巴彦淖尔市人民政府印发关于推进农村宅基地置换试点工作加快新农村新牧区建设步伐的指导意见的通知

颁布单位：内蒙古自治区巴彦淖尔市人民政府	文号：
颁布日期：2011-03-10	失效日期：
效力级别：地方政府规范性文件

各旗县区人民政府，农垦局，市直有关部门：

现将《关于推进农村宅基地置换试点工作加快新农村新牧区建设步伐的指导意见》印发给你们，请结合各地实际，制定完善实施方案，认真抓好贯彻落实。

二〇一一年三月十日

关于推进农村宅基地置换试点工作加快新农村新牧区建设步伐的指导意见

为进一步加快社会主义新农村新牧区建设步伐，促进城乡统筹发展，提高土地资源节约集约利用水平，改善农牧民住房条件和人居环境，根据内蒙古自治区人民政府《关于同意巴彦淖尔市开展农村宅基地置换试点工作方案的批复》（内政字[2010]269号）文件精神和市委、政府的总体要求，现就推进我市农村宅基地置换试点工作提出如下指导意见：

一、推进农村宅基地置换试点工作指导思想和基本原则

㈠指导思想农村宅基地（包括其它集体建设用地）置换，是以促进农牧民增收、农牧业增效和农村牧区发展为出发点和落脚点，在确保土地所有权、使用权人自愿的前提下，按照城乡建设用地总量不增加，耕地总量不减少，复垦耕地质量有保证，节约集约用地水平有提高的要求，将土地利用总体规划确定的城镇建设用地范围外的，土地利用率较低的农村宅基地（简称“拆旧区”）和集中安置的用地、节余的建设用地（简称“建新区”）共同组建农村宅基地置换项目（简称“置换项目”），采取建设新村与货币补偿相结合的方式，实现搬迁安置，把旧址复垦为农田，将缩减的农村宅基地调剂到其他急需建设的项目中使用的过程。

农村宅基地置换试点工作的指导思想是，坚持以科学发展观为统领，以保护耕地、维护农牧民合法权益、让农牧民切实分享

改革发展成果为出发点，以改善农村牧区生活生产条件，统筹城乡发展为目标，以优化用地结构和节约集约用地为重点，通过农村土地综合整治，有效解决工业化、城镇化“缺地”、新农村新牧区建设“缺钱”、耕地保护“缺动力”、城乡统筹“缺抓手”等难题，达到城乡用地布局更加合理，促进城乡一体化建设。

㈡基本原则农村宅基地置换试点工作，要按照群众自愿、因地制宜、量力而行、依法推进的方针，坚持保护耕地、统筹规划、自愿合法、惠农利民、政府主导、综合整治、产权清晰的原则实施。

1、保护耕地原则农村宅基地置换拆旧区必须按照耕地、林地、草地的优先顺序复垦，确保复垦农用地质量及实际生产能力不低于周边原有农用地，并及时组织利用。各个置换项目都必须保持农用地基本平衡，建新区占用非建设用地面积不得大于拆旧区复垦的非建设用地面积，建新区占用耕地面积不得大于拆旧区复垦的耕地面积。

2、统筹规划原则组织实施置换项目必须符合巴彦淖尔市和各旗县区土地利用总体规划和城乡规划，拆旧区、建新区要因地制宜分类制定拆旧安置的途径，将选址建设新村、在原有城镇（村）内建设安置等统一纳入城镇村庄布局规划，与新农村新牧区建设、村容村貌整治、土地整治等专项规划设计及其实施充分衔接，统筹决策、分期分批安排实施。

3、自愿合法原则

农村宅基地置换试点工作，要切实尊重法律赋予农牧民和农牧民的集体建设用地所有权或使用权，确保在农村集体经济组织、宅基地使用权人自愿的前提下开展工作，杜绝强行或采取破路、断电、断水等办法变相强行拆迁，防止违背群众意愿大拆大建、过度集中或强行迁入城镇。

4、惠农利民原则组织实施置换项目，要在拆旧复垦、建新安置、节余建设用地指标使用收入环节充分体现惠及农牧民、方便农牧民、让利于农牧民的原则。拆旧补偿公平到位，复垦农用地使用权归还农牧民，建新安置要合理负担、便利生产生活、明显提高居住条件和改善居住环境，节余建设用地指标使用收入全额用于拆旧复垦和建新安置。

5、政府主导原则农村宅基地置换试点工作，是经内蒙古自治区人民政府批准，在市人民政府统一组织、协调、领导和监督管理下，以置换项目所在地旗（县、区）人民政府为责任主体，由各部门协调配合、共同推进的创新性系统工程，涉及民生和区域统筹发展大计，必须坚持政府主导原则。

6、综合整治原则组织实施置换项目，要坚持田、水、路、林、村综合整治，与新、旧农村宅基地以及周边的农田基本建设体系实现有机对接。置换项目在国家和自治区确定的土地整治计划项目区的，应当统一组织编制和实施工程的勘测、规划、设计和施工。

7、产权清晰原则组织实施置换项目，要坚持权属、产权管理及时跟进，确保集体土地所有权、集体土地使用权、土地承包经营权的原状清晰、有据可查，完整准确反映置换项目实施引起的土地权属和产权的调整变化，同步完成调整变化后土地权属和产权的变更登记发证。

二、农村宅基地置换的目标任务和主要模式

㈠目标任务宅基地置换工作要坚持试点先行、有序推进。2011年，在全市启动“3+20+X”（即3个城市吸纳型，20个集镇发展型，若干个中心村集聚型和特色保存型）不同类型的农牧民集中居住区建设。首批选择3个城市吸纳型、20个集镇发展型、10个中心村集聚型、17个特色村保留型开展试点工作，探索有效途径，为全市面上推开积累经验。力争通过3—5年努力，把全市集镇、村庄基本建成为布局合理、人口集中、环境优美、产业发展、设施完善、管理民主并具有较强辐射带动作用的新型集镇、农村社区。着重在“六个新”上下功夫：

1、形成集中居住新格局。引导农牧民向城区、中心镇、中心村集中，加快形成农牧民集中居住区，明显改变村庄布局、人口分布分散的状况。

2、营造整洁优美新环境。优化农牧民集中居住区房形、户型设计，完善电力、通信、道路、供水等基础设施建设，实行洁净美化、环境绿化、小区亮化，凸显城市文明与农村牧区风貌相

协调、人与自然相和谐的宜居品位。

3、建立公共服务新体系。按照城市社区和农村牧区新社区建设标准，加强行政管理、教育培训、卫生服务、文化娱乐、社会保障、治安管理等公共服务方面的设施和功能集聚，促进城乡公共服务均等化。

4、拓展农牧民增收新渠道。努力创新土地承包经营权流转形式，积极帮助和引导农牧民发展非农产业，改变传统经营方式。着力探索农村宅基地资本化、农村住房资产化的实现路径，切实增加农牧民创业性收入和财产性收入，不断缩小城乡居民收入差距。

5、探索民主自治新模式。创新跨行政区域人口集聚的管理体制，积极探索适应农牧民生产生活方式转变的自治管理模式，既要妥善处置原村级集体经济关系，又要充分保障居住区农牧民行使政治民主权利，促进农村牧区和谐稳定。

6、挖掘补充耕地新潜力。按照建设用地总量不增加，耕地总量不减少，复垦耕地质量有保证，节约集约用地水平有提高的要求，积极推进置换的宅基地复耕，退出的旧村庄综合整治，挖掘补充耕地的潜力，走出补充耕地的新路子。

㈡主要模式1、城市吸纳型按照城市化推进的要求，在城郊结合区建设基础设施和服务功能配套并达到一定规模的多层、小高层或高层楼房居住区，可吸引全市范围内有条件的农牧户放弃宅基地进城镇落户。凡已在

城镇购置商品房定居或愿意进城镇规划区定居的农牧民，自愿退宅且以后不再申请新宅基地的，可按退出的宅基地面积给予一定的补偿。

2、集镇发展型有条件的集镇，按照城市社区建设标准，在集镇规划区内，分期建设达到一定规模的多层、小高层楼房式农牧民集中居住区或建设联户联排平房式农牧民集中居住区，并配套建设基础设施和公共服务设施。可吸引本镇及周边区域拆除旧房并承诺永久放弃宅基地使用权的农牧户入住，推行社区化管理服务。

3、中心村集聚型按照新村规划建设标准，在中心村统一建设达到一定规模的农牧民集中居住区，按农牧民建房要求审批。引导农牧户放弃原有旧宅、本村进入、邻村并入、跨村迁入。中心村要求建设联排式住宅，严格控制新建单体式住宅，并同步配套基础设施和公共服务设施，加快形成具有相当规模、功能齐全的农村牧区新社区。

4、特色保存型对产业发展、文化积淀、旅游开发、生态宜居等方面特色明显的村庄进行整治改造。保留原结构较好和布局合理的房屋，拆除违章建筑和零星旧房，整治村容村貌，促进基础设施、公共服务设施配套和人居环境改善，形成一批特色鲜明的新型村庄。

三、推进农村宅基地置换试点工作的配套政策

㈠制定拆迁安置补偿办法各旗县区要根据本指导意见，深入开展调查研究工作，摸清农村宅基地置换中的各个环节，发生的各种费用，针对各种不同情况，制定切实可行的拆迁安置补偿和新居分配补贴等办法，切实保障农牧民的合法权益，推动工作顺利有序开展。

㈡实行“四不变”政策对农村宅基地置换后，推行“四不变”政策，即农牧民身份不变、原村待遇不变、土地承包经营权不变、股份分红权不变。对自愿跨村置换农牧民公寓或到城镇购买商品房的，原则上将户籍关系迁入新的社区管理，城镇购房的享有城镇居民在子女教育、职业培训、就业服务等方面的同等权利，并继续享有原居住地村集体经济组织除宅基地以外的其它各项权利。

㈢拓宽支持渠道

1、加大各级财政投入。市、旗县区每年要将土地出让收入的10%专项用于农村宅基地置换。市、旗县区财政都要设立专户，并且安排一定的专项资金，用于置换项目补贴和前期工作开展。宅基地置换试点建设资金实行专户储存、封闭运行。专项扶持资金、土地出让收入切块返还部分等都进入专户，根据试点建设工作进度，实行定向、定量拨付。

2、创新金融扶持。鼓励各级政府建立新农村新牧区建设投融资公司，对集中居住区建设进行融资。积极鼓励和引导金融机构创新金融产品，安排专项贷款用于宅基地置换项目建设。对入住公寓房的农牧户，允许其申请按揭贷款，实行按年分期还款并执行优惠利率。允许村集体、农牧民通过林权抵押、信用担保、住房抵押和联保等形式取得贷款，按农牧民建房自有资金的50%配套发放，三年内允许按年分期还款并执行优惠利率。

3、实行规费优惠。凡经市农村宅基地置换改革工作领导小组批准的各类农村宅基地置换项目建设所涉及的项目前期服务性收费，均按照规定收费标准减半征收。有关供水、供电、供气、有线电视、电信等公共配套设施建设安装（预埋）等相关费用，按相应收费标准的60%执行。

4、整合部门力量。对农牧民集中居住区建设中涉及的道路、水利、绿化、环境卫生、卫生服务、物业管理等，由有关部门优先立项；市发改、财政、建设、交通、农牧业、林业、水务、扶贫、农业开发等部门也要积极争取上级部门对口项目支持，尽可能整合项目资金，集中向置换试点倾斜。

5、倡导社会支持。积极倡导以企业为主体的社会力量支持参与农村宅基地置换改革。鼓励有实力的大企业投资建设农牧民集中居住区。允许公寓式农牧民集中居住区建设项目安排一定比例的用地用于商品房开发。该项目区为农牧民提供的住宅实行定向限价销售。积极探索城乡结对、企业联村、社会帮扶等有效形式，形成全社会参与新农村新牧区建设的良好氛围。

㈣加大激励力度市和旗县区要分别建立奖励激励机制，制定具体的奖励措施和办法，加大政策激励力度。按照农牧民自愿退出宅基地的补偿收益归农牧民所有、村集中流转经营农村集体建设用地的收益归村集体所有的原则，对农牧户自愿减少建筑面积或占地面积的，按减少面积分段累进给予补偿和奖励：

1、对旗县区。宅基地置换产生的新增耕地的城乡建设用地增减挂钩指标，原则上归所在旗县区所有。市财政安排的专项资金用于对旗县区进行奖励。根据考核验收情况，市政府每年要对置换工作搞的好的旗县区分别予以奖励。

2、对乡镇。集镇发展型项目按宅基地置换入住农户数予以一定奖励，用于基础设施项目建设和补充经费不足。

3、对行政村。村集体要将宅基地置换收益专项用于基础设施建设，对项目所在村按入住农户户数予以一定奖励。

4、对农牧民（户）。对承诺永久放弃宅基地使用权、自行拆除旧房，落户农牧民集中居住区或到城镇购买商品房的农牧户，分别予以一定的奖励和补助。对联户、整村（自然村）进行置换的，适当提高奖励和补助标准。对愿意放弃并退出本村老宅基地、选择跨村建房，涉及的相关村集体经济组织可以按照平等协商、同类土地等价交换的原则，通过合理调整、互换和经济补偿进行置换。

㈤加快土地流转充分发挥各级土地流转服务机构的作用，搞好土地流转信息发布、登记管理、合同签订等服务工作，为农牧户进社区创造条件。培育壮大农牧民专业合作经济组织，加大农牧民培训力度。大力发展设施农业、规模化养殖业和二三产业，实现集中化生产。加快推进农户土地承包经营权流转，积极鼓励龙头企业参与，大力推进精品特色基地建设和农业规模化经营。

四、推进农村宅基地置换试点工作的保障措施

㈠加强组织领导各级党委、政府要把农村宅基地置换和创新农村住房集中改造建设作为新农村新牧区建设的重要任务来抓。市、旗县区各有关部门要根据各自职能，各司其责，互相配合，确保此项工作平稳、有序推进。

㈡强化规划管理按照“可持续发展、因地因时制宜、城乡和谐发展、适度超前”的原则和建设农村新社区的要求，确定合理的功能定位，修编完善全市新农村新牧区建设规划。实现居住、公共服务、产业发展等功能分区合理，布点科学，交通道路衔接顺畅。以旗县区为单位，抓紧制定有前瞻性、可操作性的农牧民集中居住区布点规划和农村新社区规划，调整完善村庄建设规划，为农村宅基地置换和新农村新牧区建设提供可靠的技术支撑。

㈢规范实施程序重点加强对新增宅基地的行政审批，对涉及宅基地置换、农牧民集中居住区有关立项、用地、规划、建设、环评、施工许可、竣工验收等按照公开高效、便民利民的原则，科学设置并严格执行“提出申请–审核审批–进行公示–签订协议–分配房屋–兑现政策”等置换程序。原则上对需新批宅基地的农户采取在农牧民集中居住区集中建房的方式予以解决。严格控制一家一户供地，做到宅基地面积已达到规定标准的不批，出租出卖或者以其他形式转让地上建筑物的不批，以所有家庭成员作为1户申请批准宅基地后不具备分户条件而以分户为由要求取得宅基地的不批。

㈣加强后续管理切实抓好建章立制工作，加强村镇建设执法管理，加大违章建筑的查处力度。农户置换退出的宅基地和已补偿残值又一时不能拆除整理的房屋，暂时由村集体管理。国土资源、房管部门要及时做好集体土地使用证及房产证的注销登记工作。

㈤加强督查考核该项工作列入旗县区、乡镇（街道）各部门的年度岗位目标责任制考核内容，进行专项考核。市宅基地置换改革工作领导小组办公室要加强对建设项目的指导、协调和督查，确保农村宅基地置换试点工作顺利推进。

2011年3月14日

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