长春市人民政府关于搞活长春市房地产市场若干规定(试行)的通知

长春市人民政府关于搞活长春市房地产市场若干规定(试行)的通知

长府发〔1999〕65号

长春市人民政府关于搞活长春市房地产市场若干规定(试行)的通知

各县(市)、区人民政府，市政府各委办局，各企事业单位：

为搞活我市房地产市场，促进存量房地产流通，鼓励商品房尤其是经济适用住房的消费，满足居民住房需求，使住宅产业成为新的经济增长点，根据《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革，加快住房建设的通知》(国发[1998]23号)精神和财政部、国家税务总局《关于调整房地产市场若干税收政策的通知》(财税字[1999]210号)规定，结合我市实际，制定本规定。

一、放开已购公有住房和经济适用住房交易市场

(一)已取得《房屋所有权证》的已购公有住房和经济适用住房(包括安居工程住房、解困房和集资合作建设的住房)可以上市出售。

(二)有下列情形之一的已购公有住房和经济适用住房不得上市出售：

1、处于户籍冻结地区并已列入拆迁公告范围内的；

2、擅自改变使用性质的；

3、已抵押且未经抵押权人书面同意的；

4、法律、法规规定不得出售的。

(三)出售已购公有住房，出售人应当按规定缴纳所得收益。其中，成交价不超过2000元／平方米的，不缴纳收益；成交价超过2000元／平方米的，超过部分按5％缴纳收益。售房收益上缴财政或返还企事业单位，专项用于住房补贴。职工个人上市出售已购经济适用住房，不再缴纳所得收益。

(四)已购公有住房和经济适用住房上市出售后一年内该户家庭按照市场价购买住房，或者已购公有住房和经济适用住房上市出售前一年内该户家庭已按照市场价购买住房的，可以视为房屋产权交换。

二、放开公有住房使用权转让市场

公有住房承租人经房屋产权单位同意，可将租住的公有住房使用权转让。转让应经市房地产市场管理部门审核、评估作价。转让人按评估额的8.5％向房屋产权单位缴纳所得收益。转让双方各按成交额的0.25％缴纳交易手续费。其余收益归转让人所有。

房屋拆迁的，被拆迁人可有偿转让其拆迁安置权(使用权)。

三、房地产转让实行如下税费

(一)商品房首次交易契税

购买首次上市的普通商品住宅按成交额的1.5％征收契税。

购买首次上市的非住宅商品房，按成交额的3％征收契税。

(二)存量非住宅房屋转让税费

存量非住宅房屋转让，按成交额的1％征收营业税、城建税、教育附加。按成交额的1％征收土地收益金。按成交额的3％征收契税。卖方为个人的，加收1％的个人所得税。

(三)存量普通住宅房屋(含已购公有住房和经济适用住房)转让税费

营业税：对购房后居住不足一年的，出售时按成交价减去购入原价后的差额计征；对购房后居住超过一年的，出售时免征营业税；个人自建住房出售时免征营业税。

土地增值税：免征。

契税：按成交额的1.5％征收。

个人所得税：按成交额的1％征收。

购买已购公有住房和经济适用住房的，对买方按成交额的1％征收土地出让金或相当于土地出让金的价款。其他存量普通住宅房屋转让，由卖方按成交额的1％交纳土地收益金。

(四)房地产交换税费

房地产交换，按差价依本规定标准征收有关税费。

(五)房地产转让手续费，按省财政、物价部门规定的标准征收。

四、规范管理，搞活房地产租赁市场

(一)规范管理

房地产租赁，当事人依法向房地产市场管理部门登记备案，办理《房地产租赁许可证》后，不再办理房屋租赁营业执照(专门经营房地产租赁的企业除外)。工商、土地、国有资产及其他部门一律不再征收与房地产租赁相关的费用。

(二)工业企业房地产租赁

对工业企业出租非住宅房屋，有关部门应给予优惠政策。

(三)允许开发商所建商品房先租后售

取得商品房销(预)售许可证的商品房，开发商可先出租。承租人在租用期间购买的，可以租金冲抵房价。

五、加快处置积压空置商品住宅

可将积压商品住宅转为经济适用住房、廉租住房和政策性安置住房，并执行相应的政策，也可比照经济适用住房的价格实行限价销售。凡按要求实行限价销售的积压商品住宅，在2000年12月31日前，免征销售环节所涉及的营业税、契税等税收以及各种行政、事业性收费。空置商品住宅限于1998年6月30日以前建成尚未售出的。

空置商品住宅由市房地产行政主管部门会同市地方税务部门认定。

六、拓展住房抵押贷款业务积极推行职工个人住房公积金贷款业务，各商业银行要大力开展个人购房抵押贷款业务，开展职工个人住房组合贷款业务。贷款额度、期限在允许的幅度内给予优惠，提高购房支付能力。

七、加大房地产价格调控力度，对经济适用住房实行最高限价

由市房地产行政主管部门会同物价等部门，按土地区位制订经济适用住房的最高限价，并定期公布。在经济适用住房预销售审批时，凡超过最高限价的一律不准预销售，价格管理部门和房地产行政主管部门要加强对经济适用住房的价格管理。按《关于加强房地产价格调控加快住房建设意见的通知》(国发[1998]34号)规定，经济适用住房的成本因素，按征地和拆迁补偿费、勘察设计和前期工程费、建安工程费、住宅小区基础设施建设费等四项计算，企业管理费控制在2％以下，利润控制在3％以下。

八、完善房地产中介服务

建立区域性房地产中介服务中心，规范房地产咨询、经纪、评估等中介行为。

鼓励组建以房地产吞吐业务为主的专业性中介机构，在税费上给予优惠政策，加快消化空置房屋。组建房地产拍卖行，组建住房担保公司。

九、本规定所涉及的各项税、土地收益金及售房收益，由房地产管理部门代征。

本规定涉及的房地产成交价格(含租金)低于评估价格的，按照评估价格征收有关税费。

十、本规定自发布之日起由市房地产管理局组织实施。市有关部门应当按照分工，积极配合本规定的落实。

本规定适用于长春市城市规划区内。各县(市)可参照执行。

附件一：《长春市已购公有住房和经济适用住房上市出售管理办法(试行)》；

附件二：《长春市公有住房使用权转让管理办法(试行)》。

长春市人民政府

一九九九年十月十五日

附件一

长春市已购公有住房和经济适用住房上市出售管理办法

(试行)

第一条为促进已购公有住房的流通和新建商品房、经济适用住房的销售，满足居民住房需求，拉动经济增长，根据《长春市人民政府关于搞活长春市房地产市场若干规定(试行)的通知》制定本办法。

第二条本办法适用于我市城市规划区范围内的已购公有住房和经济适用住房首次进入市场出售的管理。

第三条本办法所称已购公有住房和经济适用住房，是指我市城镇职工根据国家和市人民政府有关住房制度改革政策规定，按照成本价(或者标准价)购买的公有住房，或者按照地方人民政府指导价购买的经济适用住房。

本办法所称经济适用住房包括安居工程住房、解困房和集资合作建设的住房。

第四条市房地产管理局是我市已购公有住房和经济适用住房上市出售的行政主管部门。财政、税务、物价、土地、金融等部门应当配合房地产行政主管部门做好公有住房上市出售的管理工作。

第五条已取得《房屋所有权证》的已购公有住房和经济适用住房可以上市出售。

第六条有下列情形之一的已购公有住房和经济适用住房，暂不允许出售：

(一)处于户籍冻结地区并已列入拆迁公告范围内的；

(二)擅自改变使用性质的；

(三)已抵押且未经抵押权人书面同意的；

(四)法律、法规规定不得出售的。

第七条出售已购公有住房，出售人应当按规定缴纳所得收益。其中，成交价不超过2000元／平方米的，不缴纳收益；成交价超过2000元／平方米的，超过部分按5％缴纳收益。售房收益上缴财政或返还企事业单位，专项用于住房补贴。职工个人上市出售已购经济适用住房，不再缴纳所得收益。

第八条已购公有住房和经济适用住房上市出售，征收如下税费：

(一)对购房后居住不足一年的，出售时营业税按成交价减去购入原价后的差额计征。

(二)对购房后居住超过一年的，出售时免征营业税。

(三)免征土地增值税。

(四)契税按成交额的1.5％征收。

(五)个人所得税按成交额的1％征收。

(六)对买方按成交额的1％征收土地出让金或相当于土地出让金的价款。

第九条鼓励职工家庭为改善居住条件，将已购公有住房和经济适用住房上市出售换购住房。已购公有住房和经济适用住房上市出售后一年内该户家庭按照市场价购买住房，或者已购公有住房和经济适用住房上市出售前一年内该户家庭已按照市场价购买住房的，可以视同房屋产权交换。

第十条已购公有住房和经济适用住房上市出售，房屋所有权人应当填写《已购公有住房上市出售登记表》或《已购经济适用住房上市出售登记表》，并向市房地产市场管理部门提交下列证件、材料：

(一)房屋所有权证；

(二)同住成年人同意出售的书面意见；(三)身份证及户籍证明或其它有效身份证件。

第十一条对《已购公有住房上市出售登记表》和《已购经济适用住房上市出售登记表》中涉及到有关单位、部门出具意见的，各有关单位、部门要予以支持配合。

第十二条已购公有住房和经济适用住房符合出售条件的，由房屋买卖双方签订《房地产转让合同》。房地产市场管理部门对房屋现场勘查和评估后，予以办理交易过户手续。同时，买卖双方按规定缴纳有关税费。

第十三条房屋买卖当事人办理交易过户手续后，应当按规定到市房产产权管理部门申请办理房屋所有权转移登记手续，并到土地管理部门办理土地使用权证。

第十四条本办法规定的税、费、土地收益金和收益，统由房地产管理部门征收或代征。

第十五条已购公有住房和经济适用住房上市出售后，房屋维修仍按照上市出售前公有住房售后维修管理的有关规定执行。个人缴交的住房共用部位、共用设施设备维修基金的结余部分不予退还，随房屋产权同时过户。

第十六条本办法由市房地产管理局负责解释。

第十七条本办法自发布之日起施行。

附件二

长春市公有住房使用权转让管理办法

(试行)

第一条为规范公有住房使用权转让行为，合理调剂住房余缺，改善群众居住条件，提高房屋的使用效能，根据《关于搞活长春市房地产市场的若干规定(试行)》制定本办法。

第二条本办法适用于长春市城市规划区范围内公有住房使用权转让的管理。本办法所称公有住房，包括市房管部门直管、单位自管的住宅房屋。

第三条本办法所称公有住房使用权转让，是指公有住房承租人经产权单位同意，将其承租使用的公有住房使用权按规定转让给他人的行为。

第四条公有住房使用权转让应当按照平等互利、自愿有偿、诚实信用的原则进行。

第五条长春市房地产管理局是我市公有住房使用权转让的行政主管部门。

第六条有下列情形之一的，不得转让公有住房使用权：

(一)有租赁纠纷的；

(二)危险房屋；

(三)同住家庭成员对转让有异议的；

(四)法律、法规及政策规定不得转让的。

第七条公有住房使用权转让时，在同等条件下，该房屋所有权单位有优先受让权。

第八条公有住房使用权转让，应当按下列程序进行：

(一)转让双方到市房地产市场管理部门领取《公有住房使用权转让登记审批表》和《公有住房使用权转让合同》；

(二)房屋产权单位和同住已成年家庭成员签署是否同意转让的意见并盖章；

(三)转让双方持《登记审批表》、《转让合同》、身份证、户口簿(受让方是外埠人员的，须提交房屋所在地公安部门颁发的暂住证)、公有住房使用证或其他合法承租关系证明、房屋拆迁安置协议书(已拆迁的)，到市房地产市场管理部门办理手续；

(四)市房地产市场管理部门赴房屋现地勘查、评估，符合转让条件的，签署准予转让意见，并收缴有关税费；

(五)房屋产权单位凭《登记审批表》等，予以办理更名过户手续，换发公有住房使用证。

未经市房地产市场管理部门批准，不得擅自转让公有住房使用权。

第九条公有住房使用权转让价格由转让双方协商议定。

第十条公有住房使用权转让，转让双方各按成交额的0.25％缴纳交易手续费。成交额的8.5％归产权单位，其余的转让收益归转让人所有。

公有住房使用权转让，成交价格低于评估价格的，按评估价格缴纳税费和收益。

第十一条未按本办法规定转让公有住房使用权的，转让行为无效。市房地产行政主管部门及房屋产权单位可依法处理。

第十二条转让公有住房拆迁安置协议的，参照本办法执行。评估价格时，应以协议安置的新房作为标的。

第十三条本办法自发布之日起施行。

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