包头市人民政府办公厅关于印发2014年包头市物业管理工作实施方案的通知

包头市人民政府办公厅关于印发2014年包头市物业管理工作实施方案的通知

包头市人民政府办公厅关于印发2014年包头市物业管理工作实施方案的通知

包府办发〔2014〕161号

各旗、县、区人民政府，稀土高新区管委会，市直有关部门、单位，中直、区直企事业单位：

经市政府同意，现将《2014年包头市物业管理工作实施方案》印发给你们，请结合实际，认真贯彻执行。

2014年6月24日

2014年包头市物业管理工作实施方案

为全面贯彻落实《包头市物业管理条例》及《包头市物业管理行业发展规划（2014—2016）》，进一步提升全市物业管理工作水平，维护业主和物业服务企业的合法权益，结合当前工作实际，制定本实施方案。

一、指导思想

以市委十一届五次、六次全委会精神为指导，按照2014年全市住房和城乡建设工作会议相关要求，全面贯彻落实《包头市物业管理条例》，加强配套政策法规建设，全面实施“规范专业物业管理、推动社区物业服务、倡导文明物业服务、构建和谐物业管理”四大工程，努力实现全市物业管理工作的规范完善、提质升级，推动全市物业行业健康发展和物业管理水平持续提升。

二、主要任务及责任分工

（一）规范专业物业管理工程

1．健全完善配套政策法规。2014年底前制定出台《包头市住宅小区物业备用金管理暂行办法》、《包头市物业管理服务等级及指导价格》、《包头市物业管理诚信档案管理办法》、《包头市物业经理人管理办法》、《包头市旧小区推行多元化准物业管理工作指导意见》、《物业管理工作考核办法》等相关配套性规章制度，制定或修订《非住宅物业服务合同》、《前期物业服务合同》、《业主临时管理公约》示范文本，为物业管理行业发展提供更加科学规范的制度环境。

（责任部门：市住房保障局，配合部门：各旗县区政府、稀土高新区管委会、市发改委）

2．完成体制机制构建。根据《条例》相关规定，今年6月底前市、区（旗县）、街道、社区要全面完成物业管理四级体系构建工作，确保机构、人员、职责到位，努力形成物业管理与社区管理一体化的新格局。年底前要建立市、区（旗县）、街道三级物业管理监督考核机制，完善目标责任考核体系，并开展逐级考核。

（责任部门：市住房保障局，配合部门：各旗县区政府、稀土高新区管委会）

3．规范物业服务企业发展。按照《内蒙古自治区物业服务企业资质管理办法》规定，做好企业资质规范管理工作，2014年对四级资质（暂定资质）的物业服务企业进行全面清理整顿，通过推动物业管理企业兼并重组，优化资源配置，使我市物业服务企业资质等级全部达到三级以上，二级资质物业服务企业达到10家，年产值3000万元以上的物业服务企业达到3家以上。全年组织6家以上物业服务企业开展“一对一”帮带活动，推动重点物业服务企业拓宽思路、更新理念，从而带动全市物业服务水平整体提升。

（责任部门：市住房保障局，配合部门：各旗县区政府、稀土高新区管委会）

4．加强物业市场日常监管。努力提高合同履约意识，维护业主和使用人的合法权益。认真执行《包头市物业管理服务等级及指导价格》，全面规范物业服务收费行为。对物业服务企业提供服务质价不相符或投诉率较高的，限期整改；对整改不及时或不到位的，在媒体上予以公开曝光、亮“黑名单”；对拒不整改的，降低其资质等级或注销其资质证书。

（责任部门：各旗县区政府、稀土高新区管委会，配合部门：市住房保障局）

5．严格新增物业项目管理。对于新建住宅项目，严格执行前期物业招投标制度，通过公共资源交易平台，建立专家评审库，采用公开招标和协议方式选择有相应资质的物业服务企业。对于新建非住宅项目，鼓励开发企业通过前期物业招投标选聘物业服务企业，进行物业管理。

（责任部门：市住房保障局，配合部门：各旗县区政府、稀土高新区管委会）

6．强化既有物业项目管理。根据自治区《住宅物业管理服务规范》，研究制定《包头市物业服务项目分等级管理办法》，并对全市既有物业项目依据服务标准实行分等级管理。推行物业服务公开制度，所有项目都要在物业管理区域的显著位置公开物业服务合同重点内容，如服务项目、收费标准、报修电话、投诉电话、项目经理电话等。市、区两级房产行政管理部门要做好物业管理项目指导服务工作，加强日常管理，监督物业服务企业提供质价相符的服务，不断提高物业服务水平和居民群众满意率。着力打造一批国家级、自治区级物业管理示范小区，到2014年底全市示范、优秀物业管理项目比例达到10%。

（责任部门：市住房保障局，配合部门：各旗县区政府、稀土高新区管委会）

7．健全社会管理组织。街道办事处、居民委员会（社区服务站）要加强业主大会、业主委员会的组织建设，充分发挥业主组织在物业管理中的积极作用。因客观原因未能组织成立业主大会、业主委员会的小区，由居民委员会（社区服务站）代为履行业主委员会的职责。对没有物业服务的，居民委员会（社区服务站）必须对辖区住宅项目提供卫生保洁、秩序维护等基本物业服务。

（责任部门：各旗县区政府、稀土高新区管委会）

8．组织多种形式培训。建立继续教育培训制度，按照我市2014年度物业从业人员培训计划，分批开展物业企业管理人员的素质再提升培训，邀请专家举办物业管理政策讲座。各旗县区政府、稀土高新区管委会要根据四级管理体系的要求，完成对街道、社区物业工作人员相关法律法规、政策业务知识和技能的培训。加强物业管理协会建设，充分发挥协会在政策指导、规范制定、人员培训、信息交流中的桥梁纽带作用。

（责任部门：各旗县区政府、稀土高新区管委会，配合部门：市住房保障局）

（二）推动社区物业服务工程

9．完成旧小区治理改造任务。各旗县区要根据市政府确定的2014年度旧住宅小区治理改造计划，制定实施方案并组织实施，要结合既有建筑节能改造和外网改造，遵循“先地下、后地上”的原则，压缩工期，尽量减少对居民群众生活带来的影响，高效完成21个旧小区的治理改造任务（昆区3个、青山区9个、九原区4个，东河区1个、高新区4个）。

（责任部门：各旗县区政府、稀土高新区管委会，配合部门：市住房保障局）

10．实施准物业管理拓面工作。按照《包头市旧住宅小区推行准物业管理实施方案》（包府发〔2013〕131号），充分调动物业服务企业在社区管理和物业服务工作中的积极作用，继续推行“政府扶持、市场运作”的准物业管理模式。在2013年对19个小区实行准物业管理试点的基础上，今年再增加27个准物业管理小区（昆区4个、青山区8个、东河区5个、九原区5个、稀土高新区5个）。

（责任部门：各旗县区政府、稀土高新区管委会，配合部门：市住房保障局）

11．实施零星插建、单体独栋住宅楼的环境综合整治。2014年起对昆区、青山区、九原区，东河区、稀土高新区范围内2万平方米以下的零星插建、单体独栋住宅楼实施环境综合整治，年内要将昆区58处、青山区46处整治完毕。环境综合整治要与既有建筑节能改造和地下管网改造相结合，改造后的小区按照相邻就近的原则进行统一整合、统一管理，实行统一硬化、统一封闭、统一门卫室、统一设置社区物业服务用房，有条件的小区还要进行统一绿化和亮化。

（责任部门：各旗县区政府、稀土高新区管委会，配合部门：市住房保障局）

12．推行以“社区物业服务”为主体的多元化准物业管理。按照《包头市旧小区推行多元化准物业管理工作指导意见》，2014年要组建社区物业服务中心，推行以“社区物业服务”为主体的多元化准物业管理。对昆区、青山区、九原区、稀土高新区改造完毕的2万平方米以下的零星插建、单体独栋住宅楼，分门别类实施“有秩序维护、有卫生保洁”的多元化准物业管理。年内昆区、青山区率先实现专业物业管理和以“社区物业服务”为主体的多元化准物业管理全覆盖。

（责任部门：各旗县区政府、稀土高新区管委会配合部门：市住房保障局）

13．提高物业资金保障和管理水平。市、区两级相关部门要认真执行《包头市住宅小区物业备用金管理暂行办法》，严格落实匹配专项资金，并将其列入财政预算，予以重点保障。同时，加强对房屋专项维修资金和应急解危专项资金的管理，保障房屋共用部位、共用设施设备的正常使用和应急维修，维护业主的切身利益。

（责任部门：市住房保障局，配合部门：各旗县区政府、稀土高新区管委会）

（三）倡导文明物业服务工程

14．启动文明物业倡议活动。各旗县区政府、稀土高新区管委会要向辖区内物业服务机构、从业人员发出《物业服务行业文明建设倡议书》，从规范服务行为、弘扬文明风尚、强化安全防范、积极创先争优、营造和谐环境等方面提出倡议；各街道办事处、居委会要向全体业主（物业使用人）发出《住宅物业管理小区业主文明自律倡议书》，从邻里和谐互助、爱护共用设施设备、珍惜小区绿地、不占用公共区域堆放杂物、不乱停放车辆、不违章搭建、文明装修等方面提出倡议，努力形成文明和谐的物业行业发展氛围。文明物业建设倡议活动结束后，将评选出“包头市十佳文明物业服务企业”，并予以表彰。

（责任部门：各旗县区政府、稀土高新区管委会，配合部门：市住房保障局）

15．全力开展“创城”工作。按照《全国城市文明程度指数测评体系》要求，本着“属地管理、以条促块”原则，已实施物业管理的小区，由各旗县区政府、稀土高新区管委会组织物业服务企业实施环境综合整治；未实施物业管理的小区，由各旗县区政府、稀土高新区管委会组织街道办事处、社区居委会（社区服务站）实施环境综合整治。要以社区为载体，依托物业公司和业主委员会成立学雷锋志愿服务队，建立社区志愿服务工作站，利用社区服务中心、文化活动中心等公益设施，积极开展志愿服务活动，在全面提升物业服务水平的同时，确保我市在第四轮全国文明城市测评中取得优异成绩。

（责任部门：各旗县区政府、稀土高新区管委会）

16．扎实开展“创卫”工作。根据《2014年包头市爱国卫生综合整治工作方案》（包府办发〔2014〕66号），开展社区物业小区和老旧居民小区卫生综合整治，努力改善小区居住生活环境，逐步解决全国爱卫会关于《内蒙古自治区包头市创建国家卫生城市工作技术评估报告》中提出的问题，为迎接2015年国家卫生城市复审奠定扎实基础。

（责任部门：各旗县区政府、稀土高新区管委会）

（四）构建和谐物业管理工程

17．创新社区管理服务模式。以社区为载体，以居民需求为导向，健全新型社区管理服务体制，把社区建设成为管理有序、服务完善、文明祥和的社会生活共同体。关注业主家庭生活需求，积极开发针对特殊人群的预约服务产品，加强社区无障碍设施管理和维护，并通过恳谈会、满意度调查等方式，及时掌握社区居民的物业服务需求，努力提高社区物业管理水平。

（责任部门：各旗县区政府、稀土高新区管委会）

18．加强物业管理信息化建设。加快企业、项目信息和诚信档案系统建设，6月底前实现物业服务企业建档率100%，利用电子地图能够快速查询物业服务企业和物业管理项目的基本信息。年底前，出台《包头市物业管理诚信档案管理办法》，启动物业服务企业信用考核评价体系，推动企业依法诚信经营。

（责任部门：各旗县区政府、稀土高新区管委会）

19．提升物业服务企业智能化管理水平。推动三级以上资质物业服务企业对所管辖的物业项目全面实行信息化管理。新建住宅项目推行物业管理“一卡通”系统，运用智能化手段提高物业服务收费率，在提升物业管理质量和水平的同时，为实现智慧物业奠定基础。

（责任部门：各旗县区政府、稀土高新区管委会，配合部门：市住房保障局）

20．建立物业服务纠纷快速处理机制。高度重视调解在和谐社区建设中的作用，成立由司法、住房保障、街道办事处等单位共同组成的物业纠纷人民调解委员会，健全社区调解、行政调解、司法调解“三调联动”的物业纠纷快速调处机制，努力形成协调配合、通力合作、齐抓共管的物业纠纷调处工作新格局，高效调处物业管理和服务过程中的各类矛盾纠纷。

——社区调解。由社区党组织牵头，负责预防、调处业主和物业服务企业在物业管理活动中因拖欠物业费而产生的简单纠纷。要将物业纠纷调解纳入社区调解的重要内容，邀请社区志愿者、离退休党员老干部、人大代表和政协委员、律师、法律工作者等各界人士，共同参与物业管理法规政策宣传和物业服务纠纷预防、调处，努力实现“小纠纷不出社区”的目标。

——行政调解。由街道办事处牵头，负责调处区域性纠纷或比较复杂的纠纷，同时指导社区居委会开展调处工作。街道办事处召集区房产部门、社区居委会（社区服务站）、公安派出所、物业服务企业、业主委员会及相关的行政管理部门等各方代表，通过召开联席会议的方式，解决街道辖区范围内物业管理纠纷中存在的疑难问题。

——司法调解。对影响面广、情况复杂、街道办事处难以调处的纠纷，物业服务纠纷当事人可以按照合同约定依法申请仲裁或者向人民法院起诉。各区法院和仲裁机构要推行“法官工作站、仲裁员工作站”或“流动法庭、仲裁庭”工作模式，通过“诉调结合”，有效化解矛盾纠纷。对确实难以调处的纠纷，物业服务纠纷当事人，区人民法院和仲裁机构要建立快速仲裁或审判通道，简化仲裁或诉讼程序，减少流程环节，降低当事人诉讼成本，提高结案率，快速、便捷解决物业管理服务的矛盾和纠纷。

（责任部门：各旗县区政府、稀土高新区管委会）

三、工作要求

（一）提高认识，强化责任。各旗县区政府、稀土高新区管委会要将物业管理工作纳入本地区建设管理总体规划，并作为领导班子和领导干部年度综合考评的重要内容，实行“一把手”负责制，健全市、区、街道、社区四级责任体系和长效管理机制，层层压实责任，确保物业管理质量。市直有关部门要认真履行各自职责，切实将物业相关工作抓实、抓细、抓出成效，为我市物业管理服务水平提升作出应有的贡献。

（二）突出重点，统筹推进。要将旧小区改造资金纳入区级财政预算，并鼓励通过多种方式筹集改造资金，适度增加治理旧小区改造的数量，为全面提高全市物业服务覆盖面创造条件。要加快完善物业管理的政策法规及体制机制，做好业主大会和业主委员会组建与管理工作，通过教育引导使广大业主及时了解物业管理有关政策，明确自身的权利与义务，树立正确的消费观念。要加大对物业服务企业的的管理、监督和考核，并将考核结果与奖励政策挂钩，通过“以奖代补”的方式，推动物业企业服务意识和服务水平提升。

（三）舆论先行，共促发展。充分利用电视、广播、报纸、期刊、网络等社会公共媒体加强对物业管理工作的宣传引导，不断提高公众对物业管理的正确认识，增强居民对物业管理服务的认同感。加强物业管理协会建设，充分发挥协会在政策指导、规范制定、人员培训、信息交流中的桥梁纽带作用。支持和动员物业服务企业认真履行社会责任，为社区居民开展文体活动创造便利条件，组织或参与各类社会公益性活动，在搞好社区物业服务的同时，形成健康的企业文化，树立文明的行业形象。通过多种举措，形成有利于物业行业和谐发展的社会氛围。

延伸阅读

农村土地承包经营权流转管理办法

白银市政务公开工作考核评估办法(试行)

白银市人民政府关于进一步治理和规范出租汽车客运市场的实施意见