眉山市人民政府关于进一步加强房地产市场管理促进房地产业健康发展的意见

眉山市人民政府关于进一步加强房地产市场管理促进房地产业健康发展的意见

眉山市人民政府关于进一步加强房地产市场管理促进房地产业健康发展的意见

眉府发〔2010〕12号

各区、县人民政府，经开区和工业园区管委会，市级各部门：

为进一步加强房地产市场管理，促进房地产业持续健康发展，按照中央、省、市加强房地产业宏观调控的要求，结合眉山实际，提出如下意见：

一、科学编制规划，指导房地产业健康发展

（一）编制眉山“十二五”房地产业发展规划。结合房地产业的产业性、保障性特点和眉山经济发展、城镇化发展趋势，编制眉山“十二五”房地产业发展规划。明确发展目标、遵循原则和重点开发区域，科学测算房地产开发建设规模，明确住房供给结构，确定各类房地产用地的区域分布和比例。

（二）编制房地产年度发展计划。结合眉山房地产市场现状，在房地产业“十二五”规划的指导下，制定房地产年度发展计划，明确当年开发规模、开发重点、土地供应以及调控政策等内容。

（三）编制城市配套设施等专项规划。以新一轮眉山城市总体规划修编为契机，编制完善控制性详细规划和城市配套设施、环境设施、城市产业发展等专项规划。规划建设部门要编制城市基础设施规划，确定城市基础设施建设布局和开发建设时序，集中财力建设；水、电、气和公交主管部门要编制专项规划，强化配套设施建设；园林绿化、卫生、环保、文化体育等部门要编制园林、卫生、环境、文体设施建设规划，通过各项规划的实施，打造眉山宜居环境。

二、加强政府调控，促进房地产业有序发展

（四）加大金融信贷支持。金融部门要调整信贷支持，实行差别化政策，解决开发企业融资难的问题。加大对房地产贷款支持力度，扩大支持信用好、实力强、市场前景好的开发企业贷款。继续加大对贷款风险小、收益稳定的个人住房贷款，增加对保障性住房的信贷支持。

（五）合理调整住房供给结构。采取规划、经济、行政等手段引导房地产开发向中小户型的普通商品住房倾斜，逐步增大90平方米左右的中小户型住房比例。

（六）逐步提升住房开发品质。坚持“小区化、规模化、整体化”原则，实施小区成片开发。规划部门要按照建筑密度、绿地率、房屋间距、采光通风等国家技术规范标准，抓好住宅小区规划设计方案审查、审批。在小区的文化、绿化、亮化、水景观等方面下功夫，打造高品质的小区环境。

（七）加大房地产信息发布。建立眉山市房地产信息协调机制，建立房地产市场异动情况信息网络监测披露制度和监测平台，增强房屋一级、二级市场信息透明度，定期通报房地产市场供求、结构、价格、涨幅、空置数量、投资动向、开发量等情况，引导开发企业理性投资、消费者理性购房。定期向社会公布相关信息，研究房地产市场动态和发展现状，为市场参与者提供参考，为政府决策提供依据。

（八）加强房地产企业信用监管。建设部门要建立房地产企业信用评估机制，定期向社会公布房地产企业的信用等级，把是否有不良记录作为开发企业资质年检的重要内容。将严重违法违规开发，造成重大社会影响的房地产开发企业列入黑名单，性质特别严重的清除出我市房地产市场。

三、健全保障体系，解决低收入家庭住房问题

（九）制定切实可行的住房保障措施。

1.多渠道筹集廉租住房房源，采取改建、收购、现有公房转化等方式增加房源供应。

2.加大租赁补贴发放力度，严格按照“广覆盖、严审核”的原则，让廉租住房政策惠及更多低收入住房困难家庭。

3.制定棚户区改造计划，并加紧组织实施，以改善低收入住房困难家庭的住房状况。

（十）落实廉租住房保障资金。积极争取中央、省级资金支持，加大地方财政投入力度，落实项目配套资金，土地出让净收益的10%用于廉租住房保障资金。住房公积金增值收益除提取风险金和管理费用外，全部用于廉租住房建设，采取社会捐赠、企业支持等渠道筹集廉租住房保障资金。

（十一）积极探索廉租住房产权制度改革。参照其它省、市及我省其它市、州先进经验，结合眉山实际，制定廉租住房租售并举的试行办法，探索廉租住房共有产权新思路，提高廉租住房的最优配置效率。

四、明确开发强度，确保房地产开发公正透明

（十二）坚持提高容积率的前提条件。提高容积率的房地产开发项目，应同时具备以下条件：

1.不改变该地块控制性详细规划的用地性质，原则上不突破该地块控制性详细规划的容积率指标；

2.已依法取得土地；

3.无房地产纠纷和群众投诉；

4.调整后不会对周边环境产生明显的不利影响；

5.政策性拆迁安置小区不允许调整规划设计条件提高容积率。

（十三）明确提高容积率的基数。

1.通过国土部门公开招拍挂取得的土地，以土地出让合同确定的容积率作为调整提高的基数，超过容积率基数调整规划设计方案的房地产项目需按规定补缴土地出让金。

2.未经国土部门招拍挂取得的土地，容积率调整提高的基数分别为：纯多层容积率调整提高的基数为1.6；多高层结合容积率调整提高的基数为2.2；纯高层容积率调整提高的基数为3.0。超过容积率基数调整规划设计方案的房地产项目需按规定补缴土地出让金。

（十四）提高容积率的技术要求。

1.绿地率。从纯多层调整为多高层结合，从多高层结合调整为纯高层，绿地率均应相应提高3.0个百分点；从纯多层直接调整为纯高层，绿地率应提高6.0个百分点。

2.建筑密度。从纯多层调整为多高层结合，从多高层结合调整为纯高层，建筑密度均应相应降低3.0个百分点；从纯多层直接调整为纯高层，建筑密度应降低6.0个百分点。

（十五）完善提高容积率出让金缴纳标准。

1.突破容积率基数提高容积率的房地产项目，必须按照原楼面地价补缴土地出让金，其计算公式为：

应补缴的土地出让金=原楼面地价×增加的建筑面积（注：原楼面地价=原土地出让总价款÷原建筑总面积；增加的建筑面积=土地面积×新容积率-土地面积×原容积率）。

增加的建筑面积由规划部门核定，原取得土地价格低于批准改变容积率时基准地价修正值的，按批准时的基准地价修正值核定原楼面地价（注：批准时基准地价修正值=批准时该地块所在区域基准地价×容积率修正系数×基准地价修正指数）。

2.国土部门要加快推进基准地价的修订工作，基准地价按照三年一修订的原则实施，基准地价修正指数按一年一修正的原则实施。

（十六）规范提高容积率的程序。

1.业主向规划部门提出书面申请，说明提高容积率的理由；

2.规划部门牵头，监察、建设、国土部门参加，组织专家对提高容积率的必要性和规划方案的合理性进行论证；

3.规划部门将提高容积率的事宜在《眉山日报》上公示，并在项目所在地公示7天，征求利害关系人的意见，必要时组织听证；

4.国土部门对调整容积率需补缴的土地出让金进行测算；

5.规划部门根据论证结论、土地出让金测算结果、公示情况，提出建议，报规划委员会审定；

6.业主到国土部门办理土地出让金补缴手续；

7.规划部门按程序审批规划设计方案。

（十七）本意见出台后新出让的土地原则上不予批准提高容积率。

五、加强行业监管，规范房地产市场秩序

（十八）加强房地产市场规划管理。

1.严把规划审批关。规划部门必须严格按照法律、法规和政府要求，科学、合理、公正审批项目规划。规划区范围内的房地产项目必须符合城市规划，办理规划许可手续。未经规划批准的房地产项目，一律不得开工建设；已开工建设的，由规划部门责令立即停工整顿，及时处理。国有土地使用权抵押期间，未经抵押权人书面同意，不得办理项目规划许可手续。

2.严把批后管理关。规划部门要充分行使规划执法权，加强项目规划批准后的跟踪监控，及时掌握规划执行情况。对未按规划进行开发的项目，要早发现、早制止、早整改，不留后患，并依法追究开发企业的责任。

（十九）加强房地产市场土地管理。

1.严格执行闲置土地处置政策。土地闲置满两年、依法应当无偿收回的，坚决无偿收回，重新安排使用；不符合法定收回条件的也应采取改变用途、等价置换、安排临时使用、纳入政府储备等途径及时处置、充分利用。土地闲置满一年不满两年的按土地出让或划拨土地价款的20%征收土地闲置费。

2.坚持“熟地”出让。将竞买保证金调整为起拍（挂）价的50%。土地成交后，须在10个工作日内签订《国有建设用地使用权出让合同》，合同签订后1个月内必须缴纳出让价款50%的首付款；分期支付土地价款的，分期支付时间最长不得超过6个月。

3.建立房地产用地开工竣工申报制度。用地者应当在项目开工、竣工时，向国土部门书面申报，国土部门应对土地出让合同约定内容进行核验。在土地出让合同约定的期限内未开工、竣工的，用地者要在到期前15日内申报延迟原由。确因用地者非自身原因造成延迟的，国土部门批准的延期动工时间原则上不得超过6个月。对不执行申报制度的，要向社会公示，并限制其至少在1年内不得参加土地购置活动。

（二十）加强房地产市场建设管理。

1.加强项目建设全过程监督。规划建设、城管等相关部门必须及时、充分、准确履职，依法监管到位，要加强建筑现场管理，对房地产开发项目是否符合建筑质量、安全以及环境卫生规定负责，落实项目责任制，明确责任主体，全面加强项目质量、安全、环境卫生管理。对违法违规建设早发现、早处理，不留后患。开发企业必须依法参与房地产市场，要自觉加强施工管理，文明施工。

2.加强中介机构管理。建设部门要建立勘察、设计、测绘、监理等中介企业信用制度，采取曝光、专项治理、依法查处、清出市场等手段，规范中介市场，创造良好有序的市场环境。

3.严把竣工验收关。建设部门必须严格执行国家项目竣工验收备案规定。在竣工验收备案前，建设单位须向建设部门提供规划、公安消防、国土、环保、气象等部门出具的认可文件或准许使用文件。建设部门应组织规划、房管、工程质量监督、城管、地勘、设计、施工、监理等单位及住宅小区经营管理单位参加综合验收。凡不符合规划及建筑规范要求的项目，不予竣工备案。

4.实行项目网络动态管理制度。房地产管理部门要建立房地产开发项目网络管理平台，实行项目动态管理。

5.严格开发企业资质管理。房地产开发企业必须在其资质等级范围内从事开发活动。建设部门要严厉查处无证开发、超资质范围开发、不具备资质的单位和个人挂靠有资质的开发企业从事房地产开发等行为。严禁伪造、涂改、出租、出借、转让、出卖房地产开发资质等级证书的行为。外地房地产开发企业在本市区域内从事房地产开发的，必须到建设部门登记备案。

（二十一）加强房地产预售、销售管理。

1.严把商品房预售许可关。房地产管理部门在办理开发项目预售和房屋所有权登记时，应先征求国土部门意见。对未交清土地出让价款，已设定土地使用权抵押未经抵押人书面同意或存在查封、冻结等限制土地权利的开发建设项目，房地产管理部门不得办理商品房预售许可证和房屋所有权证。凡未取得商品房预售许可手续进行商品房销售，或以排号、入会、登记等形式收取排号费、定金、诚意金、预付金、会费来签订预售合同，进行违规预售的，房地产管理部门须立即责令其停止违规销售，并进行相应处罚。

2.严格商品房销售合同管理。商品房销售必须使用国家规范的商品房买卖合同示范文本。凡开发商擅自使用非标准合同文本，存在肢解合同内容，免除己责、加重购房者责任，排除购房者合法权利，增加附属条款等内容，房地产管理部门一律不予合同备案，一经查实，应严格按照有关规定予以查处，并列入不诚信企业名单，向社会曝光。

（二十二）加强房地产市场管理部门协作。

成立眉山市房地产市场管理执法联动机构。规划、建设、国土、工商、城管、房管等部门为联动机构的成员单位，对房地产开发项目实施全程监管。对有前置条件的行政许可，实施事前告知制度。规划部门工程放线、验收时，通知建设、房管部门提前介入。工商行政管理部门、城管执法部门要从严查处未经登记自行向外发布广告和宣传品的房地产开发企业，对发布商品房销售广告程序的完整性、内容的真实性进行审查，对未经许可擅自发布广告和宣传品的网络、电视、报刊等广告发布者追究其责任。

（二十三）本意见适用于眉山城市规划区房地产开发项目，各区县可参照执行。本意见自发布之日起执行。过去与本意见不一致的，以本意见为准。法律法规另有规定的，从其规定。

二○一○年五月二十一日

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