安庆市人民政府办公室关于转发市房地产局安庆市城区物业管理工作实施办法的通知

安庆市人民政府办公室关于转发市房地产局安庆市城区物业管理工作实施办法的通知

安庆市人民政府办公室关于转发市房地产局安庆市城区物业管理工作实施办法的通知

各区人民政府，市政府有关部门：

经市政府同意，现将市房地产局《安庆市城区物业管理工作实施办法》转发给你们，请结合实际，认真组织实施。

安庆市人民政府办公室

2012年12月12日

安庆市城区物业管理工作实施办法

市房地产局

为进一步规范城区物业管理，促进物业管理行业健康有序发展，根据国务院《物业管理条例》、《安徽省物业管理条例》（以下简称《条例》）和安徽省人民政府办公厅《关于认真贯彻实施〈物业管理条例〉的通知》（皖政办〔2003〕60号）（以下简称《通知》）要求，结合我市实际，制定如下实施办法。

一、指导思想

以科学发展观为指导，进一步更新管理理念，创新管理方法，完善管理体系，建立健全物业管理工作体新机制，努力提升物业管理水平，加快实现物业管理工作重心下移，促进我市物业管理工作上台阶。

二、管理职责

按照“属地管理”原则，各区政府（包括安庆经济技术开发区管委会，下同）对本辖区内的物业管理工作负总责。各区政府、街道办事处（乡镇政府）和社区居民（村民）委员会具体行使以下物业管理职权：

（一）区政府及其确定的部门行使的物业管理职权。负责本辖区内物业管理活动的监督管理工作；辖区物业服务企业资质的有关初审工作；对协议方式选聘物业服务企业的审批，参与前期物业管理招投标工作；确定和调整辖区内物业管理区域的划分；对建设单位制定的临时管理规约进行备案审查；监督物业服务用房的移交和使用；组织协调本辖区内业主大会成立和业主委员会换届工作，指导和监督业主大会、业主委员会工作，对业主大会会议的决定、管理规约、业主大会议事规则以及业主委员会组成人员名单进行备案登记，审查并有权撤销业主大会、业主委员会作出的违反法律法规的决定；召集物业管理联席会议；建立物业管理投诉受理制度，调解业主、业主委员会与物业服务企业之间的各类（含通过市信访工作部门、政风行风热线、市长热线、市民心声等平台反映的）物业管理纠纷；对辖区内物业服务企业监督管理，定期对其服务质量进行考核；物业服务企业信用信息采集和信用等级初评工作；法律法规政策规定的其他职权。

（二）街道办事处（乡镇政府）行使的物业管理职权。具体组织协调本辖区内业主大会成立和业主委员会换届工作，指导和监督业主大会、业主委员会工作，对业主大会会议的决定、管理规约、业主大会议事规则以及业主委员会组成人员名单进行备案登记，审查并有权撤销业主大会、业主委员会作出的违反法律法规的决定；对建设单位制定的临时管理规约进行备案审查；协同召集物业管理联席会议；落实本辖区未实施物业管理居住区的管理服务工作；协助区物业主管部门做好物业服务企业日常监管、物业管理区域划分、物业服务企业信用信息采集和信用等级初评等工作；调处物业管理矛盾纠纷；组织开展本辖区物业服务满意度调查工作；协调社区、业主委员会和物业服务企业相互之间的关系；法律法规政策规定的其他职权。

（三）社区居民（村民）委员会行使的物业管理职权。负责配合街道办事处（乡镇政府）做好物业服务企业日常监管、物业管理区域划分、企业信用信息采集等工作；协助街道办事处（乡镇政府）组织成立业主大会和选举业主委员会工作；协助街道办事处（乡镇政府）做好业主大会和业主委员会的日常指导、监督工作；协助街道办事处（乡镇政府）落实未实施物业管理居住区的管理服务，提供卫生保洁、公共秩序维护、房屋及共用设施设备维修等基础性服务；协助街道办事处开展物业服务满意度调查工作；促进社区建设与物业管理协调发展；法律法规政策规定的其他职权。

三、工作考核

根据《条例》、《通知》精神和物业管理工作目标，制定考核评分细则（附后），实行年中督查、年度考核。

（一）考核内容

各区政府及街道办事处（乡镇政府）管辖范围内的所有城镇非住宅物业和住宅物业（楼、院）物业管理的基础工作、物业管理的覆盖工作、业主委员会工作、信访投诉工作、物业小区的安全防范工作等。

（二）考核方法

对各区物业管理工作的考核工作由市政府物业管理联席会议办公室牵头，市房地产、城管执法、公安、财政、建设、规划、信访等部门参与的考核小组负责组织实施，实行百分制考核。各区要依据物业管理职责，先进行自查。市政府物业管理联席会议办公室每半年组织一次督查，年底前进行年度考核。考核的结果作为奖罚的重要依据。

（三）奖惩措施

市政府物业管理联席会议根据年度考核结果提出奖惩意见，对工作成效显著的单位和个人，市财政预算安排一定资金用于奖励；对考核不合格的进行通报批评，并限期整改；对物业管理工作指导监督不力或失职渎职，造成较大影响的，依法追究相关单位和人员的责任。

四、相关要求

（一）加强组织领导。各区政府要根据物业管理工作需要，建立物业联席会议制度，负责指导、监督、检查辖区内的物业管理工作，确保物业管理工作顺利进行。

（二）落实工作责任。各区政府负责组织物业主管部门、街道办事处（乡镇政府）和社区居民（村民）委员会具体行使下放物业管理权限和法律法规政策规定的其他职权，妥善处理因管理引发的行政复议、行政诉讼、行政赔偿以及信访投诉等工作。各区要尽快出台物业管理实施细则。要认真抓好物业管理政策法规的宣传工作，做好基础调查和数据统计，为全面展开物业管理工作提供依据。

（三）妥善处理矛盾。对在居住区物业管理活动中出现矛盾纠纷、涉及多个管理部门的，由街道办事处（乡镇政府）组织社区居民（村民）委员会、公安派出所、物业服务企业、业主委员会及相关单位召开物业管理联席会议协商解决；经协商仍难以解决的报请区政府组织召开物业管理联席会议协商解决；出现跨区域重大矛盾纠纷的，由市政府物业管理联席会议协调解决。

附件

安庆市城区物业管理工作考核评分细则

项目

内容要求

分值

基础

工作

28分

机构健全（2分）；职责明确（2分）；制度完善（2分）；奖惩措施落实（2分）。符合8分，每发现一处不符合扣2分。

8分

政策法规宣传有具体安排（2分）；有组织培训（2分）；有检查验收（2分）。符合6分，每发现一处不符合扣2分。

6分

年度工作有目标措施（1分）；有任务分解（1分）；有责任单位、有明确责任人（1分）；有专人承办和经费保障（1分）。符合4分，每发现一处不符合扣1分。

4分

物业管理纳入社区建设有长期规划（2分）；有具体步骤（2分）；有组织实施（2分）。符合6分，每发现一处不符合扣2分。

6分

每季度按时组织住宅小区项目考核，及时上报考核结果。每季度1分，符合4分，不符合每季度扣1分。

4分

物业

管理

覆盖

工作

22分

建立住宅小区（楼、院）档案（4分），管理状况登记清楚（4分）。符合8分，每发现一处不符合扣4分。

8分

住宅小区物业管理覆盖率达到年度目标要求。符合4分，不符合扣4分。

4分

对辖区内未实行物业管理的住宅小区实施覆盖工作有计划（2分）；有安排（2分）。符合4分，每发现一处不符合扣2分。

4分

安庆市物业管理示范小区数量达到年度目标要求（5分），创安庆市物业管理优秀住宅小区数量达到年度目标要求（5分）。

6分

业主

委员会

工作

16分

业主委员会运行情况良好，业主民主管理、自我约束能力增强。符合2分，不符合扣2分。

2分

对符合条件的住宅小区组织成立业主大会工作指导有效。符合4分，不符合扣4分。

4分

对业主委员会换届指导工作落实到位。符合4分，不符合扣4分。

4分

新成立业主委员会数量达到年度目标要求。符合6分，不符合扣6分。

6分

信访

投诉

工作

16分

物业管理分级投诉处理机制完善，投诉渠道畅通，设立业主投诉电话。符合3分，不符合扣3分。

3分

严格控制重大投诉事件，不发生来市、到省、赴京重复集体上访。符合5分，每发生一次扣5分。

5分

业主投诉档案登记清楚，保管完好。

2分

有效调处突出的矛盾纠纷；业主一般投诉在社区内消化解决，将矛盾化解在基层；及时解决一般投诉信访问题。符合6分，不符合一项的扣2分。

6

安全

防范

工作

18分

安全防范管理组织健全（2分），制度完善（2分），责任明确（2分）。符合6分，每发现一处不符合扣2分

6分

安全隐患登记清楚（2分），档案保管完好（2分）。符合4分，每发现一处不符合扣2分

4分

季度房屋安全检查（4分），夏季汛期住宅小区安全排查制度落实（4分）。符合8分，每发现一处不符合扣4分

8分

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