南阳市人民政府关于促进房地产市场持续健康发展的实施意见

南阳市人民政府关于促进房地产市场持续健康发展的实施意见

南阳市人民政府关于促进房地产市场持续健康发展的实施意见

宛政[２００４]４８号

各县市区人民政府，市人民政府有关部门：

为了深入贯彻落实《国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知》（国发[２００３]１８号）和《河南省人民政府贯彻落实国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知的意见》（豫政[２００３]２９号）精神，加快我市全面建设小康社会的步伐，促进房地产市场持续健康发展，结合我市实际，现提出如下实施意见：

一、提高认识，明确指导思想

（一）充分认识房地产市场持续健康发展的重要意义。房地产业关联度高，带动力强，在国民经济和社会发展中发挥着重要作用。促进并实现房地产市场持续健康发展，是加快我市城镇化进程、促进全面建设小康社会的必然要求；对于扩大内需，拉动投资增长，促进消费，提高居民住房水平，改善居住环境，满足人民群众日益增长的物质文化生活需要，充分发挥我市人力资源优势，拓展就业渠道，保持国民经济持续快速健康发展都具有十分重要的意义。

（二）进一步明确房地产市场发展的指导思想。坚持住房市场化的基本方向，不断完善房地产市场体系，充分发挥市场在资源配置中的基础性作用；以需求为导向，调整供应结构，满足不同收入家庭的住房需要；深化改革，不断消除影响我市房地产市场发展的体制性和政策性障碍，加快建立和完善适合市情的住房保障制度；加强宏观调控，努力实现房地产市场总量基本平衡，结构基本合理，价格基本稳定；拓宽融资渠道，尽快把房地产业发展成为全市国民经济的支柱产业，拉动经济增长；保障人民利益，改善人民生活，确保到２０１７年我市城镇居民“户均一套功能配套、宽敞舒适的住房”目标的实现。

二、深化住房制度改革，推进住房分配货币化

（三）继续推进现有公房出售和房屋所有权证发放工作。除具有历史纪念意义和属于文物、危房的公有住房，原则上都应当向愿意购买的现住户出售。对能够保证居民安全的非成套住房，根据实际情况也可以向现住户出售。房改售房单位尚未为购房者办理房改房所有权证申请的，必须向房改部门和产权登记部门提出申请。已经办理的房屋所有权证必须及时发给购房者。房改部门、产权登记发证部门、土地管理部门必须在３０个工作日内，对申请办理并符合条件的房改房办结各种手续。因手续不全、历史原因等造成确权资料不全、未办理手续的房改房，在售房单位出具保证书、房改部门冻结其相应售房资金、土地管理部门公告１５日无异议的前提下，产权发证、土地管理部门可以先为购买者核发房屋所有权证和土地使用权证。

（四）加快推进住房分配货币化改革，完善住房补贴制度。要严格执行国家停止住房实物分配的有关规定，尽快制定《南阳市住房货币化分配实施办法》。要根据本地房价、职工工资收入水平和财力状况，确定合理的补贴标准。财政供给单位的住房补贴资金纳入财政预算，财政供给单位的公有住房出售收入扣除专项维修基金后，实行收支两条线管理，统筹用于发放住房补贴。自收自支事业单位及企业的公有住房出售收入扣除专项维修基金后，用于发放职工住房补贴和补缴欠缴的职工住房公积金单位补贴部分。住房困难企业、停产半停产企业可利用集资建房、合作建房优惠政策，探索符合实际的住房分配货币化补贴方式。要积极创造条件，在２００５年内将城镇无房或面积不达标职工的住房补贴发放到位。

（五）完善住房公积金制度，加大个人贷款发放力度。要认真贯彻《住房公积金管理条例》，建立和完善住房公积金制度，切实维护职工的合法权益，加强住房公积金归集力度，制定我市住房公积金个人贷款的优惠政策，发挥住房公积金的使用效益。市住房公积金管理中心要制定简化委托贷款手续、取消不合理收费、改进服务、提高办事效率等具体措施。市住房公积金管理委员会要建立住房公积金管理中心绩效考核机制和奖惩制度，对住房公积金管理中心加强监管和指导。

（六）培育住房二级市场，盘活存量住房。已经取得合法产权的住房，可直接上市交易，任何部门和单位不得擅自设置上市交易限制条件。已购公有住房（含集资房）和经济适用住房首次上市交易的，土地出让金按已购房屋坐落位置的基准地价的５％缴纳，不再缴纳所得收益。以房改成本价购买的公有住房（含集资房）上市出售，除国家规定的税费外，收益部分全部归个人。

三、调整住房供应结构，建立住房保障体系

（七）加强住宅建设和管理。按照十六大提出的全面建设小康社会城镇居民住房要求和“面向市场、面向百姓、面向未来”的住宅建设指导思想，我市住宅建设坚持以经济适用住房建设为重点，规范集资建房和合作建房，大力发展普通商品住宅，适度建设中、高档商品住宅，积极建立廉租住房制度，推进住宅产业现代化。要尽快制订《南阳市住宅建设管理办法》，规范住宅建设和管理行为，促进住宅建设协调快速发展，满足不同层次城镇居民的住房需求。

（八）加强经济适用住房建设和管理。经济适用住房是具有社会保障性质的政策性商品住房，主要解决城镇中低收入家庭的住房问题。要通过土地划拨、减免行政事业性收费、政府承担小区外基础设施建设、落实税收优惠政策、控制开发利润等措施，切实降低经济适用住房建设成本。从严控制经济适用住房建设标准，户型严格控制在中小套型。经济适用住房建设项目由市房改部门依法组织招标投标确定开发建设单位，销售价格由价格主管部门会同房改部门共同审定。购买经济适用住房实行申请、审批和公示制度，合理确定经济适用住房供应对象的具体收入底线标准和范围，具体办法由市、县人民政府制定，尽快完善购买经济适用住房制度。

（九）规范集资建房和合作建房。市房改部门会同有关部门共同审定的住房困难的国有大、中型或停产、半停产企业，允许利用自有土地采取集资建房、合作建房方式解决本单位职工住房困难问题，其建设标准、参加对象、优惠政策，执行经济适用住房的有关规定。企业可以与当地的住房分配货币补贴政策相结合，按房改部门核定的成本价或按市场价向本单位职工出售。集资建房、合作建房由房改部门根据职工参加房改情况提出审查意见后按规定程序报批。严禁任何单位以集资建房、合作建房名义变相实物分配或进行房地产开发经营。

（十）加大房地产开发力度，增加普通商品住房供给。要根据市场需求，各级房管部门制定房地产开发年度指导计划，保持房地产开发持续增长。进一步拓展房地产开发投融资渠道，支持和吸引各种经济成份参与我市房地产开发。对符合条件的房地产开发企业和房地产项目，要在信贷上给予支持。要引导房地产开发企业在符合城市规划的前提下，按照市场需求进行开发建设，不得以行政手段干预开发项目的规模、档次等。对于普通商品住房建设，要合理供应土地，控制土地价格，多渠道降低建设成本，使住房价格与大多数居民家庭的住房支付能力相适应。各级人民政府要根据实际情况，对成规模的新建小区可允许分期缴纳土地出让金。对旧城改造项目，可按土地出让金的一定比例进行返还，对应收的规费可适当予以减免。

（十一）建立和完善廉租住房制度。强化政府住房保障职能，把解决城市最低收入和住房困难家庭住房作为当地政府的一项重要任务。要认真进行调查研究，探索廉租住房制度模式，制定并完善廉租住房管理办法，切实保证城镇最低收入家庭基本住房需求。要多渠道筹措资金，形成稳定规范的住房保障资金来源。要根据财政承受能力、职工收入、住房特困居民的实际情况，合理确定保障水平。纳入保障对象的实行以发放租赁补贴为主，实物配租和租金核减为辅的原则。

（十二）坚持以企业为主体，推进住宅产业现代化。要创造房地产企业平等竞争的市场环境，鼓励企业做大做强，支持有资信和品牌优势的企业通过兼并、收购和重组等形式，形成竞争力强的大型企业和企业集团，提高产业集中度。制定和完善住宅产业经济、技术政策，鼓励企业研发和推广先进适用的建筑成套技术、产品和材料，推动住宅技术进步。要坚持完善住宅性能认定、住宅产品认证和淘汰制度，保证住宅质量。

四、坚持市场化方向，完善房地产市场体系

（十三）减少行政审批事项，清理不合理收费。要认真清理涉及房地产市场的各项行政审批事项，对于没有审批依据的限制性审批要坚决取消。符合城市规划的一般商品房项目，要取消立项、可行性研究、项目规模等限制性审批。要认真贯彻落实国家和省各项清理收费的政策，取消住房建设和消费环节的不合理收费，适当降低各种服务性收费标准，对违反规定征收或变相征收的要依法严厉查处。

（十四）发展房屋租赁，引导梯度消费。要依法加强房屋租赁合同登记备案管理，尽快出台《南阳市房屋租赁管理办法》，规范发展房屋租赁市场。要鼓励居民出租自有闲置房屋，支持房地产开发企业开发专门用于租赁的商品住房、出租空置商品房。承租方愿意购买承租的商品住房，且承租期满１年的，可享受二手房的有关优惠政策，开发商可享受国家有关处置空置商品住房的优惠政策。

（十五）发展和规范物业管理。深入贯彻落实《物业管理条例》，推行房地产开发与物业管理分业经营，加快业主大会和业主委员会的组建工作，建立物业管理市场双向选择机制，新建住宅物业应实行项目招标投标制度。规范物业服务收费，建立“以质论价、质价相符、合同约定”的服务收费体系。按照国家、集体、个人合理负担原则，加快旧有住宅小区改造力度，扩大物业管理覆盖面。建立和完善物业专项维修基金使用管理制度，尽快修改完善《南阳市物业管理办法》，提高物业管理质量和水平。

（十六）发展和完善房地产市场中介服务。积极扶持各类新兴房地产中介形式和服务品种，对申办开展置业担保、房屋租赁代理、房地产评估、土地评估、房屋收购和置换业务等中介组织，符合条件的要按有关规定时限办结相关手续。规范中介服务，全面推行房地产中介服务人员持证上岗制度，建立和完善房地产中介服务执业标准。禁止有关部门推行强制性服务。

（十七）健全个人住房贷款担保机制。促进住房置业担保中介发展，鼓励有条件的各类经济组织成立住房置业担保机构，为中低收入家庭提供住房贷款担保。建立健全风险准备金制度，规范担保行为，完善管理办法，对无担保能力和担保行为不规范的担保机构，建立清理清出机制。

（十八）建立健全房地产市场信息系统和预警预报体系。要加强房地产市场的监控，建立健全我市房地产市场信息系统和预警预报体系，及时发布房地产市场信息，引导房地产市场健康、协调发展。房地产市场信息系统和预警预报体系中需政府承担的费用纳入政府财政预算，结合政府信息化系统和电子政务建设一并落实。

（十九）整顿和规范房地产市场秩序。要加大房地产市场秩序专项整治力度，重点查处房地产开发、交易、中介服务和物业管理中的各种违法违规行为，规范市场秩序。

（二十）完善市场监管制度。加强对房地产企业的市场准入和清出管理，严格执行房地产开发项目资本金制度、项目手册制度、预售管理制度、竣工综合验收制度。尽快出台《南阳市商品房预售款监督管理办法》等规范性文件。全面建立房地产企业和执（从）业人员信用档案系统，加快建立房地产市场信用体系，强化社会监督。发展和规范住房装饰装修市场，房产主管部门要严格执行国家有关标准，对住宅装饰装修工程实施监督管理，建筑工程室内有害物质含量指标不符合国家《民用建筑工程室内环境污染控制规范》的，不得投放使用。

五、加强规划管理，调控土地供应

（二十一）充分发挥城市规划的调控作用。市房产主管部门要按照实现全面建设小康社会目标和加快城镇化进程所产生的住房需求，抓紧编制并及时修订完善南阳市房地产业和住房建设发展中长期规划，加强对房地产业发展的指导。在城市总体规划和近期建设规划中，要合理确定各类房地产用地的布局和比例，优先落实经济适用住房、普通商品住房、危旧房改造和城市基础设施建设中的拆迁安置用房建设项目。对各类开发区土地以及行政区划调整后的土地，按法定程序纳入城市规划统一管理。

（二十二）坚持高起点规划，高水平设计，高质量施工。积极引导开发建设有一定规模、功能齐全、设施配套的现代化住宅小区。鼓励开发商连片开发，按照小区及功能区规划，统筹安排建设项目。鼓励以房地产开发带动旧城改造，加快旧城区的成片改造，做到统一规划、统一开发、统一配套，控制零星住宅建设，禁止单家独院住宅建设，住宅建筑设计要注重地方特色，讲究实用，突出创新。加强住宅建设工程质量管理，消除各种质量隐患。新的住宅小区建设要注重生态环境建设和住宅内部功能设计，完善各类基础设施，提高住宅建设综合质量，努力营造优美的人居环境。

（二十三）完善住房土地供应政策，促进土地合理利用。要健全和完善房地产开发用地计划供应制度，保障有市场需求的房地产开发项目的用地供应。要调剂增加普通商品住房和经济适用住房的土地供应量。房地产开发用地必须符合土地利用总体规划和年度计划，严格控制占用耕地。利用原划拨土地进行房地产开发的，必须纳入政府统一供地渠道，实行招标、拍卖和挂牌方式出让，禁止私下交易。禁止以科技、教育等产业名义取得享受优惠政策的土地用于房地产开发，禁止任何单位和个人与乡村签订协议圈占土地、使用农村集体土地进行房地产开发。

六、切实加强领导，狠抓政策落实

（二十四）建立工作责任制，强化责任意识。各县市区人民政府和房地产主管部门要从贯彻落实“三个代表”重要思想的高度出发，按照十六届三中全会精神，切实加强对房地产业发展工作指导和监督管理，把加快住宅建设，搞活房地产市场、促进住房消费纳入重要工作日程，从实际出发，完善房地产市场调控手段，建立有效的协调机制，推动我市房地产市场健康持续发展。

（二十五）保障群众利益，维护社会稳定。房改和房地产工作与人民群众的切身利益密切相关，促进房地产市场持续健康发展的根本目的是为了更好地解决群众住房问题，满足群众的物质文明生活需要。各县市区人民政府在城镇建设中要量力而行，妥善解决城镇房屋拆迁中的突出问题。加强对房屋拆迁资金的监管工作，严格按照建设部《城市房屋拆迁估价指导意见》，规范城市房屋拆迁估价行为，实施对房屋拆迁人的补偿安置，切实保护被拆迁人的合法权益，维护社会稳定。

（二十六）加强部门协作，形成工作合力。各级房管、财政、房改、国土、计划、规划、建设、金融、税务等部门要各司其职，分工协作，积极调整和完善相关政策措施，确保房地产市场持续健康发展。市房产主管部门要会同有关部门抓紧制定经济适用住房管理、住房补贴制度监督、健全房地产市场信息系统和预警预报体系、建立个人住房贷款担保体系等方面的实施办法，指导全市具体实施并负责对国家、省、市有关房地产业发展文件精神贯彻落实情况的监督检查。各级有关部门要进一步解放思想，更新观念，转变工作职能，强化服务意识，改变工作作风，提高办事效率，努力为全市房地产业创造良好的发展环境，促进我市经济社会持续快速健康发展。

南阳市人民政府

二○○四年五月二十八日

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