南阳市人民政府办公室转发南阳市国土资源局关于中心城区城镇住房用地登记发证遗留问题的报告的通知

南阳市人民政府办公室转发南阳市国土资源局关于中心城区城镇住房用地登记发证遗留问题的报告的通知

南阳市人民政府办公室转发南阳市国土资源局关于中心城区城镇住房用地登记发证遗留问题的报告的通知

宛政办〔２００４〕１０８号

卧龙、宛城区人民政府，高新区管委会，市政府有关部门：

为进一步加强中心城区土地登记管理，规范运作程序，解决历史遗留，稳定社会大局，现将《南阳市国土资源局关于中心城区城镇住房用地登记发证遗留问题的报告》转发给你们，望认真贯彻执行。

附件：《南阳市国土资源局关于中心城区城镇住房用地登记发证遗留问题的报告》

南阳市人民政府办公室

二○○四年十月二十三日

附件

南阳市国土资源局关于中心城区城镇住房用地登记发证遗留问题的报告

市政府：

经过近几年的连续工作，中心城区城镇住房用地登记发证工作取得了较大进展。目前土地来源清楚、权属合法无争议的城镇住房用地登记发证工作已经基本完成，对加强城市土地权属管理，依法维护城市居民的合法权利，规范和搞活房地产市场起到了很好的促进作用。但由于历史原因，在市中心城区还有相当一部分城镇住房用地，手续不规范、不完善甚至缺失，这些问题的存在，直接影响了土地登记工作的正常进行，致使不少市民的自有房地产不能合法使用和入市交易，增加了社会不稳定因素，制约了房地产市场的健康发展。我们认为从维护群众合法权益和社会稳定的角度出发，本着于法周延，区别对待；历史问题处理从宽，现行违法处理从严；对购房户登记从宽，对建设单位处理从严的原则，客观、公正、公平地处理好这些历史遗留问题是化解当前土地热点问题的一大举措。现根据有关法律法规和政策，结合我市实际，对中心城区城镇住房用地的有关遗留问题提出以下处理意见：

一、对利用集体土地开发商品住宅问题的处理

《河南省农民集体所有建设用地使用权流转管理若干意见》（豫政办［２００３］７７号）规定“严禁使用集体建设用地进行商品住宅开发。用于商品住宅开发的必须征为国有”。根据上述规定，对在集体土地上自行开发建设商品住房并已出售的，应责令有关个人或村组集体补办征地手续，并按国有划拨土地为购房户进行土地分割登记，待住房上市交易时，再按有关规定补办土地出让手续，交纳出让金。村组与开发商或个人联建商品住宅并已出售的，由村组及开发商或个人共同办理征地、出让手续后，按出让土地为住户办理土地分割登记。

说明：自行或以其他非法形式在耕地或其他农用地上进行房地产开发，按照土地管理法的要求，应当给予处罚、没收非法所得、限期恢复原状、拆除或没收地上建筑并追究当事人责任。鉴于违法所得多已被村民所分，村组无力支付土地出让金，也不宜对购房户处罚或收缴出让金。考虑社会稳定，故采取补办划拨用地手续的办法处理。划拨住房用地入市交易时，有专门的补办出让手续办法。村组与开发商或个人联建商品住宅时，利润大多为开发商或个人所得，理应由其交纳土地出让金。

二、对单位利用自有划拨土地与开发商联营联建商品住房问题的处理

目前，市中心城区存在事业、企业甚至行政单位进行房地产开发或变相开发的情况。其共同特点是在原划拨土地上搞商业开发均未办理土地审批及出让手续、未交纳出让金，但大部分社会购房户已领取了房屋所有权证。按照“房地主体一致”的原则，理应对商品房购买者颁发土地使用证，但由于房地产开发者的用地手续未办理或不规范，购房者迟迟不能领取土地使用证。为了尽快解决这一问题，依法公平合理解决商品房购买者的合法权益，建议：一是由市国土资源管理部门牵头，组织规划、房管、监察、国资等部门和三区共同对上述房地产开发行为进行全面排查，联合执法，拿出具体处理意见，报市政府审定，责令开发者在完善建房、售房手续的前提下，补办土地出让手续，并协助为商品房购买者办理土地使用证。对困难企业应负担部分，经市政府批准，将应付出让金的６０％作为对困难企业的资本投入，其余部分用于困难企业兴办各种经济实体和富余人员分流安置。待企业完善转增资本金及相关手续后，对商品房购买者办理分割土地登记；二是对联合联建单位及开发商已经破产或消失的，不再追究当事人的责任，经公告无异议后，对已经履行了商品房购买手续的住房户按划拨土地进行分割登记，待再次上市交易时按有关规定补办出让手续，补交出让金。

说明：《河南省国有企业改革中划拨土地使用权处置与管理暂行规定》（豫土发〔１９９７〕２６号）第十八条明确规定“对困难企业在其土地上进行房地产开发或转让土地应办理土地使用权出让手续，交纳土地使用权出让金的６０％作为国家对困难企业的资本金投入，其余部分用于困难企业兴办各种经济实体和富余人员分流安置。”

三、对单位未经批准利用自有划拨土地建集资房问题的处理

在中心城区内，有不少单位为了解决本部门干部职工住房困难，采取集资方式在单位自有的划拨土地上建设住宅楼，并已建成入住。对此类问题的处理，应根据《南阳市人民政府关于促进房地产市场持续健康发展的实施意见》（宛政〔２００４〕４８号），责成建房单位办理或完善集资房建设手续，并由建房单位申报为住户办理划拨土地分割登记。已向社会出售的部分，由建房单位为住户办理出让手续后，为现住户办理登记手续；已发生转让的部分，由转让双方共同办理出让及登记手续。

说明：《南阳市人民政府关于促进房地产市场持续健康发展的实施意见》（宛政〔２００４〕４８号）（九）规范集资建房和合作建房中明确“市房改部门会同有关部门共同审定的住房困难的国有大、中型或停产、半停产企业，允许利用自有土地，采取集资建房、合作建房方式解决本单位职工住房困难问题。”

四、对房地产开发售出后土地使用权在押问题的处理

有的开发商或建房单位采用抵押筹资方式进行房地产开发建设，建成后的房产已出售，但土地产权并未解除抵押，对此类住房用地登记应待抵押解除后再办理登记手续。

说明：《河南省国土资源厅、河南省建设厅关于进一步做好城镇住房用地登记发证工作的通知》（豫国土资发〔２００３〕１１７号）文件中有明确规定。

五、对城镇（农村）居民非法占用集体土地建设住宅问题的处理

在市中心城区城乡结合部，有不少城镇（农村）居民未经批准与村组私自协议建房，其住宅用地情况由市国土资源局按照《南阳市人民政府关于治理整顿土地市场秩序中若干问题的处理意见》（宛政〔２００３〕６４号）统一清查处理，并责令所在村组申请补办用地手续后对建房户进行登记发证。

说明：《南阳市人民政府关于治理整顿土地市场秩序中若干问题的处理意见》（宛政〔２００３〕６４号）文件中有明确规定。考虑城市周边居民已建成部分为数众多，不再履行处罚程序。

六、对城镇住房用地土地权属来源不清问题的处理

对登记中因历史问题土地权属来源不清，但界址清楚、权属无争议的城镇住房用地，由其主管部门或上级机关以正式文件出具土地使用情况说明，经公告１５日无异议的，为现住户办理城镇住房用地登记。

说明：《河南省国土资源厅、河南省建设厅关于进一步做好城镇住房用地登记发证工作的通知》（豫国土资发〔２００３〕１１７号）文件中有明确规定。

以上一、二、三、五条问题的处理意见只对２００３年２月２０日国土资源部《关于进一步治理整顿土地市场秩序工作方案》（国土资发〔２００３〕４９号）下发前已实施的城镇住房占地有效，２００３年２月２０日后新的违法行为按《土地管理法》等法律、法规的要求从严处理。

以上报告如无不妥，请予转发。

二○○四年十月二十三日

延伸阅读

农村土地承包经营权流转管理办法

白银市政务公开工作考核评估办法(试行)

白银市人民政府关于进一步治理和规范出租汽车客运市场的实施意见