九江市人民政府办公厅关于印发《九江市城区商品房开发和单位建房涉及国有土地和房屋登记发证历史遗留问题清查处理工作方案》的通知

九江市人民政府办公厅关于印发《九江市城区商品房开发和单位建房涉及国有土地和房屋登记发证历史遗留问题清查处理工作方案》的通知

九江市人民政府办公厅关于印发《九江市城区商品房开发和单位建房涉及国有土地和房屋登记发证历史遗留问题清查处理工作方案》的通知

九府厅发〔2009〕50号

九江县、浔阳区、庐山区人民政府，九江经济开发区管委会，市政府各部门，市直及驻市有关单位：

《九江市城区商品房开发和单位建房涉及国有土地和房屋登记发证历史遗留问题清查处理工作方案》已经市政府同意，现印发给你们，请认真贯彻执行。

二OO九年六月十日

九江市城区商品房开发和单位建房涉及国有土地和房屋登记发证历史遗留问题清查处理工作方案

为认真落实市委、市政府主要领导关于城区国有土地和房屋登记发证一系列重要指示精神，妥善处理国有土地和房屋登记发证历史遗留问题，市委、市政府决定对我市城区商品房开发和单位建房涉及国有土地和房屋登记发证历史遗留问题进行全面清查和处理，现制定以下工作方案。

一、指导思想

深入学习实践科学发展观，切实解决群众关心的国有土地和房屋登记发证历史遗留问题，增强人民群众对市委市政府的信心，为九江的科学发展、奋起赶超营造良好的社会氛围。

二、基本原则

尊重历史，面对现实；统一政策，集中处理；处罚违规，维护权益；总结教训，规范市场。

三、清查处理的范围

九江市城市规划区内国有土地上，2002年7月1日以前开工且在2008年底以前竣工，未办理分户国有土地使用证和房屋产权证的各类商品房、单位建房（含集资建房）、拆迁还房。

四、主要任务

（一）全面查清各类商品房、单位建房（含集资建房）、拆迁还房未办理分户国有土地使用证和房屋产权证的基本情况、形成原因。

（二）依照国家法律、法规，区别不同情况，对建设单位的违法违规行为进行处罚，追缴税、规费、土地出让金，完善相关手续，办理分户国有土地使用证和房屋产权证。

（三）督促有关单位落实物业管理或保洁服务。

（四）总结经验教训，提出规范房地产市场管理的政策措施。

五、清查处理的办法

清查处理工作采取集中领导、集中时间、集中力量、统一政策、分类处理的方式进行，通过全面查清项目规划报建、用地审批、建设开工、竣工验收、预售许可、结构安全等方面的情况及未发证的原因，依据有关法律法规处理并办理分户发证。

本次处理工作实行集中受理，凡6月30日前未向领导小组办公室提出办理申请的，今后不再作为历史遗留问题处理。

（一）关于规划认定

凡未办理规划审批手续或少批多建超面积、超容积率的，按开工建设时的法律法规和城市规划，由市规划局办理规划认定，市执法局依法处罚。

（二）关于土地房屋发证

1、1995年1月1日以前（城区土地未全面实行有偿使用之前）开工建设的商品房，一律按划拨土地使用权确权，分户登记发证（已办理土地使用权出让手续的除外）。

2、1995年1月1日以后开工建设的，已办理土地出让手续，交清了土地出让金的（含城区土地未实行统一管理之前由浔阳区、庐山区、九江开发区、九江县在中心城区办理的），直接办理出让土地使用证；已办理土地出让手续，但欠交（含缓交）土地出让金的，按欠（缓）交金额补缴土地出让金后，办理出让土地使用证。

3、1995年1月1日以后开工建设的商品房，未办理土地出让手续的，按项目开工时的土地管理政策，补办土地出让手续，补缴土地出让金，办理出让土地使用证。

（1）1999年12月31日以前在划拨土地上开工建设的，按1997年城区土地级别基准地价的30%补缴土地出让金，补办土地出让手续，办理出让土地使用证。

（2）2000年1月1日至2002年7月1日在划拨土地上开工建设的，以项目开工时的评估地价的30%缴纳土地出让金，补办土地出让手续，办理出让土地使用证。

4、1995年1月1日以后开工建设的商品房超用地面积、超容积率的，按房屋开工时有关法律法规处罚，并追缴土地出让金差额，办理出让土地使用证。

5、单位建房（含集资建房）、拆迁还房、因开发单位关闭、破产、注销，土地出让金无法追缴的商品房按划拨土地使用权确权分户登记发证。

6、土地使用权的使用年限从房屋开工时开始计算。

7、完善规划认定、结构安全认定，补缴土地出让金、报建规费、契税，依法处罚后，办理分户国有土地使用证和房屋所有权证。

8、商品房和拆迁还房，土地房屋登记发证由原开发企业（建设单位）负责申报；开发企业关闭、破产、注销的，可由购房者凭购房合同，缴款凭证和契税证明直接申报；单位建房（含集资建房）由单位负责申报，单位破产、改制的由其主管部门负责申报；因购房户自身拖欠购房款、规费等原因造成未发证的由开发企业（建设单位）负责收缴并申报。

（三）关于费税征缴

凡未按规定缴交报建规费的，按开工时的报建规费和应征缴契税时点标准征缴。

（四）关于结构安全认定

凡未办理工程验收及竣工备案手续的，责令开发企业（建设单位）委托有资质的机构对房屋进行结构安全鉴定并出具结构安全报告，安全鉴定有明显安全隐患的由开发企业（建设单位）限期整改。属单位建房（含集资建房）的，单位关闭、破产、注销的，由其主管部门负责。属商品房开发的，开发企业关闭、破产、注销的，由市建设局就是否有明显安全隐患组织鉴定。

（五）关于费税金的追缴和管理

1、凡开发企业（建设单位）应缴纳土地出让金、报建规费、契税及罚款，采取集中追缴的办法进行追缴。拒不缴纳和隐匿财产的，一律停止其全市所有的在建、新建项目的审批和建设，五年内不接受土地公开出让报名竞买，并由市公安局负责强制追缴，必要时依法申请人民法院强制执行，涉嫌犯罪的，由公安机关立案侦查，并依法追究其刑事责任。

2、凡政府各类抄告单、会议纪要减免土地出让金及税费和处罚的，可作为减免依据。

3、追缴的各类款项集中缴纳，分户入账。其中，土地出让金、契税缴入国库，报建规费、罚款等款项进入财政专户。

4、集中处理期间的工作经费可在追缴的款项中列支；各项评估费、鉴定费、测绘费、检测费按标准减半收取，由开发企业（建设单位）负担，开发企业追究不到的，可在追缴的款项中列支；经司法机关强制追缴的，按追缴金额的10%给予奖励。

（六）关于物业管理

1、开发建设的商品房、拆迁还房，有条件实行物业管理的，由市房产局和辖区政府（管委会）共同指导督促成立业主委员会，选聘物业服务企业负责物业管理；不具备条件的，纳入社区管理，由业主按规定标准交纳物业费，由社区提供日常保洁治安服务。

2、单位建房（含集资建房）由建设单位落实物业管理，单位关闭、破产、注销的，由其主管部门落实物业管理。

六、组织领导

成立清查处理城区商品房开发和单位建房涉及国有土地和房屋登记发证历史遗留问题领导小组，组长：市政府副市长卢天锡；副组长：市政府副秘书长曹俊良；成员：市委副秘书长、市信访局局长吴秋红、市委宣传部副部长张延芳、市国土局局长齐美龙、市建设局局长许立仁、市规划局局长熊春华、市房产局局长朱作清、市执法局局长王建楠、市财政局局长沈建生、市行政服务中心主任万跃华、市法制办主任金锋、市中级法院副院长柯军、市公安局副局长易炳根、浔阳区副区长胡斌、庐山区副区长王风雷、九江开发区管委会副主任刘芸、九江县副县长余菊生。

2、领导小组下设办公室，办公室主任由市政府副秘书长曹俊良担任，市规划局副局长张宇、市房产局副局长刘观明、市国土局副局长才荣生、市建设局副局长邱家传、市财政局副局长梅华国、市公安局副局长易炳根、市执法局副局长艾宏泉担任办公室副主任，办公室工作人员从由各成员单位抽调，并由市委组织部在公开选拔的副县级领导干部中选派10名到办公室工作。办公室工作人员集中在房管局办公。办公室分综合组、税费追缴组、审批办证组。

七、工作步骤

（一）准备阶段（6月1日—6月10日）

拟定工作方案、进行动员部署、组建工作机构、发布清查处理公告、开展人员培训。

（二）调查摸底阶段（6月11日—6月30日）

1、集中受理

（1）开发企业（建设单位）主动提出办证申请；市民凭购房合同、协议、付款凭证、身份证件等有关资料到综合组提出办证申请，经审查符合历史遗留问题的，填写申请表，正式受理。

（2）市信访局及有关部门向综合组转递各类办证诉求的材料。

（3）市房产、国土、规划、建设、执法等部门查阅各类商品房、单位建房的审批档案，凡符合历史遗留问题的，填写项目名称、开发企业（建设单位）名称、开竣工时间、土地面积、批准面积等表格，并将相关材料移送清查处理办公室。

（4）汇总办证申请和信访信息及审批情况。

2、分片调查

根据汇总情况，审批办证组组织规划、国土、建设、房产、专业测绘部门分三个区采取看现场、验资料、对合同、查手续等方法，核实开竣工时间、土地使用面积、房屋建筑面积、结构安全情况、税费金缴交情况、违法违规情况。

（三）集中处理阶段（7月1日—7月25日）

（1）集中办理规划认定、土地核查、结构安全认定、违法违规认定工作，并提出处理意见，核定应缴土地出让金、规费、契税、罚款金额。

（2）依法追缴土地出让金、规费、契税、罚款。

（3）规划、国土、建设、房产、财政部门在审批办证联审单上审批后办理土地证和房产证。

（四）总结验收阶段（7月26日—7月31日）

汇总处理成果；总结房地产市场管理的经验和教训；提出规范房地产市场管理的意见和建议。

八、工作要求

（一）统一思想，提高认识。国有土地和房产发证遗留问题的处理事关人民群众的切身利益，事关社会的和谐和稳定，采取“三集中一统一”（既集中领导、集中时间、集中力量、统一政策）办法，对城区国有土地和房屋发证历史遗留问题进行全面清查和集中处理，对于维护人民群众的合法权益，规范房地产市场的管理，促进社会和谐和稳定具有极其重要的作用。各有关部门要把思想和认识统一到市委、市政府的决策和部署上来，把历史遗留问题的处理工作作为当前正在开展的深入学习实践科学发展观活动的具体行动。

（二）部门联动，齐抓共管。集中清查、处理国有土地和房地产发证历史遗留问题时间紧、任务重、要求高、政策性强、涉及面广，各有关部门要把这项工作摆上重要议事日程，做到全力支持、主动工作、积极作为，特别是在人员抽调上要不讲价钱、不讲条件、不推责任，真正把政治素质好、业务水平高、工作能力强的同志安排到办公室来工作。

（三）把握政策，依法办事。清查处理工作始终坚持依法依规办事，公开阳光操作，参加清查处理工作的同志要坚持原则、秉公办事，坚决杜绝徇私舞弊、优亲厚友的情况发生，一经发现从严处理。

（四）加强调度，确保实效。领导小组要及时掌握清查处理工作情况，定期协调解决工作中的困难和问题，督促推进工作进度，领导小组办公室要做到一天一碰头、三天一调度，真正做到周密部署、精心组织、扎实工作，确保清查处理工作取得预期效果。

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