雅安市人民政府办公室关于印发雅安市集体土地范围内房屋登记试点工作实施方案及细则的通知

雅安市人民政府办公室关于印发雅安市集体土地范围内房屋登记试点工作实施方案及细则的通知

雅安市人民政府办公室关于印发雅安市集体土地范围内房屋登记试点工作实施方案及细则的通知

雅办发〔2015〕21号

各县（区）人民政府，飞地园区（经开区），市级有关部门：

《雅安市集体土地范围内房屋登记试点工作实施方案》和《雅安市集体土地范围内房屋所有权登记管理实施细则（试行）》已经三届市政府第64次常务会议审议通过，现予印发，请结合实际认真组织实施。

雅安市人民政府办公室

2015年4月2日

雅安市集体土地范围内房屋登记试点工作实施方案

为贯彻落实《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》、《中共四川省委关于贯彻落实党的十八届三中全会精神全面深化改革的决定》和《中共雅安市委雅安市人民政府关于深化农村改革的实施意见》（雅委发〔2014〕16号）精神，加快发展现代农业，促进城乡一体化进程，结合我市实际，现就开展集体土地范围内房屋登记试点工作提出以下实施方案。

一、指导思想

认真贯彻落实党的十八届三中、四中全会精神和全省深化农村改革推进会、市委三届七次、八次全会精神，以灾后恢复重建为契机，以农民增收为核心，以维护集体经济组织成员和集体经济组织（以下统称“申请人”）合法财产权为出发点，围绕统筹城乡发展、加快城乡一体化和促进社会主义新农村建设的基本要求，规范集体土地范围内房屋产权管理，为我市农村改革发展奠定坚实有力的基础。

二、工作目标

按照《中共雅安市委雅安市人民政府关于深化农村改革的实施意见》（雅委发〔2014〕16号）要求，结合灾后农房重建工作实际，积极稳妥在雨城区、石棉县、汉源县开展农村房屋所有权登记颁证试点工作，力争2015年底完成试点，并全面推广。

三、基本原则

（一）依法依规原则。按照《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城乡规划法》和《房屋登记办法》（建设部令第168号）等法律、法规规定，办理集体土地范围内房屋权属登记。

（二）自愿申请原则。由集体土地上的房屋所有权主体提出书面申请，登记房屋所有权。

（三）先地后房和房地一致原则。办理房屋登记，应当遵循先地后房原则，申请人应在取得集体土地使用权证明，确保房屋和占用范围内的土地使用权权利主体一致，房屋用途和审批用途一致后，方可申请办理房屋登记。

（四）便民原则。按照便民、利民的要求，立足于为申请人服务。

四、登记范围

（一）依法利用宅基地建造的村民住房和依法利用其它集体所有建设用地建造的房屋，可以申请房屋登记。

（二）下列房屋不予办理房屋登记：

1.违法建筑或非法占用集体土地的；

2.临时建筑或危房；

3.房屋权属不清楚或有争议的；

4.村民将宅基地及住房出售后再建的房屋；

5.集体经济组织成员申报登记一处以外的其他宅基地上房屋，累计面积超过国家标准的；

6.法律法规规定的其它情形。

（三）明确登记中的相关事宜。

1.房屋计算建筑面积的条件。

（1）应具有上盖；

（2）应有围护物；

（3）结构牢固，属永久性建筑物；

（4）层高在2.2米及以上；

（5）可作为生产或生活的场所。

2.集体土地上房屋登记建筑面积的认定。

房屋登记建筑面积应当符合国土、规划部门批准的建房面积，超建的面积必须经国土、规划部门依法处理后按处理结果进行登记，并在产权证的附记中记载描述。

（1）1982年2月13日《村镇建房用地管理条例》实施前修建的房屋，且至今未扩建或翻建的，可按现有实际宅基地使用权上的房屋现状办理房屋登记。

（2）1982年2月13日《村镇建房用地管理条例》实施起至1987年1月1日《中华人民共和国土地管理法》实施时止，农村村民超面积占用宅基地建房的，超出部分按当时国家和省有关规定处理后，可按实际使用面积进行确权登记。

（3）1987年1月1日《中华人民共和国土地管理法》实施后，农村村民未经批准或超过批准面积占用宅基地建房，至今未处理的，不予登记。

3.集体土地上房屋用途及分类。

住宅：宅基地上修建的房屋。

商业用房：租赁经营用房、餐饮用房、宾馆用房等。

生产经营用房：家庭作坊、养殖房、仓储房、企业厂房等。

公共设施或公益用房：公共基础设施用房、教育文化、医疗卫生用房等。

农民集中居住区房屋和场镇规划范围内新建房屋的用途应与相关部门批准的房屋用途一致；通过集体建设用地使用权流转方式取得土地并建设的房屋，其房屋用途应与国土部门确定的用地性质一致。

确定房屋登记用途应以批准的土地用途为准。

4.集体土地上房屋权利人主体身份的认定。

进行房屋登记时，应向依法批准的权利人颁发房屋所有权证。严禁城镇居民取得集体土地上的房屋所有权（继承取得除外）。对确因外出求学、服兵役等特殊情况，其户籍现仍在学校或部队集体户的，初始登记中应将其作为房屋所有权人。

五、登记程序

（一）申请、受理。房屋面积测绘后，由申请人向房屋所在地村民委员会提出书面申请，并提交相应材料。村民委员会工作人员查验申请资料，就有关事项询问申请人，询问结果由申请人签字确认。归档材料齐全的，房屋所在地的村民委员会受理并出具受理意见。

（二）初审、公告。受理登记申请后，乡（镇）人民政府对受理材料进行初审，并在房屋所在地农村集体经济组织所在区域内进行公告。

（三）审核、登记。公告期满经房屋所在地乡（镇）人民政府填写审核意见后，报房屋所在地房屋登记部门对初审资料进行审核，对公告期满无异议或异议不成立的应予登记。

（四）发证。试点县（区）各乡（镇）、社区统一从登记机构代申请人领取房屋所有权证等权属证书，分户发放。

（五）登记应提交的材料。

1.登记申请书；

2.申请人的身份证明；

3.宅基地使用权证明或者集体所有建设用地使用权证明；

4.申请登记房屋符合城乡规划的证明；

5.房屋测绘报告或村民房屋平面图；

6.其它必要材料。

申请村民住房所有权初始登记的，还应当提交申请人属于房屋所在地农村集体经济组织成员的证明。农村集体经济组织申请房屋所有权初始登记的，还应当提交经村民会议同意或者由村民会议授权经村民代表会议同意的证明材料。

2008年7月1日《房屋登记办法》实施前，在宅基地上建成的房屋，不能出具报建手续的，经村委会核实，乡（镇）出具确认证明后，申请人可申请办理确权登记。

六、工作步骤

（一）准备阶段。

2015年4月前，召开全市集体土地范围内房屋登记发证工作动员会；试点县（区）政府成立集体土地上房屋权属登记发证工作领导机构，落实乡（镇）、社区登记机构及工作人员；市、县（区）规划部门做好集体土地范围内房屋登记规划的服务工作，房管部门对乡（镇）、社区房屋权属登记工作人员进行岗前培训；试点县（区）完成房屋测绘单位招投标工作，测绘单位进场作业。

（二）登记阶段。

2015年4月起，全面开展集体土地范围内房屋登记发证试点工作，力争2015年12月底基本完成试点县（区）集体土地范围内房屋所有权确权登记工作。登记工作转入常态化后，此次未纳入试点的县（区）应适时同步开展农村房屋所有权确权登记工作。

七、保障措施

（一）加强组织领导。

试点县（区）政府是集体土地范围内房屋登记发证工作的责任主体，要把集体土地范围内房屋登记发证工作纳入重要议事日程，制订时间表、目标责任书，扎实推进。为加强对集体土地范围内房屋登记发证工作的领导，市政府成立由分管副市长任组长，市规建和住房保障局、市国土资源局、市公安局、市监察局、市财政局以及县（区）政府等有关单位负责人为成员的集体土地范围内房屋登记发证工作领导小组，领导小组下设办公室在市房管局。

（二）明确职责。

1.试点县（区）政府：负责辖区内集体土地范围内房屋登记的宣传发动工作；负责做好当地的登记组织、申请资料的受理和初审工作；负责落实有关工作机构、人员；负责农村门楼牌设置和维护；协助做好房屋测绘相关工作；牵头现场查看、确认面积及公告；发放权属证书。

2.市规建和住房保障局（市房管局、市规划局）：负责制定登记工作实施细则，及时研究处理在登记工作中出现的问题；做好业务流程、技术规范、房屋测绘、登记发证、人员培训和相关业务的指导等各项工作；对雨城区登记材料进行审核，审核合格后记载于登记簿，制作权属证书，做好档案整理、录入、扫描、装订、入库等工作；负责依法做好集体土地范围内房屋登记规划的服务工作，协调处理登记过程中涉及到规划管理方面的问题。

3.市国土资源局：负责协调处理登记发证过程中涉及到土地管理方面出现的问题，负责做好农村宅基地和集体建设用地相关政策解释工作。

4.市公安局：负责拟订分户条件、具体分户、发放户口簿等工作；处理登记工作中出现的违反治安管理的行为。

5.市财政局：负责督促县（区）落实登记工作的资金保障。

6.市地税局：负责房屋登记过程中的税收工作。

（三）强化督查考评。

试点县（区）要将集体土地上房屋登记试点工作纳入深化农村改革目标绩效考核，建立领导体制和工作机制，扎实推进；市级有关部门要加强组织协调和工作指导，强化督促检查，通报工作进展情况，有力推动我市集体土地范围内房屋登记发证试点工作的顺利进行。

雅安市集体土地范围内房屋所有权登记管理实施细则

（试行）

第一条为保障农村房屋产权制度改革规范、有序推进，保护房屋产权人合法权益，根据《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国土地管理法》、《房屋登记办法》等法律、法规规定，结合我市实际，制定本细则。

第二条本细则所称集体土地范围内房屋（以下简称“农村房屋”）所有权登记，是指房屋登记机构依法将集体土地范围内的房屋所有权状况在房屋登记薄上予以记载并依法确认房屋产权归属关系的行为。

第三条登记范围。在农村宅基地上修建的房屋和经批准在集体所有其他建设用地上修建的房屋。

第四条农村房屋所有权登记，由房屋所在地的市、县级房屋登记机构办理。

本细则所称房屋登记机构，是指我市市、县两级政府房地产主管部门或其设置的负责房屋登记工作的机构。

第五条登记原则。

（一）房屋用地的合法性原则。登记的房屋应使用合法取得的集体土地。

（二）房地一致的原则。房屋的所有权人应与集体土地的使用权人保持一致，房屋的用途应与集体土地的使用性质保持一致。

（三）先地后房的原则。登记的房屋必须先取得国土资源部门颁发的土地使用权证书。

第六条具备有上盖和围护结构，结构完整并可满足生产或生活需要的永久性建筑物按房屋进行登记，颁发《房屋所有权证》。

第七条简易房、棚房、工具房、圈舍等登记为附属用房，并在《房屋所有权证》的附记中对其现状予以记载。

第八条房屋用途的分类。

（一）住宅。宅基地上修建的散居房屋、经批准建设的农民集中居住区居住房屋等。

（二）商业用房。租赁经营用房、餐饮用房、旅馆用房、写字办公用房等。

（三）生产经营用房。家庭作坊、养殖房、仓储用房、企业厂房、科研设计用房等。

（四）公共设施和公益事业用房。公共基础设施用房、教育用房、文化体育用房、医疗卫生用房、慈善用房等。

（五）其他用房。

第九条房屋用途的认定。

（一）宅基地上修建的房屋用途应认定为住宅。

（二）农民集中居住区房屋和场镇规划范围内新建房屋的用途应与相关部门批准的房屋用途一致。个别实际用途与批准用途不一致的，应予甄别，并经依法处理后，按处理结果进行登记。

（三）通过集体建设用地使用权流转方式取得土地并建设的房屋，其房屋用途应与国土部门确定的用地性质一致。

第十条登记面积的确认。

村民申请登记的房屋面积应按批准建房面积进行确认，对于超过批准面积分如下情况进行处理：一是1982年2月13日《村镇建房用地管理条例》实施前建造的房屋，且至今未扩建或翻建的，可按现有实际宅基地使用权上的房屋现状办理房屋登记。二是1982年2月13日《村镇建房用地管理条例》实施起至1987年1月1日《中华人民共和国土地管理法》实施时止，农村村民超面积占用宅基地建房的，超出部分按当时国家和省有关规定处理后，可以按实际使用面积进行确权登记。三是1987年1月1日《中华人民共和国土地管理法》实施后农村村民未经批准或超过批准面积占用宅基地建房的，至今未处理的，不予登记。

非住宅的房屋登记面积，应符合有关部门批准的建房面积，超过批准建房面积或因历史原因无批建手续的房屋，经甄别并依法处理后，按处理结果进行登记。

第十一条房屋面积的测绘、丈量。

农民集中居住区房屋应由具有资质的测绘机构依照国家相关规范进行测绘并出具房屋面积报告。

宅基地上建成的散居房屋，可采取丈量的方式或由测绘机构测绘。采用丈量方式的，由村民自行申报，村组核实，乡、镇（街道办）确认。有争议的，可交由测绘机构进行测绘确认面积。

第十二条房屋登记簿采用建设部统一制定的表式电子文档，其主要内容包括：

（一）房屋自然状况。房屋坐落、四至、结构、层数、间数（平房）、面积或附属房、构筑物状况、房屋用途、修建时间等。

（二）房屋所有权状况。集体建设用地使用权、房屋权属状况、房屋所有（共有）权人情况。

第十三条办理农村房屋所有权登记应提交以下材料：

（一）《房屋所有权初始登记申请书》；

（二）权利申请人的身份证明；

（三）《土地使用权证书》；

（四）申请登记的房屋符合城乡规划的证明；

（五）房屋测绘报告或查勘记录；

（六）有关建设批准文件；

（七）房屋竣工的证明；

（八）其它必要材料。

申请村民住房所有权初始登记的，还应提交申请人属于房屋所在地集体经济组织成员的证明。

申请农村集体经济组织房屋所有权初始登记的，还应当提交经村民会议同意或者村民会议授权村民代表会议同意的证明材料。

第十四条办理农村房屋所有权登记，依照下列程序进行：

（一）申请；

（二）受理；

（三）公告；

（四）审核；

（五）载入登记簿；

（六）发证（房屋所有权证采用住房和城乡建设部统一印制的文本）。

第十五条有下列情形之一的不予登记：

（一）违法建筑；

（二）临时建筑；

（三）法律法规规定的其他情形。

第十六条自受理登记申请之日起，房屋登记机构应当于60个工作日内，将申请登记事项记载于房屋登记薄或作出不予登记的决定。

第十七条登记工作步骤如下：

（一）清理。通过乡、镇（街道办）、村组开展农房现状的调查，收集情况、听取意见并将收集的农房现状数据登记造册。

（二）勘查。逐户对房屋的坐落、面积及四至等进行测绘或丈量，并以村组为单位建立房屋清理册。

（三）申请。自发布开展房屋登记工作公告之日起，权利申请人可持相关证明材料申请登记。

（四）确认。村组核实权利申请人的房屋状况、身份和所持建房用地的合法凭证或证明材料，登记造册报乡、镇（街道办）确认后由村组发布申请登记房屋状况的公示。

（五）登记发证。房管部门或其设立的登记机构对权利申请人提交的房屋登记要件进行审查，并将登记的内容在集体经济组织所在区域进行公示，七天公示期内无异议或异议不成立的，按规定程序和期限审核并载入登记簿，向权利申请人颁发房屋权属证书。

第十八条法律、法规对集体土地范围内房屋所有权登记另有规定的，从其规定。

第十九条本细则由市规建和住房保障局、市国土资源局负责解释。

延伸阅读

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