关于转发市地税局应用房地产估价技术评估存量房交易申报计税价格工作实施方案的通知

关于转发市地税局应用房地产估价技术评估存量房交易申报计税价格工作实施方案的通知

关于转发市地税局应用房地产估价技术评估存量房交易申报计税价格工作实施方案的通知

景府办字[2012]100号

各县（市、区）人民政府，市政府各部门，市直有关单位：

市地税局拟定的《景德镇市应用房地产估价技术评估存量房交易申报计税价格工作实施方案》已经市政府同意，现转发给你们，请认真组织实施。

二〇一二年六月十二日

景德镇市应用房地产估价技术评估存量房

交易申报计税价格工作实施方案

市地税局

为进一步规范房地产交易环节的税收征管，全面推动我市应用房地产估价技术评估存量房交易申报计税价格工作，根据《江西省人民政府办公厅关于转发省地税局省财政厅开展应用房地产估价技术评估存量房交易申报计税价格工作方案的通知》（赣府厅字〔2011〕181号）精神，结合我市实际，制定本实施方案。

一、指导思想和目标任务

指导思想是：坚持“依法治税、信息管税、服务兴税”，全面开展应用房地产估价技术评估存量房交易申报计税价格工作，促进存量房交易税收的科学化、规范化、精细化管理，实现存量房交易税收应收尽收。

目标任务是：建立“以房地产数据信息技术为依托，以房地产评估技术为方法，以计算机辅助批量估价信息系统为手段，以估价信息系统生成计税价值为纳税评估标准，以契税‘先税后证’为抓手”的征管模式，堵塞税收漏洞，规范税收秩序，创造依法纳税、公平税负的良好环境。

二、实施范围

景德镇城区范围内负责存量房交易税收征管工作的征收窗口，统一应用房地产交易计税价格评估系统，评估存量房交易申报计税价格。（乐平市、浮梁县参照执行）

三、工作内容

（一）确定评估方法。对住宅及附属房、商业房产等存量房交易环节的房地产评估主要采用市场法，对交易量较少的工商业生产经营的房屋和土地也可考虑采用成本法或收益法。

（二）制定评估技术标准。组织房地产评估专业人员深入调查分析本市房地产市场及影响房地产价格的因素情况，根据选定的评估方法，确定本地区评估分区设置、修正系数指标体系、评估模型等，制定符合本市实际的房地产评估技术标准。

（三）引进评估软件并进行本地化修改。我市存量房交易计税价格评估软件以新余市评估软件版本为基础进行本地化修改。具体由省地税局统一招标选定的公司，根据业务实施需求，实施评估软件本地化修改。

（四）采集相关数据。按照评估技术标准的要求，根据所用评估方法确定采集数据的项目，按类别编制表格，由地税部门组织税源普查，获取评税所需基础数据。根据省地税局要求，在数据采集中采集的项目必须包括以下七个指标：小区名称、楼幢号、总楼层、房屋朝向、建成年份、三楼以下是否做营业房、采光情况。还应根据实际情况在评估专业人士的参与下，增加影响房地产价格因素的其他相关指标。建设、规划、国土、房管等部门要向地税部门提供个案房地产的基础数据，逐步实现税源信息的实时传输，强化征管过程中的税源动态管理。地税部门要按照客观、完整、准确的原则，对采集的数据资料进行认真审核，对审核未通过的数据及时补充采集，保证资料的完整性、合理性和逻辑性。

（五）建立房地产数据信息库。组织人员采取边录入、边复审的方法，将采集的数据录入软件系统，建立房地产数据信息库。所采集数据既要满足当前评估工作的需要，也要考虑今后房地产税制改革的需要。

（六）开展评估结果校验修正工作。以本地房地产市场交易数据为参考，对本地化软件批量评估的评估价格进行校验和修正，并组织评估专家对评估技术标准及评估结果的合理性和适应性进行论证和评审，确保正式上线后评估结果的客观和公平。

（七）运行评估软件。利用本地化后的评估软件开展房地产评估，将评估技术应用于营业税、土地增值税和契税的征管，完善房地产税收一体化管理。当房地产市场出现重大波动或评估软件的评估价格严重偏离市场真实情况时，地税部门要及时研究对策，进行调整。

（八）建立评估计税价格争议处理机制。按照公平、简便、有效化解征纳矛盾的原则，根据现行法律法规制定适合实际的评估计税价格争议处理办法，建立争议处理机制。

四、实施步骤

我市应用房地产估价技术评估存量房交易申报计税价格工作分六个阶段进行：

第一阶段（2012年6月15日前）：成立景德镇市应用房地产估价技术评估存量房交易申报计税价格工作领导小组和工作实施小组，制定具体的实施方案。

第二阶段（2012年6月15日－2012年8月30日前）：在专家顾问组和省地税局统一选定的软件公司的直接参与指导下，提出评税软件业务需求、建立评税技术标准，实现评税软件本地化。

（一）对景德镇房地产市场及影响房地产价格的因素进行调查，根据调查情况分析房地产市场价格水平和价格影响因素，对全市房地产进行分类和评税分区，最终确定评税方法。

（二）从相关部门获取评税所需的房地产相关基础数据，分析和修正评税所需各项参数制定《景德镇市房地产评税技术标准》。

（三）评估软件以新余市评估软件版本为基础进行本地化修改及检验，最终确定我市的评税软件系统。

第三阶段（2012年8月1日－2012年10月31日）：税源数据采集录入管理

（一）组织人员培训。分批次组织开展各类评税业务培训，主要内容：一是举办房地产评估等相关知识培训，对房地产估价等相关知识进行讲解，增强地税干部全力投入评税工作的自觉性，为房地产评税工作扫清理论障碍。二是举办地税干部房地产税收政策和数据采集相关知识的培训班，掌握采集税源数据的标准口径和实施步骤。三是根据评税工作情况聘请工作顾问组专家授课，为我市储备房地产评税技术人才。四是各地税分局组织社区、居委会人员参加培训班，分发采集表，辅导社区、居委会采集人员正确填写。

（二）数据与资料的采集。为确保采集的数据及时、全面、准确、有效。采集的人力、财力、物力必须全面及时到位，相关单位大力配合支持，推动评税工作顺利开展。

1、数据采集方式

评税数据采集由各地税分局组织人员进行，主要途径为从相关部门批量取得基础数据和地税机关直接向纳税人调查取得。同时，对于调查对象拥有多宗房地产的，应取得每宗房地产的相关资料。从相关部门批量取得基础数据是指依托街道办事处的支持，利用社区、居委会组织的力量和网络开展拉网式普查登记采集。

2、数据与资料的采集

（1）确定并印制表格。根据所选用的评税方法确定需要收集的数据项目，按类别编制表格，并附填表说明。

（2）表格应按顺序编号，发放后应全部收回，对未收回的表格应查明原因并重新采集有关数据。

3、采集对象及资料要求

（1）采集对象：现行开征房产税、土地使用税范围内的各种经济类型的企业、个体工商户、营利性事业单位应缴纳房产税和城镇土地使用税的房地产；景德镇城区内用于出租和商业经营的房地产；景德镇城区的商品房和居民个人拥有或使用的房地产；景德镇城区内机关事业单位的房地产。

（2）主要数据项目：①我市国内生产总值、财政收入、税收收入、相关税种收入、相关收费情况。②房地产的实物、权益、区位和市场情况的数据及资料。实物情况：土地坐落、面积、形状、四至、容积率、平整程度、基础设施完备程度、利用现状等；房屋的面积、朝向、层数和高度、结构、设备、装修、格局、用途、产权状况、建成年份、新旧程度、附属设施的情况等。权益情况：土地使用权人、房屋所有人。区位情况：房地产的周边环境情况，如繁华程度、交通状况、环境状况和公共设施完备程度等。市场情况：房地产的市场供求情况，各类房地产的市场价格。

4、数据资料的审核

数据资料的审核是指在数据资料采集、录入与汇总分析过程中，对原始的数据资料进行认真的审查与核实的工作过程。审核工作要坚持客观、准确、完整的原则，建立工作责任制和考核奖惩制，税收管理员要做到采集与初审同步。审核应注重如下四个方面：①真实性。主要审核资料来源的真实性和可靠性。数据和资料原则上应来源于房地产管理部门的房屋所有权、国有土地使用权等权属登记或发证资料（对尚未办理权属登记的房地产，应根据实际情况收集相关数据和资料）；政府公布的土地基准地价和房屋建安造价标准；房地产市场中真实发生的交易、收益、成本、费用等数据和资料。数据资料不能失真，更不能无根据地杜撰。②标准性。审核每项数据资料是否按统一的数据口径和标准收集，数据分类是否符合要求。③准确性。审核数据资料的合理性和逻辑性。需要经过计算得出的数据，计算方法有无差错，计算结果是否准确。④完整性。审核数据资料是否按调查的要求采集齐全或填报清楚，有无遗漏。

（三）数据录入。数据采取集中录入的方式。为避免人工录入出现差错，采用一录一验的方式进行录入，以检验数据录入的准确性。

第四阶段（2012年月11月1日－2012年11月15日前）：开展评税工作模拟运行和数据分析。

在正式上线前，安排一定时间对评税软件系统进行模拟运行，将模拟评估征税的数据指标与现行政策下的数据指标进行比较分析，分别测算出计税依据、税率、税负等变化情况。围绕模拟评税的房地产评税值及在各行业间、各经济性质企业间和区域间分布的客观性、合理性；模拟评税的税负及在各行业间、各经济性质企业间和区域间的差别及其客观性、合理性；对数据进行验证，验证后发现的问题，应从数据采集、数据分类、指标体系、系数设置、公式确定以及实际计算等环节查找原因，进行相应的修正调整后，直至模拟评税的结果基本达到客观、公正的目的。

第五阶段（2012年11月15日－2012年11月30日前）：评税工作调整及上线验收。

根据前阶段的工作，对评税软件进行必要的修正。在规定的时限内做好评税工作上线的各项准备工作，开展对评税工作的验收，为下一步应用房地产评税技术核定房地产交易环节计税价格作好准备。

第六阶段（2012年12月1日起）：全面应用房地产评税技术核定房地产交易环节计税价格。

负责存量房交易税收征管工作的征收窗口，统一应用房地产交易计税价格评估系统，评估存量房交易申报计税价格，以开出第一份完税证明作为检验应用房地产评税技术核定全市房地产交易环节计税价格成功标志。

五、工作要求

（一）强化组织领导。成立景德镇市应用房地产估价技术评估存量房交易申报计税价格工作领导小组。组长由市委常委、常务副市长于秀明担任，副组长由市政府副秘书长、办公室主任雷铧和市地税局局长唐鹰担任，领导小组成员由市发改委虞毅红、市财政局王田生、市建设局杨东宝、市规划局洪唯真、市房管局江海潮、市国土资源局刘智远、市地税局洪永良、市行政服务中心程青峰、珠山区占小平、昌江区朱平生担任。领导小组下设办公室，洪永良兼办公室主任。乐平市和浮梁县参照成立相应的领导机构。

（二）明确部门职责。地税部门负责应用工作的日常协调，组织评估标准的制定和评估软件的本地化，数据指标的采集、审核、录入和评税的具体日常工作；聘请房地产评估专家、评估师、专职从业人员等组成景德镇市应用房地产估价技术评估存量房交易申报计税价格工作专家顾问组，进行具体业务咨询和实地指导；并成立应用工作实施小组。建设、国土、房管、规划等部门负责收集并提供房屋土地基本情况的数据资料，参与评估标准制定和评估软件的本地化，配合做好资料的采集、录入工作。发改、财政、行政服务部门参与评估标准的制定，配合解决评估结果应用中产生的分歧。

（三）建立协作机制。构建税务机关与房地产相关政府部门的协作机制，实现数据共享，是开展房地产评税工作的客观要求。建设部门要提供建安造价基础资料，国土部门要提供基准地价基础资料，房管部门要提供交易案例基础资料。地税部门要加强与房管、国土等部门的沟通、协调，建立密切的协作机制，及时获取土地登记、转让信息和房屋的预售信息等。

（四）建立争议处理机制。因纳税人对核定价格持有异议而引发争议的，由征收机关成立争议处理小组，派专人（两人以上）实地勘察后确定计税价格；或者从银行等相关部门获取房产交易的资金往来记录作为计税依据。

（五）保证工作质量。鉴于核定工作与参与房屋买卖的个人利益切身密切相关，必须结合实际情况，制定合理、准确的评税技术标准，耐心做好纳税人的解释宣传工作，最大程度地减少纳税争议，保证工作的顺利实施。

（六）严格保密制度。存量房评税工作牵涉面广，应增强保密意识，严肃工作纪律，妥善保存所采集的数据和资料，确保计算机系统的数据安全。评税工作情况有关内容不得对外透露，对外宣传要统一口径。

延伸阅读

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