烟台市人民政府办公室关于印发烟台市直管公房管理办法的通知

烟台市人民政府办公室关于印发烟台市直管公房管理办法的通知

烟台市人民政府办公室关于印发烟台市直管公房管理办法的通知

烟政办发〔2013〕96号

各县市区人民政府（管委），东部新区办公室，市政府有关部门，有关单位：

《烟台市直管公房管理办法》已经市政府同意，现印发给你们，望认真遵照执行。

烟台市人民政府办公室

2013年12月23日

烟台市直管公房管理办法

第一章总则

第一条为加强我市直管公房管理，促进国有资产保值增值，保障直管公房产权人和承租人的合法权益，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》等有关法律法规和政策规定，结合我市实际，制定本办法。

第二条本办法所称直管公房是指由直管公房行政主管部门代表政府直接管理的通过国家接管、经租、收购、新建、扩建的公有房屋（保障性住房除外）。

所有人下落不明又无合法代理人或所有权不清楚由住房城乡建设部门代管的城市私有房屋及所有人委托住房城乡建设部门管理的房屋暂纳入直管公房管理。

第三条本办法适用于我市行政区域内的直管公房管理。

第四条任何单位和个人不得侵占直管公房、不得利用直管公房从事非法活动或获取非法利益。

第五条直管公房的管理应遵循“尊重历史、立足实际、产权管住、经营搞活、收支分离”原则，逐步实行市场化、专业化，推进直管公房实现良性运营。

第六条住房城乡建设部门是直管公房行政主管部门，负责直管公房的行政管理工作。

烟台市住房和城乡建设局房产经营与物业服务中心是市属直管公房管理机构，负责市属直管公房的具体管理工作。其它直管公房按属地管理原则由所在县市区直管公房管理机构负责具体管理工作。

财政、审计、物价等部门应按照职责分工，密切配合，共同做好直管公房管理、监督的相关工作。

第二章产权产籍管理

第七条直管公房实行产权产籍权属登记备案制度。直管公房行政主管部门为直管公房的权利人，直管公房管理机构受直管公房行政主管部门委托，代表直管公房权利人向房屋所在地的房屋登记机构申请办理房屋登记，并报同级财政部门备案。

第八条直管公房产权的设立、转让、变更、消灭和他项权利的设定等均须符合有关法律、法规的规定，由直管公房管理机构报直管公房行政主管部门审核同意，送同级财政部门审批后实施，并做好相关产权产籍登记备案。

第九条直管公房管理机构负责直管公房的清点、建档和档案管理等工作，直管公房档案应根据房屋所有权的设立、转让、变更、消灭和他项权利设定等及时加以补充，不得丢失和损毁。

第十条直管公房承租人不得以任何方式用所承租的直管公房设立抵押、担保。

第十一条住宅小区开发配建的社区居委会综合用房纳入直管公房管理，由直管公房管理机构作为房屋产权代表人统一管理。

开发建设单位应在办理《房地产开发经营权证》前与直管公房管理机构签订《社区居委会综合用房建设合同》，房屋建成后与直管公房管理机构办理房屋交接手续。

第三章租赁经营管理

第十二条直管公房的租赁管理工作由直管公房管理机构负责统一实施。租赁直管公房应签定房屋租赁协议，明确租赁事项及租赁各方权利义务等内容。

第十三条直管公房租赁协议由直管公房管理机构统一制定，租赁协议一般应包括以下内容：

（一）房屋租赁当事人的姓名（名称）和住所；

（二）房屋的坐落、面积、结构、附属设施及室内设施状况；

（三）租金和押金数额、支付方式；

（四）租赁用途和房屋使用要求；

（五）房屋和室内设施的安全性能；

（六）租赁期限；

（七）房屋维修责任；

（八）物业服务、水、电、燃气等相关费用的缴纳；

（九）争议解决办法和违约责任；

（十）其他约定。

第十四条承租直管公房的单位或个人，按以下程序办理承租手续：

（一）到直管公房管理机构提出申请，提交承租直管公房申请书、申请人身份证明。

（二）直管公房管理机构审查材料，审核承租人是否符合直管公房承租条件。

（三）直管公房管理机构审核确认后，与承租人签订直管公房租赁协议。

第十五条直管公房承租人应按租赁协议及时缴纳租金，不得拖欠。拖欠租金的，每逾期1日出租人可加收月租金1%的违约金。

第十六条直管公房承租人不得擅自改变房屋的用途。确需改变的，须由承租人提出书面申请，经直管公房管理机构同意后，依照有关规定办理，并重新签定房屋租赁协议。

第十七条直管公房不得转租、转借、转让、继承。直管公房住宅承租人提出申请，符合下列条件之一的，经直管公房管理机构审核同意后，可办理承租权变更：

（一）承租人去世，与其连续共同居住2年以上家庭成员（家庭成员指配偶及未婚子女）要求过户的；

（二）夫妻离异，承租人自愿将房屋承租权转让给原配偶的；

（三）承租人之间自愿调换承租权的；

（四）1套住房2个承租人，其中一方承租人放弃承租权的。

直管公房住宅承租权变更后，其租金根据本办法第二十六条相应调整。

第十八条承租人不得将直管公房承租权作价入股或充作联营、合资的注入资产。

第十九条承租人有下列情形之一的，出租人有权终止租赁合同，收回房屋使用权，并可索赔损失：

（一）转租、转借、转让房屋的；

（二）损坏房屋结构和设施的；

（三）无正当理由拖欠租金累计6个月以上的；

（四）无正当理由闲置房屋6个月以上的；

（五）利用房屋进行违法活动，损害公共利益的；

（六）租赁期满未签订租赁合同的；

（七）享受减免租金，承租人亡故的；

（八）直管公房非住宅承租人依法宣布破产的；

（九）承租人将直管公房承租权作价入股或充作联营、合资的注入资产的；

（十）其他妨碍直管公房租赁合同正常履行的。

第二十条直管公房住宅承租人及其配偶、未成年子女拥有私有房屋或按照住房保障政策承租政府投资保障性住房或领取保障性住房租赁补贴的，出租人应终止房屋租赁合同，收回房屋使用权，或者按市场标准收取租金。

第二十一条社区居委会综合用房、经批准拨用及自修自用的直管公房，使用单位擅自改变使用用途或转租、转让、空置房屋的，由直管公房管理机构收回房屋使用权或者按市场标准收取租金。

第二十二条直管公房的置换、处置、购置等由直管公房管理机构提出意见，经直管公房行政主管部门审核同意后，报同级财政部门审批。

第二十三条直管公房管理机构应加强直管公房的经营管理，确保直管公房的保值、增值。

第二十四条直管公房管理机构应将原改制前国有企事业单位用于临时安置使用的周转房屋收回统一管理，确保国有资产不流失。

第四章租金管理

第二十五条直管公房租金收缴由直管公房管理机构统一负责。

第二十六条直管公房住宅租赁价格实行政府指导价，逐步过渡到市场调节价，按房屋结构、房屋状况、所处地段确定相应的租金标准。

经营性用直管公房租赁价格实行市场调节价。非经营性等公益事业用直管公房租赁价格实行政府指导价（政府另有规定的从其规定），由直管公房管理机构提出定（调）价意见，经物价部门会同财政、住房城乡建设部门审核，报本级政府（管委）同意后执行。

第二十七条直管公房市场调节价租金由直管公房行政主管部门根据市场租金水平及房屋结构、房屋用途、所处地段等因素进行评估，合理确定，并报同级财政部门备案。

第二十八条直管公房租金收入实行收支两条线管理。收取租金须开具山东省财政厅统一印制的财政非税收入票据，全额上缴同级财政。财政非税收入票据是直管公房管理机构向缴款单位或个人出具的唯一合法票据。

直管公房租金收支纳入财政预算管理。直管公房管理机构每年要向同级财政部门报送下年度直管公房租金收支预算，由财政部门批复后方可执行。

第二十九条直管公房租金收入优先用于保障直管公房的维修养护及日常管理经费等开支。

第三十条直管公房租金的收缴、使用应依法接受财政、审计等部门的监督。

第五章征收管理

第三十一条直管公房需要征收的，直管公房管理机构应在房屋征收部门发布征收补偿方案征求意见期间内，及时与房屋征收部门协商直管公房征收事宜，经直管公房行政主管部门和同级财政部门审核同意后，确定直管公房征收补偿方案,保障产权人与承租人的合法权益。

第三十二条直管公房管理机构应配合房屋征收部门做好直管公房征收安置工作。直管公房承租人应配合直管公房管理机构和房屋征收部门做好征收工作，按时腾退房屋。

第三十三条征收范围内已出租的直管公房，自征收公告发布之日起，原租赁协议自动解除，由直管公房管理机构收回房屋使用权，办理停租手续。

第三十四条直管公房征收安置房屋面积原则上按照被征收房屋面积和征收补偿方案合理确定，承租人不得以个人投资方式增加安置房屋面积。

第三十五条房屋征收部门应按照征收补偿方案约定向直管公房管理机构支付货币补偿或交付安置房屋，安置房屋应符合商品房交付条件。

直管公房管理机构应做好被征收直管公房、新增安置房屋的登记备案工作，防止国有资产流失。

第六章使用修缮管理

第三十六条直管公房管理机构负责直管公房日常维修养护管理工作。房屋租赁协议中另有约定的，按照约定承担房屋维修责任。

第三十七条直管公房管理机构负责直管公房安全使用管理，应定期对房屋使用状况进行普查，掌握房屋完好情况，并根据房屋现状和季节特点，做好抗震加固、白蚁防治、防风、防汛、防漏、防霉等工作。

对危及房屋及房屋使用人生命财产安全需立即维修的，直管公房管理机构应及时组织维修。

第三十八条承租人不得擅自改建、扩建直管公房，改变房屋结构。

承租人发现房屋及其附属设施设备损坏的，应及时告知直管公房管理机构。承租人因使用不当等原因造成房屋和设施损坏的，承租人应负责修复，造成损失的应承担赔偿责任。

承租人应配合直管公房管理机构对房屋进行修缮和查勘，不得借故阻挠、妨碍。因承租人阻碍正常维修造成损失的，由其自行承担相关责任。

第三十九条直管公房需改建、扩建的，由直管公房管理机构进行项目论证后提出申请，报直管公房行政主管部门和同级财政等部门批准后，按有关建设程序实施。

第四十条房屋结构相连或具有共有、共用设施及附属设施异产毗连的直管公房，其共用部位、共用设施设备的修缮，由修缮范围内产权所有人共同负责，按产权人专有房屋建筑面积占修缮范围内房屋总建筑面积的比例分摊修缮费用。

第四十一条直管公房的修缮工程质量评定标准和工程预（结）算定额等，按国家有关标准执行。

第七章法律责任

第四十二条违反本办法第四条规定，非法强占直管公房的，由直管公房管理机构责令限期搬出，逾期拒不搬出的可向人民法院起诉并申请强制执行。

第四十三条违反本办法第十六条规定，擅自改变房屋用途的，由直管公房管理机构收回房屋使用权；造成损失的，由承租人承担赔偿责任。

第四十四条直管公房管理机构工作人员滥用职权、徇私舞弊的，由其所在单位或上级主管部门给予行政处分；构成犯罪的，由司法机关依法追究刑事责任。

第八章附则

第四十五条各县市区可结合当地实际，制定本辖区直管公房管理实施办法。

第四十六条本办法自2014年1月1日起施行，有效期至2018年12月31日。

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