关于印发乌鲁木齐市无物业管理老旧住宅小区改造实施方案的通知

关于印发乌鲁木齐市无物业管理老旧住宅小区改造实施方案的通知

关于印发乌鲁木齐市无物业管理老旧住宅小区改造实施方案的通知

乌政办〔2013〕144号

乌鲁木齐县、各区人民政府，乌鲁木齐经济技术开发区（头屯河区）、高新技术产业开发区（新市区）管委会，市属各委、局、办，各相关单位：

《乌鲁木齐市无物业管理老旧住宅小区改造实施方案》已经市人民政府同意，现予印发，请遵照执行。

2013年3月28日

乌鲁木齐市无物业管理老旧住宅小区

改造实施方案

按照市委十届五次全委（扩大）会议精神，为扎实有效推进我市无物业管理老旧住宅小区改造步伐，进一步完善公共服务设施和城市功能，提升城市形象，切实保障和改善民生，结合实际，制定本实施方案。

一、指导思想

以科学发展观为指导，采取政府主导、社会参与的方式，着力解决无物业管理老旧住宅小区基本功能不全、设施设备破旧、环境脏乱、日常管理制度不健全等群众反映强烈的问题，确保小区居住环境得到明显改善，使小区居民享受到基本的物业服务。

二、改造原则

（一）坚持政府主导、社会参与的原则。按照属地管理的原则，由各区政府负责辖区内无物业管理老旧住宅小区改造工作，原建设单位、国有企业、社会企业和居民共同参与改造及后期管理服务，市属相关部门负责监督指导和协调服务。本着平等自愿和充分体现社会责任的原则，广泛动员社会各界和有能力的社会爱心企业共同参与改造工作，为老旧住宅小区改造作出贡献。

（二）坚持一类小区一个具体方案的原则。因地制宜、区别对待，对不同类型的小区制定相应的改造方案，有针对性的实施改造工作。明确改造重点，着力解决环境脏乱、下水堵塞、暖气不热、道路破损、路灯不亮、外立面老旧及存在安全隐患等严重影响居民正常生活的突出问题，切实保障无物业管理老旧住宅小区居民的基本生活条件。

（三）坚持改造和管理服务相结合的原则。在无物业管理老旧住宅小区改造的同时，结合后期管理服务的需要，合理划定管理服务区域，对独栋住宅和规模较小的老旧住宅小区进行归并整合，形成相对封闭独立的管理区域，完善服务用房及相关设施，在各区既有管理主体和服务模式的基础上逐步建立起以市场运作为主，以产权单位和业主自主管理、国有企业和社会企业共同参与为辅的齐抓共管的长效管理机制。

三、改造范围

1999年（含）以前建成，设施设备陈旧，没有实施物业管理服务，近期内未纳入城市开发建设和改造范围的老旧住宅小区（含单栋住宅楼）。

四、改造内容及标准

（一）环境改善。

以环境改善为基本要求，对无物业管理老旧住宅小区整体环境进行综合整治，规范设置垃圾收集等环卫设施，保障小区居民生活垃圾倾倒和堆放，对路面破损、影响人车通行的道路进行修补、翻建，达到城市居住区道路建设规范标准，配置完善庭院、楼道照明设施，使改造后的小区环境发生大的变化。

（二）外墙保温。

按照本市既有建筑节能改造相关政策和基本改造的标准，结合实际、因地制宜地确定外墙保温改造具体内容，有效降低采暖能耗，确保节能效果和使用寿命。

（三）管理服务用房及设施。

按实际划分的管理服务区域，以建筑面积最低2‰的标准，采取砖混建筑结构形式配建物业服务用房，水、电、暖等基础设施配套齐全，满足使用要求，合理设置封闭小区的围栏（大门）等设施。

（四）管线改造。

对部分群众反映强烈，不能保障正常供应及运行，影响居民正常生活的给水、排水、采暖等管线设施进行必要的改造。

（五）其他改造项目。

对存在消防等安全隐患的小区，可根据实际情况确定具体的改造内容，确保达到消防安全使用的技术标准和规范要求。

五、改造方式及工作任务

（一）改造方式。无物业管理老旧住宅小区原则上由原建设单位负责改造；对无法明确建设单位的老旧住宅小区，由各区组织实施改造。按照连片整合打包的方式，将具有一定规模的老旧住宅小区与独栋住宅和较小规模的老旧住宅小区进行整合，形成一定的改造工程规模，划分标段，实施改造。

（二）工作任务。2013年内全面完成我市（包括天山区、沙依巴克区、水磨沟区、高新技术产业开发区（新市区）、经济技术开发区（头屯河区）、米东区、达坂城区）共933个无物业管理老旧住宅小区、总建筑面积671万平方米的改造任务。同时，各区要按照改造与管理服务相结合的原则，在既有管理主体和服务模式的基础上,采取多种有效形式做好无物业管理老旧住宅小区接管服务工作，做到改造一个，接管一个。

六、改造实施步骤

第一阶段：启动阶段（2013年1月——4月10日）。

（一）摸底分类，拟定项目。各区要认真做好实地调查、现场勘查等工作，摸清无物业管理老旧住宅小区产权状况、建筑年代、主体结构形式等方面的基本情况，在房屋主体结构质量安全检测的基础上，分门别类，分清责任，区别对待，合理确定改造项目。

（二）制定方案,落实资金。项目确定后，各区应结合小区分类情况，制定每个小区的具体改造方案。对较小规模的小区或独栋住宅，与相邻老旧住宅小区具备整合条件的可在改造过程中进行院落整合，使小区管理服务区域具备一定的规模。各区改造方案确定后须报市老旧住宅小区改造指挥部办公室审批备案，市、区两级财政按照改造资金配套方式落实改造资金。

（三）项目立项，精心设计。各区落实改造方案和资金后，将改造项目报发改部门立项，并委托专业设计部门编制无物业管理老旧住宅小区改造项目设计文件。

（四）公开招标，签定合同。各区按照无物业管理老旧住宅小区规模大小搭配打包划分标段，委托造价咨询单位编制改造项目招标控制价，通过公开招标选择施工单位和监理单位，并与中标单位签定合同。

第二阶段：实施阶段（2013年4月11日——8月31日）。

各设计、监理、施工、造价咨询等单位根据合同约定履行各自的责任，各区具体负责辖区内无物业管理老旧住宅小区改造过程中的组织协调工作，市老旧住宅小区改造指挥部办公室负责在实施过程中加强对老旧住宅小区改造的监督指导和检查考核工作，并进行总体协调，推进老旧住宅小区改造工作顺利开展。

第三阶段：验收阶段（2013年9月1日——9月30日）。

改造项目完成后，各区组织相关部门对改造项目完成情况进行竣工验收。同时，各区牵头组织管理服务单位按程序办理接管手续。市老旧住宅小区改造指挥部办公室负责指导、监督各区验收工作。

七、改造资金

无物业管理老旧住宅小区改造资金按照市区财政筹集一点、受益企业和居民个人承担一点的原则，采取财政补贴、单位投入、个人自筹、社会募集等方式解决。

（一）我市无物业管理老旧住宅小区外墙保温改造资金按现行既有建筑节能改造有关规定执行。改造资金由政府、原建设单位和居民共同承担，其中政府财政承担50%、原建设单位承担30%、居民个人自筹20%。

（二）供水、排水、供热管线改造资金采取政府财政补贴主材，由供水、排水、供热单位负责施工。居民住宅室内管线需改造的，其费用由居民个人承担。

（三）环境改善、管理服务用房及设施的配建由政府财政统筹安排改造资金。

八、组织机构

为加强对我市无物业管理老旧住宅小区改造工作的领导，市委、市人民政府决定成立乌鲁木齐市无物业管理老旧住宅小区改造指挥部。指挥部总指挥由市领导担任，指挥部负责统筹部署、协调、落实我市无物业管理老旧住宅小区改造过程中有关重大问题。

指挥部下设办公室，办公室设在市住房保障和房产管理局。成员如下：

主任：李东明市住房保障和房产管理局局长

常务副主任：王建市住房保障和房产管理局副局长

副主任：黄涛市住房保障和房产管理局副局长

张天石米东区委副书记、副区长

李志干经济技术开发区（头屯河区）管委会副主任、副区长

周永军高新技术产业开发区（新市区）管委会副主任、副区长

李书臣天山区副区长

宋斌沙依巴克区副区长

杨春水磨沟区副区长

杨志明达坂城区副区长

王路平市综合考核办主任

田华市发改委副主任

牛嘉市财政局总会计师

许宏宇市规划局总工程师

庞顶建市国资委副主任

何锋市建委主任助理

韩锟市政府督查室主任

黄涛市政府新闻办副主任

郁利华市墙改办主任

马强市物业监督管理办公室主任

指挥部办公室负责处理指挥部的日常事务，协调解决无物业管理老旧住宅小区改造过程中的有关问题，对改造工作进行监督指导和检查考核。办公室工作人员从各区及市住房保障和房产管理局、市发改委、市财政局、市建委、市规划局、市国资委、市城管委（行政执法局）等成员单位抽调组成。

指挥部办公室内设3个专项工作组。

1．综合协调组。

组长：王建（兼）；成员从市住房保障和房产管理局、市建委、市财政局、市发改委、市规划局等单位抽调。

综合协调组负责制定全市无物业管理老旧住宅小区改造总体计划安排、改造标准；统筹协调改造资金的落实与审核、拨付工作；组织落实房屋主体结构质量安全检测工作；协调老旧住宅小区改造工程前期手续办理工作和改造工作进度方面的有关问题；指导各区落实老旧住宅小区接管验收工作；协调各部门、工作组、参建单位的工作关系。

2．督查考核组。

组长：黄涛（兼）；成员从市监察局、市审计局、市住房保障和房产管理局、市政府督查室、市综合考核办等单位抽调。

督查考核组负责对我市无物业管理老旧住宅小区改造工作组织实施、进度要求、改造任务的落实情况进行监督、检查、考核，定期通报考核情况。

3．新闻宣传组。

组长：李智全（市住房保障和房产管理局副调研员、政治处主任）；成员从市委宣传部、市政府新闻办、市住房保障和房产管理局抽调。

新闻宣传组负责无物业管理老旧住宅小区改造工作的新闻宣传和舆论氛围营造工作，结合改造推进实施情况编制工作简报和专报，定期发布改造工作相关的新闻稿件，及时通报改造期间的公共安全事件及处理措施。

九、工作职责

（一）各区政府：负责本辖区内无物业管理老旧住宅小区改造、后期接管服务的组织实施工作；负责做好老旧住宅小区改造工程质量、安全生产、检查验收等工作；负责设立相应的组织机构，对老旧住宅小区改造做好监督管理。

（二）市住房保障和房产管理局：负责指导、监督、检查、考核各区无物业管理老旧住宅小区改造工作；组织制定老旧住宅小区管理服务标准。

（三）市建委：负责无物业管理老旧住宅小区改造中既有建筑节能改造、供热管线改造的协调、指导工作；负责老旧住宅小区房屋主体结构质量安全检测的协调；负责做好改造工程施工许可手续办理及工程质量监督工作。

（四）市财政局：负责无物业管理老旧住宅小区市级改造资金的筹集、预算下达、资金拨付、监督管理等工作。

（五）市规划局：负责配合做好无物业管理老旧住宅小区改造相关规划工作。

（六）市发改委：负责组织协调无物业管理老旧住宅小区改造项目的立项工作，并做好后期管理收费的指导协调和价格监管工作。

（七）市国资委：负责组织国有企业做好无物业管理老旧住宅小区改造及管理服务工作。

（八）市城管委（行政执法局）：负责监督各区做到无物业管理老旧住宅小区环卫设施配置到位，垃圾日产日清、小区环境清洁卫生；协调组织各区对私搭乱建情况进行彻底清查，并予以拆除。

（九）市水务局：负责按照国家现行行业标准和规范、规程，协调、指导无物业管理老旧住宅小区给水、排水管线改造工作。

（十）市林业局：负责组织制定无物业管理老旧住宅小区绿化的基本标准。

（十一）市公安局：负责对无物业管理老旧住宅小区治安案件加大查处力度，对小区秩序维护员加强管理，增强安全防范意识；组织制定安防设施设备改造的基本要求。

（十二）市公安消防支队：对无物业管理老旧住宅小区的消防通道及火灾隐患进行认真治理，做好消防知识的宣传，消除火灾隐患；组织制定消防设施改造的基本要求。

（十三）市民政局：负责做好整合后的无物业管理老旧住宅小区名称的登记审核工作。

（十四）市审计局：负责对无物业管理老旧住宅小区改造工程进行审计，加强对改造工程资金的监督管理。

（十五）市监察局：负责党的纪律检查和行政监察工作。

（十六）乌鲁木齐房地产开发集团、新疆城建股份有限公司等国有企业,应积极参与无物业管理老旧住宅小区改造和管理服务工作。

十、保障措施

（一）保障资金到位。市财政以各区政府为核算单位，按每个无物业管理老旧住宅小区平均100万元的标准，分期、分批及时拨付改造资金。具体资金拨付及管理办法由市财政局制定，专款专用。

（二）开辟绿色通道。按照“捆绑立项、联合审批、单项备案”的原则加快前期手续办理工作，市发改、国土、规划、建设、城市管理、林业等部门在符合工程建设法律法规的前提下，简化审批手续，缩短办理时间。

（三）加强沟通协调。各职能部门负责做好无物业管理老旧住宅小区改造的指导、协调、服务和监督工作，确保无物业管理老旧住宅小区改造各项工作的顺利开展和有序推进。

十一、工作要求

（一）高度重视，密切配合。

无物业管理老旧住宅小区改造是市委、市政府实施的重点民生工作，体现了市委、市政府对困难群体的关怀，各区、各相关部门要加强领导，高度重视，密切配合，做细做实工作，确保按时保质保量完成老旧住宅小区改造任务。同时，在改造过程中要同步落实管理责任，建立长效管理机制，巩固改造成果，防止前改后乱、改造与管理脱节。

（二）建立健全施工管理资料。

各区、各相关部门在实施改造过程中，要按进度留存影像资料，建立完整的验收资料，并标清各项数据，由监理单位确认验收。改造资料应在工程竣工后由各区城建档案馆负责保管，待老旧住宅小区改造完善后交由市城建档案馆统一保管。

（三）强化监督管理，确保工程质量和安全。

各区在无物业管理老旧住宅小区改造实施过程中要做好现场管理工作，落实专人负责，加强对现场施工队伍监督检查，强化质量意识和安全意识，按照“谁改造、谁负责”的原则，确保工程质量和施工安全。

（四）规范工程验收程序，严格工程结算审核。

无物业管理老旧住宅小区改造工程完工后，各区要及时组织相关部门，按照无物业管理老旧住宅小区改造工程竣工验收的有关要求做好竣工验收工作，工程质量监督部门要做好竣工验收监督工作。工程竣工验收后要严格工程结算审核，做好项目竣工财务决算审计工作。

（五）完善工作机制，提高改造成效。

1．实行方案管理。市老旧住宅小区改造指挥部办公室要严格按照改造方案督促各区抓好工作落实，对确有特殊原因需对方案进行调整的，由各区通过书面形式上报市老旧住宅小区改造指挥部办公室予以确认和调整。

2．坚持规范运作。为实现公开公平和规范运作，改造工作实行统一评定改造方案、统一组织竣工验收、统一实行决算审计。

3．实行周报制度。无物业管理老旧住宅小区改造工作实行周报制度，各区每周要以书面形式向市老旧住宅小区改造指挥部办公室汇报改造实施情况及工程进度。

4．例会制度。为保证无物业管理老旧住宅小区改造工作的稳步开展和有序推进，采取定期召开例会的形式，协调解决老旧住宅小区改造过程中的有关问题，通报改造工作进展。

5．严格工作考核。市老旧住宅小区改造指挥部办公室定期对各区改造工作落实和任务完成情况进行考核，通报相关考核情况，考核结果与各区年终目标考核和群众满意好班子评选挂钩。

（六）加大宣传引导力度，营造良好氛围。

市级宣传部门和各区要加大对无物业管理老旧住宅小区改造工作的宣传力度，充分利用各种新闻媒体，既要广泛深入地宣传党和政府为民办实事、办好事的工作成果，切实让广大市民群众感受到党和政府的温暖；又要教育引导市民群众理解、支持、积极主动地参与老旧住宅小区改造和管理工作，共同建设好美好家园。

延伸阅读

农村土地承包经营权流转管理办法

白银市政务公开工作考核评估办法(试行)

白银市人民政府关于进一步治理和规范出租汽车客运市场的实施意见