牡丹江市人民政府办公室关于印发牡丹江市区推进老旧住宅小区和单体楼物业服务全覆盖工作实施方案的通知

颁布单位：黑龙江省牡丹江市人民政府办公室	文号：
颁布日期：2011-09-28	失效日期：
效力级别：地方法规及地方人大文件

各区人民政府，市政府各有关直属单位：

经市政府同意，现将《牡丹江市区推进老旧住宅小区和单体楼物业服务全覆盖工作实施方案》印发给你们，请认真贯彻执行。

二○一一年九月二十八日

牡丹江市区推进老旧住宅小区和单体楼

物业服务全覆盖工作实施方案

为落实市委市政府对老旧住宅小区和单体楼物业服务全覆盖的要求，切实提高市区老旧住宅小区和单体楼居民居住质量，进一步推进“三优”文明城市建设和社会管理创新，特制定本方案。

一、指导思想

全面贯彻落实中央、省、市委关于切实加强和创新社会管理的总体要求，以便民、利民、为民为宗旨，突出政策引导、立足社区、以人为本、因地制宜的方针，构建与社会发展水平相适应的老旧住宅小区和单体楼物业服务模式和长效管理机制，不断提高和完善物业管理服务，优化居民生活环境，提高城市管理水平。

二、工作目标

建立并推行市、区联动，职能部门和区级政府负总责，街道社区具体运行，相关部门各司其职、分工协作、齐抓共管的老旧住宅小区和单体楼物业服务工作体系；建立政府支持、政策扶持、业主分担、挖潜增效的物业服务工作保障机制。2011年10月末前，全市中心城区92个社区居委会均成立物业服务部，实施物业服务工作，基本实现物业服务全覆盖。2012年起，全面推进市区老旧住宅小区和单体楼的公共部位、共用设施设备维护，改变基础设施建设薄弱等问题。

三、实施步骤

（一）各社区成立社区物业服务部。社区物业服务部属于民办非企业性质，隶属社区居委会领导，接受市物业主管部门和区政府的指导和监督。管理辖区内除专业化物业公司管理外的老旧住宅区和单体楼，提供相应的物业服务。社区物业服务部要突出保障性特点，在服务收费上体现取之于民、用之于民的特征，确保社区物业服务的公益性。

社区物业服务部的负责人由社区居委会主任或副主任兼任，具体服务人员根据服务区域、服务项目、工作量等实际情况，由社区居委会优先选聘退休干部、公益性岗位人员、低保人员、下岗职工，并签订劳务合同。各社区物业服务部要设置规模不等的卫生保洁部、维修部，并根据需要设立秩序维护部、绿化养护部。成立社区物业服务部需征求业主意见，经街道办事处同意报区和市物业主管部门备案。

社区物业服务部成立后要迅速开展三项工作。一是完成本辖区内老旧住宅小区和单体楼的情况调查工作，为2012年全市改造老旧住宅小区和单体楼基础设施提供基础数据；二是全面了解掌握物业管理用房和共用设施设备的有关情况，对因历史原因导致难以回收管理的资产，统一上报市物管中心，必要时通过法律程序解决；三是迅速开展物业服务和收缴物业服务费工作，要采取多种措施让居民了解掌握社区服务的内容、项目和服务收费标准，争取理解支持，调动居民共建美好家园积极性，确保工作全面展开。

（二）拨付专项补贴资金。2011年按照每个社区平均1万元的标准由市级财政承担，各区政府视实际情况按一定比例匹配资金。由市物业主管部门、区政府相关部门对成立社区物业服务部和开展工作情况进行现场验收，验收合格后，一次性将年度资金拨付给社区居委会。该项资金专项用于物业服务，若出现挪作它用的，从今后年度的以奖代投资金中扣回。

（三）社区物业服务收费标准。参照执行市物价局、市房产局《牡丹江市区住宅物业服务分等收费指导标准》（〔2009〕59号）中最低级别的一级收费标准（建筑面积每平方米每月0.24元）。如果个别小区和单体楼无条件实施秩序维护和绿化服务，按建筑面积每平方米每月0.15元的标准执行。

车辆占道费收费标准由社区物业服务部听取业主意见后决定，原则上每个车位每月最高不超过50元，报物价部门备案。车位划定要征求消防部门意见，社区物业服务部负责对车位进行管理，不对车辆进行看护。收入主要用于补充物业服务费不足。占道费用可按月、季度或半年由社区物业服务部统一向车主收取。

收缴的物业服务费用由社区物业服务部按照划定的服务区域单独立账使用，任何组织和个人不得串用或挪用，要严格执行财务管理规定，并接受业主委员会监督。社区物业服务部应当至少每半年向居民公布一次费用收取及使用情况。

社区物业服务部服务的住宅小区和单体楼，其墙体、楼顶等公共部位及共用设施设备出租收益应用于补充小区的服务费用。

（四）社区物业服务内容。收费标准为建筑面积每平方米每月0.24元的，服务内容一般包括下列事项：1、环境卫生日常保洁，每年清掏一次马葫芦、化粪池，冬季路面清雪；2、秩序维护；3、绿化服务；4、共用部位、共用设施设备的小修小补（平改坡、屋面漏雨、马葫芦和化粪池塌陷、道路整修、上下水管线维修等内容另行安排并计算费用）；收费标准为建筑面积每平方米每月0.15元的，不含秩序维护和绿化服务两项费用。

四、工作考核

建立社区物业服务部工作评价制度。由市物业主管部门协同区政府相关部门、街道办事处对社区物业服务部的成立及开展物业服务情况进行考核和联检联评，上报市“三优”办排名，并在媒体上通报。根据考核结果，市、区两级财政列支一定资金，用于社区物业服务部运行费用补贴及人员奖励。从2012年起，对全市社区物业服务部按好、中、差三个档次进行评比，对92个社区进行排名，除媒体公布外，按不同档次投放标准不同的以奖代投补贴资金。对评为“好”档次的社区物业服务部，有资格参加本辖区内5万平方米以下的新建小区前期物业管理的招投标，物管部门评标时，同等条件下，本社区物业服务部优先中标。

五、有关要求

1、提高认识，加强领导。社区物业服务全覆盖工作是全市高度关注的民生工程，是践行科学发展观的具体体现。市政府成立推进老旧住宅区和单体楼物业服务全覆盖工作领导小组，领导小组组长由市长担任，副组长由分管副市长担任，各区政府主要领导、市职能部门和单位主要领导为成员。各区政府、街道办事处和社区居民委员会要站在谋发展、惠民生的高度，充分认识社区居委会是党和政府工作的重要组成部分，中心城区老旧住宅区物业服务工作是社区工作的重要组成部分，区政府要把加强社区物业服务作为创新社区管理的重要内容，发挥区政府的主导作用，将建立社区物业服务部和开展社区物业服务工作摆上重要日程，加强组织领导，层层落实责任，制定具体方案，迅速行动起来，努力把这一利民实事办好。

2、密切配合，通力协作。社区物业服务部工作涉及范围广、实施难度大，需要各有关部门的密切协作和共同努力。市物业主管部门要加强检查、监督和指导，做好日常的考核检查，做好阶段性及年度的评比工作，及时处理和解决在推进工作中出现的各类问题。要集中对社区主任进行培训，抓好典型示范工作；各区政府要加大组织领导力度，指定一名主管副区长负责，明确具体的工作部门，解决矛盾，扎实推进；要抓好区级匹配资金的落实，保证及时到位；各街道办事处要充分发挥作用，具体抓好本辖区社区物业服务部的合理设置和相关筹建工作；社区居民委员会要充分发挥群众工作的优势，做好居民的组织动员与费用收取工作，指导和监督物业服务部具体搞好日常服务工作。各相关单位要按职能特点密切配合，通力协作，共同支持社区物业服务部开展物业服务工作。

3、广泛宣传，全民参与。各职能部门、区政府、街道办事处和社区居民委员会要充分运用新闻媒体和印发宣传单、广告栏等多种形式，广泛宣传社区物业服务部建立的意义、目的及作用，营造良好的社会舆论氛围；要深入居民之中，就建立社区物业服务部开展物业服务工作广泛听取居民意见，争取居民的理解和支持，引导和培养居民树立自治意识和消费意识，广泛参与管理和自觉维护住宅区秩序，共建美好家园。

附件：推进老旧小区和单体楼物业服务全覆盖工作领导小组

附件

推进老旧小区和单体楼物业服务全覆盖

工作领导小组

组长：林宽海市政府市长

副组长：崔培元市政府副市长

成员：郭本正市委宣传部副部长市“三优”办主任

孙书鹏市住建局党委书记

曹岩柏市委市政府督查室主任

张光明市财政局局长

唐丹市规划局局长

周亚东市城管局局长

江滨市公安局常务副局长

崔宗平市水务局局长

聂伟市民政局局长

胡向明市物价局局长

张新刚市人保局局长

王宏市地税局局长

武鹏义电业局局长

李大义消防支队支队长

安久海龙江环保供水公司总经理

张宝才市新闻传媒集团董事长

孙玉庆热电有限公司董事长

挥云梦华电能源牡丹江第二发电厂厂长

杜光辉东安区政府区长

栾娟西安区政府区长

赵会平阳明区政府区长

王晓冰爱民区政府区长

推进领导小组办公室设在市房产局

办公室主任：孙书鹏（兼）

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