关于加强城镇国有建设用地开发利用管理的意见

关于加强城镇国有建设用地开发利用管理的意见

关于加强城镇国有建设用地开发利用管理的意见

州府发〔2010〕13号

各县、市人民政府，州政府各工作部门、各直属机构，顶效开发区管委会：

根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《国务院关于促进节约集约用地的通知》（国发〔2008〕3号）、《贵州省土地管理条例》、《贵州省实施〈中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例〉办法》、《国土资源部关于加强房地产用地供应和监管有关问题的通知》（国土资发〔2010〕34号）及《省人民政府关于进一步稳定住房价格促进房地产市场平稳健康发展的通知》（黔府发〔2010〕7号）等法律法规和政策的规定，为加强国有建设用地的用途管制，严格执行建设用地供地标准，努力提高建设用地利用效率，切实加强土地利用监管，强化政府对土地供应的宏观调控，促进全州经济社会的可持续发展。针对目前我州部分县(市)存在对拟出让地块未进行征收补偿及拆迁安置，或已进行了征收补偿及拆迁安置但补偿安置还未落实就盲目供地，造成了土地供应后长期得不到开发利用，纠纷不断，扰乱了土地市场供应秩序，形成了土地的恶性供应和利用等问题，进一步规范全州在国有建设用地开发利用管理上存在的重审批、轻安置、欠监管行为，现就加强城镇国有建设用地开发利用管理提出如下意见：

一、强化征收土地的补偿及拆迁安置，实行“净地”供应

土地征收拆迁安置工作是事关经济发展大局，事关人民群众切身利益，事关社会稳定的重要工作，各县（市）人民政府、顶效开发区管委会要高度重视，妥善处理好发展与土地征收拆迁安置的关系，土地征收拆迁必须在政府的统一领导下依法依规有序开展并实行“两公告、一登记”制度，征收土地要严格按已批准的各县（市）征地统一年产值和区片综合地价兑现补偿，对需拆迁安置的，要按规划确定建设好安置点，实行先安置后拆迁，对拆迁户的拆迁补偿要实施评估拆迁补偿，或由县（市）人民政府根据市场情况制订补偿标准进行补偿，充分尊重被拆迁人提出的意见，依法依规解决好被拆迁人提出的合理要求。使拟供地地块补偿付清，拆迁安置到位，地块全面清场。对征地拆迁程序不合法，补偿安置不到位的，一律不得进入供地程序，违反规定供地的要追究有关领导和责任人的责任。

二、强化用地的规划和计划管理，促进土地有效供应

实施土地利用总体规划的整体控制作用。各类与土地利用相关的规划要与土地利用总体规划相衔接，所确定的建设用地规模必须符合土地利用总体规划所确定的建设用地规模，年度用地安排也必须控制在土地利用年度计划之内，土地的使用性质、开发利用强度必须由规划调控。在城乡建设用地的土地供应上，没有控制性详细规划，没有规划和建设部门出具容积率、建筑密度、建筑限高、绿地率、用地性质等关键技术指标管制的，不得上报审批供地。所有建设项目必须符合城乡规划要求，对违反规划用地的，要严格追究相关部门领导及责任人的责任。

严格建设用地供应计划的编制和实施，各县（市）国土资源部门要依据土地利用总体规划、年度计划和各建设项目规划、计划，结合已供土地开发利用情况和闲置土地处置情况，科学编制各项目用地特别是保障性住房用地供应计划，合理确定各项目特别是住房用地供应总量和结构，确保各项目特别是保障性住房、棚户区改造和自住性中小套型商品房用地供应，确保保障性住房、棚户区改造和自住性中小套型商品房用地不得低于住房建设用地供应总量的70%，确保保障性住房用地计划的落实，严禁向别墅项目供地。

三、加强国有建设用地供应的审批管理，实行用地供应报备案制度

为严格规范供地审批程序，提高供应土地的使用效率，有效杜绝违法违规供地，凡使用已批准征用的土地或转用的农用地1公顷以下，使用土地利用总体规划确定的国有未利用地4公顷以下，由县（市）人民政府审批，报州人民政府备案。凡使用已批准征用的土地或转用的农用地1公顷以上，使用土地利用总体规划确定的国有未利用土地4公顷以上10公顷以下的供地方案报州人民政府审批，方能实施供地。使用土地利用总体规划确定的国有未利用土地10公顷以上，报省人民政府审批。报批和备案的供地方案，必须明确供地地块的性质，空间范围、用途、面积、地块位置、规划指标、起始价、供地方式等。还需要提供供地地块1：2000的宗地图，确定起始价的评估报告，供地地块产权来源，补偿安置、地籍调查的情况说明。由县（市）人民政府审批的备案件，送州国土资源部门审核，出具准予备案的函，县（市）国土资源部门方能实施供地。凡违反规定供地的，责令停止供地，情节严重的将追究单位主要领导及责任人的责任。

四、明晰土地权属，严格供地标准

在国有建设用地供应前，要按照地籍调查规程的要求做好地籍调查，做到权属来源合法、界址清楚、面积准确。要严格控制供地标准，工业用地要按照《工业项目建设用地控制指标》规定供地。对投资强度，容积率符合工业项目建设用地控制指标的，建筑系数应不得低于30%，所需行政办公及生活服务设施面积不得超过总面积的7%；对于房地产项目的土地供应，要严格按《限制项目目录（2006年增补本）》规定供地。宗地出让面积超过“小城市（镇）7公顷，中等城市14公顷，大城市20公顷的标准”的要按规定程序报批。省确定我州的兴义市按中等城市14公顷以下，其余各县宗地出让面积按小城市（镇）7公顷以下的标准供地。所有项目用地必须按照国家制订的各项目建设用地控制指标的规定供应，禁止超指标供地。

五、严格规范土地供应，提高市场配置土地资源能力

（一）严格规范土地出让行为，严把土地出让条件关。县（市）国土资源部门要依据规划建设部门出具的宗地规划条件，拟定出让方案，确定为中低价位普通商品房用地的，方案中要增加住房主管部门提出的住房销售价位、套数、套型面积等控制性要求，并写入出让合同，约定违约处罚条款。土地使用权人违约的，要追究相应违约责任。

（二）严格执行土地出让起始价和保底价有关规定。各县（市）人民政府要按规定及时更新基准地价并向社会公布。招标、拍卖、挂牌和协议出让起始价应该依据土地估价结果、供地政策和土地市场行情等集体决策，综合确定。为防止国有土地资产的流失，建立公平、公正、公开的土地使用制度，实行保底价供地，在出让公告规定的时限前2小时，由国土资源部门主持，纪检监察、财政、物价、规划、建设部门参加，依据供地政策、土地市场行情、土地评估结果集体决定，综合确定保底价，并由纪检监察人员到拍卖、挂牌现场监督拍卖、挂牌竞价全过程，竞价结果大于或等于确定保底价的届时宣布有效；小于保底价的宣布竞价结果无效。

（三）严格土地竞买人资格审查。对用地者欠缴土地出让价款、闲置土地、囤地炒地、土地开发规模超过实际开发能力以及不履行土地使用合同的，国土资源部门要禁止其参加土地竞买。对存在的违法违规用地行为，必须坚决依法查处。

（四）严格土地出让公告的管理。按照《招标、拍卖、挂牌出让国有土地使用权规定》，国土资源部门在发布土地出让公告时，必须载明出让宗地位置、面积、用途、规划条件、出让年限、出让时间、竞买条件、保证金交纳等。出让土地公告时限不得少于20日，挂牌时间不少于10日(国家规定的长假除外)，划拨用地公示不少于10日(国家规定的长假除外)。

（五）严格土地合同管理。土地出让成交后，必须在10个工作日内签订出让合同，合同签订后1个月内必须缴纳出让价款50%的首付款，余款要按合同规定及时缴纳，最迟付款时间不得超过一年，出让合同必须严格按国家统一制订的规范合同准确填写、签订。受让人逾期不签订合同的，终止供地，不得退还保证金。已签合同不缴纳出让价款的，必须依法收回土地使用权。

六、切实加强土地开发利用监管，提高供地效率

（一）加强土地开发利用动态监测。国土资源部门必须将每一宗土地的出让合同或划拨决定书通过网络在线上报，经国土资源部统一配号后方可作为正式文本签订。并将出让合同或划拨决定书的电子监管号作为土地登记的要件。各县（市）要对已供土地的开竣工、开发建设进度等情况进行实地巡查，及时更新开发利用信息，加强统计分析，并入网上传国土资源部门户网站。

（二）对房地产开发项目，实行国有土地使用权分割转让许可证制度。按分割后宗地的地上建筑物、附着物所有权分割单元（套、室）分别颁发《国有土地使用权分割预登记转让许可证》（以下简称《转让许可证》）。

（三）房地产管理部门在审批房地产开发企业预售商品房时，除法律规定必备的要件外，房地产开发企业还应提交国土资源部门出具的《转让许可证》，方能审批预售商品房。《转让许可证》在商品房屋出售前由房地产开发企业持有，商品房出售后由商品房购买人持有。

（四）房地产开发企业向项目所在地国土资源部门申请《转让许可证》时，需提交准备预售房屋的宗地位置、楼层、建筑面积、房屋建筑图、总占地面积宗地图。

（五）《转让许可证》既是准予房地产开发企业分割转让土地使用权的凭证，又是购房者申请办理土地使用权登记的凭证，也是被分割宗地原《国有土地使用证》的附件。房地产开发企业出售房产前，《转让许可证》所登记的分割转让面积之和等于被分割宗地原《国有土地使用证》所登记的面积。商品房售出后，房地产开发企业原持有的《国有土地使用证》登记的面积随之核减。待核减完后，由登记的国土资源部门注销原《国有土地使用证》。

（六）严格规范房地产二、三级市场的上市交易。凡在2010年10月1日后开工建设的房地产开发项目，其房屋上市交易必须持有《国有土地使用证》和《房屋所有权证》方能上市交易。

（七）实行国有建设用地交地确认书制度。为明确供地过程中当事人行使权利和履行义务的时间，避免因交地事项引发的纠纷，国土资源部门在办理供地审批手续后实际交付土地时（划拨土地使用权补办出让手续除外）应同国有建设用地使用权受让人或划拨建设用地使用权人以书面形式签订《国有建设用地交地确认书》，须在出让合同约定的交地期限或划拨决定书规定的开工期限前交地。《国有建设用地交地确认书》，应与出让、划拨宗地的卷宗资料一同存档备查，及时录入土地市场动态监测与监管系统。

（八）实行建设项目开工申报制度。用地者应在项目开工前，向土地出让的国土资源部门报送《国有建设用地开工申报表》，并对合同约定内容进行核验，用地者不能按期开工，应提前15日提出延建申请，国土资源部门应按合同约定进行处理后，可通过增加出让合同条款或签订补充协议等方式，对申报内容进行约定监管。

（九）实行建设项目竣工土地核验制度。按照出让合同的约定完成项目建设后，用地单位应向国土资源部门申请供地核验，并附相关证明材料，经批准实施分期开发的建设项目，可按建设工程规划许可证的许可范围，分期进行土地核验，国土资源部门应自收到竣工申请之日起，30日内组织相关部门进行核验，没有国土资源部门的核验意见或者核验不合格的，不得通过竣工验收。不得办理土地变更登记，建设房产部门不得办理房屋产权证。

建设项目竣工土地核验，由国土资源部门组织，规划、建设房管部门对建设主体，用地范围面积、用途、价款、违约金、容积率、绿地率、建筑系数、开工时间、竣工时间，保障性住房的套数、面积、经营类用地的住宅、商服建筑面积、工业类用地的单位用地投资强度、工业企业内部行政办公及生活设施用地的比例，出让合同约定载明的其他事项的履行情况进行核验。经核验通过的，向申报人发出《国有建设用地土地核验合格证明》，购房人凭《转让许可证》、购房合同到国土资源部门办理使用权变更登记，换领《国有土地使用证》。经核验未通过的，向申报人发出《国有建设用地土地核验整改通知书》，整改后符合验收条件的，可重新申请土地核验，核验中发现涉及违法用地的，按照《土地管理法》和《中华人民共和国行政处罚法》的有关规定，予以行政处罚。

（十）严格依法处置闲置用地。国土资源部门要全面对辖区内闲置的土地进行清理，对供而未用的，实行挂牌督办，依法依规处置。

（十一）建立健全信息公开制度。各县（市）要公开供地计划，公开土地出让公告，公开土地出让和划拨结果，公开土地开发利用信息，公开违法违规用地查处结果，通过国土资源部门户网站、召开新闻发布会、电视报纸及当地有形市场进行公开，接受社会监督。

七、切实加强土地用途管制，提高土地利用率

从行文之日起，对于改变用途用于房地产开发建设的，必须持有规划部门出具的规划调整意见和有批准权的人民政府的批准文件，国土资源部门方能对其进行公开出让供地。

各县(市)人民政府对2007年元月1日以来涉及建设用地，改变用途的要进行全面清理，对清理出来的建设项目，符合规划的按市场价进行评估后补交出让金，完善用地手续；对于不符合规划的建设用地依法查处，对情节严重的，将追究单位主要领导及责任人的责任。

八、统一认识，加强领导，狠抓落实

建设用地的开发利用，政策性强，要求高，涉及面大，各县（市）人民政府、顶效开发区管委会和州人民政府有关工作部门要认真从践行科学发展观和执政为民的高度充分认识做好这项工作的重要性，增强政治责任感和工作紧迫感。主要领导要亲自抓，分管领导具体抓，做到一级抓一级，层层抓落实，实行工作目标首问责任制，充分发挥市场配置土地资源供应的作用，促进各类用地的有效供应，推动地方经济社会跨越式发展。

黔西南州人民政府

二〇一〇年九月十七日

主题词：经济管理土地意见

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