包头市人民政府办公厅关于印发包头市旧住宅小区推行准物业管理实施方案的通知

包头市人民政府办公厅关于印发包头市旧住宅小区推行准物业管理实施方案的通知

包头市人民政府办公厅关于印发包头市旧住宅小区推行准物业管理实施方案的通知

各旗、县、区人民政府，稀土高新区管委会，市直各部门、单位，中直、区直企事业单位：

经市政府同意，现将《包头市旧住宅小区推行准物业管理实施方案》印发给你们，请认真组织实施。

2013年8月1日

包头市旧住宅小区推行准物业管理实施方案

为进一步加强社会服务管理创新，建立旧住宅小区物业管理长效机制，切实提高居民生活质量和满意度，结合我市实际，特制定本方案。

一、总体要求

以科学发展观为指导，深入推进物业管理年活动，充分发挥市、区（旗、县）、街道、社区“四级物业”管理体系的工作优势，对基础设施设备完善但无物业管理的旧住宅小区推行准物业管理，在保障最基本服务项目、收取最低物业服务费的基础上，市、区两级政府给予一定奖励性扶持，调动物业服务企业在社区管理和物业服务工作中的积极作用，实现“一年试点、二年扩面、三年推广”的工作目标，使旧住宅小区最终步入市场化的物业服务管理模式运行轨道，实现“以业养业”。

二、实施范围

昆区、青山区、东河区、九原区、稀土高新区范围内的基础设施设备完善但无物业管理的旧住宅小区。

三、工作内容

准物业管理是指对基础设施设备完善但无物业管理的旧住宅小区，通过政府扶持、市场运作相结合的方式，实现最基本的物业服务，即达到“三个有”服务内容。（详见附件1）

（一）在旧住宅小区业主自愿、有偿购买物业服务的基础上，市、区两级政府每年给予物业服务企业一定奖励性补贴。各地区在征得旧住宅小区2/3以上业主或业主委员会（社区居民委员会、社区服务工作站）同意后，方可实施准物业管理，并选聘有资质的物业服务企业承担旧住宅小区准物业管理，签订《准物业管理服务合同》。同时，各地区要与物业服务企业签订《物业管理服务目标责任书》，严格执行《包头市物业服务企业退出物业服务项目管理办法（试行）》有关规定，落实物业项目履约保证金制度。

（二）市、区两级政府设置奖励资金（详见附件2），对列入准物业管理的旧住宅小区以三年为一基段，以全市平均物业服务费0.6元/平方米·月为标准，第一年按2/3、第二年按1/2、第三年按1/3的比例以奖代补。经过三年的政府扶持，使旧住宅小区物业服务实现完全市场化管理模式。

（三）2013年推行准物业管理试点的旧住宅小区为19个，2014年计划实施准物业管理的旧住宅小区不低于40个，2015年计划实施准物业管理的旧住宅小区不低于80个，力争到2017年底，全市住宅小区推行物业管理项目的覆盖率达到70%以上。

四、实施步骤

（一）前期准备阶段（2013年5月1日—7月31日）

各地区组织开展旧住宅小区摸底调查，掌握小区数量、规模、基础设施设备、环境、物业用房等基本情况，对基础设施设备完善但无物业管理的旧住宅小区汇总后，上报市住房保障和房屋管理局。市住房保障和房屋管理局结合全市旧住宅小区物业管理现状，负责做好相关政策标准制定、总体运行费用测算、年度计划安排等工作。

（二）试点启动阶段（2013年8月1日—12月31日）

2013年确定19个旧住宅小区做为试点项目推行准物业管理（详见附件3）。市住房保障部门负责对旧住宅小区推行准物业管理工作的监督和指导；各地区负责选聘物业服务企业、签订责任状、制定考核标准；街道办事处、社区居民委员会负责组织成立小区业主委员会，通过服务质量评级和服务满意度测评等民主评议调查对物业服务企业进行考核和监督。在物业服务企业接管旧住宅小区满三个月后，经市、区两级住房保障部门考核通过后，开始向业主收取物业服务费。同时，各地区、有关部门要根据试点启动情况，做好经验总结，为下一步全面推进旧住宅小区准物业管理做好准备。

（三）全面推进阶段（2014年1月1日—2017年12月31日）

2014年实施准物业管理的旧住宅小区不低于40个，2015年实施准物业管理的旧住宅小区不低于80个，建立完善的旧住宅小区准物业管理体系。

五、政策支持

按照我市旧住宅小区推行准物业管理的总体安排，对在准物业管理期间业绩突出的物业服务企业给予一定的政策扶持。

（一）接管旧住宅小区的物业服务企业在年度考核中评优的，对其现经营的物业项目在创建国家、自治区、市级优秀示范项目时给予优先推荐，并可享受接管新建住宅小区的优先投标权和再次接管旧住宅小区的优先选择权。

（二）根据旧住宅小区准物业管理的考核结果，对小区管理不善、业主满意率低于50%且收费率低于50%的物业服务企业，适当扣减奖励资金，将扣减的资金奖励到小区管理较为完善，业主满意率达到80%以上且收费率达到80%以上的物业服务企业。

六、工作措施

（一）加强组织领导。各地区、有关部门要深刻认识旧住宅小区推行准物业管理的重要意义，明确目标，强化措施，主要领导亲自抓、分管领导具体抓，紧密结合旧住宅小区的实际情况和特点，如小区环境、配套设施状况及业主的承受能力等情况，分类推进准物业管理工作，切实改善居民的生活环境和质量。中央、内蒙古驻包大型企业所管辖的旧住宅小区可参照此《实施方案》执行。

（二）严格选聘考核。各地区要指导旧住宅小区成立业主委员会，为物业服务企业进驻打好基础。要选择业绩突出、信誉度良好、有社会责任感的物业服务企业接管旧住宅小区，物业服务收费项目及标准定期向业主公布，并接受市住房保障和房屋管理部门指导和监督。结合市、区（旗、县）、街道、社区“四级管理、三级考核”工作机制，建立准物业管理考核评价体系，加强对物业服务企业及物业从业人员的考核、考评，动态监管旧住宅小区物业服务质量。对照旧住宅小区准物业管理“三个有”服务内容，对物业服务企业进行年度考核，考核结果与奖励政策挂钩。严格规范物业服务企业行为，提高服务质量和服务水平，为全面推进旧住宅小区准物业管理奠定良好基础。

（三）加大资金投入。市、区两级政府将旧住宅小区推行准物业管理的奖励资金按1:1的比例进行安排，实行专款专用，按年度奖励物业服务企业。旧住宅小区内公共部位的经营性收入统一纳入小区物业服务专项经费，弥补旧住宅小区管理经费不足部分。各级审计部门要做好准物业管理的跟踪审计，审计结果作为最终决算依据，以加强对资金使用的管理。

（四）强化舆论引导。各地区、有关部门要加强旧住宅小区准物业管理工作中好的经验和做法的推广，坚持正面引导，通过抓典型，抓示范，为全面推进旧住宅小区准物业管理起到良好辐射带动作用。要充分运用社区宣传栏、黑板报、公开信等新闻媒介，广泛宣传物业管理法律法规和推行准物业服务的意义和作用，促进广大业主认识、理解物业服务，最大限度的争取业主、居民和辖区单位对旧住宅小区推行准物业管理的支持、参与和配合，使准物业管理步入良性循环轨道。

附件：1．包头市旧住宅小区准物业管理“三个有”服务内容

2．准物业管理市、区两级政府财政补贴金额一览表

3．包头市旧住宅小区列入准物业管理试点项目计划表

附件1

包头市旧住宅小区

准物业管理“三个有”服务内容

一、有卫生保洁

（一）按单元设置垃圾桶，生活垃圾每天清运1次。保持垃圾桶清洁、无异味。保洁车外观整洁，清运垃圾不遗洒。

（二）小区公共清洁区域（地面）每日清扫1次，小区无明显垃圾，无卫生死角。楼内地面每周清扫1次、巡查1次，每月清拖1次，楼内无堆积物，无卫生死角。楼梯扶手、栏杆、窗台每周擦洗1次。窗户沟槽、玻璃内面、防火门、消防栓、指示牌等公共设施每月擦拭1次，无积尘。灯具每年除尘1次。电梯轿厢每周擦拭3次，有污迹及时清理。楼顶天台、屋面每季清扫1次，有杂物及时清扫。宣传栏每月清洁1次。雨蓬、门头等每年清洁1次。

（三）有健全的保洁制度，清洁卫生实行责任制，有明确的分工和责任范围。按照有关规定对公共区域进行灭鼠、杀虫、消毒活动。投放药物事先有公告，投药点有明显标识。在雨、雪天气应及时对小区内主路、干路积水、积雪进行清扫。发生突发公共卫生事件时，迅速组织人员对物业共用部位共用设施设备进行通风、清洗和消毒，加强宣传。

二、有秩序维护

（一）门岗值守及巡查人员，着装整齐干净，语言文明。小区主出入口24小时值勤。对小区重点区域、重点部位每天巡查不少于3次并做好记录。配有安全监控设施的，实施24小时监控。

（二）对进出小区的车辆进行管理，车辆有序通行、停放。对进出小区的装修等劳务人员实行登记管理。对火灾、治安、公共卫生等突发事件有应急预案，事发时及时报告社区居民委员会、业主委员会和有关部门，并协助采取相应措施。

（三）各类指示标识清晰，交通设施（道闸、挡车器材、交通标识）能正常使用。

三、有维护维修

（一）对共用设施设备进行日常管理和维修养护（依法应由专业部门负责的除外），共用设施设备保持正常运行和使用。建立共用设施设备档案（设备台帐），设施设备的运行、检查、维修、保养等记录齐全。设施设备标志齐全、规范，操作维护人员严格执行设施设备操作规程及保养规范，设施设备运行正常。

（二）对共用设施设备定期组织巡查，做好巡查记录，需要维修或者更新改造的，及时编制维修、更新改造计划和专项维修资金使用计划，向业主委员会提出报告与建议，根据业主大会的决定，经市房产行政主管部门批准后，组织维修或者更新改造。属于特种设备的，按照有关规定，进行运行、养护、维修和定期检验检测。针对特种设备，设立“特种设备维修员电话告示栏”向业主公布。各类记录本、登记本（运行、保养、维修、交接班等）齐全，记录完整。配有安全监控设施设备的，监控记录可保存一周，并能正常回放。

（三）小区道路平整，路灯、楼道灯完好率不低于85%。危及人身安全的设施设备有明显警示标志和防范措施；对可能发生的各种突发设备故障有应急方案。

（四）每周对小区路面、景观、小品、围墙（护栏）、井盖、公共娱乐设施、照明设施、门禁、监控系统等巡视1次。发现故障和损坏及时修复，不能及时修复的，要有提示标志或防范措施。

（五）公共区域内的雨水、污水管道、沟槽每半年检查、疏通1次。雨水、污水井每半年检查、清掏1次。雨水、污水管道、沟槽发生堵塞应及时疏通。化粪池每年清掏1次，每季度检查1次，防止外溢（由专业机构负责的除外，但发现问题应及时通知有关部门）。建立设备设施巡视制度。配电室、排污泵等每日巡视，有巡视记录。水下用电设施设备、线路要有防漏电管理措施。

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