南宁市人民政府办公厅转发市地方税务局关于加强房地产开发企业所得税管理有关问题的通知的通知

南宁市人民政府办公厅转发市地方税务局关于加强房地产开发企业所得税管理有关问题的通知的通知

南宁市人民政府办公厅转发市地方税务局关于加强房地产开发企业所得税管理有关问题的通知的通知

南府办〔2006〕190号

各县、区人民政府，各开发区管委会，市直各委、办、局（公司），市属并驻市各单位：

南宁市地方税务局《关于加强房地产开发企业所得税管理有关问题的通知》已经市十二届人民政府第1次常务会议审议通过，现转发给你们，请认真贯彻执行。

二〇〇六年十月二十八日

南宁市地方税务局关于加强房地产开发企业所得税管理有关问题的通知

（二〇〇六年十月二十六日）

为了进一步加强和规范房地产开发企业的企业所得税管理，根据《中华人民共和国税收征收管理法》、《中华人民共和国企业所得税暂行条例》及其实施细则、《国家税务总局关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知》（国税发〔2006〕31号）以及《国家税务总局关于印发〈核定征收企业所得税暂行办法〉的通知》（国税发〔2000〕38号）等有关法律、法规规定，结合我市实际，现就房地产开发企业所得税的有关问题通知如下：

一、实行查帐征收企业所得税的房地产开发企业开发产品在其未完工前取得销售收入（包括预售收入）先按预计计税利润率计算出计税利润额，再依企业所得税适用税率计算预缴企业所得税。

（一）房地产开发企业开发项目预计计税利润率：

1．经济适用房项目按3%；

2．非经济适用房项目按10%。

（二）房地产开发企业取得销售收入（包括预售收入）2006年11月以及以后月份应预缴企业所得税：

1．开发产品在其未完工前采取预售方式取得预售收入未按《国家税务总局关于房地产开发有关企业所得税问题的通知》（国税发〔2003〕83号）或《国家税务总局关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知》（国税发〔2006〕31号）规定计算预缴企业所得税的房地产开发企业，2006年11月应预缴企业所得税：

应预缴企业所得税=[（1—10月销售收入+10月预收帐款贷方余额）×计税利润率]×适用税率-（1—9月已预缴企业所得税）。

2．开发产品在其未完工前采取预售方式取得预售收入已按《国家税务总局关于房地产开发有关企业所得税问题的通知》（国税发〔2003〕83号）或《国家税务总局关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知》（国税发〔2006〕31号）规定计算预缴企业所得税的房地产开发企业，2006年11月应预缴企业所得税：

应预缴企业所得税=[（1—10月销售收入+10月预收帐款贷方余额-1月预收帐款期初贷方余额）×计税利润率]×适用税率-（1—9月已预缴企业所得税）。

3．房地产开发企业2006年11月以后月份应预缴企业所得税：

应预缴企业所得税=[本月销售收入+本月预收帐款贷方余额-本月预收帐款期初贷方余额）×计税利润率]×适用税率。

二、预缴企业所得税的房地产开发企业，实行按月预缴，即每月终了后15日内向主管税务机关申报缴纳，年终汇算清缴。年度汇算清缴时，企业在纳税年度内预缴的税款少于全年应纳税额的，应在汇算清缴期限内结清应补缴税款；预缴的税款超过全年应纳税额的，主管税务机关审核确认后办理退税或抵缴其下一年度应缴纳的所得税。

三、汇算清缴工作结束后，稽查局应组织检查，在检查中如发现企业帐证不健全，不能够准确核算成本，申报的应纳税所得额明显偏低，又无正当理由的房地产开发企业，将由查帐征收方式变更为核定征收方式征收其企业所得税。同时按《中华人民共和国税收征收管理法》等税收法律、法规的规定进行处理。

四、对房地产开发企业出现下列情形之一的，税务机关可对其以往应缴的企业所得税按核定征收方式征收企业所得税：

（一）依照法律、行政法规的规定可以不设账簿的；

（二）依照法律、行政法规的规定应当设置但未设置账薄的；

（三）擅自销毁账簿的或者拒不提供纳税资料的；

（四）虽设置账簿，但账目混乱或成本资料、收入凭证、费用凭证残缺不齐，难以查账的；

（五）发生纳税义务，未按照规定的期限办理纳税申报，经税务机关责令限期申报，逾期仍不申报的；

（六）纳税人申报的计税依据明显偏低，又无正当理由的。

实行核定征收方式采取核定应税所得率办法征收其企业所得税，应税所得率为20%。

五、本通知自2006年1月1日起执行，以前规定与本通知相抵触的，按本通知规定执行。

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