在图上。

（4）样点数据检验与处理同一土地级别的样点地价要通过样本同一性检验。

（5）数据整理将经过修正及样本数据处理以后的样点，按土地级别、土地用途和资料交易方式顺序进行整理，并填入相应表格。

3.编制基准地价修正体系的技术要求

作业单位应按照《城镇土地估价规程》的技术要求编制基准地价修正系数表。

（1）选择宗地地价影响因素。

（2）宗地地价影响因素权重值的确定采用特尔斐法、层次分析法等，按各因素对地价的影响程度，确定各因素的权重值。

（3）各因素影响地价修正幅度的计算以级别为单位，调查各级别中有效样点地价的上限、下限值，并采用内插修正值，将宗地地价修正幅度划分成五个档次。

（4）影响地价各因素修正幅度的确定根据上调、下调的幅度和各因素权重，按照《城镇土地估价规程》规定的计算公式，得出各因素修正幅度。

（5）编制基准地价修正系数表按照优、较优、一般、较劣、劣确定各种地价标准下的因素修正系数，在此基础上，量化影响因素的标准，按此编制修正系数表，并通过已有地价样点的检验、校核，编制出相应级别的基准地价修正系数表。

五、提交更新成果的要求

（一）兰州市土地级别更新成果

1.《兰州市土地级别更新工作报告》

2.《兰州市土地级别更新技术报告》

3.兰州市商业、住宅、工业三种用途的级别图

4.兰州市土地定级单元分值图

5.兰州市土地定级因素作用分值图图件成果应按照《城镇土地分等定级规程》的制图要求编绘。

（二）兰州市基准地价更新成果

1.《兰州市基准地价更新工作报告》。

2.《兰州市基准地价更新技术报告》。

3.商业、住宅、工业三种用途的基准地价图成果图件应按照《城镇土地估价规程》的制图要求编绘。

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