市人民政府办公室关于创新保障性住房供应方式的指导意见

市人民政府办公室关于创新保障性住房供应方式的指导意见

市人民政府办公室关于创新保障性住房供应方式的指导意见

荆政办发〔2015〕38号

各县、市、区人民政府，漳河新区，屈家岭管理区，荆门高新区，大柴湖开发区，市政府各部门：

为提高保障性住房资源配置效率，加快解决城镇中低收入家庭住房困难问题，促进我市房地产市场平稳健康发展，根据《国务院关于加强棚户区改造工作的意见》（国发〔2013〕25号）及《省人民政府关于进一步加快推进棚户区改造的通知》（鄂政发〔2014〕50号）精神，现就创新保障性住房供应方式，提出如下意见。

一、多渠道筹措保障性住房房源

（一）拓展房源筹集渠道。各地应逐步减少或停止政府直接投资集中新建保障性住房，鼓励通过政府采购方式，按照“价格合理、面积合适、质量合格”的原则，收购商品房作为保障性住房和棚改安置房房源。鼓励有条件的房地产开发企业改变单一开发销售的经营方式，将商品房转换为公共租赁住房或共有产权住房，交由房管部门统一配租配售。鼓励持有人将社会闲置房源交由房管部门按公共租赁住房政策向社会统一配租。

（二）实施多种收购方式。收购商品房作为保障性住房或棚改安置房，可采取公开招标、邀请招标、竞争性谈判等方式进行。收购价格可按最低折扣、最高限价、单一价格、一房一价等多种形式确定，但不得高于所在区域同期同地段同类型在售普通商品房销售均价。

（三）明确房源收购条件。入选保障性住房或棚改安置房的房源应当同时符合以下条件：

1.住房建筑面积：保障性住房90平方米以下，棚改安置房60平方米～144平方米；购买非住宅作为棚改安置房的，不受房屋面积限制。

2.项目取得商品房预售许可证或销售备案证。

3.建设手续齐全，工程质量合格，满足基本使用需求，基础设施完备，周边配套齐全。

4.已竣工的房屋应通过竣工验收，并取得竣工验收备案证。

5.无抵押、冻结、查封、权属纠纷等情况。

6.开发企业资质证书在有效期内，且近3年开发经营活动无重大违法记录、无重大法律纠纷，企业资信等级为A级以上。

（四）多方筹集收购资金。政府出资帮助购买共有产权住房以及政府收购商品房用作公共租赁住房和棚改安置房的，所需资金可通过中央城镇保障性安居工程专项资金、地方配套保障性住房资金及政策性贷款予以解决。

二、加大棚户区改造货币化安置力度

（五）创新安置方式。按照“政府引导、业主决策、市场运作”的原则，采取被征收人自主安置、政府搭建交易平台供被征收人团购商品房安置、政府采购房源安置等方式。

（六）规范运作方式。被征收人自主安置的，房管部门要加强房源信息发布监管，为被征收人提供信息咨询、房源发布及房源核验等服务。被征收人通过政府搭建的交易平台团购棚改安置房的，棚改部门应在调查摸底、充分尊重居民意愿的前提下，采取公开竞价、集体团购等方式为被征收人争取购房优惠。政府采购房源安置的，应严格执行政府采购有关规定。

（七）明确奖励政策。对选择货币化安置的被征收人，在规定时限内签订补偿协议并按时搬迁的，可按不高于被征收房屋市场评估价格的20%给予奖励。

三、积极推进共有产权住房试点

（八）探索建立共有产权制度。按照不增加政府财政支出、适当减轻保障对象负担、逐步扩大保障范围、降低投机牟利空间的原则，及时制定出台共有产权住房实施办法。停止审批经济适用住房建设项目。已纳入经济适用住房建设计划尚未开工的项目，要严格执行共有产权住房政策，在配售时明确保障对象及政府分别持有产权的比例，房屋权属登记为共有产权住房。已售经济适用住房，鼓励产权人将有限产权明晰为共有产权。

（九）明确共有产权各方权利义务。在共有产权期间，政府、企业产权对应的住房使用权无偿让渡给共有产权住房购买家庭，不向购买家庭收取租金。鼓励已购共有产权住房家庭根据自身经济实力完善产权，自房屋交付之日起5年内完善产权的，按原配售价格购买；5年后完善产权的，按市场评估价格购买。

（十）推行公共租赁住房共有产权。保障对象承租公共租赁住房达到一定年限，允许保障对象根据自身经济实力，申请购买一定比例产权，直至全部产权。配售回笼资金应用于购买商品房作为公共租赁住房出租，或作为政府帮助购买共有产权住房的资金，实现保障性住房资产滚动循环发展。

（十一）试行安置住房共有产权。对于还建面积较小，且支付能力有限的被征收人家庭，政府出资帮助被征收人购买超过还建面积部分的产权，由政府和被征收人按照各自出资比例形成共有产权。

（十二）探索商品房共有产权。探索开发企业将商品房作为共有产权住房，与保障对象按比例共有产权。探索政府帮助保障对象购买共有产权住房的形式，政府可按照20～30%的出资比例，帮助保障对象自由选购商品房，由政府和保障对象共有产权。积极探索引入社会资本，由政府、企业和保障对象共同出资购买商品房，按照各自出资比例形成共有产权。

四、完善配套政策

（十三）完善规划政策。整体购买在建房地产项目用于棚改安置房和公共租赁住房的，允许优化户型结构；尚未开工建设的房地产用地转为棚改安置房和公共租赁住房用地的，在符合地块控制性详细规划的前提下，允许其适当调整规划设计条件。

（十四）完善土地政策。各地要依据住房现状、需求预测以及在建、在售住房规模，结合商品房累积可售面积总量、未开工住宅用地总量等指标，合理确定住房建设年度实施计划和住宅用地年度供应规模。住房供应偏多的市、县（市、区），或在建住宅用地规模过大的市、县（市、区），除保障性安居工程和棚户区改造年度任务所需用地外，应逐步减少住宅用地供应量直至暂停供应。同时，研究制订未开发房地产用地的用途转换方案，通过调整土地用途、规划条件，引导未开发房地产用地转型利用。对按照新用途或新规划条件开发建设的项目，应重新办理相关用地手续，重新核定相应的土地价款。对购买在建、已建成商品房用于棚改安置房和公共租赁住房的，要签订土地出让补充合同，明确土地分摊、地价款核算等事项。

（十五）完善税费政策。共有产权住房建设、销售、购买享受经济适用住房相关税费减免政策。棚户区居民因个人房屋被征收而选择货币化补偿用以重新购置房屋，且购房成交价格不超过补偿资金总额的，对新购房屋免征契税；购房成交价格超过货币补偿资金总额的，差价部分按规定征收契税。选择房屋产权调换，且不缴纳房屋产权调换差价的，对新换房屋免征契税；缴纳房屋产权调换差价的，对差价部分按规定征收契税。开发企业将普通商品房出售给选择货币化补偿的被征收人的，按照出售商品房建筑面积占总建筑面积的比例评定减免城镇土地使用税、印花税的额度。

五、强化保障措施

（十六）健全保障性住房经营管理机构。市本级成立专业化的保障性住房运营管理公司，主要履行保障性住房投资、融资、建设、分配、运营、退出管理等职能，对保障性住房投融资、建设进行全过程监管，对保障性住房后期运营、回购、收购、退出进行市场化运作，实现保障性住房资产保值增值，增强住房保障实力。

（十七）明确职责分工。房管部门要积极争取中央城镇保障性安居工程专项补助资金，及时发布房源及市场销售信息，确认房源、开发企业资质，协助核定房源指导价格，为购买主体组织房源，实施本级保障性住房收购工作。国土资源部门要合理确定住宅用地年度供应规模，及时制订和执行未开发房地产用地用途转换方案。规划部门要根据土地变动情况及时调整规划。

（十八）加大监管力度。各地要对作为保障性住房或棚改安置房房源的项目审核把关，不得将不符合条件的项目作为购买房源；加大公开力度，做到政策公开、房源公开、程序公开、结果公开，确保购买工作公正透明。财政部门要加强对保障性住房和棚改安置房采购标准、采购方式、采购程序及资金使用的监管。审计部门要加强对资金筹集、管理、使用和安全运行的审计监督。监察部门要强化监督执纪问责，对违纪违规的责任单位和责任人依法严肃查处，涉嫌犯罪的移交司法机关处理。

荆门市人民政府办公室

2015年9月29日

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