怀化市人民政府办公室关于转发怀化市存量房交易纳税评估实施方案的通知

怀化市人民政府办公室关于转发怀化市存量房交易纳税评估实施方案的通知

怀化市人民政府办公室关于转发怀化市存量房交易纳税评估实施方案的通知

各县(市、区)人民政府，市直机关各单位：

市地税局、市财政局、市住建局、市房产局、市规划局、市国土资源局制订的《怀化市存量房交易纳税评估实施方案》已经市人民政府同意，现转发给你们，请认真遵照执行。

二○一二年二月十六日

怀化市存量房交易纳税评估实施方案

(市地税局、市财政局、市住建局、

市房产局、市规划局、市国土资源局)

二○一一年十二月十日

为进一步加强房地产税收一体化管理，规范存量房交易环节税收征管，根据财政部国家税务总局财税〔2009〕100号、财税〔2010〕105号文件及省财政厅省地税局湘财税〔2011〕58号、湘财税〔2011〕66号文件精神，结合我市实际，特制定本实施方案。

一、指导思想和目标任务

以科学发展观为指导，坚持依法治税、科技管税理念，做到各项税收应收尽收。按照“总体设计，分步实施”的原则，实现三个目标：一是建立存量房交易申报价格计算机评估系统，科学客观地评估各类存量房交易计税价格，从2012年7月1日起，在全市范围内实施存量房交易评估纳税;二是建立地税部门存量房信息库，实现税源信息动态管理，提高房地产行业各项税收征管水平;三是逐步完善存量房评估技术，积累工作经验，储备专业人员，为房地产税收改革提供理论和实践参考。

二、工作内容

开展存量房交易纳税评估工作是按照房地产估价原理，在测算房地产基准价格和价格影响因素修正系数的基础上，开发评估软件，通过建立房地产批量估价数学模型，量化影响房屋价格的特征因素，与标准房地产比较评出房地产价值。用评估结果与纳税人申报价格相比较，纳税人申报价格明显偏低且无正当理由的，以评估结果作为计税依据，征收存量房交易环节各项税收。

三、实施范围和对象

怀化市城区、各县(市、区)及建制镇所在地。所有缴纳“两税”(房产税、土地使用税)的纳税人拥有或使用的工业类、商业类、居住类、综合类等房地产;所有行政、事业单位拥有的房地产;以及部分普通和非普通标准居民住宅。

四、工作步骤

我市存量房交易纳税评估工作分三个阶段实施。具体安排如下：

第一阶段：基础工作阶段(2012年4月前)。做好三件事：

一是采集相关数据、资料。国土部门负责定期收集土地基准地价、土地交易案例、征地和发证信息;规划、房产部门负责定期收集房屋的坐落地址、小区名称、房屋类别、建筑结构、建筑面积、房型、容积率、建筑密度、绿化率等指标;住建部门负责定期收集当期我市房屋建安工程造价的标准值，负责提供现有的间接费用资料，指导和帮助编制我市分类房产建安造价间接费用比率表;各部门所采集数据应及时完整地提供给地税部门。地税部门负责从纳税人申报资料获取税源信息，并采取组织税源普查等方法获取房地产的其他基础数据。对无法从上述部门采集到的数据可采取外包方式，由地税局委托具有房地产评估资质的中介机构来完成。二是建立本市评税技术标准。在国土、规划、住建、房产等部门的配合下，地税部门委托房地产评估中介机构对我市房地产交易市场及影响房地产价格的因素进行深入调查，调查的主要内容为：房地产市场的概况，分布特点与规律;房地产价值在不同区域间呈现差异性的原因;土地定级情况、基准地价及修正系数等。根据调查结果，在专家评审组的指导下制定我市的评税技术标准，包括标准房基准价格、特征价格因素和修正系数等。三是实现评税软件本地化。以省地方税务局开发(采购)的评税软件为基础，结合我市实际，调整部分变量、参数、基数等内容，对评税软件进行本地化修改，使房地产评估结果符合我市市场价格。

第二阶段：准备工作阶段(2012年5-6月)。完成三项任务：一是制定怀化市存量房交易税收征收管理办法和评税结果争议处理办法。二是建立评税结果争议处理机制。按照公平、简便、有效化解征纳矛盾原则，在现行法律法规框架下，由财政、地税、国土、规划、住建、房产、民政等相关部门组成争议裁定小组，接受纳税人提供的书面陈述与申辩，裁定纳税人有异议的房地产评估结果。三是检验评估效果。通过试运行来检验评估结果的准确性。可以选择能够对评估结果进行量化评价和分析的检测指标，确定评估结果与市场交易价格的偏离值，判断基准价格及价格影响因素修正系数设置的合理性。可以采集房地产成交案例作为标准数据，检测评估结果的准确性。还可以根据征管人员反馈的意见及纳税人对于评估结果的投诉量以及个案调整数量，确定评估软件的适用性。

第三阶段：实施工作阶段(2012年7月1日开始)。抓好两个方面：一是抓好评税工作的启动。制定存量房交易纳税评估运行方案和应急预案。从2012年7月1日开始，正式实施评税工作。运用本地化的评估软件，评估存量房交易计税价格，纳税人申报价格明显偏低且无正当理由的，以评估结果作为计税依据，征收存量房交易环节各项税收。二是抓好动态调整参数和日常维护。既要分析评估结果与市场价格水平的偏离原因，调整基准价格及价格影响因素修正系数，又要根据城市发展情况和国家宏观政策变化，对标准房地产价格进行整体调整、区域调整和个案调整。还要定期与有关信息技术管理部门沟通，及时反映和解决软件运行中的技术问题，做好评估软件和房地产数据库的日常维护。

五、工作要求

(一)加强组织领导，明确部门责任

成立怀化市存量房交易纳税评估工作领导小组，常务副市长任组长，财政、地税、国土、房产、规划、住建、民政等部门主要负责人为成员。领导小组下设办公室，市地税局主要负责人兼任办公室主任，人员由上述部门相关科室负责人组成，负责全市存量房交易纳税评估工作的具体组织实施。各县(市、区)也要成立相应机构。

各成员单位要明确职责，相互配合。财政部门负责对此项工作的指导，通报工作进展情况，协调解决工作中的问题，并安排一定的工作经费。地税部门负责存量房交易纳税评估工作方案的组织实施，房地产评估日常工作及业务培训、辅导等，针对新形势、新问题撰写专题报告，提出建议和措施。国土资源部门负责提供城区最新基准地价体系成果、现有土地价格指数方面的资料和实际土地交易案例，指导制定土地比较法技术模型，颁布土地价格指数。住房和城乡建设部门负责提供现有的工程造价资料，指导和帮助编制本地房产分类及分类房产建安造价标准表;负责提供现有的间接费用资料，指导编制本地分类房产建安造价间接费用比率表。房产管理部门负责提供房产登记信息、房屋信息化管理方面的成果(电子地图的应用);城区房地产分布的情况、特点与价值规律方面的资料;新建房和二手房屋交易案例信息和市场挂牌交易数据;帮助建立可比实例数据库与标准房价格数据库;负责提供房产交易价格指数方面的资料。规划部门负责提供各规划小区容积率资料和查询服务、建设工程竣工规划验收合格信息。民政部门负责提供房地产地址信息。

(二)加大宣传力度，做好情况反馈

电视、电台、报纸、网络等媒体要多管齐下，大力宣传开展存量房交易纳税评估工作的意义、内容和纳税人的权利义务，营造良好的社会氛围。同时，相关部门要定期向上级部门汇报工作开展情况，做好阶段性总结，及时反馈出现的问题和情况，协调各方力量，努力解决工作中出现的问题和困难。

延伸阅读

农村土地承包经营权流转管理办法

白银市政务公开工作考核评估办法(试行)

白银市人民政府关于进一步治理和规范出租汽车客运市场的实施意见