长春市人民政府关于印发长春市1998年住宅小区综合治理和物业管理实施方案的通知

长春市人民政府关于印发长春市1998年住宅小区综合治理和物业管理实施方案的通知

长府发〔1997〕79号

长春市人民政府关于印发长春市1998年住宅小区综合治理和物业管理实施方案的通知

各县(市)、区人民政府，市政府有关部门、有关单位：

现将《长春市1998年住宅小区综合治理和物业管理实施方案》印发给你们，请认真贯彻执行。

长春市人民政府

一九九七年十二月十七日

长春市1998年住宅小区综合治理和物业管理实施方案

为进一步加强我市住宅小区的综合治理和物业管理工作，提高住宅小区的整体环境质量和物业管理水平，使我市城市管理工作迈上一个新台阶，特制定本方案。

一、指导思想

1998年我市物业管理工作要以党的十五大精神为指针，以为居民提供优质服务，创造整洁、文明、安全、方便的生活环境，提高居住质量为目的。要在去年物业管理工作的基础上，进一步巩固成果，提高水平，完善管理，促进城市整体管理水平的提高。

二、工作目标

新建住宅小区必须按照《长春市住宅小区物业管理力法》实施物业管理；已建成的小区要积极创造条件实施物业管理；去年已实施物业管理的小区要在巩固成果的基础上，不断提高管理和服务水平，向更高的目标迈进。199年要在49个已实施物业管理小区的基础上，扩大物业管理覆盖面和领域。有3个小.区争创国家优秀物业管理小区，17个小区进行全面的综合治理和物业管理，同时要抓好1至2个大厦物业管理试点，使我市物业管理有一个新的发展和提高。具体目标是：

1、小区建筑整洁美观。建筑立面脏损的，要整饰如新。楼房栋号、门号有统一标志，便于查寻。

2、小区内无违章、临时建筑，无私搭乱建、乱堆乱放现象。封闭阳台统一有序，阳台使用不碍观瞻，楼道内不堆放杂物。空调器、油烟机排气口安装整齐，符合要求，保持小区自然景观和整体美感。

3、小区内实行垃圾袋装化，设立垃圾转运站。要有专人负责楼内楼外的清扫保洁，垃圾日产日清。小区内设置果皮箱，居民养成爱护环境、文明清洁的良好习惯。

4、小区绿化、美化符合标准。公用绿地、庭院绿地和道路两侧绿地合理分布，花坛、树木、建筑小品配置得当。按规划要求达到绿化指标，原旧区改造的小区，人均绿化面积不低于O.5平方米，绿化覆盖率达到25％以上。新建小区人均绿化面积不低于1平方米，绿化覆盖率达到30％以上。绿化工程设计科学、合理，实行平面绿化和垂直绿化相结合。艺术小品要新颖独特，休憩场所要宽敞方便。

5、完善小区配套建设。按小区规划供水、供电、供气、供暖等配套设施齐全，功能正常，设备有专人管理。设立机动车和自行车停车场，小区内不得随意停放车辆。合理设置封闭型商业网点，不得沿街口L{卖和乱设摊点，取缔马路市场，还道于民。小区内道路通畅，路面平坦，人行步道铺设地砖，全部进行软、硬覆盖。

6、建立小区安全防范体系。实施社会治安综合治理，设置安全保卫人员，实行专业保卫与群防群治相结合。安全防范设施达到国家规定的相应标准。

7、健全物业管理机构和制度。物业管理人员齐备，责任心强，服务周到。

三、工作措施

住宅小区综合治理和物业管理工作在市政府统一领导下，采取条块结合、以块为主的形式，按行政区域分片包干，由各区、高新技术产业开发区、经济技术开发区和第一汽车集团公司牵头负责组织有关职能部门按各自职责分工，实施住宅小区综合治理和物业管理工作。

(一)明确责任，统筹兼顾

各区、高新技术产业开发区、经济技术开发区、第一汽车集团公司要把住宅小区综合治理和物业管理工作当作一项重要任务来抓，会同驻区各房管单位对本区内小区进行认真调查分析，确定工作目标，全面落实好小区内各综合治理和物业管理任务。

1、建筑立面整饰工作，由区政府和分指挥部组织，产权单位或经营管理单位负责实施。

2、清理临时、违章建筑工作，由市规划局组织实施，各有关部门配合。

3、小区实行垃圾袋装化，设立垃圾转运站工作，由物业管理部门负责垃圾收集，城建部门负责运输。

4、小区绿化、美化工作，由城建局组织负责小区绿化设计，由物业管理部门组织实施管理。

5、小区供水、供电、供气、供暖工作由物业管理部门组织协调，电业局、公用局协助落实。

6、集贸市场的治理，马路市场、零散摊点的清理工作，由工商局、城建局配合组织实施。

7、小区道路、人行步道铺装和维护工作，由产权单位和物业管理部门组织实施。

8、小区内安全防范体系，实施社会治安综合治理工作，由公安局负责组织实施。9、小区的物业管理工作，由市房地局组织实施。全市各房管单位要转变经营管理方式，担负起物业管理任务，按物业管理要求对小区进行统一的管理和服务。

(二)加大措施，筹措资金

住宅小区综合治理和物业管理工作贯彻“人民城市人民建”的精神，坚持“先服务后收费"的原则，所需资金采取由政府、开发建设单位、产权单位、物业管理部门及住户出资的方式，按以下原则解决：

1、已建成的住宅小区，开发建设单位未按规划设计要求进行配套建设和绿化的，由开发建设单位将欠建工程按现行工程预算出资。违反规划要求增加建筑容积率，造成小区绿化、配套用地不足的，由违建单位缴纳绿化补偿费用于小区改造。不足部分由产权单位支付。

2、住宅小区已按照规划要求进行了配套建设和绿化，但由于设计标准低，不符合综合治理和物业管理要求及新增项目，由产权单位和开发建设单位共同出资；市直管公房住宅小区，由产权单位和经营管理单位共同出资。

3、市、区两级政府要筹措一定比例的资金，用于小区综合治理和物业管理。

4、建集贸市场和停车场，按照谁投资谁受益的原则，由受益者出资。

5、垃圾袋装化，由住户合理支付服务费，转运费按现行垃圾运输办法解决。

6、安全防范设施和保卫人员所需经费，由物业管理部门和住户共同承担。

7、新建住宅小区、开发建设单位要严格按规划要求进行配套建设，有关部门要严格把好规划、验收关。今后凡新建小区达不到物业管理要求的，不再批准新的开发建设项目。

(三)协同动作，积极推进

要注意总结经验，不断研究探索，促进综合治理和物业管理工作上台阶、上水平。

1、创造条件，打好基础。各单位和推行物业管理的小区在综合治理和物业管理中，要按照《长春市住宅小区管理办法》的规定，筹备组建小区物业管理委员会，成立或选聘物业管理公司，对小区的清扫保洁、绿化美化、房屋及其设备设施的维护、治安保卫等工作进行管理。由传统的行政福利型多头管理转变为企业化、经营型的有偿统一管理。住宅小区的物业管理用房应按规定提供，对没有预留或预留不足的，要采取调迁或腾让的办法解决。

2、积极配合，协调工作。各部门要给予积极支持和扶植物业管理，按各自的职责分工主动配合做好住宅小区的物业管理工作。同时要进一步规范物业管理行为，搞好物业公司的资质审查，规范物业收费标准，搞好物业管理人员的培训，提高物业管理队伍的自身素质，为居民提供良好的优质服务。

(四)巩固成果，提高水平

要建立监督检查制度，坚持标准，狠抓落实。市指挥部将采取平时抽查同年度复查相结合的方法进行监督，对那些降低标准经复查不合格的小区取消优秀小区称号。同时，各分指挥部要对已建成的小区搞好调查，特别是对不具备小区规模的楼房可实行单项物业管理，为全面推行物业管理创造条件。

四、实施步骤

住宅小区综合治理和物业管理工作共分5个阶段：

(一)宣传准备阶段。时间为1997年12月至1998年2月，主要抓好以下工作：

1、搞好住宅小区调查摸底，在各分指挥部申报的基础上，确定实施综合治理和物业管理的小区。

2、召开全市住宅小区实施物业管理表彰动员大会。

3、各区政府同市政府签定责任状。

4、产权单位或经营管理单位根据本方案规定，结合所管小区的实际情况，制定本小区具体实施方案，经分指挥部审批后，报市指挥部备案。

5、做好宣传动员工作，保证物业管理工作顺利进行。

(二)清理违章建筑阶段。时间为1998年3月，对住宅小区内的违章建筑、临时建筑清理完毕，恢复小区自然面貌。

(三)美化修整阶段。时间为1998年4月至8月，各住宅小区按本方案规定的7项工作目标进行全面的美化修整。要树立精品意识，高质量、高标准地完成治理任务，进入正常的物业管理阶段。

(四)检查验收阶段。时间为1998年9月.市、区两级指挥部组织有关部门按《长春市住宅小区验收细则》进行验收。同时，评定优秀和达标小区，对经检查不合格的小区，要限期整改。

(五)总结表彰阶段。时间为1998年11月，市政府召开表彰大会，对综合治理和物业管理优秀小区、达标小区和有关单位和个人给予表彰奖励。

五、组织领导为切实加强对住宅小区综合治理和物业管理的领导，成立长春市住宅小区综合治理和物业管理领导小组。领导小组下设指挥部(设在市房地局)，具体负责住宅小区综合治理和物业管理工作的组织、管理、监督、检查、指导、验收等工作。

各区、经济技术开发区、高新技术产业开发区、第一汽车集团公司要成立分指挥部，由主管领导担任指挥，分管领导担任副指挥。各分指挥部下设办公室作为常设机构，负责日常工作。

各县(市)可根据此方案精神，结合本地实际抓好小区物业管理试点工作。

附：长春市住宅小区综合治理和物业管理领导小组及指挥部名单

长春市住宅小区综合治理和物业管理领导小组

组长：李述市委副书记、常务副市长

副组长：苗若愚市政府副秘书长

徐明亮市建工委书记

王向明市房地局局长

成员：由以下单位负责人担任

市管理年办公室、市计委、市规划局、市城建局、市公用局、市公安局、市土地局、市工商局、市财政局、市环保局、市开发办、市爱卫会办公室、市物价局、市地税局、市电业局、市电信局、朝阳区、南关区、宽城区、二道区、绿园区、双阳区、经济技术开发区管委会、高新技术产业开发区管委会、第一汽车集团公司。

领导小组下设指挥部：总指挥王向明，副总指挥何丽梅、王书贵，工作人员由房地局物业处及有关部门的人员担任。

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