西安市人民政府办公厅关于印发西安市房地产项目优化审批流程试行方案的通知

西安市人民政府办公厅关于印发西安市房地产项目优化审批流程试行方案的通知

西安市人民政府办公厅关于印发西安市房地产项目优化审批流程试行方案的通知

市政办函〔2016〕50号

各区、县人民政府，市人民政府各工作部门、各直属机构：

《西安市房地产项目优化审批流程试行方案》已经市政府2016年2月16日第132次常务会议研究通过，现印发给你们，请认真遵照执行。

西安市人民政府办公厅

2016年2月25日

西安市房地产项目优化审批流程试行方案

为落实《西安市进一步规范房地产项目审批工作实施方案》(市政办发〔2015〕110号)有关要求，优化房地产项目审批流程，促进我市房地产产业健康发展，根据《中华人民共和国行政许可法》等法律、法规和规章有关规定，结合我市实际，制定本方案。

一、总体要求

房地产项目审批，要坚持依法、便民、高效、公开的原则，以压缩审批时限为目标，将项目审批流程整合为用地立项、工程规划、施工许可、竣工验收四个阶段，通过“一窗受理、同步审批、限时办结、统一送达”等改革方式和建立材料移交、联合审图、集中会签、联合查验等制度，明确审批主体、审批事项和审批时限，创新审批方式，推行并联审批，大幅度提高我市房地产项目的审批效率。

二、用地立项阶段审批流程(20个工作日)

此阶段共办理各类事项12项，涉及8个部门(单位)。主要办理《建设用地规划许可证》、《国有土地使用证》以及企业投资项目备案。行政审批时限为20个工作日，土地出让环节所需时间不计入审批时限。

(一)牵头部门：市国土局。

(二)审批部门：市国土局、市规划局、市发改委、市环保局、市水务局、市地震局、市财政局、市地税局。

(三)审批事项：签订《国有建设用地使用权出让合同》、企业投资项目备案、固定资产投资项目节能评估和审查、建设用地规划许可、建设项目环境影响评价文件审批、一般建设工程抗震设防要求备案或重大建设工程抗震设防要求审核。涉及水土流失的，还需办理生产建设项目水土保持方案审批。

其他事项：签订《土地成交确认书》、开具土地出让金缴纳通知单、开具契税缴纳通知单、《国有土地使用证》办理、前期审批文件移交。

(四)审批流程：

1.签订《土地成交确认书》。市国土局组织挂牌出让，交易结束后，与竞得人在2日内签订《土地成交确认书》。

2.签订《国有建设用地使用权出让合同》。市国土局与竞得人在10日内签订《国有建设用地使用权出让合同》。

3.税费缴纳。市国土局在2日内开具土地出让金缴纳通知单;市地税局在5日内核算土地使用权出让需缴纳的契税，开具契税缴纳通知单。竞得人根据合同规定支付土地出让金和契税，税费到账后，持缴费单据分别在市财政局、市地税局窗口加盖资金收讫章。

4.资料移交。市国土局根据缴费凭证，将前期办理的建设用地规划条件书、建设用地批准书、涉及国家安全事项的审核意见、涉及地下文物的考古调查勘探报告审核意见、地籍调查等资料在2日内移交竞得人。

5.申请材料初审。申请人向市国土局窗口递交本阶段所申报事项的申请材料。市国土局在2日内组织审批部门完成材料初审，具备受理条件的出具受理通知书，组织开展并联审批。

6.七个事项并联审批(20日)。各审批部门同步开展并联审批，并在规定时间内将审批结果送交市国土局窗口。其中，市发改委在第7日内完成企业投资项目备案并将审批结果抄告市规划局，在第20日内完成固定资产投资项目节能评估和审查;市国土局在第14日内办结《国有土地使用证》;市规划局在第18日内办结《建设用地规划许可证》;市环保局在第15日内完成建设项目环境影响评价文件审批;市地震局在第2日内完成一般建设工程抗震设防要求备案或在第4日内完成重大建设工程抗震设防要求审核。涉及水土流失的，市水务局在第10日内完成生产建设项目水土保持方案审批。

7.结果送达。市国土局在1日内完成各部门审批结果汇总，并通知申请人领取。

三、工程规划阶段审批流程(19个工作日)

此阶段共办理各类事项8项，涉及7个部门(单位)。主要办理《建设工程规划许可证》，审批范围为城六区地上5万平方米以上项目。行政审批时限为19个工作日。

(一)牵头部门：市规划局。

(二)审批部门：市规划局、市建委、市城管局、市人防办、市文物局、市地铁办、市勘测院。

(三)审批事项：《建设工程规划许可证》核发、人防工程建设设计文件(总平面图、设计方案)审批或人防工程易地建设许可、配套绿地1000平方米以上建设项目绿化设计方案审批。

涉及文物保护的，还需办理市级文物保护单位建设控制地带内建设工程设计方案审查;在城市轨道交通保护区范围内的，还需办理城市轨道交通保护区内建设工程征求意见。

其他事项：建设工程设计方案审查、民用建筑设计方案节能标准审查、建设工程定验线。

(四)审批流程：

1.技术服务。市规划局窗口对申请人总平面图设计方案进行技术指导，并根据项目情况确定需审批事项。

2.申请材料初审。申请人向市规划局窗口递交本阶段所申报事项的申请材料。市规划局组织各审批部门2日内完成材料初审，具备受理条件的出具受理通知书，组织开展并联审批，同时向市建委发送节能设计征求意见函。

3.六个事项并联审批(12日)。各审批部门同步开展并联审批，并在规定时间内将审批结果告知市规划局窗口。其中，市规划局在第12日内完成建设工程设计方案审查;市建委在第5日内完成民用建筑设计方案节能标准审查并将审批结果函复市规划局;市城管局在第12日内完成配套绿地1000平方米以上建设项目绿化设计方案审批并将审批意见出具在总平面图上;市人防办在第5日内完成人防工程建设设计文件(总平面图、设计方案)审批或人防工程易地建设许可并将审批意见出具在总平面图上。

涉及文物保护和地铁的，市文物局在第12日内完成市级文物保护单位建设控制地带内建设工程设计方案审查并将审查意见出具在总平面图上;市地铁办在第5日内完成城市轨道交通保护区内建设工程征求意见办理并将意见出具在总平面图上。

4.出具审查意见(2日)。市规划局汇总各部门意见，2日内将建设工程设计方案审查意见出具在总平面图上。

5.定、验线及公示。市规划局组织市勘测院在5日内完成建设工程定、验线工作，并完成公示。申请人补充《建设工程规划许可证》核发的相关资料。

6.规划许可(5日)。符合要求的，市规划局在5日内核发《建设工程规划许可证》。

四、施工许可阶段审批流程(49个工作日)

此阶段分为施工、配套、预售三个环节，共办理各类事项16项，涉及11个部门(单位)。主要办理《建筑工程施工许可证》、《挖掘、占用城市道路许可证》和《商品房预售许可证》。行政审批时限为49个工作日。

施工许可的审批范围为城六区(不含开发区)项目;配套管线建设的审批范围为市管城市道路上的项目;商品房预售许可的审批范围为城六区行政区域内项目。

(一)施工许可环节(12个工作日)。

1.牵头部门：市建委。

2.审批部门：市建委、市人防办、市消防支队、市气象局、市水务局。

3.审批事项：房地产开发建设条件核准、《建筑工程施工许可证》核发、民用建筑防空地下室施工图审核、大型的人员密集场所和其他特殊建设工程消防设计审核、防雷装置设计审核。涉及二次供水的，还需办理二次供水设计方案审核。

其他事项：房屋建筑工程施工图设计文件合格书备案、招投标备案、建设工程质量和安全监督申报、城市基础设施配套费核算。涉及绿色建筑的，还需办理绿色建筑项目设计文件审核。

4.审批流程：

(1)申请材料初审。申请人在完成招投标且施工图审查合格后，将本阶段所申报事项的申请材料报至牵头部门市建委窗口。市建委在2日内组织各审批部门完成材料初审，具备受理条件的出具受理通知书，组织开展并联审批。

(2)七个事项并联审批(12日)。房屋建筑施工图设计文件审查备案、招投标备案、建设工程质量和安全监督申报、城市基础设施配套费核算等四个事项，在市建委窗口当场办理。

七个事项由各审批部门同步开展并联审批，并在规定时间内将审批结果送交市建委窗口。其中，市建委在第10日内完成房地产开发建设条件核准，符合条件且申请人已缴纳城建配套费的，在第12日内核发《建筑工程施工许可证》;市人防办在第6日内完成民用建筑防空地下室施工图审核;市消防支队在第12日内完成建设工程消防设计审核;市气象局在第10日内完成防雷装置设计审核。

涉及绿色建筑的，市建委在第5日内完成绿色建筑项目设计文件审核;涉及二次供水的，市水务局在第10日内完成二次供水设计方案审核。

(3)结果送达。市建委在1日内完成各部门审批结果汇总，并通知申请人领取。

(4)防雷检测。申请人取得《建筑工程施工许可证》后，自行委托检测机构进行防雷装置随工检测。

施工期间，申请人需要办理夜间施工的，自行到项目所在地的环保分局办理，环保分局5日内办结;需办理渣土清运的，自行到项目所在地的区城市管理局办理，区城市管理局10日内办结。

消防设计备案类项目，建设单位在取得施工许可之日起7日内，将消防设计文件报项目所在地的消防大队备案。

(二)配套管线建设环节(27个工作日)。

1.牵头部门：市市政局。

2.审批部门：市市政局、市交警支队、市规划局、市城管局、市地铁办。

3.审批事项：挖掘、占用城市道路许可。

涉及砍伐、迁移城市树木和占用(临时占用)城市绿地的，还需办理城市公共区域砍伐、迁移城市树木和占用(临时占用)城市绿地审批。

其他事项：项目市政管线接入规划方案审查。在城市轨道交通保护区范围内的，还需办理城市轨道交通保护区内建设工程审查意见。

4.审批流程：

(1)管线方案事项确定。由市市政局窗口牵头，市规划局窗口确定参与管线方案审查的审批事项。

(2)管线方案申请材料初审。申请人向市市政局窗口递交所申请事项的申报材料，市市政局窗口在1日内组织市规划局、市地铁办完成材料初审，具备受理条件的出具受理通知书，各部门并联审批。

(3)两个事项并联审批(10日)。市地铁办、市规划局两部门在规定时间内并联完成审批。市地铁办在第5日内完成城市轨道交通保护区内建设工程审查意见，并将审查意见出具在管线工程设计图纸、说明书上;市规划局在第10日内完成项目市政管线接入规划方案审查。

(4)出具管线方案审查意见(2日)。市规划局收到市地铁办意见后，2日内将审查意见出具在管线设计图纸上，并通知申请人领取。

(5)定、验线。市规划局组织市勘测院在规定时间内完成定、验线工作;施工单位完成施工组织设计及施工方案。

(6)道路挖占事项确定。市市政局窗口根据项目位置确定参与挖掘、占用城市道路许可的审批事项。

(7)道路挖占申请材料初审。申请人向市市政局窗口递交所申请事项的申报材料，市市政局在1日内组织市交警支队、市城管局(仅特殊情况下参与)完成材料初审，具备受理条件的出具受理通知书，并确定现场踏勘时间。

(8)联合踏勘。市市政局组织市交警支队、市城管局进行现场踏勘，对施工方案、交通疏导实施方案、园林树木迁移方案进行现场审核。

(9)两个事项并联审批(15日)。市交警支队、市城管局、市市政局等部门在规定时间内并联完成审批，并将审批结果送交或告知牵头部门。其中，市交警支队在第5日内完成占用城市道路审批并将意见出具在《西安市挖掘、占用城市道路许可申请表》上;市市政局在15日内组织管线会签，收到市交警支队、市城管局意见后，对符合条件的，出具审批意见、核算需缴纳费用并通知申请人。

涉及迁移树木占用绿地的，市城管局在第10日内完成城市公共区域砍伐、迁移城市树木和占用(临时占用)城市绿地审批，并将审批结果告知市市政局窗口。

(10)结果送达。申请人缴费到账后，市市政局窗口现场核发《挖掘、占用城市道路许可证》。

(三)商品房预售许可环节(10个工作日)。

1.审批部门：市房管局。

2.审批事项：商品房预售许可。

3.审批流程：

(1)预测量。项目施工进度达到商品房预售条件的，申请人委托测量机构完成房屋预测量。

(2)申请材料初审。申请人向市房管局窗口递交申报材料，市房管局在2日内完成材料初审，具备受理条件的出具受理通知书。

(3)预售许可。市房管局在第10日内完成审批并通知申请人领取《商品房预售许可证》。

五、竣工验收阶段审批流程(28个工作日)

此阶段共办理各类事项14项，涉及9个部门(单位)。主要办理房屋建筑竣工验收备案。行政审批时限为28个工作日。

(一)牵头部门：市建委。

(二)审批部门：市建委、市人防办、市消防支队、市规划局、市环保局、市城管局、市气象局、市水务局、市市政局(供气企业、供热企业)。

(三)审批事项：大型人员密集场所和其他特殊建设工程消防竣工验收、建设工程竣工规划验收合格证核发、建设项目环境保护设施竣工验收、配套绿地1000平方米以上建设项目附属绿化工程验收、防雷装置竣工验收、城市排水许可。

其他事项：人防工程验收、天然气验收、供热设施验收、供热计量及分户温度自控验收、房屋建筑竣工验收备案、城建档案报送。涉及水土流失的、二次供水的，还需办理水土保持设施验收、城市二次供水验收。

(四)审批流程：

1.消防(人防)专项验收(13日)。申请人向市消防支队窗口递交消防专项验收申报材料。市消防支队在13日内向申请人发放验收结果，并分别抄送市建委窗口、市规划局窗口。此前随工进行的人防工程验收，市人防办在7日内向申请人发放验收结果，并抄送市建委窗口(未计入验收时限)。

2.申请材料初审。申请人自行组织完成勘察、设计、施工、监理等单位竣工验收，且物业公司已办理承接备案手续后，向市建委窗口递交规划、环保、供热计量、绿化、防雷、水保、二次供水、天然气、供热验收的申请材料。同时，递交城市排水许可的申请材料。市建委在2日内组织各审批部门完成材料初审，具备受理条件的出具受理通知书，组织开展联合查验。

3.九个事项联合查验与排水许可(10日)。市建委组织市规划局、市环保局、市城管局、市气象局、市水务局、市市政局(供气企业、供热企业)等七部门，对规划、环保、供热计量、绿化、防雷、水保、二次供水、天然气、供热等竣工情况进行联合查验。联合查验部门、单位在10日内将验收结果送交市建委窗口。市市政局在10日内将城市排水许可审批结果送交市建委窗口。

4.竣工验收备案(5日)。符合竣工验收备案条件的，市建委窗口在5日内办结房屋建筑竣工验收备案，并通知申请人领取验收及审批结果。

5.档案报送。申请人在市建委窗口报送城建档案。

6.环境监测。项目入住率达到70%后，市环保局组织进行房地产项目环境监测。

消防竣工备案类项目，建设单位应在工程竣工验收合格之日起7日内，到项目所在地的消防大队办理竣工验收消防备案。

六、保障措施

(一)明确职责分工。

优化房地产项目审批流程，是落实房地产项目审批改革的关键，各有关部门要高度重视、密切配合，确保改革取得成效。市审改办负责依法增加、调整或取消审批事项，协调解决审批改革、流程优化和运行过程中的重大问题;各阶段牵头部门要做好并联审批的组织、督促、协调，并制定实施细则及相关工作制度，统一接收和登记申报材料，送达审批结果;各审批部门负责具体事项的办理工作，协助牵头部门建立并落实并联审批工作制度，按时向牵头部门反馈审批(审查)信息;市政务中心负责做好房地产项目审批工作的组织协调、监督管理和指导服务及相关保障工作。

(二)制定实施细则。

各牵头部门要按照本方案的流程设置，组织制定各阶段的实施细则，逐项细化明确审查环节、审查内容、审查标准、审查要点、注意事项等，严格规范行政裁量权。市法制办要对审批事项的申报材料目录进行合法性审查。审批人员要遵守行政审批规定，严格按细则办事，不得擅自增设或减少审批条件、随意抬高或降低审批门槛。

(三)编制办事指南。

各审批部门要对承担的每项行政审批事项编制办事指南，列明设定依据、申请条件、申请材料、基本流程、审批时限、收费依据及标准、审批决定证件、注意事项等内容，并附示范文本以及常见错误示例，做到具体详实、一目了然，内容发生变更时要及时修订。办事指南要在政务大厅摆放，方便申请人取用，并在市政务中心网站和部门网站显著位置公布，提供电子文档下载服务。

(四)完善工作制度。

各牵头部门要进一步健全和完善土地出让前期的审批材料移交制度、工程规划阶段的联合审图制度、施工许可阶段的水电气暖等管线审批的集中会签制度、竣工验收阶段的联合查验制度;各审批部门要严格落实格式文本制度、一次告知制度、说明理由制度、办理时限承诺制度等。市市政局、市政务中心要牵头制定公共服务机构的办事规范。各相关企业要强化服务意识，实行报装、设计、施工、验收“一条龙”服务。

(五)规范中介服务。

市审改办牵头制定我市房地产项目行政审批的中介服务事项清单。编制行政审批所需申请文本等为企业服务事项，企业可按照要求自行完成，也可自主委托中介机构开展，行政机关不得干预。行政机关委托开展的评估评审等为行政机关服务事项，通过竞争方式选择中介机构，一律由行政机关支付服务费用并纳入部门预算，严格限定完成时限。中介机构要不断提高服务能力和水平，有关部门要进一步规范中介服务市场秩序。

(六)突出监管重点。

市发展改革和建设、国土、规划、环保、安全、房管等有关部门，要重点围绕开工建设环节和竣工使用环节，加强房地产项目建设全过程监管，实现项目合法开工、建设过程合规有序。在项目开工前，要依托投资项目在线审批监管平台，指导并服务项目单位及时办理项目开工前的各项手续，保证程序合法、手续齐全、限时办结，提高行政效能。在项目开工后到竣工使用前，要强化对房地产项目建设过程的监督检查，确保项目按照相关规定建设实施，保障项目建设规范有序。项目竣工后有关部门要依法及时进行验收，验收通过后方能投入使用。

(七)全程电子监察。

市政务中心要利用西安市行政审批服务管理平台和电子监察系统，对房地产项目审批的受理、审查、决定等环节和审批时限实施全程电子监察，对审批工作进行考核。对违规操作、推诿扯皮，或者不按本方案规定的流程、方法、时限实施审批造成工作延误的，对有关部门通报批评;造成重大损失或者恶劣影响的，按照有关规定追究负有直接责任的审批人员、主管人员和其他责任人员的责任。

七、相关说明

(一)本方案限定的审批时限均为正式受理后的审批用时，不包含材料初审、结果送达、中介服务、技术评审、公示听证以及咨询服务等时间。审批时限所指的“日”为工作日。

(二)本方案的审批流程是以出让方式获取用地的项目审批流程。因供地方式、项目规模、位置等的不同，实际办理事项会有差异。

(三)各区县、开发区参照此方案制定本地区的房地产并联审批方案。

(四)本方案自2016年3月1日起实施，试行期一年。

附件：西安市房地产项目并联审批流程图

http://www.xa.gov.cn/ptl/def/def/index_1121_6774_ci_trid_1991547.html

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