廊坊市人民政府办公室印发关于健全物业管理体制提升物业服务水平的指导意见的通知

廊坊市人民政府办公室印发关于健全物业管理体制提升物业服务水平的指导意见的通知

廊坊市人民政府办公室印发关于健全物业管理体制提升物业服务水平的指导意见的通知

〔2014〕86号

安次区、广阳区人民政府,廊坊开发区管委会,市直有关部门：

《廊坊市人民政府办公室关于健全物业管理体制提升物业服务水平的指导意见》已于2014年7月24日经市政府六届第十七次常务会议审议通过，现印发给你们，请认真贯彻执行。

廊坊市人民政府办公室

2014年8月27日

廊坊市人民政府办公室

关于健全物业管理体制提升物业服务水平的

指导意见

为进一步加强物业管理工作，理顺管理体制，完善监管机制，提高物业管理服务水平，改善人民群众生活质量,根据《中华人民共和国物权法》、国务院《物业管理条例》、《业主大会和业主委员会指导规则》（建房〔2009〕274号）等有关法律法规规定，结合本市实际，制定本指导意见。

一、明确指导思想，确定组织实施原则

为解决物业管理中存在的机构体制不健全不完善的问题，破除当前物业管理与社区管理相分离、以单一管理代替综合管理、行业管理代替社会管理的旧体制，重新构建与现代城市管理相适应的物业管理新体制，夯实和谐廊坊建设基础，明确以下指导思想和实施原则。

（一）指导思想。以科学发展观为指导，以体制创新为核心，以开展群众路线教育实践活动为载体，建立起“统一领导、分级负责、条块结合、综合协调”的物业管理新体制，充分发挥街道办事处（乡镇人民政府）和社区居委会在物业管理中的作用，促进物业管理行业社会化、市场化、专业化、规范化发展，逐步实现住宅小区物业管理的高效率和全覆盖，及时化解物业管理领域的各类矛盾，不断推动社区稳定和谐与社会文明进步。

（二）实施原则。加强物业管理工作，应遵循以下原则：

1.统一领导、综合协调的原则。按照统一领导、综合协调的原则，广阳区、安次区政府（以下称两区政府）及其房管（建设）部门、街道办事处（乡镇人民政府）要将物业管理工作纳入辖区工作范畴统筹考虑，综合协调解决住宅小区物业管理中遇到的各类问题。

2.分级负责、属地管理的原则。物业管理工作的重心在街道和社区，两区政府、两区房管（建设）部门、街道办事处（乡镇人民政府）必须充分发挥综合管理的工作优势，积极采取有效措施，进一步整合管理资源，明确责任主体，落实管理责任，强化协调服务，将各类住宅小区的物业管理工作职责落到实处。

3.权责统一、保障到位的原则。市区房管（建设）部门要按照权责相统一的原则，科学划分物业管理工作的职责，积极为街道办事处（乡镇人民政府）综合管理协调创造条件，为街道办事处（乡镇人民政府）做好住宅小区物业管理工作提供保障。

二、健全物业管理机构，完善物业管理体制

健全管理机构和完善管理体制，要按照“条块结合，以块为主”和“区政府负责，街道办事处（乡镇）组织，社区居委会落实，房管（建设）部门监督指导”的原则，建立和完善市、区、街道（乡镇）、居委会“两级政府、三级管理、四级网络”的物业管理监管体制，明确各级各部门职责，形成齐抓共管、各负其责的管理格局。

（一）成立廊坊市物业管理工作领导小组。组长由主管市长担任；副组长由市政府主管秘书长、两区区长、开发区管委会主任、步行街管委会主任、市社区办主任、市住房保障和房产管理局局长担任；成员由市房管、规划、建设、物价、工商、综合执法、公安、民政、园林、环卫等部门主管负责同志组成。领导小组主要负责贯彻落实国家物业管理法律法规和制定地方政策；培育和规范物业管理市场；协调处理物业管理工作中具有综合性的重大事项。

（二）市住房保障和房产管理局职责。市住房保障和房产管理局是全市物业管理的行政主管部门，在物业管理工作中的主要职责：

1.物业管理法规、政策的贯彻落实和地方物业管理政策的制定；

2.全市物业管理活动的监督；

3.全市物业服务企业三级资质证书的颁发和管理。

（三）两区政府和管委会职责。两区政府、廊坊开发区管委会、步行街管委会是实施属地物业管理工作的责任主体，要明确领导分工，专人负责，切实做好本辖区物业管理活动的指导和监督。步行街管委会辖区内未设立街道办事处，由步行街管委会负责行使街道办事处在物业管理工作中的职责。

（四）两区房管（建设）局职责。两区房管（建设）局是所辖区域内物业管理的行政主管部门，在物业管理工作中的主要职责：

1.物业管理法规、政策的贯彻落实；

2.本行政区物业管理活动的监督管理；

3.在本行政区内对设立业主大会和选举业主委员会给予指导和协助，对业主大会和业主委员会的日常活动进行指导和监督；

4.处理本行政区业主、业主委员会、物业使用人和物业服务企业在物业管理活动中的投诉；

5.指导本行政区街道办事处（乡镇人民政府）的有关物业管理工作；

6.物业服务企业退出住宅小区服务的监督管理。

（五）街道办事处（乡镇人民政府）职责。街道办事处（乡镇人民政府）要把对物业管理活动的指导、监督纳入日常工作议程。主要职责：

1.组织和指导、监督本辖区业主大会筹备、召开、选举工作，对业主大会和业主委员会的日常活动进行监督、指导和协调；

2.在业主委员会不能正常履行职责，且在短期内难以选举产生新一届业主委员会期间，组织业主开展物业管理活动；

3.对本辖区内住宅专项维修资金的使用进行监督；

4.对本辖区内物业服务企业退出住宅小区服务进行监督管理；

5.组织本辖区内无物业小区实施物业管理；

6.受理调解本辖区的物业服务纠纷。

辖区街道办事处应利用2至3年时间对已经建成使用的住宅小区，组织设立业主大会，由业主大会选举产生业主委员会，从而发挥业主大会和业主委员会的作用，规范业主大会和业主委员会的活动，维护业主的合法权益。

（六）市、区社区管理职能部门要将物业管理纳入社区管理的工作内容。做好组织、指导和协调工作，将物业管理作为社区管理的一个重要组成部分，研究制定有关的方针、政策和措施，总结推广典型经验，配合房管部门做好检查、总结等工作。

（七）建立联席会议制度，形成多方联动的新格局。物业管理联席会议由辖区街道办事处、乡镇人民政府负责召集，区房管（建设）局、社区居委会、公安派出所、开发企业、物业服务企业、业主委员会（业主代表）等参加。物业管理联席会议协调辖区住宅小区的日常管理、物业管理与社区建设的衔接、物业项目退出与交接过程中出现的问题，处置区域内物业管理的突发事件。

（八）街道办事处（乡镇人民政府）、社区居委会要积极组建社区志愿者队伍，充分发挥群众自我管理、自我约束、自我服务的主动性和积极性。

1.建立社区治安联防机制，组建义务巡逻队伍，加强住宅小区日常巡逻检查，配合公安部门做好治安防范工作。

2.建立社区矛盾调处机制，设立义务调解员，调解业主与业主之间，业主与物业服务企业之间的矛盾，及时消除不安定因素，把矛盾纠纷化解在基层。

3.建立社区宣传沟通机制，定期走访业主，了解业主意愿、倾听业主呼声、反映业主意见，同时广泛宣传法规政策，宣传物业管理中的先进人物和典型事迹，用身边事教育身边人，培育广大业主正确的价值观、消费观和公德意识，营造良好的物业管理内外部环境。

三、探索老旧小区管理模式，实现物业管理全覆盖

积极探索无人管理的老旧小区实施物业管理的模式，充分发挥街道办事处和社区居委会在物业管理中的作用，逐步实现住宅小区物业管理全覆盖，提升人民群众居住生活质量。

对于无人管理的老旧小区实施物业管理，应按照属地管理原则，由两区政府组织两区房管（建设）部门、街道办事处、社区居委会以及原产权单位、业主代表等参加的联席会作出决定，按以下方式实施物业服务。

（一）专业化物业管理模式。对于有一定规模的小区，经过公共设施设备改善，能够围合封闭，初步具备实施专业物业管理条件的住宅小区，引入物业服务企业签订物业服务合同，实施专业物业管理服务。

（二）社区化准物业管理模式。对于不成规模，无法达到专业管理条件，且未设立业主大会的小区，通过召开联席会议做出决定，由社区居委会实施社区化准物业管理，为小区居民提供公共区域保洁、小区内秩序维护、公共绿地养护、公用设施设备维修等基本服务。

（三）社区居民自行管理的模式。对于设立了业主大会，选举产生了业主委员会，并且经过业主大会决议实施自行管理的老旧小区，可在街道办事处和社区居委会的帮助指导下，实施小区自我管理，满足小区居民生活正常需要。

（四）原产权单位自行管理的模式。以本单位职工为主体的住宅小区，可以在街道办事处和社区居委会的指导下实行单位自行管理模式。收费标准由原产权单位与居民自行商议。

四、强化组织保障措施，确保工作落实到位

（一）两区政府是物业管理纳入社区综合管理的责任主体，要把此项工作摆上重要议事日程，列出计划，周密部署，严密组织，稳妥实施，为物业管理的整体推进提供保障。

（二）市政府有关部门要切实履行在社区建设和物业管理中的职责，加强政策指导和培训交流，为物业管理提供良好的内外部环境。

（三）街道办事处(乡镇人民政府)要明确物业管理工作职能和分管领导，以及具体工作人员。

（四）两区政府、两区房管（建设）部门、街道办事处(乡镇人民政府)应结合物业管理体制创新工作，积极探索和推进老旧住宅小区的物业管理工作，采取适合本小区实际的服务管理模式，实现物业管理全覆盖。

各级各部门要按照本指导意见的要求，强化组织实施，推进资源整合，抓好督导检查，真正使物业管理的各项工作落到实处，为我市经济社会持续健康发展作出新的贡献。

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