福建省物价局关于印发《福建省经济适用住房定价成本监审办法（试行）》的通知

福建省物价局关于印发《福建省经济适用住房定价成本监审办法（试行）》的通知

福建省物价局关于印发《福建省经济适用住房定价成本监审办法（试行）》的通知

闽价成〔2010〕434号

各市、县（区）物价局：

根据《中华人民共和国价格法》、《政府制定价格成本监审办法》（国家发展和改革委员会令第42号令）等有关规定，结合我省实际，我局制定了《福建省经济适用住房定价成本监审办法（试行）》，现印发给你们，请认真贯彻执行。

二○一○年十一月二十五日

福建省经济适用住房定价成本监审办法

（试行）

第一条为规范经济适用住房定价成本的监审行为，提高经济适用住房价格决策的科学性、合理性，根据《中华人民共和国价格法》、《中华人民共和国会计法》、《政府制定价格成本监审办法》、《经济适用住房价格管理办法》等有关规定，制定本办法。

第二条本办法适用于福建省各级价格主管部门在对经济适用住房开发企业的经济适用住房项目成本进行调查、测算、审核的基础上核定定价成本的行为。

第三条本办法所称经济适用住房定价成本监审,是指政府价格主管部门制定价格过程中在调查、测算、审核经济适用住房开发项目成本基础上核定定价成本的行为。

第四条本办法所称经济适用住房定价成本，是指纳入政府经济适用住房建设计划，建设用地实行行政划拨，享受政府提供的优惠政策，向城市低收入住房困难家庭供应的住房的合理成本。

第五条经济适用住房定价成本监审除了应当遵循公平公正、真实合法、科学合理和程序规范的原则外，还应当遵循以下原则：

(一)权责发生制原则。凡是本期成本应负担的费用，不论款项是否支付，均应计入本期成本；凡是不属于本期成本应负担的费用，即使款项已经支付，也不得计入本期成本。

（二）合法性原则。不符合《中华人民共和国会计法》等有关法律、法规和财务会计制度规定的费用不得计入定价成本。

（三）相关性原则。凡与本期经济适用住房开发无关的收支活动，一律不得计入经济适用住房开发成本。

（四）分类核算原则。经济适用住房开发企业的成本按独立的开发企业性质分类进行核算。

第六条经济适用住房定价成本，应当以财务会计报表、账册、原始凭证及合同、协议等为依据，做到真实、准确、完整、合理。

第七条经济适用住房的开发成本包括征地和拆迁安置补偿费、勘察设计和前期工程费、建筑安装工程费、住宅小区基础设施建设费和非营业性公共配套设施建设费、管理费、贷款利息和其它费用。

（一）征地和拆迁安置补偿费是指按照国家法律、法规、规章规定的用于征用土地和房屋拆迁补偿安置的各项费用。

征地费用的构成：1、土地补偿费；2、青苗补偿费；3、劳动力安置补偿费；4、地面附属物补偿费；5、新菜地开发建设基金；6、耕地占用等费用；7、其它发生的合理费用。

房屋拆迁安置补偿费用的构成：1、安置被拆迁户所需房屋的建造或购买费用（扣除被拆迁户应缴纳的费用）；2、被拆除房屋及其附属物的作价补偿金额；3、被拆迁人搬家补助费；4、临时安置补助费；5、被拆迁单位合法的停产停业期间损失补助费等。

有关各项作价标准、结算办法和费用标准等均按国家、省及当地有关法律、法规、政策规定执行。其中涉及房屋拆迁补偿安置的应对照征地拆迁补偿安置协议及被拆迁户名单，且在审核安置房屋的建造或购买费用中相应扣除被拆迁户应缴纳的费用。

（二）勘察设计和前期工程费是指开发项目前期工作所发生的费用。

1、勘察费包括水文及工程地质勘察费。

2、设计费包括住宅施工图设计、建筑规划、测绘等实际发生的费用。

3、前期工程费包括住宅区施工通水、通电、通气、通路及平整土地实际发生的费用。

4、勘察设计和前期工程建设中发生的工程招标费等其他费用。

经济适用住房建设收费均按国家、省及当地有关法律、法规、政策规定执行。涉及经济适用住房建设征地拆迁、规划、勘测设计、工程造价咨询、招标代理、监理、测绘等经营服务性收费，以自愿委托为原则，且按规定收费标准的低限收取。

（三）建筑安装工程费是指列入施工图预（决）算项目的房屋建筑安装工程费。

1、房屋主体部分的土建（含桩基、地下室、结构初装修）工程费。

2、水电设备安装、通讯、电视线路、消防、煤气管道、电梯设备安装及附属工程等费用。

3、建筑安装工程建设中发生的工程监理等其他费用。

各项费用均按相关部门批准的施工预（决）算标准计算。其中：对已开工建设完工的建筑安装工程可按工程决算报告书确定，对已开工未建设完工的建筑安装工程可参照工程中标价并考虑同期建筑安装工程造价指数确定；对未开工的建设项目可委托工程造价专业机构对建筑安装工程造价进行审核，所需费用列入前期工程费。

（四）住宅小区基础设施建设费由基础设施建设费和非营业性公共配套设施建设费组成。

1、基础设施建设费是指住宅区规划红线以内的各种公共管线和道路工程费用。包括住宅小区红线内的道路、供水、供电、供气（管道燃气工程配套费）、排污、排洪、有线电视、通讯、照明、环卫、绿化、消防等公共基础设施建设费用。

2、非营业性公共配套设施建设费是指为住宅区服务的独立的非营业性配套设施建设费用。包括根据城市建设总体规划要求，列入小区施工图预算项目的配电水泵消防房、小区居委会用房、物业管理用房、公共停车棚、公厕、垃圾回收站等设施建设费用。

上述费用按有关部门批准的城市规划定额指标和施工预（决）算造价，按实际可售住宅建筑面积所占比重分摊计入。

（五）管理费是指开发经济适用住房期间发生的各项组织管理费用，包括管理人员工资、办公费、差旅交通费、劳动保险费、职工福利费、工会经费、职工教育经费、固定资产使用费、工具用具使用费、财产保险费、技术转让费、技术开发费、业务招待费、绿化费、公证费、法律顾问费、审计费、咨询费等实际发生的费用。

管理费合理支出总额不超过征地和拆迁安置补偿费、勘察设计和前期工程费、建筑安装工程费、住宅小区基础设施建设费四项之和的2%（含）内核定。

（六）贷款利息按照房地产开发经营企业为住房建设筹措资金所发生的银行贷款利息计算，贷款利率按中国人民银行公布的同期贷款基准利率核定。

（七）其他费用是指前（六）项经济适用住房开发费用以外的合理费用。

第八条下列费用不得计入经济适用住房开发成本：

（一）经济适用住房小区内经营性设施的建设费用；

（二）开发经营企业留用的办公用房、经营用房的建筑安装费用及应分摊的各种费用；

（三）各种与住房开发经营无关的集资、赞助、捐赠和其他费用；

（四）各种赔偿金、违约金、滞纳金和罚款；

（五）由政府负担和按规定已经减免以及其它不应计入成本的费用；

（六）各种资本性支出和因违规违章造成事故而产生的费用；

（七）在经济适用住房项目中为合理利用环境，依据规划要求建造的公企房、工商用房和车库部分，所取得的收益要全部冲减经济适用住房建设成本。但计算经济适用住房建筑面积时，上述建筑的面积也相应扣除；

（八）与经济适用住房开发业务无关的其他费用支出；

（九）法律、法规和规章明确不得计入成本的其它支出。

第九条经济适用住房定价平均开发成本以同一期开发住房为核算单位，其单位定价平均开发成本计算公式为：

经济适用住房单位定价平均开发成本＝经济适用住房总定价开发成本（元）/经济适用住房实际可售总建筑面积（平方米）

第十条建设单位或房地产开发经营企业应当在经济适用住房销售（预售）前，应根据政府价格主管部门规定的成本监审表式填报开发成本，并附以下材料：

（一）经济适用住房项目价格和成本构成项目申报表。

（二）经济适用住房建设的立项批文，建筑用地、土地使用、工程规划、拆迁、施工许可证以及征地建设规划红线图、小区规划图（含配套工程图）等相关文件证明并附复印件；

（三）勘测设计合同及收费证明，征地费用及相关原始凭证复印件；

（四）建筑安装工程概预（决）算书及工程设计、监理、施工合同复印件；

（五）银行贷款合同、协议复印件；

（六）政府价格主管部门规定的其它与成本监审相关的应当提供的材料。

第十一条本办法由福建省物价局负责解释。

第十二条本办法自2011年1月1日起试行，试行期为一年。

附件：经济适用住房定价成本监审表（表一至表六）

表一：经济适用住房成本监审基本情况资料表

序号项目文证号主要内容

1立项批文

2投资许可证

3用地许可证

4建设用地规划许可证

5土地使用证

6建设工程规划许可证

7施工许可证

8征地建设规划红线图、征地面积

9住宅区规划图（含配套工程图）

10勘察、设计合同及收费证明

11征地费用及有关原始凭证

12建筑安装工程预（决）算证明

13开工日期

14竣工日期

15工程地点

16工程规模楼层（）栋数（）

套数（）

17房屋结构框架（）砖混（）

18房屋类别住宅（）商业用房（）

其它（）

19房屋层数

20开发总建筑面积

21公建配套总面积

22其它用房总面积住宅（）商业用房（）

其它（）

23实际可售住宅建筑总面积

24

25

表二：征地和拆迁补偿费明细表

单位：元、m2

序号费用项目面积总金额依据及说明

㈠征地费（小计）

1土地补偿费

2地面附着物补偿费

3青苗补偿费

4劳动力安置补偿费

5新菜地建设基金

6耕地占用税

7

8

㈡拆迁安置补偿费（小计）

1拆迁房屋补偿费

2附属物补偿费

3搬家补助费

4临时安置补助费

5合法停业停工损失费

6

7

㈢其它费用（小计）

1土地闲置费

2土地增值费

3留作它用的建设用地费

㈣合计：㈠＋㈡－㈢

表三：勘察设计和前期工程费用明细表

单位：元

序号费用项目总金额依据及说明

1勘察费（包括水文、地质、放样）

2设计费（包括施工图、规划图、模型）

3前期工程费（小计）

⑴施工道路修建费

⑵施工用水修建费

⑶施工用电建设费

⑷平整场地费

⑸施工临时办公用房建设费

⑹

⑺

⑻

（9）

4.其它费用（小计）

⑴工程招投标费用

⑵

⑶

⑷

⑸

⑹

5合计：（1+2+3+4）

表四：建筑安装工程费用明细表

单位：元、座、m2

序号费用项目总金额幢数楼号套数建筑总面积依据及说明

1土建工程费（小计）

⑴住宅地面主体工程土建费

⑵桩基

⑶地下室

2室内水电安装费

3结构初装费

4设备工程费（小计）

⑴电梯

⑵电话

⑶室内煤气管道

⑷

5.其它费用（一）

（1）工程预（决）算审核费

（2）工程监理费

（3）

6.其它费用（二）

（1）营业性用房和设施建设费

（2）留作它用建筑物、构筑物费用

（3）经营者留用建筑物建安费

（4）

7合计：（1+2+3+4+5-6）

表五：住宅小区基础设施建设费明细表

单位：元

序号费用项目单位数量总金额依据及说明

㈠基础设施建设费（小计）

1道路工程费

2室外接水安装工程费

3室外接电安装工程费

4室外接煤气安装工程费

5室外排水安装工程费

6污水处理安装工程费（土建、安装）

7室外通讯安装工程费

8路灯、路牌安装工程费

9园林、绿化

10桥梁、涵洞

11其它费用

12

㈡公共配套设施建设费（小计）

1住宅区管理用房建安工程费

2派出所用房建安工程费

3居委会用房建安工程费

4配电、水泵、消防房建安工程费

5公厕

6公共停车棚

7垃圾转运站、环卫设施建安工程费

8住宅区艺术雕塑

9供水塔、供水池建安工程费

10住宅区围墙建造费

11其它费用

12

㈢其它费用（小计）

1营业性配套公建费

2非住宅区公建费

㈣合计：㈠＋㈡－㈢

表六：经济适用住房成本监审构成项目审核表

单位：元、%

序号开发成本构成项目填报数额审核数额计算公式及说明

总额(元、m2)单价(元、m2)总额(元、m2)单价(元、m2)

1征地和拆迁补偿费按法律、法规、规章、规定的征地拆迁费用

2勘察设计和前期工程费按国家、省法规政策和预（决）算标准

3建筑安装工程费按施工预（决）算标准

4住宅小区基础设施建设费

(含小区非营业性配套公建费)按施工预（决）算标准

5小计（1+2+3+4）

6管理费5×2%

7贷款利息（5+6）×（50%～70%）×平均利率×住宅开发时间/2

8//

9//

10//

11总建筑面积(m2)

12实际可售住宅建筑面积(m2)

13每m2建筑面积平均开发成本（5+6+7）/12

注：本监审办法不含应交纳的营业税、城市维护建设税、教育附加费、人防工程费、其它应缴纳的各种税费及利润。

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