桂林市人民政府关于印发桂林市城市商品房预售款监管暂行办法的通知

桂林市人民政府关于印发桂林市城市商品房预售款监管暂行办法的通知

桂林市人民政府关于印发桂林市城市商品房预售款监管暂行办法的通知

市政〔2015〕10号

各县、自治县、区人民政府，市直各委、办、局，中国人民银行桂林市中心支行、中国银行业监督管理委员会桂林监管分局：

现将《桂林市城市商品房预售款监管暂行办法》印发给你们，请认真贯彻执行。

桂林市人民政府

2015年1月31日

桂林市城市商品房预售款监管暂行办法

第一条为规范本市城市规划区内商品房预售款监督管理，保障商品房交易双方当事人合法权益，维护房地产市场秩序，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、建设部《城市商品房预售管理办法》等有关法律、规章，结合我市实际，制定本办法。

第二条凡在本市城市规划区内从事房地产开发的企业，取得《商品房预售许可证》的商品房项目，其预售款收存、支出和使用，适用本办法。

第三条本办法所称商品房预售款，是指预售人将取得《商品房预售许可证》的商品房出售时，由承购人支付的定金、预付款、房价款（包括预售商品房按揭贷款）、保证金等各种款项。

本办法所称预售人，是指预售商品房的房地产开发企业。

本办法所称承购人，是指购买预售商品房的单位和个人。

第四条市房产管理局、中国人民银行桂林市中心支行、中国银行业监督管理委员会桂林监管分局共同制定本市商品房预售款监管政策。

市房产管理局是本市商品房预售款监管主管部门（以下简称监管部门），具体负责本市城市规划区内取得预售许可的新建商品房预售款的监管并组织本办法的实施。

中国人民银行桂林市中心支行负责监督指导商业银行开设商品房预售款监管专用账户。商业银行按照监管协议要求具体负责监管工作。

第五条商品房预售款应当全部进入商品房预售款监管账户进行监管。

第六条商品房预售款监管期限，自核发《商品房预售许可证》之日起，至本项目完成房屋初始登记时止。

第七条一个商品房预售项目只能建立一个监管账户，商品房预售期间未经批准不得变更或注销监管账户。

第八条建立监管账户应依照以下程序：

（一）预售人持开发企业营业执照、资质证书、拟预售项目工程清单、工程建设资金使用计划、工程前期付款明细等相关材料报监管银行及监管部门审核登记；

（二）由预售人及监管银行共同向监管部门申请建立本预售项目的监管账户；

（三）监管部门对符合条件的，在两个工作日内为其开具《建立预售款监管账户通知书》；

（四）预售人持《建立预售款监管账户通知书》以及开立监管账户需要的其它资料，到银行建立监管账户；

（五）监管账户名为本预售项目开发企业名称；

（六）监管银行对符合条件的应即时建立监管账户，并出具本预售项目的《商品房预售款监管账户证明》；

（七）预售人与监管银行签订《商品房预售款监管协议书》；

（八）预售人持双方签字盖章的《商品房预售款监管协议书》和《商品房预售款监管账户证明》到监管部门登记备案。

第九条预售人不得违反本办法规定自行收存商品房预售款，不得向承购人以集资、借款、会员费等形式变相预售商品房，逃避资金监管。

第十条承购人应当将预售款直接存入监管账户内。

第十一条监管银行应将商品房预售款全部存入监管账户内。未开立本预售项目监管账户的商业银行，不得收存本预售项目的商品房预售款。

承购人采取按揭贷款购买商品房的，贷款银行应依据经房产管理部门备案的商品房买卖合同，为承购人提供按揭贷款，按揭贷款必须直接划转入该项目监管账户内。

中国人民银行桂林市中心支行、中国银行业监督管理委员会桂林监管分局负责对违反上述规定的银行进行查处。

第十二条预售人应将《商品房预售许可证》和本办法在预售场所公示。预售人与承购人签订的商品房买卖合同中，应当载明预售款缴付情况和预售款监管账户等有关内容。预售人应于合同订立之日起三十日内到房产管理部门进行备案。

第十三条房地产开发企业应当根据项目建设方案及施工进度编制预售项目用款计划。用款计划应按照结构完成达到预售条件的形象进度、结构封顶、竣工验收、完成初始登记并达到购房人可单方办理转移登记的条件等四个环节设置资金使用节点，并合理确定每个节点的用款额度。预售款进账额达到项目销售总额的10%后，方可申请使用预售房款。

项目完成结构封顶前，房地产开发企业专用账户内的资金留存额度与企业当年的诚信等级对应。诚信等级的评定按照《桂林市房地产市场诚信体系建设与管理暂行办法》的规定执行。诚信等级A级以上，专用账户内的资金按项目销售总额10%留存；诚信分值B级，专用账户内的资金按项目销售总额15%留存；诚信分值C级以下，专用账户内的资金按项目销售总额20%留存。

项目完成竣工验收节点前，专用账户内的资金不得低于项目销售总额5%。

项目完成初始登记节点前，专用账户内的资金不得低于项目销售总额2%。

项目销售总额等于该项目在市房产局进行预售备案的房价总额（可下浮10%）。

第十四条进入专用账户的预售款数额超过第十三条所规定的留存额度后，房地产开发企业可以向监管银行申请使用超出部分，专项用于本预售项目建设开发支出，优先用于工程建安费用支出。

第十五条使用商品房预售款应依照以下程序：

（一）预售人应持相关用款证明材料向监管银行提交用款申请；

（二）监管银行应核查用款材料，对符合条件的，3个工作日内办理拨款手续。支付工程款的，还应到现场查看工程进度情况。

第十六条本预售项目所有楼栋均完成初始登记后，监管银行应向监管部门提交本项目预售款监管完成情况报告（中期应提交中期监管情况报告），经监管部门审核同意后，预售人应及时办理注销监管账户或撤销监管。

第十七条注销监管账户或撤销监管应依照以下程序：

（一）预售人向监管部门提出注销监管账户或撤销监管的申请；

（二）监管部门对符合条件的，在3个工作日内出具《取消商品房预售款监管通知书》；

（三）监管银行凭《取消商品房预售款监管通知书》与预售人办理结算手续，并按规定注销其监管账户或撤销监管。

第十八条预售人未将商品房预售款全部存入监管账户的或采取提供虚假资料骗取商品房预售款等行为的，由此造成的经济法律责任由预售人承担，并由监管部门责令限期改正，公示其不良行为，向相关部门通报，记入不良信息档案。

第十九条商品房预售项目在预售期间出现工程建设停工的，预售人应停止预售直至项目工程建设恢复正常施工为止。

第二十条监管银行因监管不力，致使预售人超前、超额支取商品房预售款，造成工程无法按期竣工的，应承担相应的法律责任和经济责任。

商业银行违反本办法第十一条规定或私自挪用商品房预售款监管资金，造成工程无法竣工等后果的，应承担相应法律责任和经济责任。

监管部门将公示其不良行为，向中国人民银行桂林中心支行、中国银行业监督管理委员会桂林监管分局通报，记入不良信息档案，并视其后果，取消其1至3年的商品房预售款监管业务资格。

第二十一条银监部门应加强对商业银行的监督，保证商品房预售款的安全。

第二十二条监管部门或监管工作人员玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊的，由有关部门依法依规予以处理。

第二十三条本办法自公布之日起施行。

第二十四条本市所辖各县商品房预售款监管，可参照本办法执行。

附件：桂林市城市商品房预售款监管协议

附件

桂林市城市商品房预售款监管协议

编号：字第号

桂林市房产管理局监制

桂林市城市商品房预售款监管协议

甲方（监管银行）：

注册地址：

营业执照注册号：

法定代表人：

联系电话：邮政编码：

乙方（开发企业）：

注册地址：

营业执照注册号：

企业资质证书号：

法定代表人：

联系电话：邮政编码：

根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《城市商品房预售管理办法》和住房和城乡建设部《关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》建房[2010]53号的规定，为加强本市新建商品房预售款的管理，维护预售人和承购人的合法权益，保证商品房预售款专款专用，用于本预售项目的建设，使项目能按计划建设完成。甲、乙双方本着平等、自愿、公开的原则，经双方友好协商，对乙方开发的项目，（）期项目楼，共（）栋预售项目的商品房预售款收支情况进行监督管理事宜达成如下协议：

第一条项目建设情况

1.乙方以方式取得位于，土地证编号为的地块土地使用权。

2.该地块面积为平方米，规定用途为，土地使用年（期）限为至。

3.在上述地块建设商品房项目名称，该项目规划共（）栋，分（）期建设，其中：

一期为楼，共（）栋，建设用地规划许可证为号；

二期为楼，共（）栋，建设用地规划许可证为号；

三期为楼，共（）栋，建设用地规划许可证为号；

四期为楼，共（）栋，建设用地规划许可证为号；

第二条商品房预售款监管方式

为加强商品房预售款的监督和管理，确保商品房预售款的专款专用，以保障房地产开发项目的如期完工，同时保护购房者的合法权益，甲方对乙方开发销售的上述项目商品房预售款归集、使用进行管理。

1.乙方在该项目办理《商品房预售许可证》前，需到甲方开立项目（）期项目商品房预售款监管专户，甲方协助乙方向人民银行办理开户许可证手续，并为乙方提供优质的结算服务。

2.乙方销售该项目的商品房预售款必须全部存入在甲方开立的预售款监管专户中，该项目的预售款监管账户开户行为、名称为、账号为。

3.乙方预售商品房，在签订《商品房买卖合同》后10日内必须向甲方提交商品房预售款报表，在报表中必须列明所签订《商品房买卖合同》的预售总合同款及目前已存入预售款监管专户商品房预售款额，同时向甲方出具《商品房买卖合同》供甲方复核。

4.乙方在甲方开设有贷款专户的，在其所监管的预售项目工程建设未竣工前不允许使用商品房预售款专户内的资金用于偿还贷款。

5.承购人采用银行按揭贷款方式购房的，甲方督促乙方及按揭贷款银行将按揭贷款划入预售款专用账户。

第三条商品房预售款监管内容

1.甲、乙双方在签订协议时，乙方向甲方提供项目投资计划、施工计划、用款计划、施工合同书、工程施工项目监理报告等项目资料。

2.乙方每次取得该项目商品房预售许可证后3日内将经批准预售的房屋明细信息表（含一房一价）报给甲方。

3.甲方对乙方的商品房预售款监管的范围为：（1）预售项目在取得《商品房预售许可证》后，完成初始登记前的商品房预售款收支；（2）乙方在取得《商品房预售许可证》前巧立名目向购房者收取的所谓订（定）房费、团购费、看图费、设计费保证金等一切费用。

4.根据乙方的诚信评定等级，该项目专用账户内的资金按项目销售总额%留存（10%、15%、20%），超过规定的留存额度后，经监管部门批准，可以向监管银行申请使用超出部分资金，优先用于工程建设。

5.填写《商品房预售款使用申请表》，根据申请使用预售款的不同用途，按照合同约定的支付条款和实际施工进度核定用款额度，提交相关材料，向甲方提出用款申请，甲方专管员审核确认与该项目实际完成工作量及约定付款计划相符并签批后方可支取。对符合条件的开支项目，甲方要予以及时审批支付，不得无故拖办。

第四条商品房预售款监管期限从本项目销售的第一笔房款起，至项目完成初始登记时止。

第五条商品房预售款用款申请程序及所需资料

1.乙方支用监管账户内资金时，填写《商品房预售款使用申请表》。

2.乙方支用土建、施工工程款时，需提供有施工单位付款申请，监理公司同意支付意见、乙方支款凭证等附件，甲方才能支付。

3.乙方支用购买建材或设备款时，在施工合同（或补充协议）中要有乙方采购材料的条款，并需提供《施工合同》、配套款付款通知，与工程进度实用数相符的采购材料清单、乙方支款凭证等附件，甲方才能支付。

4.乙方使用销售费用、管理费用、报建费及缴纳税费时，支款凭证中收款单位及用途必须与预售项目所支费用内容相符。

第六条双方责任事项

1.乙方积极配合甲方对本协议项目的预售款回笼和使用情况、施工现场工程进度情况的调查了解及监督，每月定期向甲方提供项目工程实际进度情况，最新投资计划情况；向甲方提供商品房买卖合同备案情况表、预售款收款凭证、预售款收支明细账、银行账等财务资料，并向甲方提供现场审查有关资料的便利。

2.乙方在办理商品房预售许可证时，甲方应为其公司向房产管理局如实出具前次预售款监管情况证明（收支账款说明）；

3.乙方在办理预售商品房买卖合同备案时，如需要甲方配合出具相关存款证明，甲方应在核实预售款确已存入监管专户中后，应给予积极配合。

4.乙方未按规定将预售款全部存入商品房预售款监管账户内的或采取提供虚假资料骗取商品房预售款等行为的，甲方有权提请房产管理局对乙方采取相应的法定行政措施。

第七条协议未尽事项，可由双方约定后签订补充协议。

第八条本协议共7页，一式份，甲方份，乙方份，市房产管理局份，具有同等法律效力。

第九条本协议自甲乙双方签字盖章后生效。

甲方（盖章）：乙方（盖章）：

法定代表人：法定代表人：

年月日年月日

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