关于印发《大同市保障性住房运营管理办法》的通知

关于印发《大同市保障性住房运营管理办法》的通知

关于印发《大同市保障性住房运营管理办法》的通知

各县区人民政府、市直各有关委、局、办，各有关单位：

根据山西省住房和城乡建设厅下发《保障性住房运营管理办法》（征求意见稿）的要求，现将《大同市保障性住房运营管理办法》印发给你们，请遵照执行。

大同市人民政府

2012年8月16日

大同市保障性住房运营管理办法

为切实加强保障性住房的使用管理，规范保障性住房的物业服务活动，根据国家有关规定，结合我市实际，制定本办法。

工作职责：市、县（区）人民政府负责本行政区域的保障性住房运营管理工作。市、县（区）人民政府房产主管部门负责组织实施本行政区域的保障性住房运营管理工作。市、县（区）人民政府有关部门，应当依照本办法的规定和本级人民政府规定的职责分工，互相配合，共同做好保障性住房运营管理工作。

房产主管部门负责选聘前期物业服务企业，监督、指导住宅专项维修资金的交存、使用和管理。

价格主管部门会同房产主管部门负责核定并公布保障性住房物业服务费标准、廉租住房与公共租赁住房租金标准、经济适用住房销售价格。

街道办事处、乡镇人民政府负责指导、帮助本辖区内的保障性住房物业管理工作，调解处理物业管理纠纷。居民委员会、村委会予以协助和配合。

公安、住建、规划、市政、环保、园林、物价等部门按照各自职责，依法做好与保障性住房物业管理相关的监督管理工作。

第一章租金

租金标准：

1、公产房、单位产的租金按照相关标准执行〔产权管理部门按应交租金标准金额减去住户所交物业管理费（不含电梯费）的剩余金额收取〕。

2、廉租住房租金由维修费和管理费等因素构成，按照配租面积和规定的租金标准确定。参照市直管公房租金标准的50%收取〔产权管理部门按应交租金标准金额减去住户所交物业管理费（不含电梯费）的剩余金额收取〕。

3、公共租赁住房租金由房屋折旧费、维修费、管理费、建设贷款利息等因素构成，按照相关标准收取。

租金收取：公产房、单位产、廉租住房和公共租赁住房租金，按照产权归属原则，由市、县（区）房产主管部门委托产权管理部门负责收取。

租金管理与使用：廉租住房和公共租赁住房租金由市房产主管部门统一管理，主要用于以下几方面：

1、廉租住房与公共租赁住房物业服务补贴；

2、商品房或者其他项目配建的廉租住房、公共租赁住房与其他住房之间公共部位、共用设施设备维修、更新、改造应当由廉租住房、公共租赁住房业主承担的费用；

3、集中建设的廉租住房、公共租赁住房与非住宅之间公共部位、共用设施设备维修、更新、改造应当由廉租住房、公共租赁住房业主承担的费用。

拒交租金处理：承租人无正当理由，不按时交纳廉租住房、公共租赁住房租金的，由租金收取单位催交，并在所属物业服务区域公告栏内公告。拒不交纳的，报市、县（区）房产主管部门按有关规定强行收回住房。

第二章住宅专项维修资金

交存标准：购买人按照购买面积交存住宅专项维修资金，交存数额为高层（含带电梯的多层）60元/平方米、多层40元/平方米。

资金管理：按照《住宅专项维修资金管理办法》（建设部、财政部第165号），由市房产主管部门委托市住房维修资金管理中心统一代管，委托并在当地银行开立专户，以项目为单位设帐，按房屋户门号设分户帐。

资金使用程序：严格按照《住宅专项维修资金管理办法》（建设部、财政部第165号）相关规定执行。

第三章物业服务费及其他费用

物业服务费标准：

1、保障性住房（不含廉租房）业主应交物业服务费为：高层1.1元/平方米•月（含电梯费），多层0.6元/平方米•月。

2、廉租房住户应按照保障性住房物业服务费标准的50%交纳（电梯费全额交纳）。

物业服务费标准调整：随着市场变化确需调整的，物业服务企业按照相关规定和程序申请，由价格主管部门会同行业主管部门出台收费标准指导价，报政府批准后实施。

物业服务费标准调整情况，应当在物业服务区域内公告栏公告。

物业服务费收交：物业服务费，由物业服务企业收取。

拒交物业费处理：居住人无正当理由，不按时交纳物业服务费的，由物业服务企业催交，并在所属物业服务区域公告栏内公告。

拒不交纳物业服务费的廉租住房、公共租赁住房承租人，由物业服务企业报市、县（区）房产主管部门按违反租赁合同约定行为等有关规定处理。

拒不交纳物业服务费的经济适用住房居住人，物业服务企业可以向人民法院起诉。

特殊住户物业服务费冲抵：居住人属于特困家庭、身患残疾的，可向市、县（区）房产主管部门提出申请，经审核符合条件的，可在所居住小区安排服务事项冲抵部分或全部物业服务费。

其他费用：保障性住房物业管理区域内供热、供水、排水、供气、供电、通讯、有线电视、环境卫生等单位应当向最终端用户收取相关服务费用。

第四章物业服务与配套设施管理

选聘前期物业服务企业：

1、由市、县（区）房产主管部门组织，通过引进外地优秀的物业服务企业或在全市范围内遴选出服务和业绩较好的物业服务企业，采取招投标的方式，选聘前期物业服务企业。

2、前期选聘的物业服务企业要在房产主管部门的统一安排下，按照级别和工种进行岗前培训，培训合格方可进入保障性住宅小区服务。

3、前期选聘的物业服务企业要积极参与保障性住房的建设，并提出科学合理的建议。

4、前期选聘的物业服务企业要在房产主管部门的指导下，完成承接查验工作，并与建设单位签订前期物业服务合同。

5、保障性住房小区召开业主大会，成立业主委员会后，业主委员会与物业服务企业签订物业服务合同，前期物业服务合同终止。

服务标准及要求：物业服务企业要按照“环境整洁化，服务人性化，运营规范化，管理标准化”的要求，认真履行职责，服务到位。

1、环境整洁化。每个安置小区要按单元设置标准垃圾桶（加盖），高层住宅设2个，每日早晨、傍晚各清运一次，做到垃圾收集容器化、运输密闭化、清理快捷化。小区道路、停车场、活动场地、绿地、卫生间、门卫、岗亭、电梯（电梯厅）等公共场所、公用设施、共用楼道、楼层通道和楼梯台阶要全天清扫保洁。各类标识、标志牌、宣传栏、防火门、消防栓、箱要保持清洁，并针对灭蚊、蝇、蟑螂、鼠的实际需要和季节特点制定具体计划，营造清洁、清新的生活环境。认真搞好小区绿化管理，确保树木茂盛，绿地无垃圾。

2、运营规范化。小区各种生活设施配置齐全，达到“六通”、“十二配套”、“三安全”。“六通”即供水、供电、供热、供气、有线、通信，按照国家有关标准全部正常使用。“十二配套”即物业管理用房、社区服务用房、学校、幼儿园、便利店、社区卫生用房、活动中心、公交停车站、警务室、公共厕所、垃圾收集站、停车场所（车库、停车位、存车棚）配置齐全。“三安全”即消防设施设备安全、电梯使用安全、燃气使用安全。

要建立严格的运行制度和操作规定，对各类公共设施设备要进行严格管理和维护，定期检查，达到标准化、制度化、规范化，确保安全正常使用；建立安全责任制，对住户进行安全教育，向住户宣传设备（如电梯、燃气设施）的安全使用常识。物业管理公司必须与电梯厂家签订维保合同，不得与内部公司或其它单位签订，确保电梯安全运行。物业管理公司要贯彻以居民为本的服务思想，寓利益于服务之中，尽最大努力让住户满意，创造安全、舒适的生活环境。

3、服务人性化。要以人为本、服务到位。物业管理要牢固树立“业主至上”的理念，要整齐着装、佩带工作标识，精神饱满，举止得体，切实做到人要精神，物要整洁，说话热情，办事热忱；严格遵守《服务公约》，每天至少提供8小时业务接待和服务，客服电话保持24小时畅通，及时解决业主反映的问题。要及时公开办事制度、规章、服务标准、收费依据、收费标准、客服电话等；设置阅读栏、健身器材、各类标识等，宣传社区居住常识、安全知识及应急措施，标志牌、宣传栏要清晰完整、干净整洁。

4、管理标准化。要把居住群众的满意度作为衡量物业管理水平的基本尺度。街道办事处、居委会和物业主管部门，每年要组织两次居民对物业管理满意度测试，并以此作为奖罚的重要依据。物业公司要严格依法、依规进行管理，每周巡查一次小区房屋单元门、楼梯道以及其它共用部位的门窗、玻璃、天然气户外设施等，定期维修养护，检修、保养记录要齐全。加大绿化管护力度，绿化工程未移交物业公司前，由物业公司协助搞好绿化管护；交付物业公司后，由物业公司严格管护，如造成损失，由园林管理部门予以处罚。

按照住宅小区有关管理规定和业主公约的要求，各安置小区住户要坚决做到“五个不得”：不得改变房屋外观外貌，拆改房屋结构及共用管线，擅自乱搭乱建、设置铁窗、栅栏等损害公共形象和利益行为。不得改变房屋用途，违法住改商、住改娱乐场等妨害公共安全、影响他人生活行为。不得乱挂乱接、乱堆乱扔、乱停乱放，私自安装卫星电视接收设备、改装燃气设施，占用公共空间、共用通道、侵占绿地等行为。不得乱停机动车和自行车，所有车辆必须停放到停车场，做到停放有序，不扰民。不得空置房屋，对分配后空置8个月以上的，房屋主管部门和监察部门结合清房进行清理，如原拆迁房属公产，本人另有其它房产的，将安置住房收回；如原拆迁房属私产，根据其产权性质，予以货币补偿。

考核奖惩：根据保障性住房物业服务标准，考核内容与办法，物业主管部门和街道办事处每半年对物业管理企业进行一次考核。考核不合格的予以警告、扣除50%的抵押金；年终考核仍不合格的解除聘用关系，扣除全部抵押金，并责令退出大同市场。政府每年设立200万元奖励基金，对居民满意度超过90%以上、“四化”要求圆满落实的优秀物业企业，予以表彰奖励。

职责区分：供热、供水、排水、供气、供电、通讯、有线电视等相关单位，要承担至最终端用户相关管网的维修养护服务责任。

最终端用户具体是指：

（一）供水、供气、供电到业主分户计量表；

（二）供热未实行分户供暖的到单元井，实行分户供暖的，到单元分户阀门；

（三）排水到单元井；

（四）通讯、有线电视到分户用户端口。

供电、通讯、有线电视、供气设施设备的维修费用，由上述相关单位承担。供热、供水、排水二次管网的维修养护，可以使用维修资金，按照维修资金使用相关规定执行。

协调机制：建立健全市、区、街道办事处、居民委员会“上下”联动的“四级”管理体制。市住建委、市政管委会、规划、物价、房管、园林、公安、消防、民政、工商、质监、电力、燃气、广电等部门，按照各自职责负责物业管理区域内相关的行政管理和服务工作。区街道办事处要把小区物业管理作为工作的重要任务和责任主体，居委会要深入住宅小区，与业主代表共同组成物业管理委员会，加强对物业公司的经常性监督管理，建立服务业主的联席会议制度。

监督管理：市、县（区）房产主管部门要加强对保障性住房运营管理的监督，设立保障性住房使用、管理、服务投诉电话，畅通住户反映诉求的渠道。

本办法自2012年1月1日起施行。

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