湘潭市房产管理局印发《关于改变使用性质的国有土地上房屋征收补偿等有关问题的处理意见》的通知

湘潭市房产管理局印发《关于改变使用性质的国有土地上房屋征收补偿等有关问题的处理意见》的通知

湘潭市房产管理局印发《关于改变使用性质的国有土地上房屋征收补偿等有关问题的处理意见》的通知

潭房字〔2013〕45号

市、区房屋征收部门，各征收实施单位：

经市人民政府同意，现将《关于改变使用性质的国有土地上房屋征收补偿等有关问题的处理意见》印发给你们，请遵照执行。

湘潭市房产管理局

2013年8月8日

关于改变使用性质的国有土地上房屋征收补偿等有关问题的处理意见

为了规范我市国有土地上房屋征收行为，维护公共利益，根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》（国务院令590号）、《湘潭市国有土地上房屋征收与补偿实施办法》（潭政发〔2013〕2号）等相关规定，现对改变使用性质的国有土地上房屋征收补偿问题及其他几个征收中的具体问题提出如下处理意见：

一、被征收房屋改变使用性质的，按以下办法进行补偿：

（一）住改商：房屋权属证书及房屋登记簿记载的用途为住宅，实际用作经营性商业用房的房屋，其补偿标准按改变使用性质前的住宅主体评估价，增加50%的补偿（含停产停业损失补偿及商品、营业用具的处理等费用）。奖励及补助按其住宅的标准执行。

（二）非住宅改商：房屋权属证书及房屋登记簿记载的用途为仓库、厂房、办公等其他非住宅，实际用作经营性商业用房的房屋，其补偿标准按房屋改变使用性质前的登记用途主体评估价，增加40%的补偿（含停产停业损失补偿及商品、营业用具的处理等费用）。奖励及补助按其登记用途对应的标准执行。

住改商、非住宅改商房屋按照上述条款补偿的，必须同时符合下列条件：①房屋征收决定公布时，被征收人或房屋承租人正在经营或生产，依法取得营业执照，且房屋用作经营或生产的时间连续一年以上的（经营特种行业的还需依法取得特种行业许可证）；②办理了税务登记，纳入税务正常管理一年以上的（房屋征收决定公布之日前一个自然年度）。

（三）住改商、非住宅改商房屋经营面积的认定以房屋合法建筑面积中实际用作经营的使用面积部分为准（原则上只对房屋第一层的实际商业用房部分予以认定和补偿）。特殊情况由区联席会议审定。

（四）非住宅改住：房屋权属证书及房屋登记簿记载的用途为仓库、厂房、办公等其他非住宅，实际用作住宅的房屋，其补偿标准、奖励补助仍按房屋权属证书及房屋登记簿记载的用途执行。被征收单位因破产、改制等历史原因将其非住宅房屋出售给本单位职工作为住宅使用，但未办理相关登记手续的，参照合法住宅给予补偿，但应当扣除未办理房屋和土地登记的相关费用。

二、原房屋已办理房屋登记，但拆除后新建房屋未办理相关报建手续，且新建房屋面积与原房屋登记面积有差异的，按原房屋登记面积、用途、结构计算补偿。

三、被征收房屋符合以下条件,按两证齐全房屋面积进行补偿，但应当扣除其未办理的房屋、土地登记的相关费用：

（一）办理了房屋所有权证、有相关用地手续、国有土地使用权无争议但未办理国有土地使用权证的；

（二）办理了国有土地使用权证，但未办理房屋所有权证，经认定为合法建筑的；

（三）未办理房屋、土地登记，经认定为合法建筑的。

四、对于办理了报建手续但未办理房屋所有权证的房屋，其面积认定按以下原则处理：实测面积小于报建面积，按实测面积；实测面积大于报建面积，按报建面积。

五、部分产权房改房的补偿原则：按房改政策由职工购买了部分产权的住宅，可由本人向原单位申请，经批准补足未购部分房屋产权购房款后，按全产权房给予补偿。

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