印发《广州市划拨用地及其地上建筑物用于非住宅出租经营土地出让金计收工作问答手册（试行）》的通知

印发《广州市划拨用地及其地上建筑物用于非住宅出租经营土地出让金计收工作问答手册（试行）》的通知

印发《广州市划拨用地及其地上建筑物用于非住宅出租经营土地出让金计收工作问答手册（试行）》的通知

各县级市国土房管局、各区分局：

为更好地开展划拨用地及其地上建筑物用于非住宅出租经营土地出让金计收工作，现将《广州市划拨用地及其地上建筑物用于非住宅出租经营土地出让金计收工作问答手册（试行）》印发给你们，请认真执行。

特此通知。

二○一二年七月二十四日

附件：下载所有附件

穗国房字〔2012〕727号非住宅出租工作问答手册

http://www.laho.gov.cn/zwgk_1/zfxxgkml/201211/P020121128785425737851.doc

广州市划拨用地及其地上建筑物用于非住宅出租经营土地出让金计收工作问答手册

（试行）

目录

第一部分依据及范围

1．年土地出让金计收依据是什么？

2．年土地出让金的计收范围？

3．哪些情形的划拨用地应计收年土地出让金？

4．《临时经营场所使用证明》期满是否需重新出具？

5．年土地出让金按租赁合同期限还是《临时经营场所使用证明》有效期限计收？

6．年土地出让金从什么时候开始计收？

第二部分计收标准

1．年土地出让金如何计收？

2．什么叫土地纯收益？

3．什么叫基准地价？

4．年土地出让金估价公式是什么？

5．村集体建设用地依法转为国有建设用地且未办理“土地有偿使用手续”的是否需要计收年土地出让金？

6．部队用房出租经营是否应计收年土地出让金？

7．直管房出租经营是否应计收年土地出让金？

8．年土地出让金由谁缴交？

9．年土地出让金缴交可以到广州市哪些银行办理？

10．在已计收年土地出让金的有效期限内，同一划拨用地变更承租人，出租方是否重复缴交年土地出让金？

11．2011年8月15日之前签订的租赁合同8月15日之后变更、转租的是否需要计收年土地出让金？

第三部分计收流程

1．年土地出让金由谁收件办理？

2．区租赁管理所需在几个工作日内核定年土地出让金？

3．核定年土地出让金如何划分基准年份？

4．谁负责开具缴款通知书？

5．房地产权属人必需在几日内缴交土地出让金？

6．区租赁管理所如何核定缴款情况及后续备案的办理？

第四部分合同填写

1．怎样编排计收合同号？

2．各区租赁管理所租赁登记备案机构代码是多少？

3．计收合同的甲、乙方如何填写？

4．签订的合同租赁日期与计收合同缴款日期的起始时间是否需要一致？

5．租赁期限整数年后面的天数是否需要计收年土地出让金，如果需要应如何计收？

6．计收合同如何签名盖章？

7．评估答复书和审批表是否需要盖章？

第五部分后续管理

1．区租赁管理所是否需将办理年土地出让金及房屋租赁合同登记备案情况告知流管中心？

2．提前解除房屋租赁登记备案合同，已缴纳的年土地出让金可否退还？

3．年土地出让金合同可否随意进行变更、解除及终止？

4．房地产权属人不按时缴纳年土地出让金，应做如何处理？

5．2011年8月15日前签订《房屋租赁合同》并已办理租赁合同登记备案的是否需要追收年土地出让金？

划拨用地及其地上建筑物用于非住宅出租经营土地出让金计收工作问答

第一部分依据及范围

1．年土地出让金计收依据是什么？

答：依据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《转发市国土房管局关于调整我市国有建设用地使用权出让金计收标准的通知》（穗府办〔2010〕35号）、《关于划拨用地及其地上建筑物用于非住宅出租经营计收土地出让金有关问题的通知》（穗国房字〔2012〕38号）及《印发广州市计收原划拨用地及其地上建筑物用于非住宅出租经营土地出让金实施细则及其合同的通知》（穗国房字〔2011〕803号）等相关文件执行。

2．年土地出让金的计收范围？

答：本市辖区范围内利用划拨用地（含未办土地有偿使用手续的历史用地）及其地上、地下建筑物用于非住宅出租经营，且权属人为法人的，应计收年土地出让金。

3．哪些情形的划拨用地应计收年土地出让金？

答：（一）已取得《房地产证》、《房地产权属证明书》等房地产权属证明中注记未办土地有偿使用手续或暂缓征收土地出让金的；

（二）已取得《国有土地使用证》、《土地权属证明书》等土地权属证明中注记土地使用权类型为划拨，且未计收土地出让金的；

（三）已核发《建设用地批准书》或《同意使用土地通知书》等用地批准文件，按划拨方式提供土地使用权的（即划拨决定书或出让合同中未计收土地出让金的面积）；

（四）除上述情形外，其他依法使用土地，但未办理土地有偿使用手续、未计收土地出让金的房地产。

由于部分历史用地有可能报批手续不完备，导致无法直观判断是否属于划拨性质，因此只要用地单位提交的资料中没有注明土地已办有偿使用手续，且无法提供已签订的土地出让合同及缴款发票的，均需计收年土地出让金。符合穗府办〔2010〕35号文规定暂缓计收的除外。

4．《临时经营场所使用证明》期满是否需重新出具？

答：《临时经营场所使用证明》期满需重新出具。

5．年土地出让金按租赁合同期限还是《临时经营场所使用证明》有效期计收？

答：年土地出让金原则上按租赁合同期限计收。

6．年土地出让金从什么时候开始计收？

答：按照穗国房字〔2011〕803号文规定，年土地出让金从2011年8月15日开始执行计收。

第二部分计收标准

1．年土地出让金如何计收？

答：土地出让金按年计收，每年一次性付清；房屋租赁期限少于一年的，按一年计收。

签订《房地产租赁合同》的租赁期限少于三年（含三年）的，按首次计算的年土地出让金标准计收，不再作调整；签订《房地产租赁合同》的租赁期限超过三年的，则从第四年起每三年重新核定年土地出让金标准，并按前款规定以核定后的标准计收。

年土地出让金计收标准按相应用途土地纯收益的4%确定，即按相应用途基准地价的1.6%确定。当地上建筑面积超过净用地面积时，按地上建筑面积计价；反之，按净用地面积计价。

2．什么叫土地纯收益？

答：土地纯收益是土地所有者权益价值体现。除公开出让外，按相应用途基准地价的40%确定。

3．什么叫基准地价？

答：基准地价是对城镇各级土地或均质地域，在正常市场条件和设定土地开发条件下，按照商业、住宅、工业等用途，分别评估确定的某一基准日法定最高使用年限的国有建设用地使用权区域平均价格，包括土地取得费、土地开发费和土地纯收益。

4．年土地出让金估价公式是什么？

答：年土地出让金估价公式为：

（一）商业土地有偿使用费

（图幅基准地价×40%+商业路线价加价×10%）×商业楼层调节系数×商业楼层计价面积

（二）办公土地有偿使用费

办公基准地价×40%×办公计价面积

（注：地下办公用途按地下工业用途处理）

（三）工业土地有偿使用费

工业基准地价×40%×工业楼层调节系数×工业计价面积（注：地下车库用途按地下工业用途处理）

年土地出让金总额=（商业土地有偿使用费+办公土地有偿使用费+工业土地有偿使用费）×4%

5．村集体建设用地依法转为国有建设用地且未办理“土地有偿使用手续”的是否需要计收年土地出让金？

答：村集体建设土地依法转为国有建设土地且未办理“土地有偿使用手续”的，可暂缓计收年土地出让金。

6．部队用房出租经营是否应计收年土地出让金？

答：根据部队相关文件精神，凡属部队出租经营性房屋并已办理《军队房地产租赁许可证》的暂不计收年土地出让金。

7．直管房出租经营是否应计收年土地出让金？

答：直管房用于出租经营的应计收年土地出让金。

8．年土地出让金由谁缴交？

答：年土地出让金由符合土地出让金计收范围的房地产权属人缴交。

9．年土地出让金缴交可以到广州市哪些银行办理？

答：广州市内的工商银行、建设银行、广州银行、广州农村商业银行、中国银行、农业银行、邮政银行、交通银行、光大银行、中信银行、广发银行、浦发银行、华夏银行13家银行可以办理年土地出让金缴交手续。

10．在已计收年土地出让金的有效期限内，同一划拨用地变更承租人，出租方是否重复缴交年土地出让金？

答：在已计收年土地出让金的有效期限内，同一划拨用地变更承租人，出租方无须重复缴交年土地出让金。

11．2011年8月15日之前签订的租赁合同8月15日之后变更、转租的是否需要计收年土地出让金？

答：按照穗国房字〔2012〕38号文要求，在2011年8月15日之后办理租赁合同登记备案（含租赁期限续期登记备案、变更登记备案、转租登记备案等）的，均应计收年土地出让金。

第三部分计收流程

1．年土地出让金由谁收件办理？

答：租赁当事人向街道（镇）流动人员和出租屋管理服务中心（以下简称流管中心）申请办理房地产租赁合同登记备案，凡符合《广州市房屋租赁管理规定》并属于计收范围内的，由流管中心告知当事人到区租赁管理所，办理年土地出让金计收业务。

2．区租赁管理所需在几个工作日内核定年土地出让金？

答：区租赁管理所在收到案件之日起3个工作日内核定年土地出让金，区分局在5个工作日内与房地产权属人签订《划拨用地及其地上建筑物土地出让金计收合同》。

3．核定年土地出让金如何划分基准年份？

答：凡在2012年2月1日之前评估年土地出让金的按2009年基准年份核定；2012年2月1日之后的按2010年基准年份核定，以后核定标准按相关文件执行。

4．谁负责开具缴款通知书？

答：由区租赁管理所或区分局其它部门通过“广州市非税收入征收管理系统”开具缴款通知书。

5．房地产权属人必需在几日内缴交土地出让金？

答：房地产权属人持区租赁管理所或区分局其它部门开具的缴款通知书10日内到指定银行将年土地出让金缴入土地出让金专用账号。

6．区租赁管理所如何核定缴款情况及后续备案的办理？

答：租赁当事人向区租赁管理所提交银行开具的已缴纳年土地出让金证明凭证，区租赁管理所予以确认后在《房地产租赁合同》上加注缴纳年土地出让金合同号，注记缴纳金额及时间，最后办理房屋租赁合同登记备案手续。

第四部分合同填写

1．怎样编排计收合同号？

答：计收合同的编号主要来源于新评估系统自动生成的案件案号，但个别区租赁管理所使用手动版评估系统则需自行编排。编排方法为采用统一的立案字轨编码的方式：年号（第1～4位）+字母代码“H”（第5位）+租赁登记备案机构代码（第6～7位）+流水号（第8～12位），编码数字共为12位，如市租赁所案件编号：2012H0000001。

2．各区租赁管理所租赁登记备案机构代码是多少？

答：各区租赁管理所租赁登记备案机构代码为：荔湾区03、越秀区04、海珠区05、天河区06、白云区11、黄埔区12、番禺区13、花都区14、南沙区15、开发区16、增城市83、从化市84。

3．计收合同的甲、乙方如何填写？

答：计收合同的甲方应填写市或区分局单位名称，乙方应填写房地产权属人名称。

4．签订的合同租赁日期与计收合同缴款日期的起始时间是否需要一致？

答：在2011年8月15日之前两者时间日期不需要一致，可允许租赁合同起始日期在2011年8月15日之前，计收合同缴款日期则为2011年8月15日，且8月15日之前的不计收年土地出让金；2011年8月15日之后两者签订时间必需一致。

5．租赁期限整数年后面的天数是否需要计收年土地出让金，如果需要应如何计收？

答：整数年后面的天数应该计收年土地出让金。不管天数多少，不足一年均按一年计收。

6．计收合同如何签名盖章？

答：计收合同由甲乙双方单位的法定代表人签名认可，也可由单位委托人签名代签，同时计收合同甲方还需加盖建设用地专用章，乙方加盖单位公章。

7．评估答复书和审批表是否需要盖章？

答：评估答复书和审批表需要加盖租赁登记业务专用章方才有效。

第五部分后续管理

1．区租赁管理所是否需将办理年土地出让金及房屋租赁合同登记备案情况告知流管中心？

答：为便于工作的衔接与管理，区租赁管理所有必要将房屋办理年土地出让金及合同登记备案情况告知流管中心，应当根据工作需求处理好信息的共享、档案的管理及后续工作的监管。

2．提前解除房屋租赁登记备案合同，已缴纳的年土地出让金可否退还？

答：已缴纳的年土地出让金不予退回，但因国家建设需要收回土地的，可退还剩余期限的年土地出让金。

3．年土地出让金合同可否随意进行变更、解除及终止？

答：不能随意进行，只有原租赁登记备案合同发生变更、解除、终止，土地出让金计收合同才能相应变更、解除、终止。具体操作规则另行制定。

4．房地产权属人不按时缴纳年土地出让金，应做如何处理？

答：房地产权属人应当按照合同约定，按时缴纳土地出让金。不按时缴纳土地出让金的，自违约之日起，每日按迟延支付款项的1‰缴纳违约金，延期缴纳超过60日，区分局有权要求房地产权属人补交土地出让金及相应的违约金。经区分局催交后仍不缴纳土地出让金的，由区分局向法院提起诉讼。

5．2011年8月15日前签订《房屋租赁合同》并已办理租赁合同登记备案的是否需要追收年土地出让金？

答：按照穗国房字〔2011〕803号文规定，2011年8月15日前签订《房屋租赁合同》并已办理合同登记备案的，不再追收年土地出让金；但在2011年8月15日后办理租赁合同登记备案（含租赁期限续期登记备案）的，应按规定缴纳年土地出让金。

延伸阅读

特困人员认定办法

关于印发遵义市突发食品安全事故应急预案的通知

贵阳市人民政府关于印发《贵阳市新增耕地指标管理办法（试行）》的通知