关于印发《天津市公有房屋租金定价成本监审办法》的通知

颁布单位：天津市物价局	文号：
颁布日期：2010-10-28	失效日期：
效力级别：地方政府规范性文件

各区县发展改革委，物价局，经济发展局，市房管局：

根据国家发展改革委《政府制定价格成本监审办法》（2006年第42号令）及市物价局《关于印发〈天津市政府制定价格成本监审目录〉的通知》（津价成〔2006〕37号）有关规定，我局制定了《天津市公有房屋租金定价成本监审办法》，现印发给你们，请认真贯彻执行。

天津市物价局

二Ｏ一Ｏ年十月二十八日

天津市公有房屋租金定价成本监审办法

第一章总则

第一条为提高政府制定公有房屋租金的科学性、合理性，根据《政府制定价格成本监审办法》等有关规定，制定本办法。

第二条本办法适用于政府价格主管部门对公有房屋管理者实施定价成本监审的行为。

本办法所称公有房屋租金定价成本监审，是指政府价格主管部门在调查、审核和测算公有房屋管理企业成本基础上核定公有房屋租金定价成本的行为。

本办法所称公有房屋租金定价成本，是指公有房屋管理企业按照公有房屋管理合同的约定，对所掌管公有房屋进行维修、养护、管理等过程中发生的社会平均合理费用支出，是政府价格主管部门制定公有房屋租金价格的基本依据。

第三条公有房屋租金定价成本监审具体事务由政府价格主管部门的成本调查机构组织实施。公有房屋管理企业行政主管部门应当配合政府价格主管部门开展公有房屋租金定价成本监审工作。

第四条公有房屋租金定价成本监审应当遵循下列原则：

（一）权责发生制原则。凡是本期成本应负担的费用，不论款项是否支付，均应计入本期成本；凡是不属于本期成本应负担的费用，即使款项已经支付，也不能计入本期成本。

（二）合法性原则。不符合《中华人民共和国会计法》等有关法律、行政法规和财务会计制度规定的费用不得计入公有房屋租金成本。

（三）合理性原则。各项费用及影响费用的相关指标应当符合行业标准或社会公允水平。

（四）相关性原则。凡与公有房屋租金无关的费用，一律不得计入公有房屋租金成本。

第五条公有房屋租金定价成本，必须以经会计师事务所或税务、审计等政府部门审计的年度财务会计报告以及审核无误、手续齐备的原始凭证及帐册为基础，做到真实、准确、完整、合理。

第二章构成项目及相关审核标准

第六条公有房屋租金支出由管理费和修缮费组成。

第七条职工人数。职工人数定员标准有明确规定的，按照规定核定；没有明确规定但有行业公认的定员标准范围的，按照定员标准范围核定，高于其上限的，按其上限核定，低于其下限的，按其下限核定。

第八条管理费。指公司在公有房屋管理过程中组织和管理活动而发生的各项费用支出。

（一）管理人员工资及福利。包括基本工资、补助工资、其他工作、职工福利费。

1、管理人员年平均工资指以货币形式向其发放的各种报酬。原则上据实核定计入定价成本，但其最高不得超过统计部门公布的当地该行业平均工资；

2、福利费按照政府有关部门的规定和标准核定。

（二）社会保障费。包括离退休人员费用、社会保险费、公积金。

1、离退休人员费用。包括离退休金和其他开支，据实核定计入定价成本；

2、社会保险费。包括城镇职工基本医疗保险、职工养老保险、工伤保险、生育保险、失业保险；

3、公积金。包括住房公积金和住房补充公积金。

社会保险费和公积金以核定的职工工资总额为基数，按当地政府规定的比例计提计入定价成本。

（三）公务费。指公司用于日常行政管理及有关公务活动的费用，包括办公费、印刷费、水电费、邮电费、公用取暖费、交通差旅费、维修（护）费、会议费、培训费及其他费用。

职工教育经费按照职工工资总额的1.5%核定；工会经费按照职工工资总额的2%核定。

（四）设备购置费。包括办公设备购置、专用设备购置、交通工具购置等。

（五）业务费。包括公房管理网络费用、专业培训费、招待费及其他费用。

招待费按照政府有关部门的规定和标准核定。

（六）固定资产折旧。按照《企业财务通则》规定年限的中值采用年限平均法计提。闲置固定资产不得提取折旧。固定资产提足折旧后，不论能否继续使用，均不再提取折旧；提前报废的固定资产，也不再补提折旧。

（七）其他费用。包括：POS手续费、POS通讯费、公房网络软件开发、物业支出及其他费用。

第八条修缮费。指公司在维护维修经租公有房屋的实际支出。

（一）人工费。用于房屋维修工时耗费，包括工资、福利及社会保障费等；

（二）材料费。用于房屋修缮维护消耗材料费；

（三）机械使用费。用于房屋维修租用机械发生的费用；

（四）其他直接费。其他零星费用；

（五）施工管理费。用于工程建设管理上的费用；

（六）对外承包费。特殊工程对外包工费；

（七）其他费用。以上前六项中不包括的费用。

第三章公司情况及其他相关指标

第九条公有房屋公司基本情况。

一、企业性质。

二、所属房管站数。指各区公司在编的房屋管理、维修站点。

三、职工定员编制。指上级主管部门下达的机构设置及人员编制。

四、企业职工总数。包括在岗职工、其他人员、离退休人员。

五、职工收入情况。

六、公有房屋收入情况。

七、公有房屋面积总计。包括住宅面积合计、非住宅面积合计。

第十条公有房屋全年正常修缮费用测算明细。

一、房屋大修。按原建设部1988年建房字第328号文件规定，每年大修占掌管总量的3%计算。

二、屋面维修。按掌管面积8年维修周期计算。

三、门窗维修。按掌管面积5年维修周期计算。

四、供水管拆换。按掌管面积15年维修周期计算。

五、板缝渗漏。按掌管面积8年维修周期计算。

六、屋顶水箱清洗、消毒。每年一次，每个支出1500元。

七、更换门窗。按掌管面积25年维修周期计算。

八、电线更换改造。按掌管面积10年维修周期计算。

九、高层设备维护。按每年每栋17万元计算。

十、高层设备更新改造。按每年每栋9万元计算。

十一、碎修费。按掌管面积每月每平方米0.25元计算。

十二、其它维修费。

第十一条本办法自2011年1月1日起施行，至1016年1月1日废止。原天津市物价局制发的《关于印发〈天津市公有房屋租金成本定期监审核算办法〉的通知》（津价成〔2004〕107号）同时废止。

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