临沂市人民政府关于印发临沂市区商品房预售资金监管办法的通知

临沂市人民政府关于印发临沂市区商品房预售资金监管办法的通知

临沂市人民政府关于印发临沂市区商品房预售资金监管办法的通知

各县区人民政府，市政府各部门、各直属机构，临沂高新技术产业开发区管委会，临沂经济技术开发区管委会，临沂临港经济开发区管委会，各县级事业单位，各高等院校：

《临沂市区商品房预售资金监管办法》已经市政府第45次常务会议研究通过，现印发给你们，请认真遵照执行。

临沂市人民政府

2014年10月27日

临沂市区商品房预售资金监管办法

第一条根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《商品房销售管理办法》、《山东省商品房销售条例》有关规定，为保障预售商品房交易双方当事人的合法权益，促进房地产市场的健康发展，结合我市实际，制订本办法。

第二条凡在临沂市区（包括兰山区、罗庄区、河东区、临沂高新技术产业开发区、临沂经济技术开发区）范围内许可预售的商品房建设项目，其商品房预售资金的存入、支出、使用和监督管理，适用本办法。

第三条临沂市房产和住房保障局是市区商品房预售资金监管行政主管部门（以下称“监管部门”），负责接受预售人预售资金监管申请，审查负责资金监管的监管银行资格，对市区商品房预售资金的存入、支出、使用实施监督管理。

第四条本办法所称商品房预售资金，是指预售人依法将其开发的商品房进行预售，由预购人按商品房预售合同约定支付的定金、首付款、房价款（包括按揭贷款和分期、一次性付款）以及其他形式的全部购房款项。

本办法所称预售人，是指预售商品房的房地产开发经营企业。所称预购人，是指购买预售商品房的单位和个人。所称监管银行，是指与监管部门、预售人签订商品房预售资金监管协议、设立资金监管专用账户的银行。

第五条中国人民银行临沂市中心支行对银行机构开立、变更、撤销商品房预售资金监管专用账户情况进行监督管理。中国银行业监督管理委员会临沂监管分局负责监督银行开展预售资金监管工作。

第六条商品房预售资金实行全程监控、重点监管的原则，分为一般监管资金和重点监管资金。重点监管资金是指由监管部门根据监管项目达到竣工综合验收交付条件所需的工程建设费用结合房地产开发企业信用等级情况核定的监管资金；一般监管资金是指超出重点监管资金以外的预售款，可随时支用。

工程建设费用主要包括建筑安装工程费、基础服务设施建设费、应缴纳税款等。具体金额由监管部门依据市建设工程造价管理部门确认的商品房建设工程单位综合造价乘以监管项目的预测绘面积确定。

根据《临沂市房地产开发企业信用评价管理办法》的要求，评定为AAA级信用等级企业重点监管资金额度为项目工程建设费用的100%；评定为AA级信用等级企业重点监管资金额度为项目工程建设费用的110%；评定为A级信用等级企业重点监管资金额度为项目工程建设费用的120%；评定为B级、C级信用等级企业重点监管资金实行预售资金全额监管。新设立房地产开发企业暂未评级的参照A级信用等级执行。

第七条监管部门应当建立统一的商品房预售资金监管系统，实现对商品房预售资金网络化监管。各监管银行应当将专用账户设立、变更、撤销等情况信息与监管系统进行数据对接，实现有关监管信息的即时传递，提供相应的金融服务。房地产开发企业须在互联网上建立客户端，领取密钥，开通预售资金监管信息系统，从网上注册后办理商品房预售资金监管业务。

第八条监管银行须向监管部门提交监管资格申请，经审查合格后与监管部门签订监管合作协议，办理入网认证，监管银行开放端口，实现与预售资金监管网络系统对接，原则上监管银行只能指定其市区内一家分支机构作为预售资金监管的承办机构。

第九条预售人在申请办理商品房预售许可前，向监管部门提出预售资金监管申请，经审核后，持《商品房预售资金监管账户开户申请书》到监管银行设立预售资金监管账户，并与监管部门、监管银行签订统一格式的《临沂市商品房预售资金监管协议》，（以下简称“监管协议”），监管部门审批后发放《商品房预售资金监管备案证明》（以下简称“备案证明”），预售人持备案证明申报商品房预售许可，并将备案证明公示于售楼场所。

预售人应按照“一期内的项目委托一家监管银行、一个预售许可对应一个账户”的原则，自主选择一家具备预售资金监管条件的商业银行作为监管银行。房地产开发企业没有银行贷款的，由房地产开发企业自主选择预售资金监管银行；有银行贷款的（含开发贷款和按揭贷款），预售资金由贷款银行监管。

监管协议应当包括：开发企业名称、专用账户名称、账号，监管项目名称、位置、坐落、范围，监管资金额度及使用计划，商品房预售资金使用条件，监管期限，解除商品房预售资金监管条件等相关内容。

监管期限设定为自预售人取得商品房预售许可证之日起，至监管项目取得《房屋权属登记备案证明》后终止。

第十条预售人不得直接收存预购人交纳的预售资金。预购人签订商品房预售合同后，应凭《商品房预售资金缴款申请书》（以下简称“缴款申请书”）直接将购房款存入监管账户。监管银行确认款项存入监管账户后，在缴款申请书上签章确认。申请购房按揭贷款的，如按揭银行为监管银行，须将贷款款项及时足额存入监管账户；由其他银行（含住房公积金管理机构）办理按揭贷款的，预售人须于按揭贷款下放5个工作日内将贷款存入监管账户。在售楼现场以POS机刷卡形式交付房款的，开发企业在房款交付2日内将缴款申请书送至监管银行盖章确认并报送监管部门备案。

预售人办理预售合同备案时，须提供由监管部门核准的缴款申请书。未提供缴款申请书的，商品房预售审批部门不予办理商品房预售合同登记备案。

第十一条预售人使用重点监管资金的，按照商品房建设项目建成层数超过规划地上总层数一半（含一半）、主体结构封顶、单体工程竣工验收备案、综合验收备案、商品房初始登记五个节点使用。其中建成层数达到规划设计总层数一半（含一半），使用资金额度不超过重点监管资金的40%；主体结构封顶，累计使用资金额度不超过重点监管资金的50%；单体工程竣工验收，累计使用资金额度不超过重点监管资金的80%；开发项目竣工综合验收备案，累计使用资金额度不超过重点监管资金的90%；商品房所有权初始登记后，余款转存物业质量保修金专户后，使用重点监管资金的剩余部分。

第十二条监管账户资金未达到重点监管额度的，商品房预售资金实行全额监管；监管账户资金达到重点监管额度的，在优先保证下一节点基本资金需要的前提下，余额部分按工程进度使用。项目各幢建筑工程进度不同的，可分幢申请，也可按照多幢不同节点同时申请。

第十三条预售人使用重点监管资金，应向监管部门提交书面申请和施工单位、监理单位、预售人出具的施工进度证明及相应节点材料：

（一）施工至规划地上总层数一半节点，提交建设、勘察、设计、施工、监理单位签字盖章的《地基与基础分部工程验收记录》和监管部门出具的现场勘验材料。

（二）主体结构封顶节点，提交建设、勘察、设计、施工、监理单位签字盖章的《主体结构验收记录》和监管部门出具的现场勘验材料。

（三）单体工程竣工验收节点，提交建设、勘察、设计、施工、监理单位签字盖章的《竣工工程质量验收报告》和监管部门出具的现场勘验材料。

（四）开发项目竣工综合验收备案节点，提交临沂市房产和住房保障局出具的《临沂市房地产开发项目竣工综合验收备案证书》。

（五）商品房所有权初始登记节点，提交临沂市房产和住房保障局出具的《房屋权属登记备案证明》。

第十四条预购人向预售人办理退房手续的，预售人持撤销合同手续到监管部门办理退款。

入账资金未达到重点资金监管额度的，监管部门审核后出具《临沂市商品房预售资金退还核准通知书》（以下简称“核准通知书”）上盖章确认。房地产开发企业持《核准通知书》到监管银行办理退款手续，银行出具回单并留存一联《核准通知书》，开发企业持银行盖章的《核准通知书》及银行出具的回单（复印件）向监管部门备案。

入账资金超过重点资金监管额度且已对超出部分进行拨付的，监管部门留存撤销合同备案手续，由房地产开发企业和购房人自行结算退房款。

第十五条预售项目取得《房屋权属登记备案证明》后，可向监管部门提出终止监管申请。经审查符合条件的，监管部门在《商品房预售资金监管终结申请书》上盖章确认，解除该项目的预售资金监管。监管银行根据《商品房预售资金监管终结申请书》终止监管。

第十六条有关单位对商品房预售资金监管账户进行冻结或划扣监管资金的，监管银行应当说明商品房预售资金及监管账户的性质，并及时书面告知监管部门。

第十七条监管部门有权聘请会计师事务所对预售项目付款情况进行审计，审计一般不超过3个工作日，审计期间预售人不得将预售款用于付款。对通过审计或者其他渠道发现预售人有下列行为的，由监管部门责令其限期整改，情节严重或者拒不改正的，暂停其监管资金使用，并依据相关规定给予处罚：

（一）未按规定将商品房预售资金全部存入监管账户的；

（二）未按规定使用商品房预售资金的；

（三）以收取其他款项为名变相逃避监管的；

（四）采取提供虚假资料等方式逃避监管的；

（五）未按规定及时、准确上报有关资料的；

（六）因拖欠施工单位工程款，引发投诉、信访行为的；

（七）其他违反本办法行为的。

第十八条监管银行有下列行为的，监管部门将暂停或终止其监管银行资格，并向中国人民银行临沂市中心支行和中国银行业监督管理委员会临沂监管分局进行通报：

（一）未按规定将预售资金存入监管账户或未按规定将按揭贷款划入监管账户的；

（二）未按规定批准预售人使用商品房预售资金的；

（三）其他违反本办法行为的。

第十九条监管部门应加强对监管项目的动态监管，凡工程未按施工进度计划进行或停工的，即列入重点监管对象，并调查具体原因，向社会进行预警公示。

第二十条监管部门工作人员在监管工作中玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊的，依法予以处理。

第二十一条本办法自2014年12月1日起施行，有效期至2019年11月30日。原《临沂市市区商品房预售款监管办法》（临政办发〔2009〕87号）同时废止。

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