印发惠州市区“十一五”期间经济适用房廉租房建设方案的通知

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印发惠州市区“十一五”期间经济适用房廉租房建设方案的通知

惠府办〔2006〕81号

惠城区、惠阳区人民政府，大亚湾开发区管委会，市府直属有关单位：

《惠州市区“十一五”期间经济适用房廉租房建设方案》业经市人民政府同意，现印发给你们，请认真贯彻落实。

惠州市人民政府办公室

二OO六年十月二十四日

惠州市区“十一五”期间经济

适用房廉租房建设方案

为贯彻落实国务院关于促进房地产健康发展的六条政策（简称“国六条”）和2006年全国人大四次会议温家宝总理在政府工作报告中提出的有关发展经济适用房的指示精神，根据《惠州市城市总体规划（2006—2020年）》（纲要），结合我市实际，特制订本方案。

一、市区经济适用房、廉租房建设的基本情况

为解决我市城镇特困户和中低收入家庭的住房问题，我市自1992年以来，先后在市区上排5、6号小区建设解困房100套；1994年在河南岸群芳苑建设解困房500套；1998年在河南岸石湖苑建设经济适用房677套；2003年在河南岸17号小区建设经济适用房872套、廉租房240套（其中80套安置环卫工人，40套安置“两江四岸”拆迁户，120套安置市区住房特困户）。建设上述解困房、经济适用房、廉租房，解决了市区部分无房户、住房困难户和特困家庭的住房问题，特别是解决了市区现有120户特困家庭的住房困难，提前完成了省委、省政府提出的在3年内解决2004年以前在册的城镇特困户住房困难问题的任务。解困效果显著，得到省政府和省建设厅的充分肯定。

二、市区经济适用房、廉租房需求状况

经调查摸底，现阶段市区部分居民对经济适用房和廉租房还有较大的需求：

（一）市区每年新增加的住房特困户、危房户以及市政工程拆迁户仍对经济适用房、廉租房有较大需求。据统计，市区每年新增住房特困户约25户；目前居住在市区直管公房住户约2300户，大多数为危房户；市直机关和事业单位未参加房改的干部职工约3000人，每年新参加工作的机关事业单位干部、职工5000多人；每年部队转业干部有200多人。这些中低收入家庭的住房问题主要依靠建设经济适用房、廉租房来解决。

（二）随着我市经济快速发展，城市化进程加快，城市人口和外来人员将不断增加，特别是大项目落户和投产产生强大的产业效应，形成大工业企业经济圈，不仅带动惠州经济发展，也吸引越来越多的中、高级科技人员调入我市。同时，市区的工业园区建设取得较大进展，将吸纳越来越多的各行各业人才来惠州发展。建设经济适用房，可以解决各产业基层骨干的住房困难问题，为惠州的长期发展提供有力支撑。

从目前拟购房人群情况看，准备购房或购房欲望强烈的70%以上为25～40岁的年轻人，且目前实际购房的主力军也是这一年龄段的人。该群体人员参加工作时间不长，经济基础较差，特别是目前过高的房价给他们购房造成较大压力。因此，建设经济适用房是目前政府调控商品房价格的有效措施之一，也是缓解社会矛盾的重要措施。建设好经济适用房，不仅有利于我市经济的发展，而且有利于和谐社会的建设。

三、市区经济适用房、廉租房建设的基本设想

（一）市区经济适用房、廉租房建设的目标任务。

坚持以邓小平理论和“三个代表”重要思想为指导，以人为本，用科学发展观统揽全局，把经济适用房、廉租房建设作为民心工程全面推进，力争“十一五”期间解决群众住房难问题。“十一五”期间，市区每年建设经济适用房、廉租房共800套（惠城区600套、惠阳区120套、大亚湾开发区80套），5年共建4000套。其中，每年建设廉租房60套（惠城区35套、惠阳区15套、大亚湾开发区10套），5年共建300套。

（二）经济适用房、廉租房建设模式及资金筹措。

1.惠城区经济适用房、廉租房按照分片划地、分批开发、市场化运作的原则，采取代建制等多种方式建设。市政府根据各片区经济适用房、廉租房的需求情况，在出让商品房建设用地时，原则上按每出让一宗10万平方米以上土地均需划出一定比例土地面积用于经济适用房、廉租房建设，并由中标的开发商按政府相关部门的要求，建设独立单元、每套住房建筑面积80平方米以下的房屋作为经济适用房、廉租房房源。在规划报建时，开发商应确定经济适用房、廉租房户型、面积标准、位置、朝向。建设标准要达到普通住宅要求。建成后移交给市房管局按有关规定审核后，分配给符合条件的家庭购买或向特困家庭配租。

“十一五”期间，市政府每年安排5％土地出让收益资金用于惠城区经济适用房和廉租房建设，或由市规划建设局详细测算经济适用房和廉租房建设成本后在中标地价和该小区报建费中抵扣。

2.惠阳区、大亚湾开发区的经济适用房、廉租房的建设模式和资金筹措，由惠阳区政府、大亚湾开发区管委会根据各自实际情况，制定相应实施办法。

（三）经济适用房、廉租房户型设计。

经济适用房、廉租房户型严格按照建设部规定的住房套内面积标准进行设计，以小户型为主，中户型为辅。经济适用房以两房一厅为主，少量三房一厅，廉租房以两房一厅为主。

1．小户型面积标准：套内建筑面积控制在30～50平方米。

2．中户型面积标准：套内建筑面积控制在60～80平方米。

3．廉租房面积标准：套内建筑面积控制在40平方米以内。

（四）经济适用房、廉租房建设的监管。

经济适用房、廉租房的开发建设由财政、国土资源、规划建设、房管等部门共同监督，建成后由国土资源、规划建设和房管部门共同验收后移交给政府，并委托房管部门配售和配租。物业管理由小区物业管理处统一负责。具体的监督管理办法由相关部门另行制定。

（五）经济适用房、廉租房建设的区域划分。

1．惠城区。

（1）江北片。在江北25号小区地块中划拨2万平方米土地，由25号小区中标开发商代建总建筑面积5万平方米、600～700套的经济适用房和廉租房。其中，550～600套为60～80平方米的经济适用房，50套为40～60平方米的廉租房。建设过程由市财政局、国土资源局、规划建设局、房管局共同监督，交房时由市国土资源局、规划建设局、房管局共同验收后移交市房管局代市政府租售、管理。

上述房屋建设成本控制在每平方米1300元以内。成本构成：建设用地按楼面价每平方米100元由政府划拨，土建小高层（带地下停车场、电梯）每平方米950元，园林绿化及道路配套每平方米80元，勘察设计、建筑设计每平方米50元，不可预见费每平方米30元，免收人防、消防、报建等政府规费，利润5％（折合每平方米50元）。按每平方米约1300元计算，上述房屋建设需约6500万元（具体以市规划建设局的详细测算预算为准）。其中，4000万元在中标地价中抵扣，2500万元在该小区的报建费中抵扣。

建设时间：2006～2008年。开发商中标后半年内动工，动工一年内提供200套经济适用房、廉租房，第二年、第三年分别提供200～250套。

（2）惠环、三栋片。拟在惠环仲恺高新区、三栋工业园区、陈江一带分2～3个小区建设，行政划拨建设用地4万平方米，总建筑面积10万平方米，建设经济适用房和廉租房1200套（其中廉租房50套）。

建设时间：2007～2009年（开发建设时间视土地供应情况而定）。

（3）河南岸、水口片。拟在河南岸三环路、水口一带分2个小区建设，行政划拨建设用地4万平方米，总建筑面积10万平方米，建设经济适用房和廉租房约1200套（其中廉租房75套）。

建设时间：2008～2010年（开发建设时间视土地供应情况而定）。

（4）江南片。对下角亚婆田小区实施危房改造。小区占地面积1.46万平方米，拟改造住房6栋344套，总建筑面积2.28万平方米。小区改造完成后可安置原公房住户、私房回迁户和居委会等单位共306户（其中，公房住户257户、私房及居委会共49户）。

该小区改造计划在2006年下半年动工，分三期实施，概算总投资2420.28万元。安置原住户后，其余房屋出售可回笼资金1688.59万元，对比资金缺口约800万元，由市政府安排解决。

2.惠阳区。

“十一五”期间，在淡水城区内行政划拨建设用地约2万平方米，由开发商每年代建120套经济适用房、廉租房，5年共建600套（其中廉租房75套），总建筑面积5万平方米。

建设时间：2006～2009年。

3．大亚湾开发区。

“十一五”期间，拟在大亚湾中心区25号地东侧行政划拨1.8万平方米土地，由开发商每年代建80套经济适用房和廉租房，5年共建400套（其中廉租房50套），总建筑面积3.3万平方米。

建设时间：2008～2010年。

（六）经济适用房销售对象。

1．持有市区常住户口的中低收入居民家庭、市区住房困难户、无房户。

2．市区机关事业单位未参加房改的干部、职工。

3．租住房管局直管公房的危房户和城市建设拆迁户。

4．未参加房改或未购买军队经济适用房的军队转业干部、复退军人家庭。

5．新分配来本市工作的大、中专毕业生和新调入本市首次置业的各类技术人才。

凡已享受过集资建房或购买经济适用房的家庭（包括原购买了经济适用房继而转卖的家庭）不得再申请购买经济适用房。

经济适用住房销售事宜，由房管部门结合实际起草《经济适用住房销售管理暂行办法》和《机关事业单位未房改人员购房实施意见》，报同级政府批准后实施。

（七）经济适用房销售价格、廉租房租金的确定及收入管理。

1.惠城区经济适用房的销售价格由市规划建设局、房管局按《经济适用房价格管理办法》规定，根据建设成本加销售经营成本（含销售营业税、土地增值税、土地使用税、房产税、所得税、销售管理费、销售前期费用贷款利息等）测算出初步售价，经市造价站审核后报市物价部门审批。经济适用房的销售由市房管部门负责，销售管理费用按销售收入的2％计提。销售前期费用向市住房基金贷款，利息计入销售成本。销售经营需交纳的税款，在销售收入中支付。免收办理房产证的交易手续费、代征副食品基金等行政规费。经济适用房销售收入（或土地出让收益的5％资金）归市政府所有，纳入经济适用房、廉租房资金管理专户，由市住房委员会办公室直接管理，市财政监管，专项用于经济适用房、廉租房建设和管理的有关开支（廉租房建设、廉租房的收购、发放房屋租赁补贴等）。廉租房租金由市房管部门按《城镇最低收入家庭廉租住房管理办法》规定，测算出初步价格，报市物价部门审定。廉租房租金由市房管部门代收，纳入市财政收支两条线管理，原则上全额返拨用于廉租房的维修、管理和支付物业管理费等。

2.惠阳区、大亚湾开发区的经济适用房销售价格、廉租房租金及收入管理，由惠阳区政府和大亚湾开发区管委会根据《经济适用房价格管理办法》和《城镇最低收入家庭廉租住房管理办法》的有关规定，制定相应办法执行。

四、经济适用房、廉租房建设的基本要求

（一）提高认识。市、区政府和有关部门要从贯彻落实科学发展观和建设和谐惠州的高度，充分认识经济适用房、廉租房建设的重要性和必要性，切实把经济适用房、廉租房建设作为一项民心工程抓紧抓好，力争通过“十一五”期间的努力，解决群众住房难问题。

（二）落实措施。一是“十一五”期间，每年要安排5％土地出让收益资金专项用于经济适用房和廉租房建设；二是无偿划拨经济适用房、廉租房建设用地；三是大力推行代建制，加快经济适用房、廉租房建设。

（三）强化管理。市、区财政、国土资源、规划建设、房管部门要密切配合，统筹兼顾，科学管理，切实加强经济适用房、廉租房的建设和管理。一是对经济适用房、廉租房建设用地要早规划、早预留、早安排；二是要多渠道、多形式筹集资金，用于经济适用房、廉租房建设，做到专款专用；三是加强新建经济适用房、廉租房建设的管理，确保建设的质量和进度；四是加强经济适用房、廉租房销售分配管理，切实做到公开、透明，专房专用。

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