延安市人民政府关于印发《进一步加强全市物业管理工作的意见》的通知

延安市人民政府关于印发《进一步加强全市物业管理工作的意见》的通知

延安市人民政府关于印发《进一步加强全市物业管理工作的意见》的通知

延政发〔2010〕40号

各县区人民政府，市政府各工作部门、各直属机构：

现将《关于进一步加强全市物业管理工作的意见》印发你们，请遵照执行。

二○一○年五月十日

关于进一步加强全市物业管理工作的意见

为了进一步规范我市物业管理工作,提高物业管理服务水平,改善人民群众生活质量,根据国务院《物业管理条例》和《陕西省物业管理条例》有关规定,结合我市实际,提出如下意见：

一、进一步加强组织领导，建立健全物业纠纷调处和服务保障机制

为切实加强对全市物业管理工作的组织领导，市政府成立物业管理工作领导小组，由分管副市长任组长，市文明办、信访、监察、财政、规划、公安、城管、环保、房产等部门单位和宝塔区政府主要负责人为成员。领导小组办公室设在市房产局，具体负责全市物业日常管理工作。各县区、乡镇（街道办事处）也要成立相应的工作机构，强化管理职能，明确工作职责。要按照“条块结合、以块为主”的原则，建立健全房产部门监督管理、乡镇(街道办)组织协调、社区和业主委员会具体负责、各相关部门密切配合的物业管理工作机制，形成上下联动、齐抓共管的工作格局，构建属地管理体系，将物业管理监督权限下放到街道、社区，强化基层职能,实现管理权下放。街道办事处（乡、镇人民政府）要切实履行职能,真正成为协调社区建设与物业管理的第一责任人，建立物业矛盾纠纷调处机制,营造发现和解决问题在基层、在末端的良好局面。要每半年召开一次物业管理领导小组会议,定期分析研究形势,认真解决存在问题。每年年底前要书面向市领导小组报告一次工作情况。各街道办事处（乡镇人民政府）要明确一名分管物业管理工作的领导，要参与指导辖区内住宅小区业主大会的筹备、召开、选举工作，对业主大会和业主委员会的日常活动进行监督、指导和协调，并负责联席会议的组织和召集，协调处理物业管理与社区管理的矛盾纠纷。社区（居民委员会）要确定专人负责物业管理工作，协助街道办事处（乡、镇人民政府）参与和组织辖区内的物业管理工作；对住宅小区业主大会和业主委员会工作进行监督、指导和协调，调解社区内物业管理纠纷，列席业主大会、业主代表会议和业主委员会会议。各乡镇人民政府、街道办事处要根据业主自治和行政组织相结合的原则,按照规定的程序,加强住宅小区业主委员会建设。住宅小区已交付业主使用，且入住率达50%以上的，应成立业主委员会。住宅小区业主委员会的组成人员要由热心公益事业、责任心强、有一定的组织能力和能保障必要的工作时间的业主担任，也可聘请所在社区居委会的人员担任。业主委员会要全面履行职责,既要监督物业服务企业的服务,还要督促业主按时交纳物业服务费。乡镇人民政府、街道办事处要支持业主委员会的工作,业主委员会成立前或换届期间,由乡镇人民政府、街道办事处指定辖区社区居委会代为履行业主委员会的职责,确保工作正常运转。

二、进一步加强前期物业管理和物业服务企业的聘用工作，夯实物业管理基础

住宅开发建设单位（以下称建设单位）出售物业之前必须制定切实可行的物业管理方案，对不具备物业管理条件的，房产管理部门不予办理房屋销售和权属登记手续。建设单位必须严格按规定选聘物业服务企业，采用公开招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业实施前期物业管理，招标公告要在市物业管理网站上公告；在出售物业时，不得代替物业服务企业做出相关承诺；在销售物业之前必须与选聘的物业服务企业签定书面的《前期物业服务合同》，并督促物业服务企业严格履约，同时要制定《业主临时管理规约》，并向物业买受人明示和说明。物业买受人应当在与建设单位签订物业买卖合同时，对遵守《业主临时管理规约》做出书面承诺。

建设单位与物业买受人签订的买卖合同必须包含以下前期物业服务的内容：

（一）实施前期物业服务的物业服务企业情况；

（二）前期物业服务内容及服务标准（应与建设单位和物业服务企业签订的《前期物业服务合同》内容一致）；（三）前期物业服务的收费价格和收费方式；

（四）前期物业服务纠纷解决方式。

住宅小区选聘物业服务企业原则上要按照国家有关规定采取招投标方式，选聘具有相应资质的物业服务企业进行前期物业管理，投标人少于3人或住宅小区规模在3万平方米以下的，经市物业主管部门批准，可以采用协议方式选聘相应资质的物业服务企业。业主委员会成立后，要按照《物业管理条例》的有关规定，通过公开招投标方式,选聘具有相应资质的物业服务企业实行物业管理,逐步建立双向选择、公平竞争、优胜劣汰的物业管理新机制。因物业服务企业退出，造成住宅区无人管理的，经联席会议决定，可以暂时指定一家物业服务企业按物业管理服务等级标准提供基本服务保障，也可以委托专业公司负责相关日常维护工作，所发生的费用由联席会议确定的单位或物业服务企业向业主收取，同时街道办事处、居委会要及时组织业主组建或召开业主大会，就选聘新的物业服务企业作出决议。

三、加强住宅专项维修资金和物业保修金的归集管理，规范物业管理区域内的收费行为

市房产管理部门要尽快研究制定全市住宅专项维修资金征收办法，及时开征住宅专项维修资金。要严格住宅专项维修资金收缴，在业主未缴纳专项维修资金前，房产、发改、规划等有关部门应督促其缴纳，未交之前，开发建设单位不得将住房交付业主使用。要加强物业保险金的收缴，开发建设单位应主动按《陕西省物业管理条例》的规定缴存物业保修金，两金未缴存入户前，房管部门不得办理房屋产权登记。同时要加强物业保修金、住宅专项维修资金的监督管理，确保资金安全。规定物业保修金和住宅专项维修资金由房管部门负责收取、管理，不再由开发建设单位收取，坚决杜绝截留、挪用等违规现象。

提倡配套设施比较齐全的办公大楼以及具备条件的机关、学校、医院、商场等其他物业，推行专业化物业管理，严禁任何单位用公款支付应当由个人承担的物业服务费。对于办公区与居住区混杂在一起的单位，也应分别承担并核算所需物业服务费数额，财政、监察、审计部门应加强监管、审计。要不断完善“菜单式”分等定级服务收费管理办法。物价部门要会同物业主管部门研究制定物业服务收费的原则、收费管理形式和服务费用构成,依法加快建立“分等定级、质价相符”的收费机制。住宅物业服务收费实行政府指导价,非住宅物业服务收费实行市场调节价。物业服务企业要认真落实物业服务收费明码标价规定，健全企业财务账目,严格按标准收费,自觉接受物价、物业主管部门及业主的监督。物业管理区域内,供水、供电、通讯、广电等单位均要向最终用户收取有关费用，收费未到最终用户的,产生的损耗由供应单位承担,不得强制物业服务企业代收费用,也不得因物业服务企业拒绝代收有关费用而停止提供服务。物业服务企业接受委托代收费用的,可以根据双方约定向委托单位收取手续费,不得向业主收取手续费等额外费用。

四、加强对物业服务企业的指导和监管，规范物业服务行为

要加强对物业服务企业的监管，规范物业服务行为，切实解决群众反映强烈的“维修不及时、服务不到位、收费不规范”等物业服务顽症，有效维护业主、使用人在物业管理活动中的合法权益。

主要强化五项制度：1、市场准入制度。市房产行政主管部门要按照建设部《物业服务企业资质管理办法》的规定，结合我市物业管理的现状及发展趋势，采取控制规模总量（原则上城镇人口规模在10万人口以内的县，物业服务企业的数量控制在5家以内，城镇人口规模在10万人口以上30万人以内的县，物业服务企业的数量控制在10家以内）、区分不同类型、注重现实状况、加强属地管理的原则，进行物业服务企业资质等级申请核定。在资质审批上严把市场准入关口，在工作人员岗位证书、劳动合同和承揽项目面积等方面严格审查，确保进入市场的企业真正符合要求。2、资质审验制度。每年1—4月份对全市物业服务企业进行资质审验。对不符合规定的企业，责令整改并视情况降低或注销资质。逾期未参加资质审验的，资质证书自行失效，不能继续从事物业管理活动。3、持证上岗制度。加强从业人员岗位培训，提高持证上岗率，未取得岗位证书的不得上岗，否则，按相关规定进行处理处罚。4、考核制度。各级房管部门每年对全市物业服务企业要进行量化考核，对存在问题的企业进行相应处理处罚，并将考核结果作为资质审验升级、参与投标和创优达标的参考依据。对业主比较满意、有发展潜力的企业实行重点扶持，鼓励他们做大做精物业服务业，不断提高服务水平；对业主满意率低、服务质量差、企业规模小、发展潜力不足的物业服务企业劝其歇业，限期整改。5、信用档案制度。建立健全物业服务企业信用档案，将企业基本情况、信用良好记录、信用不良记录以及业主及业主委员会、相关单位投诉情况等经核实后记入档案，引导企业诚信自律、依法经营。

五、制定完善物业管理考评体系，不断提高物业管理服务水平

要建立市、县区、街道办事处(乡镇人民政府)三级物业管理逐级检查监督考核评价机制,县区和街道办事处要细化目标责任,将物业管理纳入年度目标责任考核范围。物业管理涉及的部门、单位,如水、电、气、暖等单位,是本部门、本行业物业管理的主要责任人。市政府对物业管理目标责任落实情况每半年检查一次,每年全面考核一次,对辖区物业管理混乱、环境秩序差、覆盖不达标,或造成不良影响、酿成重大事件的,要追究主要领导的责任,并在绩效考核时给予相应评定。要进一步完善投诉处理、监督检查、工作考核、责任追究等制度，进一步优化物业管理环境，对物业服务企业因思想不重视、措施不落实造成维修不及时、服务不到位、收费不规范的，要通报批评，一年内不得申请等级核定，不得承揽新的物业服务项目，并将处理结果作为不良行为记入物业服务企业信用档案。物业服务企业应当按物业服务合同的约定，用先进的管理方式和科学的管理手段，提供质价相符的专业化服务，不断提高服务水平。要从严制止各类违章搭建、占道经营、污染环境、噪音扰民等不良行为，及时排查各类安全隐患，并报告相关部门处理。在聘用期内未按服务标准提供服务，或管理不善导致业主不满并投诉，被业主委员会解聘的物业服务企业，在一年内不得再接管我市住宅小区的物业服务。各物业管理区域业主委员会应当组织力量，对物业服务企业服务情况进行督促，发现物业服务中存在不规范等问题的，及时与物业服务企业协商、沟通，提出整改意见，促进物业服务水平的提高。

六、进一步加强物业管理配套设施建设，保障物业管理办工作有效开展

要切实加强物业配套设施建设，建设单位应在规划报建图中明确标明物业管理用房的位置和面积，市规划局要在《建筑工程规划许可证》中注明物业管理用房的位置和面积。规划设计单位在制定居住小区详细规划方案时要充分考虑环卫、市政道路、路灯、园林绿化等市政公用基础设施和其他配套的公用服务设施，居住小区详细规划方案评审时应邀请物业主管部门参与论证，方案审批时要有物业主管部门的审查意见。为确保小区设计合理，功能完整，新建住宅小区内，建设单位要按照下列规定配置物业管理用房：小区建筑面积在30万平方米以下的，物业管理用房按建筑面积的3‰提供，但最低不得少于100平方米；建筑面积超过30万平方米的，除按照30万平方米的3‰提供外，超出部分另加1‰物业管理用房应当独立成套,具有独立的使用通道,配备水、电、取暖、通讯等基本设施,配备必要的办公设施。物业办公用房位置应设在住宅小区中心区域或主出入口附近的临街低层,不得设置在地下室或住宅楼内。业主委员会的办公用房从物业管理用房中调剂，建筑面积不少于30平方米，属于全体业主共有，房产管理部门要对物业管理用房独立测量、计算面积(其面积不计入分摊的公用建筑面积内),并在房地产平面图相应的位置上标注物业管理用房字样，并依法办理产权登记，建设单位、物业服务企业不得改变其用途。业主委员会不得将物业服务用房转让或者改作他用。对物业管理配套设施建设不到位的，房产管理部门要责成开发建设单位限期整改。

七、大力扶持物业管理工作，部门联动，齐抓共管

物业管理工作是幼稚产业，需要有关部门通力配合，大力扶持。物业管理事关千家万户,涉及方方面面,社会关注度高,任务艰巨繁重。各部门和相关单位,特别是各级领导干部要提高认识,转变作风,加强领导,精心组织,切实把物业管理工作摆到议事日程上，落实到行动中,切实承担起“共创和谐物业、构建和谐社区”的历史使命,推动我市物业管理健康发展。规划部门要在小区规划建设中，充分考虑物业管理各个因素，使规划更切合实际，做到功能完善，设施齐备，环境良好，坚决维护规划的严肃性，杜绝服务功能先天不足现象；公安部门要合理布局警务室，加强对小区保安工作的协调指导，搞好小区的治安秩序，规范车辆停放行为，保障消防通道畅通有序；物价部门要加强监管，规范物业服务收费行为，明确收费原则、收费形式和收费标准，建立健全物业收费价格体系；环保部门要加大噪声扰民治理力度，为居民营造舒适的生活环境；供电、供水、供热、供气、通讯、广电部门单位要增强服务意识，提高保障能力；乡镇、街道办事处和社区要把小区管理纳入社区管理范畴，与其他工作同安排、同部署、同检查、同考核，使政府的管理服务职能延伸到每个住宅小区。

延伸阅读

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