哈尔滨市人民政府办公厅转发关于加强以人民调解方式化解物业服务纠纷的指导意见的通知

哈尔滨市人民政府办公厅转发关于加强以人民调解方式化解物业服务纠纷的指导意见的通知

哈尔滨市人民政府办公厅转发关于加强以人民调解方式化解物业服务纠纷的指导意见的通知

哈政办综〔2012〕41号

各区、县（市）人民政府，市政府各有关委、办、局，各有关单位：

经市政府同意，现将市司法局、市住房保障和房产管理局制定的《关于加强以人民调解方式化解物业服务纠纷的指导意见》予以转发，请认真贯彻执行。

哈尔滨市人民政府办公厅

二○一二年七月三日

关于加强以人民调解方式化解物业服务纠纷的指导意见

市司法局市住房保障和房产管理局

（二○一二年六月十五日）

人民调解是指人民调解组织依据法律、法规、规章、政策以及社会公德，通过说服教育和劝导协商的方法，在当事人双方自愿平等和互相谅解的基础上，解决民间纠纷的活动。为充分发挥人民调解在预防和化解物业服务纠纷中的作用，提高物业服务纠纷化解成功率，保护业主和物业服务企业的合法权益，促进社区和谐稳定，现就加强以调解方式化解物业服务纠纷有关问题提出如下指导意见。

一、指导思想和工作原则

（一）化解物业服务纠纷，要按照构建和谐社会的总体要求，充分发挥人民调解的优势作用，加大物业服务纠纷的预防和调处力度，促进人民调解、行政调解、司法调解相互衔接，努力实现将物业服务纠纷化解在基层的工作目标，力争做到“小事不出社区，大事不出街道（乡镇）”。

（二）人民调解组织调解物业服务纠纷，应当遵循自愿、合法、合情、合理和有利于案结事了的原则，积极防止矛盾纠纷的激化。

二、工作范围

物业服务纠纷人民调解委员会负责受理和调解以下物业服务纠纷：

（一）业主与开发商、物业服务企业在入住环节关于验收、交付、收费等问题的纠纷；

（二）业主、业主委员会、物业服务企业之间关于维修资金的使用，对房屋及配套设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，履行服务合同，选聘解聘物业管理公司、材料移交等方面引发的纠纷；

（三）业主委员会的组建、运作和自我管理中发生的业主与业主委员会之间的纠纷；

（四）因业主及使用人违反小区管理约定的有关房屋租赁、群租管理、违法搭建等方面事项引发的纠纷；

（五）旧住宅成套改造工作中因设计规划、费用承担等原因引发的纠纷；

（六）邻里之间因安装防盗门、防盗窗、空调、晒衣架、鸽棚等附着物引发的物业使用纠纷；

（七）其他适合物业服务纠纷人民调解组织调解的纠纷。

三、调解组织设置及工作职责

社区物业服务纠纷人民调解委员会负责本社区一般性物业服务纠纷的预防、受理、调解及纠纷信息的排查，开展相关法律、法规、政策的宣传教育，并接受所在街道（乡镇）物业服务纠纷人民调解委员会的工作指导。

街道（乡镇）物业服务纠纷人民调解委员会负责本区域内较复杂房产物业纠纷的受理、调解等工作，积极协调物业服务纠纷涉及的相关部门、人员及律师等专业人士参与纠纷调解。

由市司法局与市住房保障和房产管理局共同设立物业服务纠纷人民调解工作专家库。市司法局负责组织推荐司法领域的专家，物业管理部门负责组织推荐物业管理领域的专家。街道（乡镇）物业服务纠纷人民调解委员会在受理、调解本区域内影响较大、情况复杂和处理难度较大的物业服务纠纷时，可以向区、县（市）司法局申请从专家库中选调部分专家，参与纠纷的调解处理。市司法局负责专家库的日常管理，并参照人民调解“以案定补”相关规定，对参与纠纷调解的专家给予适当工作补贴。

有条件的物业服务企业，可以为街道（乡镇）、社区设立的物业服务纠纷人民调解工作室提供办公场所。物业服务纠纷人民调解工作室必要的办公经费由各区、县（市）司法局与物业管理部门共同协商解决。

四、调解程序及方法

（一）物业服务纠纷当事人可以向住所或纠纷发生地物业服务纠纷人民调解组织申请调解，物业服务纠纷人民调解组织应当受理。物业服务纠纷人民调解组织也可以根据单位、群众的需求或纠纷排查线索主动介入调解，但不得因物业服务纠纷当事人拒绝调解或调解不成而阻止当事人提起诉讼、申请仲裁等。

（二）物业服务纠纷人民调解组织在调解物业服务纠纷的过程中，可以引导当事人向所在社区物业服务纠纷人民调解组织申请调解，或直接向所在街道（乡镇）物业服务纠纷人民调解工作室申请调解。

（三）物业服务纠纷人民调解组织可以按照相关移交程序调解行政机关转交或委托的物业服务纠纷。调解成功的，制作人民调解协议书；调解不成的，应当告知当事人向移交机关重新申请处理，实现人民调解与行政调解的衔接。

（四）物业服务纠纷人民调解组织可根据法院诉前转交或委托开展物业服务纠纷调解。调解成功的，制作人民调解协议书；调解不成的，应当告知当事人重新向法院提出诉讼申请，实现人民调解与诉讼程序的衔接。

（五）物业服务纠纷人民调解组织调解物业服务纠纷，一般应在1个月内调结。如有特殊情况不能在1个月内调结，经纠纷双方当事人同意，可以适当延长调解期限，但延长期限一般不得超过30日。

（六）经物业服务纠纷人民调解组织调解的物业服务纠纷，当事人达成调解协议的，应当制作人民调解协议书。调解协议对双方当事人具有法律约束力，当事人应当认真履行。

五、工作要求

（一）各区县（市）司法局和物业管理部门要依托现有人民调解骨干力量，同时动员社会力量广泛参与，充实物业服务纠纷人民调解组织工作。要积极完善物业服务纠纷调解工作运行机制，形成以社区、街道（乡镇）专业调解组织为主，物业服务纠纷调解工作专家主动介入的工作模式，加强人民调解、行政调解、司法调解的有效衔接，切实提高调解物业服务纠纷的成功率。

（二）各区县（市）司法局和物业管理部门要加大对物业服务纠纷专兼职调解员、社区物业服务专管员的专业知识、调解技巧、物业服务相关法律法规及政策等的培训力度，不断优化人民调解员队伍的专业结构，提高化解纠纷的能力。

（三）各区县（市）司法局和物业管理部门要加强对以人民调解方式化解物业服务纠纷工作的指导，建立物业服务纠纷引导和信息报送等制度。各物业服务纠纷人民调解组织应当定期排查辖区内的物业服务纠纷，对容易造成一定社会影响的物业服务纠纷，应当及时报告所在地党委和政府。

（四）各区县（市）司法局和物业管理部门要做好对以人民调解方式化解物业服务纠纷的经费保障工作，完善人民调解“以案定补”制度。要根据实际需要，将物业服务纠纷专兼职调解员纳入“以案定补”对象范围，实行“一案一补”，并切实保障司法行政部门对人民调解工作的指导、培训和表彰所需经费。

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