长春市人民政府办公厅转发关于加强“老、旧、散”住宅区物业管理工作实施意见的通知

长春市人民政府办公厅转发关于加强“老、旧、散”住宅区物业管理工作实施意见的通知

长春市人民政府办公厅转发关于加强“老、旧、散”住宅区物业管理工作实施意见的通知

长府办发〔2010〕25号

各县（市）、区人民政府，市政府各委办局、各直属机构：

市住房保障和房地产管理局《关于加强“老、旧、散”住宅区物业管理工作的实施意见》已经市政府同意，现转发给你们，请认真遵照执行。

长春市人民政府办公厅

二〇一〇年六月二十二日

关于加强“老、旧、散”住宅区物业管理工作的实施意见

（市住房保障和房地产管理局二〇一〇年六月十一日）

为进一步加强我市“老、旧、散”住宅区物业管理工作，不断改善人居环境，提升城市整体形象，依据《中华人民共和国物权法》、国务院《物业管理条例》和《长春市物业管理条例》等法律、法规的规定，按照《长春市人民政府关于加强和改进物业管理工作的意见》（长府发〔2008〕24号）要求，结合我市实际，现就加强“老、旧、散”住宅区物业管理工作提出以下实施意见：

一、指导思想

以科学发展观为指导，以切实改善人民群众居住环境，不断提升城市管理水准为宗旨，本着“政府指导、分级管理、立足社区、分类实施”的原则，建立专业服务、民主管理和行政监督相结合的长效机制，培育业主民主自治能力，发挥产权人的主导作用，切实加强“老、旧、散”住宅区物业管理。

二、工作目标

通过开展“老、旧、散”住宅区物业管理工作，使“老、旧、散”住宅区从无人管理到有组织、有计划的有序管理，使“老、旧、散”住宅区居民享受到基本物业服务，力争经过3—5年的努力，基本实现全市“老、旧、散”住宅区物业管理全覆盖。

三、物业管理服务运作方式

以社区为单位，划分1个或多个物业服务区域，根据物业区域的房屋规模、环境、配套设施和产权状况，居民的承受能力，服务需求以及消费意愿等实际情况，确定具体管理模式。

（一）对于管理区域较大、房屋比较集中、配套设施相对较好的老、旧区，由社区组织依法成立业主大会并选举产生业主委员会，以业主委员会为实施主体，通过合同（协议）等书面约定，选聘有专业资质的物业公司提供服务，或将所需服务的内容分别委托专业服务单位提供服务，或组织业主和使用人自行提供服务。

（二）对于单体住宅楼或房屋建筑面积较小的物业区域，可由社区组织召开业主大会，选举成立由5—7名成员组成的物业自治委员会，物业自治委员会在社区指导下，根据业主大会的决议，在物业区域内开展以卫生保洁和房屋及设施设备日常维修为主的简易物业服务。

（三）对产权复杂的住宅区，由社区负责召集房屋管理（产权）单位、直管公有住房单位、业主及使用人代表组成联席会议，共同协商达成《物业管理服务协议》，确定一家物业管理服务单位，在社区指导下，物业管理服务单位依据《物业管理服务协议》，负责对住宅区进行统一管理服务。

（四）各社区成立住宅区物业服务协调委员会。社区主任担任协调委员会主任，协调委员会由供水、供暖、供电、供气、市政等相关部门人员共同组成，解决居民日常生活中发生的实际问题。

（五）建立联席会议制度。对小区内出现的重大或疑难问题，由协调委员会主任组织召开协调委员会委员、业主委员会委员、物业自治委员会委员、物业服务单位、辖区内公安派出所参加的联席会议，及时协调解决重大或疑难问题。

四、物业日常养护和维修管理责任

“老、旧、散”住宅区各管理责任单位和个人要本着权责一致的原则，切实履行义务。

（一）住宅区内房屋专有部分的日常养护、维修和管理由业主自行负责；房屋共用部分、共用设施设备的日常养护、维修和管理由业主按各自拥有的物权份额共同负责。

（二）住宅区内单位自管住房和直管公有住房共用部分的日常养护和维修管理，由房屋管理（产权）单位负责。

房屋管理（产权）单位因破产等原因撤销或注销的，由其上级主管部门（单位）负责该房屋共用部分的日常养护、维修和管理；房屋管理（产权）单位的上级主管部门（单位）已撤销的，由所在地的区人民政府（开发区管委会）组织协调，并根据物权关系依法确定该房屋共用部分的日常养护、维修和管理责任。

（三）住宅区域内的供水、供电、供气和排水、道路、绿化等市政共用设施设备的日常养护和维修管理，由相关专业部门（单位）分别负责。

五、职责分工

“老、旧、散”住宅区物业管理工作涉及多个部门和单位，各级政府、部门和企事业单位要协调一致，密切配合，齐抓共管。

（一）市住房保障和房地产管理局负责组织实施，对各城区、开发区的工作进行指导、督查和年度量化考核。

（二）各城区、开发区要制定本辖区“老、旧、散”住宅区物业管理工作计划，负责对老、旧住宅区落实物业服务的情况进行检查和考评，逐步建立健全长效监管机制。

（三）各街道和社区具体负责本辖区内“老、旧、散”住宅区物业管理区域的划分，制定具体工作实施方案，建立有效的协调机制，指导、监督业主大会会议和业主委员会选举、换届、改选及其日常工作，对未成立业主委员会或业主委员会无法正常开展工作的区域，协助业主组织召开业主大会。

（四）各有关部门、单位要按照职责分工，密切配合，共同做好“老、旧、散”住宅区物业管理工作。

供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位各负其责，服务到户，及时维修、更新物业区域内的相关设施设备。

规划、工商、环保和市容环卫等部门对物业区域内的违法、违规行为依法进行治理。

六、资金来源

（一）日常服务费用。根据不同区域的需求服务项目和质量标准，测算出管理服务成本，提出收费标准，在征求广大业主、使用人和有关部门（单位）意见的基础上，通过合同（协议）约定，向业主或使用人按月收取费用。

（二）住宅区内房屋共用部位、共用设施设备需要中修、大修、更新和改造的，经总建筑面积三分之二以上，且占总人数三分之二以上的业主讨论同意后，由物业服务单位、业主委员会或相关业主持有关材料，向负责管理物业维修资金的部门申请列支，未有物业维修资金的，由原售房单位和业主依法筹措。

（三）“老、旧、散”住宅区房屋破旧、基础设施差、设备老化、需要改造的项目多、资金需求量大的，市、区两级人民政府要采取有效措施，合理安排和适当增加资金投入，各城区、开发区每年要安排一定的专项资金，重点用于老、旧住宅区的基础设施和环境的综合整治，为推进老、旧住宅区物业服务创造必要条件。

七、组织领导

为确保“老、旧、散”住宅区物业管理工作的顺利开展并取得实效，决定成立市物业管理工作领导小组。组长：王学战，副组长：徐毅夫、刘海山、刘大平，成员为各城区政府、开发区管委会主要领导，市房地、建设、规划、国土资源、环保、财政、民政、公安、工商、市容环卫、物价、市政公用等相关部门负责人。

领导小组下设办公室，设在市住房保障和房地产管理局。办公室主任由刘大平兼任。

各城区人民政府、开发区管委会和各街道办事处要成立相应的组织机构，负责组织领导辖区内“老、旧、散”住宅区物业管理工作的顺利开展。

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