关于批转市地方税务局、市财政局应用房地产估价技术评估存量房交易申报计税价格工作实施方案的通知

颁布单位：江西省九江市人民政府办公厅	文号：
颁布日期：2012-04-27	失效日期：
效力级别：地方政府规范性文件

九府厅发〔2012〕34号

各县（市、区）人民政府，庐山管理局，九江经济技术开发区、庐山西海风景名胜区、九江八里湖新区管委会，市政府有关部门，市直及驻市有关单位：

2012年4月6日，经市政府第5次常务会议研究同意，现将《九江市地方税务局、市财政局关于开展应用房地产估价技术评估存量房交易申报计税价格工作实施方案》批转给你们，请遵照执行。

二〇一二年四月二十七日

九江市开展应用房地产估价技术评估存量房交易申报计税价格工作实施方案

（市地方税务局市财政局）

为进一步规范存量房交易税收征管，全面推动我市应用房地产估价技术评估存量房交易申报计税价格工作，根据《江西省人民政府办公厅关于转发省地方税务局省财政厅开展应用房地产估价技术评估存量房交易申报计税价格工作方案的通知》（赣府厅字〔2011〕181号）精神，现结合我市实际，制定本实施方案。

一、指导思想

以科学发展观为指导，以“依法治税、信息管税、服务兴税”为指针，充分发挥税收职能，全面开展应用房地产估价技术评估存量房交易申报计税价格工作，促进存量房交易税收的科学化、规范化、精细化管理，实现存量房交易税收的应收尽收。

二、目标任务

按照科学化、规范化、精细化的要求，建立“以房地产数据信息技术为依托，以房地产评估技术为方法，以计算机辅助批量估价信息系统为手段，以估价信息系统生成计税价值为纳税评估标准，以契税‘先税后证’为抓手”的征管模式，堵塞税收漏洞，规范税收秩序，创造依法纳税、公平税负的良好环境。

三、工作范围

全市范围内负责存量房交易税收征管工作的征收窗口，统一应用本地化后的房地产交易计税价格评估系统，评估存量房交易申报计税价格。

四、工作内容

（一）确定评估方法。评估方法分为市场法、成本法或收益法。市场法适用于市场交易频繁的房地产，成本法和收益法用于交易量较少的地段的房屋和土地。各地要结合实际，科学确定评估方法,省、市地税局确定的主要参数、系数指标不得随意改变，各地要调整省、市地税局确定的主要参数、系数指标的，要书面上报市地税局同意后进行调整。

（二）制定评估技术标准。各地要组织人员深入调查分析本地区房地产市场及影响房地产价格的因素情况，根据选定的评估方法，确定本地区评估分区设置、修正系数指标体系、评估模型等，制定符合本地区实际的房地产评估技术标准。

（三）引进评估软件并进行本地化修改。我市存量房交易计税价格评估软件以江西省评估软件版本为基础进行本地化修改。具体由省地税局统一招标选定的公司，根据各地情况不同，实现评估软件本地化。

（四）采集相关数据。按照评估技术标准的要求，依据所用评估方法确定采集数据的项目，按类别编制表格，由地税部门组织税源普查，获取评估所需基础数据。采集项目必须包括以下七个指标：小区名称、楼幢号、总楼层、朝向、建成年份、三楼以下是否做营业房、采光情况。同时还应根据当地实际情况在评估专业人士的参与下，增加与当地房地产实际情况相符的影响价格因素项目指标。建设规划、国土、房产管理等部门要向地税部门提供个案房地产的基础数据，逐步实现税源信息的实时传输，强化税源动态管理。地税部门要按照客观、完整、准确的原则，对采集的数据资料进行认真审核，对审核未通过的数据要及时进行补充采集，保证资料的完整性、合理性和逻辑性。

（五）建立房地产数据信息库。采取边录入、边审核的方法，将采集的数据录入软件系统，建立房地产数据信息库。

（六）开展评估结果校验修正工作。以当地房地产市场交易数据为参考，对本地化软件批量评估的评估价格进行校验和修正，组织相关评估专家对评估技术标准及评估结果的合理性和适应性进行论证和评审，确保正式上线后评估结果的客观和公平。

（七）运行评估软件。利用评估软件开展房地产价格评估，将评估技术应用于存量房交易营业税、土地增值税和契税的征管过程中。当房地产市场出现重大波动或评估软件的评估价格严重偏离市场真实情况时，地税部门要及时研究对策，进行调整。

（八）建立评估计税价格争议处理机制。按照公平、简便、有效化解征纳矛盾的原则，在现行法律法规框架下，因纳税人对核定价格持有异议而引发争议的，依据《九江市存量房交易计税价格争议处理办法》进行处理。《九江市存量房交易计税价格争议处理办法》由九江市地方税务局另行制定。

五、实施步骤

（一）准备阶段（2012年3月底前）。

1.成立工作协调小组。成立我市应用房地产估价技术评估存量房交易申报计税价格工作协调小组。市政府分管领导担任组长，市政府分管副秘书长，市财政局、地税局主要领导任副组长，市财政局、市建设规划局、市房管局、市国土局、市公安局、市物价局、市地税局相关领导为成员组成。协调小组负责全面指导和协调应用房地产估价技术评估存量房交易价格评估工作的有序开展，确保所涉部门信息的共享。协调小组办公室设在九江市地方税务局，市地税局分管领导兼任办公室主任。

2.成立工作实施小组。成立以市地税局主要领导为组长，分管领导为副组长，市地税局相关科室负责人及各县区地税局主要负责人为成员的九江市应用房地产估价技术评估存量房交易申报计税价格工作实施小组。实施小组负责制定该项工作实施方案，确定评估基本方法及评估工作步骤，指导该项工作的实施和开展，解决运行过程中的具体问题，确保圆满完成工作任务。

3.明确部门职责。在市政府领导下，建立相关部门配合协作机制，明确各自职责，形成工作合力，又快又好地完成各项工作任务。地税部门主要负责提出评估系统的业务需求，房屋基本情况的数据资料收集，负责申报计税价格评估技术标准的制定，将评估结果应用到房地产交易税收征管实际工作中。房产管理部门主要负责收集并提供房地产交易案例、房屋基本情况的数据资料，参与申报计税价格评估技术标准的制定，协助地税部门建立房地产相关信息数据库。国土、建设规划等部门主要负责收集并提供基准地价、建安造价等数据资料，参与申报计税价格评估技术标准的制定。公安部门主要负责采集和运行评估系统工作中遇到的突发事件的处理和保障。物价部门负责参与评估标准的制定，配合解决评估结果应用中产生的分歧。财政部门负责为评估工作提供相应的经费保障。

4.聘请评估专业人员。聘请省内房地产评估专家、评估师、专职从业人员、高校专家学者组成九江市应用房地产估价技术评估存量房交易申报计税价格工作专家顾问组。负责评估工作中的具体业务咨询和实地指导。

（二）实施阶段（2012年4月1日－2012年10月1日）

我市应用房地产估价技术评估存量房交易申报计税价格工作分四个阶段进行，具体安排如下：

第一阶段：确定评估技术标准（2012年4月1日－2012年6月30日前）。

在专家顾问组的参与指导下，因地制宜提出评估软件业务需求、建立评估技术标准，实现评估软件本地化。

1.对九江房地产市场及影响房地产价格的因素进行调查分析，根据调查情况分析房地产市场价格水平和价格影响因素，对全市房地产进行分类和评估分区，最终确定适合九江实际的评估方法。

2.从相关部门获取评估所需的房地产相关基础数据，分析和修正评估所需各项参数，因地制宜制定《九江市房地产评估技术标准》。

3.评估软件以江西省评估软件版本为基础进行本地化修改及检验，最终确定我市评估软件系统。

第二阶段：税源数据采集录入（2012年4月1日－2012年8月31日前）。

1.人员培训。一是举办存量房评估交易计税价格相关知识培训，介绍数据采集相关知识，掌握采集的数据标准口径和实施步骤；二是举办由社区（居委会）人员参加的培训班，分发采集表，辅导采集人员正确填写。

2.数据与资料的采集。（1）数据采集方式。评估数据采集的主要途径为从相关部门批量取得基础数据，依托街道办事处的支持，利用社区（居委会）组织力量开展普查登记采集。

（2）采集对象。现行开征房产税、土地使用税范围内的各种经济类型的企业、个体工商业户、营利性事业单位应纳房产税和城镇土地使用税的房地产；城区内出租和商业经营的房地产；城区商品房和居民个人拥有或使用的房地产；城区内行政事业单位的房地产。重点突出城区行政管辖范围内拥有个人房屋产权证的每一幢存量住宅,每一幢存量住宅只要采集到一户全面信息就意味着这一幢存量住宅采集完毕。

（3）数据资料的审核。审核工作要做到客观、准确、完整，各级地税机关要组织人员认真开展采集资料的初审、复审工作。

3.数据录入。数据录入采取集中录入的方式，确保数据录入的准确性。

第三阶段：虚拟运行和数据分析（2012年月9月1日－2012年9月20日前）。

在正式上线前，对评估软件系统进行虚拟运行，将虚拟评估征税的数据指标与现行政策下的数据指标进行比对分析，对数据进行验证，验证后发现的问题，应从数据采集、数据分类、指标体系、系数设置、公式确定以及实际计算等环节查找原因，进行相应的修正调整。

第四阶段：验收及运行（2012年月9月1日－2012年10月1日）。

上线运行前，对评估工作进行验收，为下一步应用房地产评估技术核定房地产交易环节计税价格作好准备。验收完毕后，自2012年10月1日起，在全市范围内统一使用房地产交易计税价格评估系统，确认存量房交易申报计税价格。

七、工作要求

（一）强化组织领导。各地要成立由地税牵头、财政、国土、建设、规划、房管、公安、物价等相关部门负责人参加的应用房地产估价技术评估存量房交易申报计税价格工作协调小组。各县（市、区）地税局要相应成立工作实施小组，抽调责任心强、业务水平高的人员组成实施机构。

（二）搞好部门协调。应用房地产估价技术取得交易的房地产评估值，并用于检验存量房交易申报计税价格，是完善房地产交易环节税收征管、堵塞税收漏洞的重要手段。建立政府领导下的部门合作机制是房地产评估工作得以顺利开展的组织保证，也是房地产评估工作取得社会公信力和纳税人较高遵从度的必要条件。此项工作政策性强、涉及面广、信息采集量大，各单位要积极配合，支持地税部门的工作，完善信息共享机制和评估争议解决机制。邀请国土、房产管理等相关部门及院校专家、评估机构共同参与、研讨与决策，形成以政府领导、地税牵头、部门协作、专家指导的工作机制。

（三）认真组织实施。开展应用房地产估价技术评估存量房交易申报计税价格工作，是今年全市的一项重要工作，各单位要克难攻坚，认真组织，积极部署，有效实施，按照省地税局的要求，如期完成各项工作。

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