关于印发《天津市房屋面积测算技术规范》补充规定的通知

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关于印发《天津市房屋面积测算技术规范》补充规定的通知

津国土房测〔2011〕217号

各有关单位：

为维护房屋权利人的合法权益，进一步规范房屋面积测算工作，统一房屋面积测算的依据，结合《房产测量规范》（GB/T17986-2000）、《天津市房屋面积测算技术规范》、相关技术文件和实际情况，经研究，对《天津市房屋面积测算技术规范》进行补充。

一、房屋建筑面积测算

（一）《天津市房屋面积测算技术规范》（以下简称《规范》）3.0.6.4条规定“地下相通、地上不相连，或以过道、通廊相连的若干房屋，各自为一幢。”

通常情况下，不论是通过开门还是走廊方式连通或以共用墙相连，地下相通部分指定为一幢。

（二）《规范》4.1.12条规定“门斗按其围护结构外围水平投影面积计算。凹进建筑物主体的入口视为门斗，按其围护结构外围水平投影面积计算。”

所述凹进建筑物主体的入口指全部凹进建筑物主体且前方无任何柱、墙等围护结构，其上盖应为建筑物主体结构且不超过两层层高，则凹进部分计算全部建筑面积。

（三）《规范》4.2.3条规定“未封闭阳台，上盖水平投影范围大于等于未封闭阳台外围，按阳台围护结构外围水平投影面积的一半计算。二层阳台下方，与一层室内相通有围护结构不封闭的部分，按其围护结构外围水平投影面积的一半计算。”

所述二层阳台下方中“与室内相通”指“与成套房屋套内相通”。“一层有围护结构”指围护结构必须满足不封闭阳台的条件（即三面由坎墙、栏杆完全包围）。露台下方或平台下方参照二层阳台下方的规定执行。

（四）《规范》4.3.2条规定“突出房屋墙面的构件、配件、装饰柱、装饰性的玻璃幕墙、飘窗、垛、勒脚、台阶、无柱雨篷、烟道、壁炉等不计算建筑面积。”

对于规划行政主管部门批准的设计图纸中，明确为飘窗用途的房屋部位，不计算建筑面积。

对于未明确为飘窗用途的类似建筑形式，按照以下标准执行。房屋中类似飘窗的建筑部位，当窗台面与室内地面的高差大于或者等于0.3米，自外墙墙体外边线至飘窗外边线距离小于或者等于0.6米，窗台面至飘窗顶板底高度小于2.2米时，按飘窗对待，不计算建筑面积。不符合上述条件的，按其围护结构外围的水平投影计算建筑面积。

（五）《规范》4.3.4条规定“不计算建筑面积的未封闭阳台、走廊：

4.3.4.1无上盖；

4.3.4.2上盖表面距底板上表面垂直高度大于层高；

4.3.4.3上盖水平投影范围小于底板水平投影范围。”

所述不计算建筑面积的未封闭走廊是指无柱走廊。在建筑物中有类似未封闭阳台的建筑区域（如空中花园、入户花园等），参照未封闭阳台的规定计算建筑面积。

（六）《规范》4.3.12条规定“户室或阳台中由栏板、护栏等分隔的空调机位，不计算建筑面积。”

对于阳台内或与阳台相邻的空调机位，空调机位与阳台之间的分隔设施投影面积，全部归入阳台面积。对于户室或阳台中没有栏板、护栏等分隔的空调机位，计算建筑面积。

（七）《规范》4.3.13条规定“楼梯间已按自然层计算建筑面积的，其下方空间不论是否利用均不再计算建筑面积。室外楼梯已计算建筑面积的，其下方空间不论是否利用均不再计算建筑面积。”

对于建筑物主体以内未形成楼梯间的坡道、扶梯、楼梯（套内跃层楼梯除外）下方的空间无论是户室还是公用部位，均遵循2.2米高度计算原则，层高在2.2米以上的部分按照户室或公用部位计算建筑面积，层高在2.2米以下的部分不计算建筑面积。室外楼梯参照执行。

（八）《规范》6.0.4条规定“房屋外墙全部为玻璃幕墙的，以楼板外沿至玻璃幕墙外表面的间距确定为外墙体厚度；局部为玻璃幕墙的，其墙体厚度按照本层或相邻层外墙的厚度确定。金属幕墙或其他材料幕墙，参照玻璃幕墙计算。”

对于玻璃幕墙直接作为房屋外围护的，按其外围水平投影面积计算，墙体厚度按照本条计算。

对于玻璃幕墙内设有坎墙的，当坎墙高度小于0.3米或坎墙上表面至顶板下表面高度大于2.2米时，玻璃幕墙按其外围水平投影面积计算；否则，按坎墙的外围水平投影面积计算。

（九）《规范》6.0.6条规定“房屋外墙厚度包含外保温层厚度。”

通常情况下，凡属于保温做法（包括保温板、保温灰等）都计入房屋外墙厚度，未封闭阳台的保温计入未封闭阳台建筑面积。变形缝内的保温不计算建筑面积。

（十）两面借主体墙的单柱门廊，按围护结构计算一半建筑面积。

（十一）人防层、避难层内的公用户室，设计明确属于平战结合的公用户室，计入人防面积，属于为本楼服务的公用户室，计入分摊面积。

（十二）夹层内的垂直通道开门的计算建筑面积，不开门的不计算建筑面积。

（十三）公用剪刀式楼梯均按层分割，计入各自功能区共用建筑面积。

（十四）非装饰性阁楼层计算建筑面积的，其跃层户室内用户自理楼梯、甲方自理楼梯和上人孔部位，不计算建筑面积。

二、房屋共用建筑面积计算

（一）共用建筑面积的分摊

1、楼梯间、电梯间和走道位于地下人防或地下车库时，按照地下人防或地下车库对待计算建筑面积，不进行分摊。

2、楼梯间、电梯间和走道位于地下设备间时，按照地下设备间对待计算建筑面积，作为共用建筑面积进行分摊（若地下设备间为不参加分摊的共用建筑面积时，按照未分摊的共用建筑面积对待计算建筑面积）。

3、地下室有两个或两个以上不同的设计功能时（人防或车库、设备用房），楼梯间、电梯间和走道按其座落的功能部位确定其是否分摊。

4、楼梯间、电梯间和走道位于避难层和夹层时，参照上述方法计算建筑面积，不进行分摊。

5、对于首层为反入口的建筑，首层垂直通道的界线可参照二层的垂直通道确定，反入口的水平通道按其服务范围进行分摊。

6、物业用房按户室对待，设在地下车库、人防的物业用房不参与共用面积分摊。

7、设在幢内的会所、社区医疗站、社区活动站等社区服务性用房参照物业用房的分摊规定执行。

8、红、黑号配电站归为不计入分摊的共用建筑面积，处理成未分摊的共用建筑面积（即WT户室）。

（二）功能区的划分

1、设计用途为住宅的房屋，其底层的储藏室（车库）按住宅功能区对待。

2、对于主楼和裙楼为一幢的多功能综合楼。如果主楼有两个或两个以上且不相连，则每个主楼应各自划分功能区。

3、功能区确定后，仅服务于单一功能区内局部层或部分区域的共用部位计入该功能区共用建筑面积；服务于多个功能区的局部层或部分区域的共用部位计入功能区间共用建筑面积，按各功能区建筑面积进行分摊；不计入分摊的共用建筑面积不分摊本幢的共用建筑面积。

本规定自2011年6月1日起执行。

二〇一一年五月三十一日

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