鹤壁市人民政府关于落实房地产调控政策的实施意见

鹤壁市人民政府关于落实房地产调控政策的实施意见

鹤政〔2006〕40号

鹤壁市人民政府关于落实房地产调控政策的实施意见

各县、区人民政府，市人民政府各部门：

房地产业已逐步成为我市的重要支柱产业之一。引导和促进房地产业持续健康发展，有利于保持国民经济的平稳较快增长，有利于满足广大群众的基本住房需求，有利于实现全面建设小康社会的目标。为进一步贯彻落实《国务院办公厅转发建设部等部门关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知》（国办发〔2006〕37号）精神，加强市场引导和调控，现结合我市实际，提出以下实施意见：

一、加强规划编制

（一）抓紧制定和实施住房建设规划。市、县两级规划部门

要根据住房需求的实际状况以及土地、能源、环境等资源条件，分析预测住房需求，会同房管、土地等部门抓紧编制住房建设近期规划，于2006年10月底前向社会公布。住房建设近期规划要明确今明两年及“十一五”期间普通商品住房、经济适用住房和廉租住房的建设目标，并纳入“十一五”国民经济和社会发展规划，纳入城市近期建设规划。市国土资源部门和规划部门要严格按照建设规划供应土地和办理规划审批手续。编制住房建设规划要按照构建社会和谐型、资源节约型和环境友好型城镇的总体目标，以发展满足当地居民自主需求的中低价位、中小套型普通商品住房为重点，认真落实新建商品住房总面积中套型建筑面积90平方米的以下住房（含经济适用房）面积所占比例不低于70%的套型结构比例的要求，充分考虑城镇中低收入居民家庭生活对交通等设施条件的需求，合理安排普通商品住房和经济适用住房布局，并将住房套型结构比例分解到具体地块和项目。

市直有关单位要加强对两县住房建设近期规划编制工作的指导督促，并纳入城乡规划效能监察工作中。两县县城住房建设规划编制完成后，报省建设厅和市规划局备案，并向社会公布。凡未按要求编制完成和上报备案住房建设规划的，暂停住房建设规划项目的规划许可。

（二）加大控制性详细规划编制力度，提高控制性详细规划的覆盖面。对我市近期建设规划确定的建设地段，特别是新老区拟新建或改造住房建设项目的居住用地，规划行政主管部门要会同国土行政主管部门组织编制拟出让地块控制性详细规划，将住宅建筑套密度（每公顷住宅用地上拥有的住宅套数）、住宅面积净密度（每公顷住宅用地上拥有的住宅建筑面积）两项作为强制性指标予以明确。要将控制性详细规划中确定的各项经济技术指标等规划设计条件作为土地出让前置条件，在新开工商品住房建设项目中予以执行。

两县要积极编制控制性详细规划，提高控制性详细规划的覆盖率，对于城市近期建设规划确定的建设地段，特别是拟新建或改造的居住用地，必须编制控制性详细规划。未编制控制性详细规划的地段，县规划行政主管部门不得办理建设项目规划许可。各级政府财政部门妥善安排好控制性详细规划编制经费。

二、严格控制新建住房结构比例

自2006年6月1日起，我市新建商品住房总面积中，套型建筑面积（单套住房的建筑面积，由套内建筑面积和分摊的公共建筑面积组成）90平方米以下住房（含经济适用住房）面积所占比重，要求控制在70%以上。对于2006年8月1日后新建住宅建设项目，规划部门在进行规划选址时，要根据项目所在地块的控制性详细规划要求，将住宅套型结构比例等内容作为强制性要求列入规划设计条件，不符合套型比例要求的，不予批准其详细规划或规划设计总图，不予核发《建设用地规划许可证》。建筑方案审查时，将住宅套型审查内容列入《建筑设计方案规划审查表》，不符合套型比例要求的，不予核发《建设工程规划许可证》。对于取得规划许可证后擅自突破控制比例要求的项目，吊销其规划许可证。

三、进一步发挥税收、信贷、土地政策的调节作用

（一）调整住房转让环节营业税。为进一步抑制投机和投资性购房需求，从2006年6月1日起，对购买住房不足5年转手交易的，销售时按其取得的售房收入全额征收营业税；个人购买普通住房超过5年（含5年）转手交易的，销售时免征营业税；个人购买非普通住房超过5年（含5年）转手交易的，销售时按其售房收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税。房管、建设、财政、地税等部门要通力协作，树立“先税后证”的指导思想，税务部门要严格税收征管，防止漏征，严禁随意减免。

（二）严格房地产开发信贷条件。为抑制房地产开发企业利用银行贷款囤积土地和房源，对项目资本金比例达不到35%等贷款条件的房地产企业，商业银行不得发放贷款。对闲置土地和空置商品房较多的开发企业，商业银行要按照审慎经营原则，从严控制展期贷款或任何形式的滚动授信。对空置3年以上的商品房，商业银行不得接受其作为贷款的抵押物。从2006年6月1日起，个人住房按揭贷款首付款比例不得低于30％。考虑到中低收入群众的住房需求，对购买自住住房且套型建筑面积90平方米以下的仍执行首付款比例20％的规定。

（三）保证中低价位、中小套型普通商品住房土地供应。国土资源部门要编制年度用地计划，科学确定房地产开发土地供应规模。要优先保证中低价位、中小套型普通商品住房（含经济适用房）和廉租住房的土地供应，保证年度供应量不得低于居住用地供应总量的70％；土地的供应在限套型、限房价的基础上，采取竞地价、竞房价的办法，以招标方式确定开发建设单位。继续停止别墅类房地产开发项目土地供应，严格限制低密度、大套型住房土地供应。

（四）加大对闲置土地的处置力度。土地、规划等有关部门要切实加强房地产开发用地的批后监管。对超出合同约定动工开发日期满1年未动工开发的，征收相当于土地使用权出让金20％以下的土地闲置费，并责令限期开工、竣工；满2年未动工开发的，无偿收回土地使用权。对虽按照合同约定日期动工建设，但开发建设面积不足1／3或已投资额不足1／4，且未经批准中止开发建设连续满1年的，按闲置土地处置。

四、合理控制城市房屋拆迁规模和进度

严格控制被动性住房需求。建设部门要严格按照《国务院办公厅关于控制城镇房屋拆迁规模严格拆迁管理的通知》（国办发〔2004〕46号）的要求，加强拆迁计划管理，合理控制城市房屋拆迁规模和进度，减缓被动性住房需求的过快增长。2006年房屋拆迁规模要控制在2005年的规模以内。

五、进一步整顿和规范房地产市场秩序

（一）妥善处理已经规划审批但未取得施工许可证的商品住房项目。对于2006年6月1日前已经规划审批的商品住房项目，原则上按原规划许可文件执行。对于2006年6月1日至2006年8月1日已经规划审批的商品住房项目，积极引导和鼓励项目建设单位主动按30%～70%的小户型（套型面积在90㎡以下的户型）面积比例调整套型结构。对建设单位在调整后主动向有关部门申请变更规划等许可内容，一律进入“绿色通道”，有关部门要“特事特办”，及时办理变更手续。

（二）严肃查处违规建设行为。市、县规划、建设、房地产主管部门要根据有关法律、法规和规定，加强市场监管，严肃查处违反规划、违反或规避套型结构要求的违法违规行为。当前要重点查处开发建设单位不按照批准的规划设计条件委托设计，明示或暗示设计单位违反设计规范中住宅层高、套内基本空间的规定，规避套型结构要求；在建设过程中擅自变更规划、设计，违反套型结构要求的行为；设计单位受开发建设单位影响，不严格按照国家法律法规、技术标准和规划设计条件进行设计，或采取不正当技术手段规避有关规划控制性要求，或擅自改变套型建筑面积向建设单位提供与审查批准的施工图设计文件不符的图纸的行为；施工单位不按审查合格的施工图设计文件进行施工，擅自更改设计、预留空间，改变套型建筑面积的行为；监理单位接受开发建设单位明示或暗示，不严格按照技术标准和规划要求进行监理，致使套型结构要求没有得到落实的行为。对上述违法违规行为，情节恶劣、性质严重的，要公开曝光、从严处罚。对违规建设的住房，依法该没收的，要坚决予以没收，所没收的住房主要用于解决低收入家庭居住困难问题。

（三）切实整治房地产交易环节违法违规行为。切实加强商品房预售许可管理，加强对商品房预（销）售活动的动态监管，加强房地产广告发布管理，加强房地产展销活动管理，加强商品房预（销）售合同管理，加强房地产经纪管理。房地产、工商行政主管部门要依法查处合同欺诈等违法违规交易行为，对不符合条件擅自预售商品房的，责令停止并依法予以处罚；对捂盘惜售、囤积房源，恶意炒作、哄抬房价的房地产企业，要加大整治查处力度，情节恶劣、性质严重的，依法依规给予经济处罚，直至吊销营业执照，并追究有关负责人的责任。

六、有步骤地解决低收入家庭的住房困难

（一）加快城镇廉租住房制度建设。要稳步扩大廉租住房制度覆盖面，要促进住房保障由“以售为主”向发放住房补贴和以租为主转化。落实廉租住房资金筹措渠道，全市年度土地出让净收益的5％（左右）应用于廉租住房建设。

（二）规范发展经济适用住房。要继续抓好经济适用住房建设，进一步完善经济适用住房制度，解决建设和销售中存在的问题，真正解决低收入家庭的住房需要。严格执行经济适用住房管理的各项政策，加大监管力度，制止违规购买、谋取不正当利益的行为。严格规范集资建房，制止部分单位利用职权以集资建房名义，变相进行住房实物福利分配的违规行为。

（三）积极发展住房二级市场和房屋租赁市场。引导居民通过换购、租赁等方式，合理改善居住条件，多渠道增加中低价位、中小套型住房供应。

七、完善房地产统计和信息披露制度

（一）建立健全房地产市场信息系统和信息发布制度。统计、房管、规划、建设等部门要抓紧开展住房状况调查，全面掌握当地住房总量、结构、居住条件、消费特征等信息，建立健全房地产市场信息系统和信息发布制度，增强房地产市场信息透明度。统计和房地产主管部门要定期公布市场供求和房价情况，市场供应情况每月公布一次，房价情况每季度公布一次。

（二）坚持正确的舆论导向。要加强对房地产市场调控政策的宣传，客观、公正报道房地产市场情况，引导广大群众树立正确的住房消费观念。对提供虚假信息、恶意炒作、误导消费预期的行为，要严肃处理。

八、加强监督检查，落实责任追究制度

市、县规划、建设、房地产等有关主管部门要在当地政府领导下，建立健全协调配合工作机制，严格程序，各司其职，密切合作，认真履行职责。各级规划行政主管部门要会同监察机关按照国家和省开展城乡规划效能监察工作的要求，将落实近期建设规划、制定实施住房建设规划、调整住房供应结构情况作为规划效能监察的工作重点，加强监督检查。对措施不落实、工作不到位的，要责成整改；对没有按要求严格审查，违规发放规划、施工、商品房预售许可证和施工图设计文件审查合格书的单位和个人，要及时予以严肃查处。属于失职、渎职的，要提请有关机关依法追究有关人员的责任。

附件：1.鹤壁市新建住房结构比例调控指标（所处区域）

2.鹤壁市新建住房结构比例调控指标（许可时段）

3.鹤壁市新建住房结构比例调控指标（特殊项目）

二○○六年十一月二日

附件1

鹤壁市新建住房结构比例调控指标（所处区域）

区域

序号

片区

开发强度（容积率）

90㎡套型住房比重（﹪）

备注

老区

1

1.4-2.0

90-100

只针对具体住宅建设项目，

涉及成片改造住宅区域另行研究

新区

2

黎阳路以北片区

1.4-1.6

90-100

3

黎阳路以南、湘江路以北片区

1.4-2.0

40-60

4

湘江路以南片区

1.4-1.8

60-80

5

黄河路以南、华山路以西、淇河东岸片区

≤1.2

20-30

附件2

鹤壁市新建住房结构比例调控指标（许可时段）

时段

项目类别

调控原则

备注

2006年6月1日前

已办理规划许可手续

原则上按原规划许可文件执行。

2006年6月1日至

2006年8月1日

已办理规划许可手续

积极引导和鼓励项目建设单位主动按30%～70%的小户型（套型面积在90㎡以下的户型）面积比例调整套型结构。

2006年6月1日起，我市新审批、新开工的商品住房总面积中，套型建筑面积90平方米以下住房面积所占比重，总量调控在70%以上。

2006年8月1日后

所有新建拟建住宅项目

按本通知有关条款及《鹤壁市新建拟建商品住宅项目分区域调控指标》（附表1）执行。

附件3

鹤壁市新建住房结构比例调控指标（特殊项目）

项目类别

开发强度（容积率）

90㎡套型住房比重

（﹪）

备注

城中村改造项目

1.2-1.4

40-60

积极引导其接受城市居住生活方式并鼓励小户型

移民搬迁项目

1.3-1.5

70-100

以90㎡套型住房为主

采煤沉陷安置项目

1.4-1.6

70-100

全部为经济适用房

其他特殊住宅项目

1.4-1.6

70-100

说明：1.住房建设近期规划编制完成并经批准后，具体地块的调控指标按住房建设近期规划执行。

延伸阅读

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