市人民政府关于进一步加强和规范房地产开发管理工作的意见（试行）

市人民政府关于进一步加强和规范房地产开发管理工作的意见（试行）

市人民政府关于进一步加强和规范房地产开发管理工作的意见（试行）

荆政发[2013]20号

各县、市、区人民政府，漳河新区，屈家岭管理区，荆门高新区，市政府有关部门：

为全面贯彻房地产市场调控政策，规范房地产开发经营行为和市场秩序，维护房地产交易双方合法权益，促进全市房地产市场平稳健康发展，现就进一步加强和规范我市房地产开发管理工作提出如下意见。

一、进一步加强房地产开发企业管理

（一）严把房地产开发企业市场准入关。房地产开发企业申办资质的，房管部门应从注册资金、专业技术人员和高级管理人员资格、企业控股股东或实际控制人的资信情况等方面进行严格审核把关。房地产开发企业应配备与其资质等级和项目开发规模相适应的工程技术、项目管理、财务、统计等管理人员和专业技术人员。专业技术人员在其他企业任职，或有房地产行业不良从业记录的，不得计入申报企业专业技术人员总数。住建部门要会同人社部门试行建立涵盖全市房地产开发、建筑施工、勘察设计、招标代理和项目管理等行业的企业专业技术人才库。房管部门要以此为依托，全面推行网上审查制度，从严审查专业技术人员资格，杜绝证书重复使用，严防假证、借证、串证等现象发生。

（二）加强房地产开发企业资质动态监管。房管部门要对房地产开发企业的开发经营情况进行监督检查，重点核查房地产开发企业的开发经营、注册资本、专业技术人员、诚信等情况。对注册资本、专业技术人员、开发经营业绩达不到核定资质等级要求，或有严重不良经营行为的开发企业，坚决依照规定注销或降级；对综合实力强、运作规范、管理先进、业绩突出的开发企业，积极帮助晋升资质等级。

（三）严格房地产开发企业资质证书管理。各有关部门在办理房地产开发项目相关手续时，应当审查开发企业资质证书。对无资质证书或持过期失效的资质证书的企业不得办理相关手续。资质证书有效期满，房地产开发企业未按规定办理延续和升级的，房管部门应注销其资质证书，并向工商行政管理机关建议注销其营业执照的房地产开发业务。对于严重违规的开发企业，若有在建、在售项目，或者项目已经销售完毕但房屋所有权转移登记手续没有办理完毕的，可以依法先行降低资质等级，核发暂定资质证书，并在显著位置标明暂定资质证书仅限于解决未结束项目的遗留问题，不得开发其他项目，项目结束后注销资质。

二、加强房地产开发用地管理

（四）严格房地产开发建设用地计划管理。各地要按照控制增量、盘活存量、集约高效的要求，根据当地房地产市场需求状况，由国土资源部门会同住建、规划、房管等部门合理确定年度房地产用地计划，明确房地产开发用地供应总量、土地用途结构、区位布局及进度安排，优先保障普通商品住房和保障性住房建设用地。

（五）严格土地竞买人资格审查。国土资源部门对竞买人参加招拍挂出让土地时，应对土地竞买者的资金实力和开发经营行为等进行综合审查，发现并核实竞买人资金实力不足或者存在下列违法违规违约行为的，在结案和问题查处整改到位前，应当禁止竞买人及其控股股东参加土地竞买活动：

1.存在伪造公文骗取用地和非法倒卖土地等犯罪行为的；

2.存在非法转让土地使用权等违法行为的；

3.因企业原因造成土地闲置一年以上的；

4.开发企业违背出让合同约定条件开发利用土地的；

5．开发企业没有按照土地出让合同约定交齐土地出让金的。

（六）加强出让土地跟踪管理。国土资源部门要严格执行房地产用地开工竣工申报制度，及时清理开工、竣工的房地产项目，定期对已供房地产用地的开工竣工、开发建设条件执行等情况进行实地巡查，发现有违法违规问题的，依法追究责任。要对出让的房地产开发用地进行梳理，全面掌握项目用地供应时间、约定开工竣工时间、建设规模及工程进度等，建立监管台帐，实行动态巡查监控、竣工销号制管理。对未按《国有建设用地使用权出让合同》约定时间开工的或开工进度缓慢影响按期竣工的开发企业，要及时下发催促开、竣工函；对逾期仍不整改的，按照《闲置土地处置办法》有关规定予以处理。严禁任何单位和个人擅自更改规划和建设条件。开发企业提出申请调整规划建设条件经批准后不按期开工的，应当收回土地使用权，重新按招标拍卖挂牌方式出让土地。

三、切实加强房地产开发项目管理

（七）大力推进房地产综合开发。中心城区旧城改造和新区建设均实行统一规划，统一征迁，统一出让，统一开发，不得零星分散出让和开发。中心城区凡符合收储条件的土地，一律由市土地储备中心收储。对于零星土地，应在条件具备时，与周边土地进行整合后，根据规划条件公开挂牌出让。对于大宗土地难以一次出让的，可实行统一规划，分期出让，分期开发。少于30亩的土地，其竞买人应该持有房地产开发企业资质，从源头上杜绝一宗土地一个项目公司的零星开发，切实提高房地产开发的整体效益。

（八）加快保障性住房和普通商品住房建设步伐。认真落实国家宏观调控政策，增加保障性住房和中低价位、中小套型普通商品住房有效供应。鼓励房地产开发企业积极参与保障性住房建设。房地产开发企业参与或代建廉租房、公共租赁房、还建房等保障性住房的，可按照相关程序批准后适当规划配建商业服务设施或者提高容积率。保障性住房建设纳入房地产开发企业年度综合考核开发经营业绩范围，在资质核（升）级时，对积极参与保障性住房建设的开发企业要予以重点扶持。

（九）加强商品住房质量管理。建立健全商品房屋工程质量管理体系，加强房地产开发项目全过程的质量监督管理。严格执行竣工验收备案制度，工程质量不合格或配套不完善的房屋不得交付使用。建立预售商品住房质量保证机制，暂定资质的房地产开发企业在申请商品住房预售许可时提交的预售方案，应当明确企业破产、解散等清算情况发生后的商品住房质量责任承担主体，由质量责任承担主体提供担保函。质量责任承担主体必须具备独立的法人资格和相应的赔偿能力。房管部门要将房地产开发企业是否建立商品住房质量保证制度作为企业资质管理的重要内容，对质量没有达到所申请等级标准要求的企业，不得评定所申报等级。

（十）完善商品住房交付使用制度。建立健全商品住房交付使用管理制度，确保商品住房项目单体工程质量、节能环保性能、配套基础设施和公共设施符合交付使用的基本要求。房地产开发企业在商品住房交付使用时，应当向购房人出示商品住房买卖合同约定的竣工验收合格证明、住宅工程质量分户验收结果表、商品房面积实测报告、物业服务承接查验协议、住宅质量保证书、住宅使用说明书、房地产开发企业受理处理商品房交付中投诉的相关负责人及其联系方式等相关证明资料。

（十一）加强商品房售后服务规范化管理。强化开发企业售后服务机构建设，明确商品房售后服务机构职能、工作流程和投诉处理时限，督促开发企业设置独立的部门负责商品房售后服务工作。加强企业商品房售后服务机构运作情况检查，检查结果与企业年度综合考核挂钩，引导企业增强品牌意识和服务意识。严格实施开发企业信访、投诉限时回复制度，督促开发企业妥善处理投诉和上访事件。

（十二）切实提高物业服务管理水平。积极推进房地产开发项目的前期物业管理招投标工作，规范前期物业服务管理。凡房地产开发项目规模超过3万平方米的，开发建设单位应当通过招标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业。认真落实竣工验收、承接查验等相关规定，建立完善物业管理移交手续，保证前期物业管理落实到位。遵循按需服务、按质取价的原则，合理确定物业服务等级标准。建立健全物业服务收费明码标价制度，进一步规范物业服务收费行为。积极推行物业服务企业资质动态管理制度，将企业资质年度监督检查结果与管理资格、信用等级评定、物业管理招投标直接挂钩，切实规范物业服务企业经营行为。进一步加强住宅专项维修资金的缴存、使用和管理工作，充分发挥专项维修资金的作用。

四、规范商品房销售行为

（十三）严格商品房项目预售许可条件。各地要结合当地实际，合理确定商品住房项目预售许可的工程形象进度和最低规模要求。其中，中心城区商品房预售，除符合有关法律法规的规定外，商品房工程形象进度还应达到以下要求：别墅类项目土建工程完工；多层（含六跃七）主体结构达到层数的三分之二；小高层及以上建筑主体结构达到层数的二分之一且不得少于七层；有地下层的，每层可抵减主体结构一层。预售许可的最低规模不得小于栋，不得分层、分单元申报预售许可。鼓励现房销售。

（十四）规范商品房预售行为。未取得预售许可证的商品房项目，房地产开发企业和从事商品房销售代理的房地产经纪机构不得进行预售，不得以认购、预订、排号、发放VIP卡等方式向买受人收取或变相收取定金、预收款性质的费用，不得参加任何展销活动，不得发布商品房预售广告。商品住房在办理预售许可或者销售备案手续前，应到价格主管部门办理预（销）售价格备案手续，调整已备案价格的，应重新备案。取得预售许可证的商品房项目，房地产开发企业必须在3日内一次性公开全部准售房源及每套房屋价格，并严格按照《湖北省商品房销售明码标价规定实施细则(试行)》的规定，按照一房一价的原则，明码标价对外销售，不得分批、分次销售。商品房按建筑面积计价的，还应当在现场公示出售房屋的建筑面积和分摊的共有建筑面积及其单价，并在商品房买卖合同中注明。完善商品住房买卖合同示范文本，房地产开发企业不得在合同附件中设定侵害购房者合法权益的霸王条款，不得故意涂改、删改合同中规定的保护购房者合法权益的条款内容。严格执行《荆门市中心城区商品房预售资金监管办法（试行）》，确保预售资金用于有关的工程建设。

（十五）加强房地产销售代理和房地产经纪监管。房地产开发企业实行代理销售商品房的，应当委托在房管部门备案的房地产经纪机构代理。自行销售的，销售人员应经过专业培训，具备上岗从业资格。房地产经纪机构和执业人员不得通过签订“阴阳合同”违规交易，不得发布虚假信息和未经核实的信息，不得采取内部认购、雇人排队等手段制造销售旺盛的假象。

五、加快房地产行业信用体系建设

（十六）建立健全房地产开发企业信用评价体系。建立住建、发改、国土资源、规划、城管、金融、税务、工商、统计等部门信用信息定期披露制度，相关部门在每年12月底将本年度房地产开发企业的良好行为和违法违规等不良行为情况通报给房管部门，由房管部门从社会责任、经营行为和企业形象等方面对全市房地产开发企业进行信用考核，评定企业的年度信用等级，并予以公示。

（十七）建立健全房地产开发企业和执（从）业人员诚信惩戒机制。探索建立全市房地产开发企业、执（从）业人员和项目数据库，记录市场主体、项目业绩和市场行为等，公布其良好行为和不良行为。建立健全企业、执（从）业人员失信惩戒和守信激励机制。对良好行为多、信用等级高的企业，在资质升级、土地使用权出让等方面优先考虑；根据房地产开发企业的信用评价等级，适度放宽预售资金监管幅度。对有不良记录和信用等级较低的企业，在土地使用权出让、资质管理、预售许可、预售资金监管等方面从严控制。

六、健全房地产市场监督管理机制

（十八）加大对违法违规行为的查处力度。各有关部门要根据各自职责，按照“谁审批、谁监管，谁主管、谁负责”的原则，加大现场巡查执法力度，及时查处房地产开发建设过程中的违法违规行为。

（十九）全面推进房地产市场信息公开。房管部门要及时将批准的预售信息、可售楼盘及房源信息、违法违规行为查处情况等向社会公开。房地产开发企业应将开发企业资质、代理销售的房地产经纪机构备案情况、预售许可情况、商品住房预售方案、项目可售房源与价格等信息，在销售现场清晰明示。

（二十）加强市场信息引导。各地各部门要及时主动发布商品住房建设、交易及房价、房租等方面的权威信息，引导社会舆论，稳定市场预期。要加强舆情监测，对涉及房地产市场的不实信息，要及时、主动澄清。对诱导购房者违反限贷等政策措施，造谣、传谣以及炒作不实信息误导消费者的企业、机构、媒体和个人，要依法依规严肃处理。

（二十一）切实加强领导，建立联动监管机制。住建、发改、国土资源、规划、城管、工商、统计、物价、房管等相关职能部门要密切配合，建立健全信息共享、情况通报以及违法违规行为联合查处等机制，并定期召开会议，对全市房地产市场运行情况进行分析，研究协调和解决行业发展中的重大问题，规范我市房地产市场秩序，进一步促进房地产市场健康发展。

荆门市人民政府

2013年7月23日

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