永州市人民政府关于促进物业管理健康发展的若干意见

永州市人民政府关于促进物业管理健康发展的若干意见

永州市人民政府关于促进物业管理健康发展的若干意见

永政发〔2012〕32号

各县区人民政府，各管理区，市直各单位，中央、省驻永各单位：

为进一步加强物业工作，规范物业管理行为，提高物业管理服务水平，改善人民群众生活质量，推动我市城市建设和管理水平的提高，根据《中华人民共和国物权法》和国务院《物业管理条例》等法律法规，结合我市实际，现就促进我市物业行业健康发展提出如下意见。

一、统一思想，提高认识，充分认识促进物业行业健康发展的重大意义

物业管理是城市管理的重要内容。加强物业管理工作有利于提高城市管理水平，改善城市人居环境，提高群众生活质量；有利于促进经济增长，扩大社会就业；有利于维护社会稳定，推进城市精神文明建设；有利于保障物业的合理使用，促进物业的保值、增值。近年来，随着城市化进程的加快推进，我市物业管理工作得到了较快发展，已成为具有一定发展潜力的新兴产业。但从总体上看，目前物业管理工作中还存在着制度建设滞后，市场化程度低，市场主体之间的法律关系不明确；物业管理企业资质较低，从业人员素质不高，物业管理专业人才缺乏；成立业主委员会的覆盖面低，物业服务的消费意识不强；物业服务收费的监管机制不够完善；物业管理与社区居委会建设管理相互脱节，部门监管职责落实不够到位等问题。各级政府及部门要以要科学发展观为指导，从构建和谐社会的高度，充分认识加强物业管理工作的重要意义，把加强物业管理工作作为提升城市形象、打造城市品牌、营造发展环境、维护社会稳定的一项重要工作，切实加强领导，强化措施，促进物业行业健康。

二、明确职责，理顺关系，切实加强物业管理

全面推行“市、县区、街道、居委会”四级管理体制，切实加强对物业管理工作的监督和管理。

（一）建立联席会议制度。物业管理联席会议由县区物业管理工作机构负责召集，各街道办事处、居民委员会、辖区派出所、物业服务企业、业主委员会或业主代表及相关部门参加，协调解决物业管理的疑、难、急问题。中心城区物业管理联席会议由市信访局负责召集。

（二）市房产行政主管部门作为全市物业管理行业主管部门，负责对县区物业管理主管部门的业务指导和监管，组织物业管理行业重大问题的调研及制定相关配套政策。

（三）县区（管理区）房产行政主管部门负责本辖区内物业管理工作，落实物业管理综合协调、管理的职责，根据本地实际，制定物业行业发展的政策措施。及时处理业主、业主委员会、物业使用人和物业服务企业在物业管理活动中的投诉。

（四）街道办事处、乡镇人民政府负责协调物业管理与社区建设之间的关系，协助物业主管部门对物业管理进行指导和监督。

（五）社区居委会负责牵头组建召开首届业主大会，物业主管部门和街道办事处按各自职责做好指导工作。

物业服务企业、业主委员会按照各自的职责做好物业管理及服务工作。

三、加强开发建设管理，确保前期物业管理规范有序开展

（一）严格执行前期物业管理招投标制度。开发建设单位应按《前期物业管理招标投标管理暂行办法》的规定，在业主或业主大会选聘物业服务企业之前，通过招投标选聘具有相应资质的物业服务企业，对新建物业实施前期物业管理，并将前期物业服务合同送物业管理主管部门备案；同时在商品房销售时，公示前期物业管理合同和临时管理规约。项目综合验收完成后，开发建设单位应及时将相关资料移交物业服务企业。

（二）确保公共服务设施到位。新建物业项目的供水、供电设计应符合国家有关技术标准和规范，并满足“一户一表”收费到户的要求。开发建设单位在物业建成后，其按规定投资建设的供水、供电、供气、通讯、有线电视等设施，经验收合格后移交给上述相应的专业经营单位进行维护管理。公用水、电表不再挂户在物业服务企业的名下，可明确为小区公用水、电表，落户在业主委员会名下，公用水费、公用电费由业主委员会分摊到户、委托物业服务企业代收代缴。

（三）确保监控设施、物业管理用房落实到位。开发建设单位新建物业项目应严格按有关法规和技术规范进行规划设计，充分考虑并满足物业管理的要求。住房和城乡规划建设行政主管部门在审查建设工程设计方案和办理建设工程规划许可证时，应确定物业管理用房的位置和面积、监控设施的布局。开发建设单位应当按照房屋总建筑面积3－5‰的标准配备物业管理用房；物业管理用房应为地面以上、水电到位、便于物业管理活动、具有正常使用功能的房屋。未按照规划、设计要求建设物业管理用房的，住房和城乡规划建设行政主管部门在进行规划核实时，直接认定为不符合规划条件，同时由房产行政主管部门按照《物业管理条例》的规定予以处理。监控设施的布局要充分考虑物业管理的要求。

（四）严格履行建筑保修责任。开发建设单位应严格履行房屋质量保修责任，开发建设单位在退还施工单位质量保证金时须经业主委员会或物业服务企业签字证明，对未履行保修责任的施工单位应延期退还质量保证金。

（五）切实做好物业承接查验。建设单位组织工程竣工验收和分户验收时，应当通知前期物业服务企业参与监督。在物业管理专项验收合格后应当与选聘的物业服务企业完成物业共用部位、共用设施设备的承接查验工作。物业承接查验费用的承担，由建设单位和物业服务企业在前期物业服务合同中约定。没有约定或者约定不明确的，由建设单位承担。

四、加快建立房屋维修资金保障体系

要按照建设部、财政部制定的《住宅维修资金管理办法》，加快建立住宅共用部位、共用设施设备维修资金，以保障物业管理企业的正常运转和物业管理行业的整体发展。对已经交付使用，但没有缴存房屋维修资金的小区，由业主委员会牵头，物业公司配合组织实施房屋维修资金的追缴工作。对维修资金要切实加强管理，保证其使用效率和安全。

五、齐抓共管，形成合力，努力促进物业行业持续健康发展

各有关主管部门应按如下工作职责，形成合力，加大对物业管理小区的执法力度，确保执法效果。

（一）房产行政主管部门。根据《物业管理条例》的规定，负责查处下列行为：擅自改变物业管理区域内的公共建筑和共用设施用途；擅自占用、挖掘物业管理区域内道路、场地，损害业主共同利益；擅自利用物业共用部位、共用设施设备进行经营，侵占、损坏共用部位、公共场地、共用设施设备；建设单位未按规定配足物业管理用房；在房屋装饰装修中，未按原设计单位或具有相应资质等级的设计单位提出的设计方案，擅自拆改、变动建筑主体和承重结构等违反《建设工程质量管理条例》的行为；物业服务企业违反有关规定，对业主或者使用人的违法行为未予以劝阻、制止或者未及时报告有关行政主管部门。

（二）住房和城乡规划建设行政主管部门。负责查处未经规划部门批准，擅自进行改、扩建和增建，或者擅自改变住宅外立面，在非承重外墙上开门、窗的行为，并按照《城乡规划法》及相关法规的规定处罚。

（三）城管行政执法部门。负责查处小区违法搭建建筑物，构筑物；在建筑物、构筑物上涂写、刻画或者违反规定悬挂、张贴宣传品，未经批准擅自饲养家畜家禽影响市容和环境卫生的行为。对小区流动摊点进行整顿。

（四）城市园林管理部门。负责查处侵占园林绿地或擅自砍伐、移植等损坏城市花草树木的行为。

（五）公安部门职责。负责查处违反治安管理条例以及生产、销售、运输、储存、燃放烟花爆竹等行为；加强犬类管理和社会生活噪音的管理；指导物业服务企业做好小区的安防工作，加大对盗窃等违法行为的查处力度。

（六）消防部门。负责查处擅自改变建筑物防火间距、耐火等级、防火分区、消防安全疏散条件、消防设施，增加建筑物火灾荷载、占用消防道路设施等行为。

（七）工商行政管理部门。负责查处在物业管理区域内未取得营业执照擅自从事经营活动的违法行为；对住宅改变为经营性用房，申请人未能提交本单元、本栋住户、业主委员会等利害关系人书面同意材料的，不予核发营业执照；对影响周边环境不适合在住宅小区内开设的经营项目不予核发营业执照；适当放宽物业服务企业的兼营范围，在不损害利害关系人利益的情况下，经该单元住户（该栋住户、业主委员会）书面同意的，允许和扶持物业服务企业开展多种经营。

（八）环保行政主管部门。负责查处在物业管理区域内贮存、堆放、弃置、倾倒、排放工业污水、工业废弃物；城市饮食服务业的经营者未采取有效污染防治措施，致使排放的油烟等对附近居民的居住环境造成污染；工业企业、建筑施工噪音等其他影响物业管理区域环境的行为。

（九）价格主管部门。按照《湖南省物业服务收费管理办法》的规定，会同同级房产主管部门按照价格管理权限，负责当地行政区域内物业服务收费的日常管理和监督工作。

六、规范费用代收代缴行为

物业管理区域内，供水、供电、供气、通讯、有线电视等专业经营单位应当直接为业主提供服务，向最终用户收取有关费用，并承担物业管理区域内相关管线和设施设备维修、养护责任；对直接收费到户有困难的，业主委员会可委托物业服务企业代收。委托单位可以按照不低于3%的佣金标准，与物业服务企业协商签订代收合同。

七、严格依法纳税

从事物业管理的单位，以与物业管理有关的全部收入减去代业主支付的水、电、燃气以及代承租者支付的水、电、燃气、房屋租金的价款后的余额为营业额，依法缴纳各项税费。

八、制定合理的物业服务收费标准

建立和完善物业管理收费和物业小区停车场服务收费政策，规范物业服务企业的服务收费和停车场收费的行为。

九、加强行业监管，提高物业服务满意度

（一）规范物业服务市场。各级物业行政主管部门应制定统一的物业分级服务标准，规范物业服务行为；加强行业自律，整顿物业服务市场秩序；促进物业服务专业化、品牌化发展；加大对不履行物业服务合同、损害业主利益、无资质从事物业服务、低质低价恶性竞争等违法违规行为的查处力度，净化物业服务市场。

（二）加强行业培训。各级物业行政主管部门应加强行业从业人员队伍建设，定期开展物业行业从业人员资格培训、继续教育，提高从业人员综合素质，全面推行专业化、规范化服务，提高物业服务整体水平。

（三）加强物业服务企业诚信建设。物业行政主管部门应建立物业项目巡查通报制度、物业服务企业退出项目管理办法以及信用评估制度等，加强物业行业动态管理，强化企业诚信管理；对各类违法违规、不讲诚信、损害业主权益的不良行为应计入企业诚信档案，并及时向社会公示；对诚信档案中不良记录较多的企业，应责令整改，取消项目投标资格，性质严重的要责令其退出物业服务行业。

（四）切实提高物业服务满意度。物业服务企业应加强自身建设，提高服务能力和水平，改进服务态度，以实际行动赢得广大业主的支持和理解；物业行政主管部门应加强物业服务企业满意度调查，制定考核评议办法，督促物业服务企业改变形象、树立品牌，与业主共建和谐小区。

十、坚持正确的舆论导向

新闻媒体和各有关单位应采取多种形式加强物业管理政策法规宣传，坚持正面舆论引导，让广大市民和业主了解物业管理政策法规，树立物业服务的消费理念，积极支持和参与物业服务相关活动，自觉遵守物业管理法规和业主规约，为物业服务行业的发展营造良好的舆论氛围。

二○一二年十二月十二日

延伸阅读

农村土地承包经营权流转管理办法

白银市政务公开工作考核评估办法(试行)

白银市人民政府关于进一步治理和规范出租汽车客运市场的实施意见