商洛市人民政府办公室关于印发商洛市应用房地产评估技术加强存量房交易税征管工作方案的通知

商洛市人民政府办公室关于印发商洛市应用房地产评估技术加强存量房交易税征管工作方案的通知

商洛市人民政府办公室关于印发商洛市应用房地产评估技术加强存量房交易税征管工作方案的通知

商政办发〔2011〕116号

各县区人民政府，商丹园区管委会，市政府有关工作部门：

《商洛市应用房地产评估技术加强存量房交易税征管工作方案》已经市政府同意，现印发你们，请认真组织实施。

二O一一年十一月二十二日

商洛市应用房地产评估技术加强存量房交易税征管工作方案

为堵塞房地产交易环节税收漏洞，更好地发挥税收政策对房地产市场的调控作用,促进房地产市场健康、有序发展。根据《国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》（国办发[2011]1号）和《财政部国家税务总局关于推广应用房地产评估技术加强存量房交易税征管的通知》（财税[2011]61号）精神，市政府决定，在全市范围内全面开展应用房地产评估技术加强存量房交易税征管工作（以下简称存量房评估推广工作），现结合实际，制定此工作方案。

一、总体目标

2011年12月底前，商州区建成存量房估价系统，2012年1月1日起正式运行；2012年6月底前，洛南、丹凤、商南、山阳、镇安、柞水六县建成估价系统，同年7月1日正式运行，在全市范围内普遍建立房地产交易税征管新模式。

二、工作原则

1、合法原则。按照国家法律、法规要求，评估所依据的数据和资料必须真实有效，评估方法必须符合国家有关规定。

2、公平原则。评估工作采用统一的评估技术标准，评估结果客观、公正，确保税负公平。

3、效率原则。工作流程简便快捷，能有效缩短办税时间，提高征收效率。

4、节约原则。充分利用相关部门现有资源和信息，避免重复投入，减少资源浪费。

5、保密原则。加强各项保密工作，确保数据信息安全。

三、相关职责

1、组织领导

成立商洛市存量房评估推广工作领导小组，由常务副市长张荣珠同志任组长，市政府分管副秘书长、市财政局长、地税局长和商州区常务副区长任副组长，市国土、建设、规划、物价、工商、房管等单位主要负责人和民政、财政、地税部门分管副局长为成员。

领导小组办公室设在市地税局，市地税局局长徐林章兼任办公室主任，市财政局副局长刘振录、市地税局副局长黄炜任副主任，市国土局、建设局、民政局、房管局分别确定一名分管负责人参与日常工作。

2、工作职责

市领导小组负责全市存量房评估推广的总体组织协调工作。领导小组办公室具体负责方案实施及日常协调管理工作。市财政局负责房地产评估推广应用的业务协调和经费保障；市国土局负责提供评估工作所需的土地级别、基准价、交易案例、电子地图等相关资料；市民政局负责提供地标命名资料及示意图，参与制定估价技术标准和评估模型；市物价局负责提供房屋交易指导价格信息，参与确定评估价格，化解价格应用中产生的矛盾问题；市规划局负责提供城市规划方案、房地产分布特点及区域价值差异等相关资料，参与制定估价技术标准和评估模型；市建设局负责协调中介机构参与支持评估推广工作，并提供房地产造价、使用年限、残值率、容积率等相关资料；市工商局负责提供房地产业工商登记信息和企业登记变更信息；市房管局负责提供房地产的市场交易价格、GIS房产基础信息等相关资料，参与制定估价技术标准和评估模型。

各县区政府要按照市上统一要求，迅速成立领导小组，建立工作制度，明确部门职责，抓紧组织实施，确保此项工作顺利推进。

四、实施内容

1、组织对全市房地产市场及影响房地产价格的因素进行调查分析，采集详实、准确的房地产信息，建立完善基础数据库，实施税源动态监控，服务日常征管工作。

2、采取市场调研、数据采集、区域分析、专家咨询、中介参与等方式，根据房地产的不同类型，确定评估的技术路线，以财税部门的评估软件为技术平台，通过调查房地产市场及影响房地产价格的各种因素，分析房地产市场价格水平和价格影响因素，制定出符合我市实际的存量房估价技术标准，建立功能完善的存量房交易估价信息系统。

3、将房地产基础数据库的信息导入估价信息系统，检验评估结果与市场价格的差异，查找发生偏差的原因，制订相应解决方案。通过核实数据、维护参数及校准模型等方式，确保生成较为科学、准确的评估值，进一步提高工作质量，减少纳税争议。

4、估价信息系统建立完善后，由计算机自动生成估价结果，与纳税人自行申报的成交价格进行科学、规范的比对及审核，按照就高原则确定计税价格。

五、工作步骤

1、准备阶段

⑴2011年11月25日前，成立推广工作协调领导小组和实施领导小组，明晰部门职责，制定工作方案；召开商洛市房地产评估推广工作部署暨培训会议，安排落实推广应用工作，组织对区、县财税骨干人员进行业务培训。

⑵2011年11月30日前，在调研摸底的基础上，选择1-2家有房地产评估资质、服务能力较好的评估公司，负责采集信息、确定估价技术方案。

2、实施阶段

⑴调查分析我市房地产市场、分布特点及影响房地产价格的相关因素，确定本地区的估价方案。商州区2011年11月30日前、其他各县2012年2月底前完成。

⑵将待估价地区按照区域连片、地段相连、用途相同、价值相近的原则划分为若干个小的区域，根据确定的估价技术方案及影响房地产价格的因素，采取服务外包方式，委托房地产估价机构确定估价技术标准。商州区2011年12月10日前、其他各县2012年3月10日前完成。

⑶按照确定的估价技术方案和评税软件的要求，设计标准房采集内容，制作表样，完成标准房数据信息的采集、审核和录入工作，建立详实有效的标准房基础数据信息库。商州区2011年12月25日前、其他各县2012年4月20日前完成。

⑷开展模拟操作，反复运行测试系统，针对出现的问题进行调整、完善，确保估价软件正常运行；完成存量房交易税收征管窗口操作人员和系统管理员的培训工作。商州区2011年12月底前、其他各县2012年5月底前完成。

3、应用阶段

⑴2011年12月底前，制定《商洛市应用房地产评估技术加强存量房交易税收征管的实施办法》、《商洛市地方税务局应用房地产评税技术加强存量房交易税收征管软件操作规程》及《商洛市存量房评估应用争议处理办法》。

⑵2012年6月底前，广泛宣传，营造环境，全方位、多渠道宣传软件评税工作基本原理、基本做法、现实意义，营造群众知晓、公众拥护的软件评税工作良好氛围。

⑶商州区2012年1月1日前、其他各县2012年7月1日前，全面评估、比对存量房交易价格，实现“以计算机软件评估替代人工评估、以计税参考值替代市场指导价”的房地产交易价格核定征管新模式。

⑷2012年7月31日前，总结、交流经验，改进应用中存在的不足和问题。

4、后期管理

⑴定期测评估价系统运行效果。财税机关定期将纳税人申报数据与系统评估结果对比测试，通过定期召开系统例会，分析讨论运行过程中出现的异常数据，研究争议处理情况反馈，及时调整系统设置，保证存量房计税价格评估系统运行的公正性、合理性和准确性。

⑵补充税源基础数据。定期将申报信息中地址不匹配的数据传递给参与估价的中介机构和主管地税机关，及时补充完善；定期将新交付的存量房进行基本属性了解和价格测算，并及时补充完善到估价系统之中。

⑶动态调整计税价格。当日常监测发现异常数据时，按照地税机关核实或估价机构个案评估之后提出的计税价格修改建议，对估价信息系统中的计税价格进行调整。

六、几点要求

1、各级、各部门要站在发展和全局的高度，切实增强做好应用房地产评估技术加强存量房交易税收征管工作的主动性和积极性，要消除单纯的部门利益观念，真正把此项工作列入重要工作日程，密切配合，通力协作，认真履行好相关职责。

2、坚持按照“政府主导、财税牵头、部门配合、专家支持”的工作运行机制，统一部署，分级实施，确保房地产评估推广工作信息交流畅通、资源利用充分，组织协调有力、任务完成彻底、经费保障到位。

3、各县区要按照市上统一步骤和时间进度全面开展工作。市级各相关部门要按职责分工，完善管理制度，将工作责任落实到岗、到人，2011年11月25日前，将责任科室、联络人名单及联系方式报市领导小组办公室。

4、市财政局、市地税局要抓紧准备，尽快组织开展房地产估值理论、评估方法及软件操作培训，各县区、各相关部门要抽调精干人员，按期参加培训，为迅速开展工作奠定人才基础。

5、市领导小组办公室要强化任务考核，定期抽调专人，开展联合督促检查，深入一线研究解决存在的矛盾和问题，及时通报评比各县区和成员单位工作进度，促进工作平稳、有序开展。

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