惠州市物价局、惠州市房产管理局关于调整惠城区仲恺高新区住宅物业服务收费政府指导价的通告

惠州市物价局、惠州市房产管理局关于调整惠城区仲恺高新区住宅物业服务收费政府指导价的通告

惠州市物价局惠州市房产管理局关于调整惠城区仲恺高新区住宅物业服务收费政府指导价的通告

惠价〔2013〕142号

为规范物业服务和收费行为，建立公平、合理的物业服务收费管理体系，提高物业服务质量，促进物业行业健康发展，根据《惠州市物业服务收费管理实施办法》（惠州市政府令第72号）有关规定，结合工作实际，经市人民政府批准，现就调整惠州市区惠城区、仲恺高新区（以下简称市区）住宅物业服务收费政府指导价的有关问题通告如下：

一、为适应发展需要，推动物业管理创新发展，将市区住宅物业服务收费政府指导价管理方式由现在的"捆绑式服务收费"完善为"组合式服务收费"，即将物业服务划分为综合管理服务、物业共用部位和共用设施设备维护、公共秩序维护、保洁服务、绿化养护等五项服务，每一项服务分三个等级，并对应一个政府指导价标准，由物业服务企业与业主协商确定物业服务费时参照执行。实行政府指导价的住宅物业服务收费由上述五项服务收费组成，不上浮。

二、依据成本并综合考虑物业服务企业合理利润和法定税费，确定带电梯（高层）住宅物业五项服务政府指导价总和不超过1.65元/㎡·月；不带电梯（多层）住宅物业五项服务政府指导价总和不超过1.00元/㎡·月。不同等级的各项服务政府指导价标准详见《惠州市区惠城区仲恺高新区住宅物业服务收费政府指导价和服务等级参考标准》（附件）。

三、依据成本并结合实际，确定业主自有车位（车库）物业服务费不超过70元/个·月。

四、明确相关管理问题

（一）物业服务企业与建设单位在政府指导价范围内制定住宅小区前期物业服务收费标准。政府指导价标准不含可分摊的共用水电费用。

（二）确定前期物业服务收费标准时，由负责前期物业服务的企业与建设单位对照物业管理五项服务的内容确定等级，按对应的政府指导价协商确定具体收费标准，签订前期物业服务合同。

（三）分期开发的物业，划定为一个物业管理区域且共用设施设备、建筑物规模及物业管理服务相同的，原则上执行同一标准。

（四）实行政府指导价的新建住宅物业在本方案实施前，建设单位与聘请的物业服务企业已签订前期物业服务合同约定物业服务费标准的，仍按合同约定执行。

（五）本方案实施后，新建住宅前期物业管理，原则上按不超过政府指导价标准约定物业服务费，签订前期物业服务合同，报所在地物价部门备案。确需超过政府指导价标准的，由物业服务企业向所在地物价部门提出书面申请，说明理由，同时提交成本测算证明材料，经所在地物价部门核定后执行。

（六）物业服务企业与业主可约定物业服务费包含共用水电分摊费用。包含了共用水电分摊费用的物业服务费超过政府指导价标准的，须经所在地物价部门核定后执行。

（七）别墅、业主大会成立之后的住宅（含自有产权车位、车库）及其它非住宅物业服务收费实行市场调节价，具体标准可参考政府指导价进行约定，签订物业服务合同。

（八）物业管理五项服务具体内容及相应收费标准通过物业服务合同约定，物业服务企业应当严格履行合同约定，为业主提供质价相符的管理服务，自觉接受业主及相关职能部门监督。未经业主或业主大会同意，物业服务企业不得擅自提高物业服务费，因成本变化等原因确需调整的，按《广东省物业管理条例》和《惠州市物业服务收费管理实施办法》有关规定执行。

（九）物业行业管理和物业服务收费管理工作分别由房产管理部门和物价部门负责。各有关部门应当根据各自职责，加强对物业服务企业的监督管理，建立工作协调和长效监督管理机制，共同规范物业服务收费行为，协调处理物业管理突出矛盾问题，及时化解各种纠纷。加强执法，杜绝物业乱收费。

（十）其他县（区）可根据本县（区）实际情况，参照本通告的规定，适时调整本县（区）住宅物业服务收费政府指导价。

（十一）本通告自发布之日起施行。

附件：惠州市区惠城区仲恺高新区住宅物业服务收费政府指导价和服务等级参考标准

惠州市物价局

惠州市房产管理局

2013年7月1日

附件

惠州市区惠城区仲恺高新区住宅物业服务收费政府指导价和服务等级参考标准

项目基本要求与基本服务收费构成参考分级服务内容和收费标准

级别分级服务收费标准(元/平方米·月)

（一）综合管理服务1.服务与被服务方签订物业服务合同，双方权利义务关系明确；

2.财务管理运作规范，账目清晰；

3.有完善的管理方案，员工岗位责任与考核制度、报修服务与投诉处理制度、业主（用户）资料保密制度、员工工作程序与工作标准等制度健全；

4.物业服务档案资料齐全、分类科学、管理完善、易于检索；

5.管理人员按规定持证上岗，服装统一、仪表整洁、挂牌上岗、行为规范、礼貌待人、服务周到；

6、收费公示制度落实，价格举报投诉渠道畅通。没有价外收费等价格违法行为。1.包括经理在内的行政管理人员、后勤服务人员、客服人员、财务人员的工资、福利、保险、服装、加班等费用；

2.办公费用、管理费分摊、固定资产折旧费用；

3.社区文化活动费用以及经业主同意的其他费用；

4.税金及利润（或管理者酬金）。一级1、设置物业服务处，有专门的接待服务中心，配务专职接待服务人员，协调处理业主反映的有关问题。办公设施及办公用品配置完备；

2、周一至周日每天不少于12小时在管理处或专门的接待场所进行业务接待，并提供24小时热线电话服务；

3、对业主或非业主使用人的求助、咨询即时处理，对业主或非业主使用人的投诉在24小时内答复。建立矛盾纠纷调处机制，并落实经理负责制；

4、物业服务经理具备上岗资格，并有3年以上物业服务管理从业经历;

5、能根据业主需求提供特约服务和便民服务；

6、设立专项维修资金的，其申报、使用程序规范，账目清晰；

7、每年不少于2次组织向全体业主或使用人征求意见，对业主提出合理意见和建议及时采纳并改进；

8、节假日有专题布置，每年组织不少于4次社区活动；

9、通过QQ群、短信服务等创新服务形式，改进物业管理；

10、与业主协商的其它服务内容。有电梯：0.60

无电梯：0.32

二级1、设置管理处，办公设施及办公用品配置完备；

2、周一至周日每天不少于8小时在管理处进行业务接待，并提供24小时热线电话服务；

3、对业主或非业主使用人的求助、咨询即时处理，对业主或非业主使用人的投诉在24小时内答复；建立矛盾纠纷调处机制，并落实经理负责制；

4、物业服务经理具备上岗资格，并有2年以上物业服务管理从业经历；

5、能根据业主需求提供特约服务和便民服务；

6、设立专项维修资金的，其申报、使用程序规范，账目清晰；

7、每年不少于1次组织向全体业主或使用人征求意见，对业主提出合理意见和建议及时采纳并改进；

8、节假日有专题布置，每年组织不少于2次社区活动；

9、业主自由车位已租用停放车位有明显标识，便于区分，停放有序。有电梯：0.50

无电梯：0.30

三级1、设置管理处，办公设施及办公用品配置完备；

2、周一至周日每天不少于8小时在管理处进行业务接待；

3、对业主或非业主使用人的求助、咨询即时处理，对业主或非业主使用人的投诉在24小时内答复；

4、物业服务经理具备上岗资格，并有1年以上物业服务管理从业经历；

5、能根据业主需求提供特约服务和便民服务；

6、设立专项维修资金的，按政府规定操作，账目清晰；

7、每年1次对业主或使用人进行书面满意度调查，调查面不低于小区住户的60%，对调查结果进行分析并采取改进措施；

8、节假日有专题布置，每年组织不少于1次社区活动；

9、业主自由车位已租用停放车位有明显标识，便于区分，停放有序。有电梯：0.45

无电梯：0.29

项目基本要求与基本服务收费构成参考分级服务内容和收费标准

级别分级服务收费标准(元/平方米·月)

（二）物业共用部位和共用设施设备维护1.建立物业共用部位、共用设施设备的管理、巡查、维修保养制度及巡查维修档案记录；

2.建立共用设施设备安全操作规程、紧急处理预案等规章制度；建立各类共用设施设备的运行档案，记录齐全；

3.对小区内危险隐患部位设置安全防范、警示标识或维护设施；

4.共用设施设备有国家规范的，应达到规定的保养标准；

5.共用设施设备配有专人管理；

6.各类设施设备的标志清晰明确、规范齐全；

7.各类设施设备保持长年正常运作；

8.小区道路、场地保持基本平整，不积水；

9.窖井不漫溢，保证排水管道通畅；

10.告知业主或使用人装修须知，监督装修过程，对违规装修、违章搭建及时劝阻、制止或报告。1.共用部位、共用设施设备保养维修人员的工资、福利、保险、服装、加班等费用；

2.共用部位、共用设施设备保养、维修和配件费用（不包括保修期内应由建设单位履行保修责任而支出的维修费和应由住宅专项维修资金支出的维修和更新、改造费用）；

3.共用部位、共用设施设备维修产生的水电费用，以及部分设施设备运行但不可分摊的水电费用。一级1.主要出入口或指定区域设置小区平面图，小区内主要路口设有路标，房屋组团、栋、单元（门）、户门、库出入口及车位标识齐全、明显，对危险隐患部位设置安全防范警示标识及隔阻设施，并在主要通道设置安全疏散指示和事故照明设施，每月检查2次上述标识设施，保证清晰完整，设施运行正常；

2.小区根据规划建设情况实行人车分流管理，无车辆乱停乱放现象。业主自有车位和业主租用车位通过明显标识加以区分；

3.每半年1次对房屋结构进行检查，涉及使用安全的部位每季检查1次，发现损坏及时告知相关业主、使用人或业主委员会，并做好记录，对非由住宅专项维修资金支出的损坏应及时安排修理；

4.每半月1次巡查围墙、屋面排水沟、楼内外排水管道等，保持围墙完好（铁栅栏围墙表面无锈蚀），保障排水畅通；

5.每周1次巡查道路、路面、井盖等，保持路面平整、无破损、无积水；

6.每日1次巡查楼内公共部位门窗及休闲椅、凉亭、室外健身设施、儿童乐园等户外设施，保持玻璃、门窗配件完好，保证户外设施安全使用；

7.每日1次以上巡检并及时修复损坏的公共照明设备，保持灯具完好，公共照明设备完好率在99%以上；

8.各类共用设施设备运行正常。设施设备系统每日检查1次，每月保养1次，设备房每周清洁1次；其中消防泵启动每年不少于4次，每月检查1次灭火器，电梯配置必要的专业救助工具及24小时不间断通讯设备，出现困人情况5分钟内到位了解掌握基本情况，联系并协助专业人员按有关技术规范要求处理，及时解救被困乘客；

9.24小时受理业主或非业主使用人报修，急修半小时内到现场处理，一般修理1天内处理。有电梯：0.35

无电梯：0.20

二级1.主要出入口或指定区域设置小区平面图，小区内主要路口设有路标，房屋组团、栋、单元（门）、户门、库出入口及车位标识齐全、明显，对危险隐患部位设置安全防范警示标识及隔阻设施，并在主要通道设置安全疏散指示和事故照明设施，每月检查1次上述标识设施，保证清晰完整，设施运行正常；

2.每年1次对房屋结构进行检查，发现损坏及时告知相关业主、使用人或业主委员会，并做好记录，对非由住宅专项维修资金支出的损坏应及时安排修理；

3.每月1次巡查围墙、屋面排水沟、楼内外排水管道等，保持围墙完好（铁栅栏围墙表面无锈蚀），保障排水畅通；

4.每2周1次巡查道路、路面、井盖等，保持路面平整、无破损、无积水；

5.每日1次巡查楼内公共部位门窗及休闲椅、凉亭、室外健身设施、儿童乐园等户外设施，保持玻璃、门窗配件完好，保证户外设施安全使用；

6.每日1次以上巡检并及时修复损坏的公共照明设备，保持灯具完好，公共照明设备完好率在97%以上；

7.各类共用设施设备运行正常。设施设备系统每日检查1次，每2个月保养1次，设备房每月清洁2次；其中消防泵启动每年不少于3次，每月检查1次灭火器，电梯配置必要的专业救助工具及24小时不间断通讯设备，出现困人情况10分钟内到位，按有关技术规范要求处理，及时解救被困乘客；

8.24小时受理业主或非业主使用人报修，急修半小时内到现场处理，一般修理1天内处理。有电梯：0.30

无电梯：0.16

三级1.小区内主要路口设有路标，房屋组团、栋、单元（门）、户门、库出入口及车位标识齐全、明显，标识明显，对危险隐患部位设置安全防范警示标识或维护设施，每月检查1次上述标识设施，保证清晰完整，设施运行正常；

2.发现房屋结构损坏及时告知相关业主、使用人，并作好记录；

3.每季度2次巡查围墙、屋面排水沟、楼内外排水管道等，保持围墙完好，保障排水畅通；

4.每月1次巡查道路、路面、井盖等，保持路面平整、无积水；

5.每日1次巡查楼内公共部位门窗及休闲椅、凉亭、室外健身设施、儿童乐园等户外设施，保持玻璃、门窗配件完好，保证户外设施安全使用；

6.每周3次巡检公共照明设备，修复损坏的灯具，公共照明设备完好率在95%以上；

7.各类共用设施设备运行正常。设施设备系统每周检查2次，每季度保养1次，设备房每月清洁1次；其中消防泵启动每年不少于3次，每月检查1次灭火器，电梯配置必要的专业救助工具及24小时不间断通讯设备，出现困人情况15分钟内到位，按有关技术规范要求处理，及时解救被困乘客；

8.12小时受理业主或非业主使用人报修，急修半小时内到现场处理，一般修理1天内处理。有电梯：0.25

无电梯：0.14

项目基本要求与基本服务收费构成参考分级服务内容和收费标准

级别分级服务收费标准(元/平方米·月)

（三）公共秩序维护1.配有专职的公共秩序维护员，24小时值班。小区秩序井然、安全；

2.建立公共秩序维护员管理规定、公共秩序维护员站岗值勤标准、公共秩序维护员巡逻值勤标准、公共秩序维护员交接班要求、公共秩序维护员培训制度、人员和大宗物品进出登记制度等规章制度；

3.公共秩序维护员上岗时佩戴统一标志，穿戴统一服装；

4.制定火警、盗警、地震、台风、爆炸、人员急救、煤气泄漏、高空掷（坠）物伤人及其他不可预见紧急事件等应急处理预案；

5.对进出车辆进行管理和疏导，车辆停放有序。1.公共秩序维护人员（安全员）的工资、福利、保险、服装、加班等费用；

2.公共秩序维护所需器材装备（不包括共用设施设备中已含的监控设备）的费用；

3.安全行政及物料消耗费用。一级1.小区设有监控中心，配备电子巡更、录像监控、楼宇对讲、周界报警、住户报警、门锁智能卡中4项以上技防设施，24小时开通；

2.各出入口24小时值班看守，并有详细交接班记录和外来车辆、到访人员的登记记录；

3.公共秩序维护员配备电子巡更设备，重点部位（指小区道路、单元出入口、主要楼层等，下同）每2小时巡逻1次，并做好巡更记录；

4.每年组织有业主或非业主使用人参与的消防演练不少于2次；

5.接到火警、警情、异常情况或住户紧急求助信号后，公共秩序维护员应按规定及时赶到现场进行处理；

6.对公共秩序维护员进行必要的理论及实操培训，有培训记录；

7.小区生活秩序维护良好，无明显影响业主正常生活的现象。有电梯：0.40

无电梯：0.25

二级1.小区设有监控中心，配备电子巡更、录像监控、楼宇对讲、周界报警、住户报警、门锁智能卡中3项以上技防设施，24小时开通；

2.各出入口24小时值班看守，并有详细交接班记录和外来车辆、到访人员的登记记录；

3.重点部位每2小时巡逻1次，并做好巡更记录；

4.每年组织有业主或非业主使用人参与的消防演练不少于2次；

5.接到火警、警情、异常情况或住户紧急求助信号后，公共秩序维护员应按规定及时赶到现场进行处理；

6.对公共秩序维护员进行必要的理论及实操培训，有培训记录；

7、小区生活秩序维护良好，无明显影响业主正常生活的现象。有电梯：0.35

无电梯：0.20

三级1.小区配备电子巡更、录像监控、楼宇对讲、周界报警、住户报警、门锁智能卡中2项以上技防设施，24小时开通；

2.小区出入口24小时值班看守，并有交接班记录和外来车辆、到访人员的登记记录；

3.重点部位白天每4小时巡逻1次，夜间每3小时巡逻1次，并有巡逻记录；

4.每年组织有业主或非业主使用人参与的消防演练不少于1次；

5.接到火警、警情、异常情况或住户紧急求助信号后，公共秩序维护员应按规定及时赶到现场进行处理；

6.对公共秩序维护员进行必要的理论及实操培训，有培训记录；有电梯：0.30

无电梯：0.15

项目基本要求与基本服务收费构成参考分级服务内容和收费标准

级别分级服务收费标准(元/平方米·月)

（四）保洁服务1.各类清洁设施设备配备齐全，并有专人管理；

2.制定环境卫生管理规定、环境卫生质量标准、卫生设施维护保养办法、防疫应急预案等规章制度；

3.垃圾日产日清，保持公共区域整洁、无异味；

4.使用环保的清洁剂。1.自有保洁人员的工资、福利、保险、服装、加班等费用；

2.保洁行政及物料消耗费用；

3.四害消杀、防疫、化粪池清掏、管道疏通等环卫费用；

4.保洁服务发生的水电费用；

5.保洁外包费用。一级1.每栋至少每隔两层设置1个垃圾收集点，每日早晚定时清理2次，垃圾收集点周围地面无污迹、无异味；

2.果皮箱、垃圾桶合理设置，每日清理2次，擦拭1次，箱（桶）无异味、无污迹；

3.楼道、道路、绿地等公共部位的清洁每天不少于2次，目视地面、绿地干净；

4.电梯轿厢、操作板、地面等清洁保养每天不少于2次；电梯门壁打蜡上光每月不少于1次，表面光亮、无污迹；大堂地面根据材质情况每月不少于1次进行抛光保养；

5.公共雨、污水管道每半年疏通1次；雨、污水井每月检查1次，并视检查情况及时清掏；化粪池每月检查1次，每半年清掏1次，发现异常及时清掏；

6.做好二次供水设施按规定定期清洗，水质符合卫生要求；

7.做好白蚁及卫生虫害的防治工作，其中5-10月的灭四害消杀工作每月不少于3次，其余月份每月不少于2次。有电梯：0.20

无电梯：0.14

二级1.每栋至少设置1个垃圾收集点，每日清理2次，垃圾收集点周围地面无污迹、无异味；

2.果皮箱、垃圾桶合理设置，每日清理2次，擦拭1次，箱（桶）无异味、无污迹；

3.楼道、道路、绿地等公共部位的清洁每天不少于1次，目视地面、绿地干净；

4.电梯轿厢、操作板、地面等清洁保养每天不少于2次；大堂地面根据材质情况每季度不少于2次进行抛光保养；

5.公共雨、污水管道每年疏通1次；雨、污水井每月检查1次，并视检查情况及时清掏；化粪池每月检查1次，每半年清掏1次，发现异常及时清掏；

6.做好二次供水设施按规定定期清洗，水质符合卫生要求；

7.做好白蚁及卫生虫害的防治工作，其中5-10月的灭四害消杀工作每月不少于2次，其余月份每月不少于1次。有电梯：0.15

无电梯：0.12

三级1.每栋至少设置1个垃圾收集点，每日清理2次；

2.果皮箱、垃圾桶合理设置，每日清理1次；

3.楼道、道路、绿地等公共部位的清洁每天不少于1次；

4.电梯轿厢、操作板、地面等清洁保养每天不少于1次；大堂地面根据材质情况每季度不少于1次进行抛光保养；

5.公共雨、污水管道每年疏通1次；雨、污水井每月检查1次，并视检查情况及时清掏；化粪池每月检查1次，每半年清掏1次，发现异常及时清掏；

6.做好二次供水设施按规定定期清洗，水质符合卫生要求；

7.做好白蚁及卫生虫害的防治工作，其中5-10月的灭四害消杀工作每月不少于2次，其余月份每月不少于1次。有电梯：0.11

无电梯：0.10

项目基本要求与基本服务收费构成参考分级服务内容和收费标准

级别分级服务收费标准(元/平方米·月)

（五）绿化养护1.有专业人员进行绿化养护管理；

2.制定园林绿化设施管理规定、维护保养办法等规章制度；

3.草坪生长良好，及时修剪和补种，花卉、绿篱、树木根据其品种和生长情况，及时修剪整形；

4.做好病虫害防治工作；

5.使用化学药剂，必须严格执行国家现行有关规定；选用高效低毒、低残留的药剂控制有害生物的危害，并在喷药前安民告示。1.自有绿化人员的工资、福利、保险、服装、加班等费用；

2.绿化行政及物料消耗费用；

3.绿化补苗费用（不包括应由建设单位支付的种苗种植费和前期维护费用）；

4.绿化养护服务发生的水电费用；

5.绿化外包费用。一级1.小区绿化率在30%以上；

2.乔、灌木、攀缘植物每年修剪3次以上，无枯枝、缺枝，常年土壤疏松通透，无杂草；按植物品种、生长状况、土壤条件适时适量施肥，每年普施基肥不少于1遍，花灌木增追施复合肥2遍，满足植物生长需要；

3.草坪常年保持平整，边缘清晰，及时清理杂草，按肥力、草种、生长情况，适时适量施有机复合肥2到3遍；

4.花坛及时更换枯死、损毁的花木，及时清除枯萎的花蒂、黄叶、杂草、垃圾，每年施基肥1次，每次布置前施复合肥1次，盛花期追肥适量；

5.每年中有2次以上花卉、景点布置，绿化植物四季常青。有电梯：0.10

无电梯：0.09

二级1.小区绿化率在20%以上；

2.乔、灌木、攀缘植物每年修剪3次以上，无枯枝、缺枝，适时中耕除草,做到基本无杂草，土壤疏松；按植物品种、生长状况、土壤条件适时适量施肥，每年普施基肥不少于1遍，花灌木增施追肥1遍；

3.草坪常年保持平整，清除杂草每年7遍以上，杂草面积不大于5%，按肥力、草种、生长情况及时施肥，每年2遍以上；

4.花坛及时清除枯萎的花蒂、黄叶、杂草、垃圾，每年施基肥1次，每次布置前施复合肥1次；

5.每年中有2次以上花卉、景点布置。有电梯：0.09

无电梯：0.08

三级1.小区绿化率在10%以上；

2.乔、灌木、攀缘植物每年修剪2次以上，无枯枝、缺枝，每年中耕除草5次以上，土壤基本疏松；按植物品种、生长状况、土壤条件适当施肥，每年普施有机肥1遍，部分花灌木增施追肥1次；

3.草坪无明显缺水枯黄，每年修剪5遍以上，清除杂草5遍以上，杂草面积不大于6%，每年普施有机肥1遍；

4.花坛及时清除枯萎的花蒂、黄叶、杂草、垃圾；

5.每年中有1次以上花卉、景点布置。有电梯：0.08

无电梯：0.07

延伸阅读

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白银市政务公开工作考核评估办法(试行)

白银市人民政府关于进一步治理和规范出租汽车客运市场的实施意见