自贡市人民政府关于进一步贯彻落实房地产市场调控政策的实施意见

自贡市人民政府关于进一步贯彻落实房地产市场调控政策的实施意见

自贡市人民政府关于进一步贯彻落实房地产市场调控政策的实施意见

自府发〔2011〕7号

各区、县人民政府，市级各部门：

为进一步贯彻落实国务院《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》（国发〔2010〕10号）、国务院办公厅《关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》（国办发〔2011〕1号）、省政府《关于进一步贯彻落实房地产市场调控政策的通知》（川府发〔2010〕32号）和省政府办公厅《关于切实做好房地产市场调控有关工作的通知》（川办发〔2011〕16号）以及国家有关部委文件精神，促进我市房地产市场平稳健康发展，现提出如下实施意见。

一、进一步落实责任

（一）落实责任。住房保障和稳定房价事关民生保障和社会和谐稳定，各级政府及相关部门要认真贯彻落实国务院及省政府有关文件精神，加大工作力度，落实责任，确保完成保障性安居工程任务和实现房价控制目标，防止房地产业大起大落，促进我市房地产市场平稳健康发展。

（二）切实将房价控制在合理水平。加大保障性住房、环保节能住宅以及生态宜居住宅小区的开发建设力度。积极调整商品房供应结构，增加中小户型普通商品住房的市场供应量，保持房地产市场供需基本平衡。根据我市社会经济发展目标、人均可支配收入增长速度和居民住房支付能力，2011年度我市房价控制目标为：新建住宅价格上涨幅度低于当年城镇居民人均可支配收入的增长幅度。

（三）加大监督检查力度。保障性安居工程建设是地方政府“一把手”工程，主要领导要亲自过问，分管领导要具体抓。要健全工作机制，充分发挥领导或协调机构的作用，及时协调解决工作中遇到的困难和问题。各区县政府、市级相关部门要加强对住房保障和稳定房价工作的监督检查，进一步完善住房保障和稳定房价工作问责机制。对推进保障性住房建设工作不力，租售管理和后期使用监管不力，影响社会发展和稳定的，要进行约谈，直至追究责任。

二、加大保障性住房建设力度

（一）加大保障性住房供应量。按照“按需建设、应保尽保”的原则，进一步完善廉租住房、公共租赁住房、经济适用住房、限价商品住房、货币补贴相配套的住房保障体系。严格执行省政府关于在商品住房项目中按比例配建公共租赁住房的规定，按照分片布局、相对集中的原则，我市新建商品住房项目按商品住房开发面积总量的5%配建公共租赁住房。2011年，全市建设保障性住房9400套。“十二五”期间，通过新建、改建、购买、长期租赁等方式，全市新增保障性住房53000套，切实解决中低收入家庭住房困难。

继续加大城市棚户区改造工作力度，2011年全市改造棚户区居民住房10000户，“十二五”期间基本完成城市棚户区居民住房改造，切实改善棚户区居民的生活环境及居住条件。

确保保障性安居工程建设资金足额到位。市、区县政府及高新区管委会要调整财政支出结构，增加财政预算安排；刚性执行土地出让净收益10%以上以及住房公积金增值净收益用于保障性住房建设的规定。

（二）切实做好保障性住房租售工作。进一步完善保障性住房申请、审核、公示、租售制度。廉租住房、公共租赁住房、经济适用住房的租金或销售价格标准，须报市县发改、城乡建设住房保障部门审批。已具备租售条件的，要及时面向社会公布相关信息，公开配售，做到方便申请、规范操作、及时保障，确保公平、公正。各区县政府、市级相关部门要加大力度，全面落实保障性住房建设资金，加快建设进度，强化工程质量和安全管理，确保保障性住房建设计划顺利完成。已开工建设的保障性住房必须按时交房。

三、进一步加强房地产用地管理

（一）加强住房用地供地计划管理。国土资源部门要按照政府批准的供地计划，结合房地产市场土地供需情况，合理安排供地时序，加快住房用地供应。要确保保障性住房、棚户区改造住房和中小套型普通商品住房用地不低于住房建设用地供应总量的70%。同时，对列入年度供地计划的廉租住房等保障性住房用地，确保应保尽保、及时供地。对配建公共租赁住房的土地优先安排供地。

（二）严格住房建设用地出让管理。土地出让必须以宗地为单位提供规划条件、建设条件和土地使用标准，严格执行商品住房用地单宗出让面积规定，不得将两宗以上地块捆绑出让，不得“毛地”出让。拟出让地块要依法进行土地调查和确权登记，确保地类清楚、面积准确、权属合法，没有纠纷。

严格制定土地出让的规划和建设条件。市、县规划主管部门应当会同国土资源主管部门，严格依据经批准的控制性详细规划和节约集约用地要求，确定拟出让地块的位置、使用性质、商住比例、开发强度、住宅建筑套数、套型建筑面积等套型结构比例条件，作为土地出让的规划条件，列入出让合同。对于中小套型普通商品住房建设项目，要明确提出平均套型建筑面积的控制标准，并制定相应的套型结构比例条件。要严格限制低密度大户型住宅项目的开发建设，住宅用地的容积率指标必须大于1。

国土资源部门要严格土地竞买人资格审查，竞买人参加招拍挂出让土地竞买（投标）时，除按要求提供有效身份证明文件、缴纳竞买（投标）保证金外，还应提交竞买（投标）保证金不属于银行贷款、股东借款、转贷和募集资金的承诺书及商业金融机构的资信证明。对发现竞买人及其控股股东存在伪造公文骗取用地和非法倒卖土地、非法转让土地使用权、因企业原因造成土地闲置1年以上、违背出让合同约定条件开发利用土地等违法违规违约行为的，不得通过竞买资格审查。在违法违规违约行为查处整改到位前，该企业及其控股股东不得参加土地竞买。对用地者欠缴土地出让价款、闲置土地、囤地炒地、土地开发规模超过实际开发能力以及不履行土地使用合同的，市、县国土资源部门要禁止其在一定期限内参加土地竞买。依法查处非法转让土地使用权的行为，对房地产开发建设投资达不到25%以上的（不含土地价款），不得以任何方式转让土地及合同约定的土地开发项目。

严格土地出让合同管理。土地出让成交后，竞得者与出让方须于当日签订《国有建设用地拍卖成交确认书》，严格按照成交确认书及拍卖文件约定的缴款时间及相关责任履约。待竞得者按成交确认书约定缴清全部土地成交价款、宗地受让国有建设用地使用权处置方案报经市政府审批后，由市国土资源局与受让人签订《国有建设用地使用权出让合同》。出让合同必须明确建设项目开工竣工时间等相关土地利用建设条件。

严格项目用地规划管理。土地出让后，任何单位和个人无权擅自更改规划和建设条件。因非开发建设单位原因确需调整的，必须依据《中华人民共和国城乡规划法》规定的公开程序进行。开发建设单位以提出申请调整规划建设条件为由而不按期开工的，必须收回土地使用权，重新按招标拍卖挂牌方式出让土地。

（三）加强住房用地建设监管，加大违法违规用地、闲置土地查处力度。市、县国土资源部门要对房地产开发企业的土地开发、利用实施全程动态监管。严格执行房地产用地开工备案制度和建设用地竣工验收制度，依托土地市场动态监测系统及时清理开工、竣工项目，定期开展供地项目开发建设执行情况实地巡查，发现违法违规的必须依法依规进行查处。

加大闲置土地清理力度，对企业自身原因造成土地闲置的必须依法坚决查处；对因规划调整、基础配套不完善等造成土地闲置的，各相关部门要积极配合国土资源部门制定解决方案，落实措施，督促动工。对已到约定开发动工时间但未构成闲置的土地，限期开发动工建设；对闲置1年以上未动工开发，并且无正当理由不开工建设的土地，按《闲置土地处置办法》（国土资源部令第5号）予以处罚；对闲置时间已满2年以上的，由国土资源部门坚决依法收回土地使用权。

四、进一步加强房地产市场监管

（一）严格商品房预售许可管理。房地产开发企业要认真执行商品房预售许可管理制度，按照商品房预售方案销售商品房，未达到规定的工程形象进度不得申办预售许可，未取得预售许可前不得预售，不得以认购、预订、排号、发放贵宾卡等方式向买受人收取或变相收取定金、预定款等性质的费用。违规预售的，依法没收违法所得并处以罚款。

强化预售商品房质量保证。房地产开发企业和建筑质量监管机构要加强对商品房建设质量的管理和控制，严防不合格产品流入市场。暂定资质的房地产开发企业在向市、县城乡建设住房保障部门申请商品房预售许可时，要在预售方案中明确发生企业破产、解散等情况后的商品房质量责任承担主体，并附具质量责任承担主体担保函，质量责任承担主体必须具备独立的法人资格和相应的赔偿能力。

（二）严格商品房预、销售价格监管。房地产开发企业在预、销售方案中必须据实按套申报预、销售价格。预售商品房在取得预售许可、现售商品房在销售方案备案后10日内一次性将全部可售房源公开对外销售。房地产开发企业必须严格按照申报价格，按套明码标价、“一房一价”公开销售。

市、县城乡建设住房保障部门要加强商品房销售价格监测，房地产开发企业应将房价折扣、优惠等促销形式在销售现场进行公示，对商品房实际成交价格高于申报价格的，将关闭该房地产开发企业商品房买卖合同网上签约系统。

（三）严格商品房合同管理。房地产开发企业在销售商品房时，应预先告知买受人有关房地产法律、法规和政策规定，不得对意向买受人设置歧视性条件。因未告知导致买受人合法权益受到损害的，房地产开发企业要承担相应责任。

房地产开发企业要按《四川省合同监督条例》的规定，将房屋买卖合同格式条款向工商行政管理部门备案，并严格执行住房和城乡建设部关于商品房销售网上签约备案的有关规定。

（四）严格商品房交易行为监管。严禁捂盘惜售、虚假交易等行为。对取得预售许可或现房销售方案备案后，未在规定时间内将全部可售房源一次性公开销售、有房不售或签订虚假商品房买卖合同等行为，市、县城乡建设住房保障部门要责令开发企业及时整改，未整改的应采取暂停预售、关闭网上签约备案系统、记入诚信档案等措施予以制裁；情节严重的，应依法降低或取消房地产开发企业资质，同时禁止该企业及其控股股东参加我市土地竞买活动。金融机构按规定停止对其发放新开发项目贷款和贷款展期。

（五）强化房地产广告监管。工商行政管理部门要加强对房地产广告的监管，重点查处未取得商品房预售许可证、含有融资或变相融资、含有升值或承诺投资回报和含有风水、占卜等封建迷信内容以及对销售价格、面积、装饰装修、配套设施等内容进行虚假宣传的房地产广告。

（六）实行房地产开发项目手册管理制度。房地产开发项目确定后，开发企业应在项目所在地的市、县城乡建设住房保障部门领取房地产开发项目手册，并如实记录项目建设过程中的主要事项，定期向项目所在地的市、县城乡建设住房保障部门备案。市、县城乡建设住房保障部门要督促开发企业及时做好开发项目备案，按月报送项目开发建设相关数据，加强项目开发经营全程动态监管。凡未按要求进行房地产开发项目备案的，作为不良行为记入企业信用档案并予以公布。

五、严格执行住房信贷政策

金融机构要加大差别化信贷政策执行力度，严格执行国发〔2010〕10号、国办发〔2011〕1号和中国人民银行、中国银行业监督管理委员会《关于完善差别化住房信贷政策有关问题的通知》（银发〔2010〕275号）对购买不同套数住房家庭（包括借款人、配偶及未成年子女）的信贷政策，严格限制各种名目的炒房和投机性购房。

住房公积金管理中心个人住房贷款政策要严格按住房和城乡建设部、财政部、中国人民银行、中国银行业监督管理委员会《关于规范住房公积金个人住房贷款政策有关问题的通知》（建金〔2010〕179号）执行，并且暂停异地缴存住房公积金职工在我市办理住房公积金贷款业务。

六、严格执行房地产税收政策

（一）协作配合，加强房地产税收管理。税务、国土资源、城乡建设住房保障等部门要加强协作配合，实现房地产相关信息交流共享，共同加强房地产开发企业项目管理和房屋交易税收管理。

（二）加强土地增值税的清算和稽查。税务部门要加强对房地产开发企业的土地增值税预征管理，对普通住房（指单套面积在140平方米以下；住宅小区建筑面积容积率在1.0以上；实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.2倍以下的住宅）按1%预征，非普通住房按1.5%预征，营业房按2.5%预征。继续推进房地产税收一体化、专业化管理工作，强化税收监管。加强对二手房交易中订立“阴阳合同”等偷逃税款行为的查处。

（三）严格执行个人购房的有关税收政策。个人在我市范围内购买普通住房，且该住房属于家庭（包括购房人、配偶以及未成年子女，下同）唯一住房的，减按2%税率征收契税。对个人购买90平方米及以下普通住房，且该住房属于家庭唯一住房的，减按1%税率征收契税。其他情形统一按4%税率征收契税。调整个人转让住房营业税政策，对个人购买住房不足5年转让交易的，统一按其销售收入全额征税。

七、进一步强化舆论引导

新闻媒体要加大对稳定房价和住房保障工作的宣传力度，深入解读政策措施，引导居民理性消费，为促进房地产市场平稳健康发展和加快推进住房保障体系建设提供有力的舆论支持，防止虚假信息或不负责任的猜测、评论误导消费预期。

二○一一年三月三十日

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