广安市人民政府办公室转发市财政局地方税务局等部门关于推进应用房地产评估技术加强存量房交易税收征管工作意见的通知

广安市人民政府办公室转发市财政局地方税务局等部门关于推进应用房地产评估技术加强存量房交易税收征管工作意见的通知

广安市人民政府办公室转发市财政局地方税务局等部门关于推进应用房地产评估技术加强存量房交易税收征管工作意见的通知

各区市县人民政府，广安经开区管委会，市级各部门：

市财政局、市地方税务局、市住房和城乡规划建设局、市国土资源局《关于推进应用房地产评估技术加强存量房交易税收征管工作意见》已经市政府同意，现转发你们，请认真贯彻执行。

二〇一一年八月十八日

关于推进应用房地产评估技术加强存量房

交易税收征管工作意见

市财政局市地方税务局

市住房和城乡规划建设局市国土资源局

为全面推进我市应用房地产评估技术加强存量房交易税收征管工作，切实堵塞“阴阳合同”产生的税收漏洞，进一步增强房地产市场调控效果，根据国务院、省政府有关文件精神和省财政厅、地方税务局、住房城乡建设厅、国土资源厅工作部署，现就推进全市应用房地产评估技术加强存量房交易税收征管工作有关事项提出如下意见。

一、充分认识应用房地产评估技术加强存量房交易税收政策征管工作的重要意义

应用房地产评估技术加强存量房交易税收征管，是在充分采集房地产数据信息的基础上，通过房地产评估方法，以计算机辅助估价信息系统计算出存量房的计税价值，在纳税人申报存量房交易价格时进行比较，对纳税申报的真实性进行科学、规范的审核评估。推进此项工作，有利于充分发挥税收调节收入作用，进一步推进我市房地产市场调控工作，促进我市经济包容性增长，有利于强化我市存量房交易税收政策征管，有效堵塞“阴阳合同”产生的税收漏洞，增加地方财政收入，有利于做到“公开、公正、透明、便捷”，提高办税率，优化纳税服务，为房地产税制改革打下坚实的基础。

各地要统一思想，充分认识应用房地产评估技术加强存量房交易税收征管工作的重要意义，增强工作积极性、主动性，全面推进此项工作，按时、保质、保量地完成工作任务。

二、切实加强推进存量房交易税收征管工作的组织领导

经市政府领导同意，成立由市政府领导任组长的“广安市存量房交易计税价格评估工作领导小组”，由市财政局、市地方税务局、市住房城乡规划建设局、市国土资源局、市公安局、市民政局、市统计局联合组成，负责指导、协调、检查、验收全市应用房地产评估技术加强存量房交易税收征管工作。

各地要在当地政府的统一领导下，建立“政府领导、分级实施、财税牵头、部门配合、中介参与”的工作机制，成立相应工作机构，负责制定实施方案，分析业务需求，制定技术标准，指导和协调解决业务技术问题等工作。各级财政、地税、住房城乡规划建设、国土资源等部门要做好必要的人员和经费保障，确保工作扎实推进。

三、全面推进加强存量房交易税收征管工作

各地要学习我省应用房地产评估技术加强存量房交易税收征管试点地区已取得的先进经验，加强指导督促力度，充分估计实施过程中尤其是在数据采集、房地产评估参数的确定、数理模型的建立和软件本土化改造等环节可能产生的问题，研究解决预案，及时总结经验，切实推进工作开展。

附件：广安市推进应用房地产评估技术加强存量房交易税收征管工作指导方案

附件

广安市推进应用房地产评估技术

加强存量房交易税收征管工作指导方案

一、指导思想、目标任务和基本原则

（一）指导思想。

以邓小平理论和“三个代表”重要思想为指导，深入贯彻落实科学发展观，按照国务院和省政府关于做好房地产市场宏观调控工作的要求，全面推进我市应用房地产评估技术加强存量房交易税收征管工作，堵漏增收，进一步提高房地产税收一体化管理水平，落实国家宏观调控政策，促进我市经济包容性发展。

（二）目标任务。

各地要按照科学化、规范化、精细化的要求加强存量房交易税收征管，总体上建立“以房地产数据信息技术为依托，以房地产评估技术为方法，以计算机辅助批量估价信息系统为手段，以估价信息系统生成计税价值为纳税评估标准，以契税‘先税后征’为抓手”的征管模式，坚决堵塞因纳税人低报成交价格偷逃税款产生的税收漏洞。市本级及各区县（市）主城区在2011年11月30日前建立估价信息系统，实现市级集中。2011年12月1日起仿真试运行，2012年1月1日正式启用；主城区外的各乡镇的估价信息系统力争一并完成，最迟要在2012年5月31日前建成，2012年6月1日起仿真试运行，2012年7月1日正式启用。

（三）基本原则。

1．合法原则。应用房地产评估技术加强存量房交易税收征管工作应按照国家法律、法规的规定进行；评税所依据的数据和资料必须合法有效；评估的方法必须符合国家的有关规定。

2．公平原则。评估的标准，评估的结果要客观公正。

3．效率原则。存量房交易价格的评估工作应实现简便、快捷，以有效缩短办税时间，提高税收征管效率。

二、组织领导和职责划分

鉴于应用房地产评估技术加强存量房交易税收征管工作具有专业性强、涉及部门多、估价范围广、人员要求高、前期投入大等特点，加之时间紧，任务重，因此加强组织管理尤为重要。开展此项工作实行“政府领导、分级实施、财税牵头、部门配合、中介参与”的工作机制。各地要在当地政府的领导下成立领导小组，统一部署本地区工作，协调部门关系，明确部门具体职责。财政部门主要负责部门间的组织协调和经费保障；地税部门主要负责具体实施，包括采集本地区房地产信息数据，建立数据库，确定估价技术路线，开发或改造估价软件，建立计税价格核定的征管机制、争议处理机制以及后续维护管理等；住房和城乡规划建设、国土资源部门主要负责提供相关数据，实现信息资源共享，提供专业建议，在信息传递、价格评估、协税把关等方面建立部门间的协作机制，统计、公安、民政、乡镇（居委）等部门应根据各自职能，积极配合协作，提供相关信息和工作保障。除此之外，为确保专业性和公信力，整个实施过程还应邀请财税、房地产估价、法律及计算机技术等方面的专家参与，主要来自：（1）行业协会，如房地产估价师学会、土地估价师协会等；（2）高校及科研机构，如房地产专业、统计学专业、计算机专业、财政税务专业等；（3）房地产评估公司、土地评估公司等。

三、主要工作内容和工作步骤

（一）主要工作内容。

1．采集数据信息，建立房地产基础数据库。组织人员对本地房地产市场及影响房地产价格的因素进行调查分析，具体包括：当地房地产市场的状况，房地产分布的特点与规律，房地产价格在不同区域间呈现差异性的原因，土地定级情况、基准地价等。建立完善资料详实、数据准确的房地产基础数据库。

2．修订估价模型，建立存量房交易估价信息系统。采取市场调研、数据采集、区域分析、专家咨询等方式，根据房地产的不同类型，选择适当的房地产评估技术与方法，确定评估的技术路线，以市级通用评税软件为基本技术平台，进行本地化改造，合理设置技术标准，建立存量房交易估价信息系统。

3．测试、检验存量房交易估价信息系统评估结果。将房地产基础数据库的信息导入估价信息系统，检验评估结果与市场价格的差异，查找发生偏差的原因，制订相应解决方案，通过核实数据、维护参数及校准模型等方式，确保生成较为科学、准确的评估值，提高工作质量，减少争议。

4．将系统应用于税收征管，加强存量房交易申报价格比对工作。估价信息系统建立完善后，直接应用于房地产交易税收“一窗式”征收窗口，由计算机自动生成估价结果，与纳税人自行申报的成交价格进行比对审核，按照孰高原则确定计税价格。

（二）工作步骤。

推进应用房地产评估技术加强存量房交易税收征管工作分为准备阶段、实施阶段、试运行阶段、应用阶段，各地应明确各阶段的详细工作任务和具体时间进度安排。

1．准备阶段（2011年8月31日前）

（1）摸底调研。在确定应用房地产评估技术加强存量房交易税收征管工作的整体方案之前，各地需要对本地区的房地产市场及相关情况进行摸底调研。调研内容主要是：①房地产市场状况。了解掌握本地区房地产市场规模、交易活跃程度、房地产市场特点等，以便因地制宜确定估价技术路线。②房地产信息状况。了解掌握本地区房地产信息的完备情况、信息质量、获取渠道，以便确定适合的信息采集方式。③相关专业机构状况。了解掌握本地区房地产估价公司和软件开发公司的资质水平、业务能力和工作经验，以便必要时选取合适的估价公司和软件公司协助税务部门完成估价系统的开发或改造工作。④相关专家团队状况。了解掌握本地区乃至全省相关领域的专家情况，以便必要时聘请专家进行工作方案的研究论证以及系统成果的评审验收。

（2）制定工作方案。制定工作方案是前期准备中的关键环节。各地需结合本地区的房地产市场与征管实际，制定适合本地区的工作方案。工作方案主要包含以下内容：①总体要求。包括指导思想、工作原则、工作目标等。②组织机构。各地根据工作设定不同层级的领导小组、实施小组和专家团队。领导小组主要负责协调部门关系、确定工作方案，建立资金保障机制等。实施小组负责配备人力资源，提出具体的操作方案并组织实施；专家团队具体负责估价技术及软件本地化改造等相关工作。③工作内容。主要包括：一是采集、建立本地区房地产信息数据库；二是确定本地区估价技术路线；三是开发或改造估价软件；四是建立核定计税价格的征管机制。④实施步骤。根据总体要求及本地区实际情况，合理安排时间段，分步实施。⑤保障措施。落实开展此项工作的人员及经费。⑥部门配合。明确财政、地税、住房和城乡规划建设、国土资源等部门的职责，建立协调配合的渠道和平台，确保信息交流畅通，形成部门合力。

（3）动员部署。领导小组直接下发工作方案，有条件的地方可召开动员大会，统一相关人员思想认识，了解开展此项工作的目的及意义。

（4）前期培训。由于房地产评估技术具有一定的专业性，对大部分税务人员来说是一个陌生的领域，所以有必要采取以会代训或专题培训的方式，开展前期培训。对具体的操作工作人员开展软件及技术方案维护培训。

（5）政府采购。包括劳务采购和设备采购。

2．实施阶段（2011年9月1日至2011年11月30日）

（1）采集信息。信息采集是应用房地产评估技术加强存量房税收征管工作的基础和前提。估价工作所需要的信息可分为两方面：一是用于建立房地产评估技术标准的市场基础数据，如房地产交易案例等；二是用于评估存量房交易计税价格、反映估价对象自身属性信息的税源基础信息，例如住宅的建筑结构、建筑面积等。通过采集信息，建立起本地区的房地产信息基础数据库，为建立估价系统奠定基础。

（2）确定估价技术方案。运用房地产评估技术加强存量房交易税收征管工作的业务核心是根据不同的房地产类型选取科学合理的估价方法，运用计算机技术在给定时间内对大批量的房地产进行计税价格评估。其中确定估价技术方案，建立批量估价数学模型是关键。确定估价技术方案主要包括以下几方面工作：①细分市场。由于不同的房地产交易具有不同的特点，因此需要对房地产市场进行细分，建立不同的估价模型。一般按用途分为商业、住宅等；其中住宅又分为高档住宅（别墅、花园洋房等）、普通住宅；普通住宅又可细分为高层、低层、塔楼、板楼等。②估价分区。为减少房地产区域修正因素，降低工作难度，批量估价中一般将待估价地区按照区域连片，地段相连、用途相同、价值相近的原则划分为若干个小的区域，以反映不同区域房地产价格水平梯度差异。③建立估价模型。不同的模型，对现场勘察内容、方法选择、参数处理是不同的，需根据市场的具体情况，设定合适的模型。例如市场比较法中可选择直接比较法两种估价模型来评估住宅类房地产的计税价格。具体过程包括模型设定、模型校验、模型确定等步骤。由于此项工作的专业性较强，各地可采取服务外包的方式，委托房地产估价机构完成，或者在专家团队的支持下自行完成。

（3）软件开发。①估价信息系统开发。软件开发团队将估价模型软件化，并导入相关数据，形成完整的估价信息系统，最终实现计算机辅助批量估价。②估价信息系统与征管系统数据连接。市地方税务局在市级数据集中平台和决策分析系统中建立中间库、实现估价信息系统与核心征管系统对接，建立数据动态交换平台。

3．系统试运行阶段。（2011年12月1日至12月31日）

在正式投入运行以前，各级地税机关必须对估价信息系统进行一定时间的运行测试。可以采取一套数据双轨运行的方式进行比对测试。具体方法包括估价结果与同分区新房价格比对、估价结果与历史数据比对，通过仿真测试检测价格真实程度，纳税人心理接受程度等。

4．应用阶段（2012年1月1日起）

估价信息系统建立完善后，直接应用于房地产交易税收“一窗式”征收窗口，对纳税人申报的交易价格进行比对审核，自动生成估价结果，按照孰高原则确定计税价格。将估价信息系统正式投入税收征管实践，是应用批量估价技术、提高存量房交易税收管理水平的一个突破，也是对房地产税收一体化管理的创新和提高，对税务管理流程的优化、相应管理办法与模式的转变提出了新的要求。因此，应当建立健全配套制度，优化征管流程，规范争议处理，并积极进行宣传，争取社会的理解与支持。

（1）建立配套制度。首先应制定与估价信息系统配套的征管办法及内部规定，明确存量房交易税收征管的具体法则和操作规范，确保计税估价工作依法、规范、公平与高效。主要包括：①具体实施办法。各地可根据本地实际情况，以税收规范性文件的形式，制定《应用房地产评估技术加强存量房交易税收征管的实施办法》，内容包括实施范围（含地域范围、交易类型、房屋种类等），计税依据的确定办法、争议处理办法以及执行时间等，为估价系统的应用提供依据和保障。②内部操作规定。各地可根据征管实际制定估价信息系统的内部操作规定、明确制定目的、适用范围、各岗位工作职责、工作流程、操作规范、系统维护办法以及施行时间等，控制征管人员的自由裁量权，化解征管人员的道德风险和征纳双方的矛盾，保证税赋基本公平。

（2）优化征管流程。估价信息系统投入运行后，应对现有的税收征管流程进行优化。通过税收征管系统（房地产税收一体化管理系统）与估价信息系统的数据交互，实现计算机自动比对房屋坐落地段、自动审核申报价格、自动计算税费等功能。当纳税人申报的成交价格通过计算机价格审核时，按纳税人申报的成交价格征税；未通过计算机价格审核时，系统自动提示，要求纳税人陈述价格偏低的正当理由并交相关管理人员处理，无正当理由的，按估价系统提示价格征税。纳税人完税后，再开具不动产发票，出具征（免）税证明，保证各税种计税依据的一致性，提升房地产交易税收“一窗式”征收的效率，并促使税收征管工作更加有序、规范。

（3）建立争议处理机制。争议处理是存量房交易计税价格评估工作中不可或缺的一项内容，同时也是一项具有创新性的工作措施。开展估价工作的税务机关要本着认真负责、公平公正、保障纳税人合法权益、建立和谐征纳关系的原则，积极探索争议处理的办法和途径，出台相应制度，细化争议处理工作流程，逐步建立健全争议处理机制，当纳税人对估价结果提出异议或申诉时，税务机关应认真受理，耐心解释，公平合理地解决争议，争取用经济的程序、规范的流程、和谐的方式把争议解决在系统内部，解决在初始阶段。

（4）加强宣传。应用房地产评估技术加强存量房交易税收征管带来了征管模式的改革创新，有效遏制了存量房交易纳税申报的隐价瞒价现象，对纳税人的申报行为有了更加严格的规范。为了稳妥地将这一新生事物推向市场，税务机关应在系统正式启用前作好多方面的宣传告知工作。①政策公告。根据税收征管法的要求，将制定的实施办法进行公告，让广大纳税人知晓此项工作的具体规定，提高纳税人的遵从度。②中介培训。在存量房交易由房产置换中介代理申报纳税较多的地区，有必要对房产置换中介开展专题培训讲座，对实施办法进行政策讲解和业务辅导。③媒体报道。税务机关可召开估价工作新闻发布会或座谈会，扩大宣传范围，加强宣传力度，形成正确的舆论导向，使社会对实施办法有事前的了解和认同。

四、后期管理

估价信息系统投入运行后，后期管理工作非常重要。各地税务机关要做好对基准价数据的动态监控、异常数据的分析、以及新增、遗漏楼盘基准价的增补工作。后期管理工作主要包括：

（一）定期测评估价系统运行效果。

各地应每年将纳税人申报数据与系统评估结果对比测试，从总体上了解估价系统运行结果的准确性。要根据征管实际制定系统运行中异常数据的筛选标准，定期将异常数据整理出来，传递给估价的机构或者税务机关管理人员，由其通过电话询问交易当事人、现场勘察、网上查询等办法进行复核，并提出计税价格修正建议，通过定期召开系统例会，分析讨论基准价运行过程中出现的异常数据，研究争议处理情况反馈，及时调整系统设置，保证存量房计税价格评估管理系统运行的公正性、合理性和准确性。

（二）补充税源基础数据。

1．遗漏数据补充。每季度将申报信息中地址不匹配的数据传递给估价机构或者税务机关管理人员，由其及时补充完善。

2．新增数据补充。定期了解新交付商品楼盘的基本属性，测算价格，补充完善估价系统。

（三）动态调整计税价格。

1．根据市场交易价格变动情况进行调整。为了保证评估结果的科学性、准确性，需要根据房地产交易市场变化情况按月对计税价格进行调整。

在调整方法的选取上，挂牌价充足的地区可采用挂牌价和申报价加权计算变动幅度的方法，交易量不活跃的地区可采用观测点法或根据房地产价格指数确定价格变动幅度的方法。根据所测算的变动幅度，调整计税价格。估价信息系统运行较长时期（如一年）之后，可以由估价机构根据市场调研结果，全面调整计税价格。

2．根据个案评估异常情况进行调整。当日常监测发现异常数据时，按照税务机关核实或估价机构个案评估之后提出的计税价格修改建议，对估价信息系统中计税价格进行调整。

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