关于转发市地税局市财政局开展应用房地产估价技术评估存量房交易申报计税价格工作实施方案的通知

关于转发市地税局市财政局开展应用房地产估价技术评估存量房交易申报计税价格工作实施方案的通知

关于转发市地税局市财政局开展应用房地产估价技术评估存量房交易申报计税价格工作实施方案的通知

萍府办字〔2012〕169号

各县（区）人民政府，市政府各部门：

市地税局、市财政局《开展应用房地产估价技术评估存量房交易申报计税价格工作实施方案》已经市政府同意，现转发给你们，请认真贯彻执行。

二○一二年九月十二日

开展应用房地产估价技术评估

存量房交易申报计税价格工作实施方案

市地税局市财政局

为进一步规范房地产交易环节的税收征管，全面推动我市应用房地产估价技术评估存量房交易申报计税价格工作，根据《江西省人民政府办公厅关于转发省地方税务局省财政厅开展应用房地产估价技术评估存量房交易申报计税价格工作方案的通知》（赣府厅字〔2011〕181号）精神，结合我市实际，制定本实施方案。

一、指导思想

坚持依法治税、信息管税、服务兴税，全面开展应用房地产估价技术评估存量房交易申报计税价格工作（以下简称存量房评估工作），促进存量房交易税收的科学化、规范化、精细化管理，提高税收征管水平，增加税收收入，提升地方政府在房地产领域的宏观调控能力，进一步保障和改善民生。

二、工作目标

（一）按照科学化、规范化、精细化的要求，应用评税技术对房地产交易计税价格进行核定。通过计算机系统评估结果校验纳税人申报计税价格，实现以计算机软件评估替代人工评估房地产交易价格，建立评估标准一致性和评估结果相对公平性的评税工作模式。

（二）通过对评税技术的实用性和可操作性的检验和完善，最终形成统一的计税依据，为房地产税制改革提供理论和实践参考。

（三）加强部门间的协作配合，摸清房地产基础数据，及时掌握房地产交易市场动态，实现税源信息的动态管理，为各级领导决策提供依据。

三、实施范围

全市范围内负责存量房交易税收征管工作的征收窗口，统一应用本地化后的房地产交易计税价格评估系统评估存量房交易申报计税价格。

四、工作内容

（一）确定评估方法。以房产、土地管理部门现有工作成果和政府颁布的分类房产建安造价标准和城镇基准地价资料为基础，结合市场调查结果和专家意见，以本地化后的评估软件为依托，运用市场法、成本法和收益法等相关房地产价值评估方法，通过评税系统计算出房地产评估值。

（二）制定评估技术标准。各地要组织人员深入调查分析本地房地产市场及影响房地产价格的因素情况，根据选定的评估方法，确定本地评估分区设置、修正系数指标体系、评估模型等，制定符合本地实际的房地产评估技术标准。

（三）引进评估软件并进行本地化修改。我市存量房交易计税价格评估软件本地化修改，由省地税局统一招标选定的公司根据我市业务实施需求实施。

（四）采集相关数据。按照评估技术标准的要求，根据所用评估方法确定采集数据的项目，按类别编制表格，由地税部门委托房地产专业评估机构，获取评估所需基础数据。根据省地税局要求，各地在数据采集中采集项目必须包括以下七个指标：小区名称、楼幢号、总楼层、朝向、建成年份、三楼以下是否做营业房、采光情况。各地还应根据当地实际情况，在评估专业人士的参与下，增加与当地房地产实际情况相符的影响价格因素项目指标。地税部门要按照客观、完整、准确的原则，对采集的数据资料进行认真审核。对审核未通过的数据，要及时进行补充采集，保证资料的完整性、合理性和逻辑性。

（五）建立房地产数据信息库。组织人员采取边录入、边复审的方法，将采取的数据录入软件系统，建立房地产数据信息库。所采集数据，既要满足当前评估工作的需要，又要着眼于今后房地产税制改革的需要。

（六）开展评估结果校验修正工作。以本地房地产市场交易数据为参考，对本地化软件批量评估的评估价格进行校验和修正，并组织相关评估专家对评估技术标准及评估结果的合理性和适应性进行论证和评审，确保正式上线后评估结果的客观和公平。

（七）运行评估软件。利用本地化后的评估软件开展房地产评估，将评估技术应用于存量房交易营业税、土地增值税和契税的征管过程中，强化房地产税收一体化征管。当房地产市场出现重大波动或评估软件的评估价格严重偏离市场真实情况时，地税部门要及时研究对策，进行调整。

（八）建立评估计税价格争议处理机制。按照公平、简便、有效化解征纳矛盾原则，在现行法律法规框架下，制定适合本地实际的评估计税价格争议处理办法，建立重大争议的仲裁处理机制。各级地税机关要成立由税务复议委员会成员参加、同时吸收房地产价格评估机构的仲裁处理机构，处理重大争议。

五、工作步骤及时间安排

（一）准备阶段。

1.成立领导小组。市政府成立由市委常委、常务副市长孙家群任组长的萍乡市应用房地产估价技术评估存量房交易申报计税价格工作领导小组，成员单位包括市地税局、市财政局、市建设局、市规划局、市房管局、市国土资源局、市公安局、市物价局、市民政局（领导小组成立另行行文，各成员单位工作职责和数据采集责任分工附后）。领导小组负责全面指导和统筹协调应用房地产估价技术评估存量房交易申报计税价格工作，下设办公室在市地税局。市地税局成立以刘琼局长为组长，赵铁副局长为副组长，税政一科、税政二科、税政三科、征管科、法规科、信息中心负责人为成员的实施工作小组，并下设存量房评税办公室在税政三科，负责具体实施工作。各县区也要成立相应的领导小组，并抽调责任心强、业务水平高的人员组成实施机构，制定推广工作实施方案，对本县区推广工作作出具体安排。

2.聘请评估专业人员。聘请省内房地产评估专家、评估师、专职从业人员组成市存量房评估工作专家顾问组，负责评估工作中的具体业务咨询和实地指导。

（二）实施阶段（2012年11月30日前）。

分四个阶段进行，具体安排如下：

第一阶段：在专家顾问组的直接参与指导下，因地制宜提出评估软件业务需求、建立评估技术标准，实现评估软件本地化（2012年9月15日前）。

1.对全市房地产市场及影响房地产价格的因素进行调查分析，根据调查情况分析房地产市场价格水平和价格影响因素，对全市房地产进行分类和评估分区，最终确定适合实际的评估方法。

2.从相关部门获取评估所需的房地产相关基础数据，分析和修正评估所需各项参数，因地制宜制定《萍乡市房地产评估技术标准》。

3.对评估软件实施本地化修改，最终确定评估软件系统。

第二阶段：税源数据采集录入管理（2012年10月31日前）。

1.组织人员培训

按照相关要求，分批次组织开展各类评估业务培训。一是举办房地产评估等相关知识培训，对房地产估价等相关知识进行讲解；二是举办房地产税收政策和数据采集相关知识的培训班，明确税源数据采集的数据标准口径和实施步骤；三是根据评估工作情况，由聘请的工作顾问组专家授课。

2.采集数据与资料

房地产税源数据采集工作既是开展房地产评估工作的数据基础，又是评估工作中的重要环节。针对该项工作涉及面广、情况复杂、隐蔽性强、工作量大的实际，从人力、财力、物力和制度上多管齐下，确保采集的税源数据及时、全面、准确、有效。

（1）数据采集方式

评估数据采集的主要途径，包括委托房地产专业评估机构从相关部门批量取得基础数据和直接向纳税人调查取得。

（2）数据与资料采集（2012年9月30日前）

①确定并印制表格。根据所选用的评估方法确定需要收集的数据项目，按类别编制表格，并附填表说明。

②表格应按顺序编号，发放后应全部收回。对未收回的表格应查明原因并重新采集有关数据。

（3）采集对象及资料要求

①采集对象：现行开征房产税、土地使用税范围内的各种经济类型的企业、个体工商业户、营利性事业单位应纳房产税和城镇土地使用税的房地产；城区内出租和商业经营的房地产；城区商品房和居民个人拥有或使用的房地产；城区内行政事业单位的房地产。重点突出市城区、各县（区）城区行政管辖范围内拥有个人房屋产权证的每一幢存量住宅。

②主要数据项目：

a.与房地产交易相关的经济指标；

b.房地产的实物、权益、区位和市场情况的数据及资料。

实物情况：土地坐落、面积、形状、四至、容积率、平整程度、基础设施完备程度、利用现状等；房屋的面积、朝向、层数和高度、结构、设备、装修、格局、用途、产权状况、建成年份、新旧程度、附属设施的情况等。

权益情况：土地使用权人、房屋所有人。

区位情况：房地产的周边环境情况，如繁华程度、交通状况、环境状况和公共设施完备程度等。

市场情况：房地产的市场供求情况，各类房地产的市场价格。

3.审核录入数据（2012年月10月31日前）

数据录入采取集中录入的方式。为避免人工录入的差错，采用一录一验的方式进行数据录入。数据资料的审核，是指在数据资料采集、录入与汇总分析过程中，对原始的数据资料进行认真的审查与核实的工作过程。审核工作要从客观、准确、完整的原则出发，建立工作责任制和考核奖惩制。各单位要组织专人成立审核小组，具体负责审核工作；对审核不合格的，要发回采集人重新补正，并进行再次审核，直到符合要求为止。审核应注重如下四个方面：①真实性：主要审核资料来源的真实性和可靠性。数据和资料原则上应来源于房地产管理部门的房屋所有权、国有土地使用权等权属登记或发证资料（对尚未办理权属登记的房地产，应根据实际情况收集相关数据和资料）；政府公布的土地基准地价和房屋建安造价标准；房地产市场中真实发生的交易、收益、成本、费用等数据和资料。数据资料不能失真，更不能无根据地杜撰。②标准性：审核每项数据资料是否按统一的数据口径和标准收集，数据分类是否符合要求。③准确性：审核数据资料的合理性和逻辑性。需要经过计算得出的数据，审核计算方法有无差错，计算结果是否准确。④完整性：审核数据资料是否按调查的要求采集齐全或填报清楚，有无遗漏。

第三阶段：开展评估工作虚拟运行和数据分析（2012年11月30日前）。

在正式上线前，安排一定时间，对评估软件系统进行虚拟运行。将虚拟评估征税的数据指标与现行政策下的数据指标进行比较分析，分别测算出计税依据、税率、税负等变化情况。围绕虚拟评估的房地产评估值及其在各行业间、各经济性质企业间和区域间分布的客观性、合理性，虚拟评估的税负及其在各行业间、各经济性质企业间和区域间的差别及其客观性、合理性，对数据进行验证。对验证中发现的问题，应从数据采集、数据分类、指标体系、系数设置、公式确定以及实际计算等环节查找原因，并进行相应的修正调整，直至虚拟评估的结果基本达到客观、公正之目的。

第四阶段：全面应用房地产评估技术核定全市房地产交易环节计税价格（2012年12月1日起）。

自2012年12月1日起，全市范围内负责存量房交易税收征管工作的征收窗口，统一应用本地化后的房地产交易计税价格评估系统评估存量房交易申报计税价格。以开出第一份完税证明作为检验应用房地产评估技术核定全市房地产交易环节计税价格成功标志。

六、有关要求

（一）提高思想认识。开展存量房评估工作，是落实国家房地产宏观调控政策的重要环节，是加强和规范房地产税收征管的重要手段，各地、各有关部门要充分认识开展此项工作的重要性和必要性。鉴于此项工作政策性强、涉及面广、信息采集量大，各领导小组成员单位要积极给予地税部门以协助和配合，形成政府领导、地税牵头、部门协作、专家指导的工作机制。各级财政部门要在经费上为存量房评估工作提供保障，确保此项工作在规定期限内落实到位。

（二）广泛深入发动。存量房评估工作关系到每位纳税人的切身利益，各地、各有关部门要充分发挥社区等基层组织的辐射作用，通过多种宣传方式进行宣传，形成正确的舆论导向。要让社会了解存量房评估机制的客观性、公正性，树立存量房评估工作的公信力，确保存量房评估工作的平稳实施。

（三）强化考核督办。有关责任部门要将此项工作任务进行分解，并指定负责人和经办人。各地要定期对部门协作情况进行检查，督促相关部门抓好协调配合。对在存量房评估工作中表现好的的单位和个人，各地要予以通报表彰；对工作不力的，要按规定追究相关责任人的责任。

附件：1.萍乡市应用房地产估价技术评估存量房交易申报计

税价格工作领导小组各成员单位工作职责；

2.萍乡市应用房地产估价技术评估存量房交易申报计

税价格工作数据采集责任分工。

附件1

萍乡市应用房地产估价技术评估存量

房交易申报计税价格工作领导小组

各成员单位工作职责

市地税局：负责具体实施和协调，包括采集本地房地产信息数据，建立数据库，确定估价技术标准，改造估价软件，建立计税价格核定的征管机制、争议处理机制以及后续维护管理等。

市财政局：负责提供必要的资金保障。

市房管局：负责分析房地产分布的特点与规律、房地产价值在不同地区间呈现差异性的原因；提供不同地区、不同类型房地产的市场交易价格和租金情况及影响交易价格和租金的因素情况；提供房产的建成和使用年限、结构、楼层、用途、朝向、面积、附属设施等基本信息以及房地产交易案例资料。

市规划局：负责提供各级各类土地地块容积率指标值的信息资料及地税部门所需的其他资料。

市国土资源局：负责提供基准地价图、基准地价成果表、宗地地价修正系数表、宗地地价影响因素指标说明表。

市建设局：负责提供市区各小区分布地图、分类房产建安造价标准、建设工程费用、房产经济耐用年限和残值率、各类房产间接费用比率。

市民政局：负责提供详细的房产地址情况，包括街道、小区、幢号、门牌号等。

市公安局：负责辖区内人口和居住信息的提供。

市物价局：负责当地不同地段位置市场价格情况认定，协助估价模型的建立，协助价格争议的处理。

附件2

萍乡市应用房地产估价技术评估存量房交易申报计税价格工作数据采集责任分工

采集单位

采集内容

数据采集表格

市地税局

税源信息、纳税信息、房地产的其他基础数据

《房地产（两税）基本情况采集表》

市建设局

市房屋建安工程造价的标准值、建设工程费用标准、间接费用占房屋建安造价的比例、经济耐用年限和残值率

《房产分类及分类房产建安造价标准表》、《分类房产建安造价间接费用比率》、《房产经济耐用年限及残值率》。

市国土资源局

土地基准地价、基准地价图、土地级别图、评税时点修正系数、行业用途修正系数、土地交易案例调查表、征地和发证信息

《萍乡市城镇土地基准地价》、《萍乡市城镇土地基准地价级别范围》、《土地交易案例调查表》、《萍乡市城镇土地基准地价评税时点修正系数》、《土地行业用途修正系数》。

市房管局

房屋的坐落地址、小区名称、房屋类别、建筑结构、朝向、房屋总层数、房屋所在层数、有无电梯、建筑面积、房型、建成时间、交易时间、交易类型、交易价格、付款方式等

《小区逐幢住宅楼现状》、《住宅概况》、《住宅小区概况》、《住宅综合评分计算表》、《住宅交易案例调查表》。

市规划局

容积率及修正系数、城镇住宅小区区级等级划分

《萍乡市各级各类土地地块容积率》、《住宅用地基准地价容积率修正系数》、《商业用地基准地价容积率修正系数》、《综合用地基准地价容积率修正系数》、《萍乡市城镇住宅小区区级等级划分范围》。

延伸阅读

农村土地承包经营权流转管理办法

白银市政务公开工作考核评估办法(试行)

白银市人民政府关于进一步治理和规范出租汽车客运市场的实施意见