三亚市人民政府关于印发三亚市棚户区改造购买安置房管理办法的通知

三亚市人民政府关于印发三亚市棚户区改造购买安置房管理办法的通知

三亚市人民政府关于印发三亚市棚户区改造购买安置房管理办法的通知

三府〔2015〕46号

各区人民政府，各管委会，市政府直属各单位：

《三亚市棚户区改造购买安置房管理办法》已经市政府同意，现印发给你单位，请认真组织实施。

三亚市人民政府

2015年3月28日

（此件主动公开）

三亚市棚户区改造购买安置房管理办法

第一章总则

第一条为了顺利推进我市棚户区改造工作，确保安置房的购买、分配达到合理统筹的管理要求，根据相关法律、法规，结合我市实际，制定本办法。

第二条我市纳入国家2015-2017年度棚户区改造计划的安置房，适用本办法。

第三条本办法所称“安置房”，是指政府在指定棚改计划承建项目以外，另行集中购买商品住宅以解决被征收居民住宅差异化需求而收购用于实物安置的住宅房。

第四条对安置房的购买和分配进行管理和监督，需要各相关职能部门各司其职，互相配合，保证安置房的购买和分配管理工作顺利进行。主要职责部门的分工如下：

（一）市棚改办（市住房城乡建设局）负责拟制安置房的购买方案、对购买安置房的资金进行预算审核、组织公开招标方式采购房源以及其他安置房的统筹管理工作；

（二）市财政局负责对安置房购买资金使用进行监督检查；

（三）审计部门负责对安置房的购买工作进行审计监督，确保资金支出合理，使用得当；

（四）监察部门对安置房相关的工作进行监督检查。

第五条安置房购买、分配等统筹工作，实施动态管理。购买安置房首先应考虑拆迁居民的安置意愿，尽量满足居民的合理安置需求。安置房分配应当公平、合理，先签订协议且按协议规定搬迁的业主，在分配安置时享有优先选择权。

第二章采购计划

第六条改造主体根据本区域的实际情况，结合本拆迁区域居民的意愿，制定详细、可行的安置房需求计划，报市棚改办进行审核。安置房的需求计划内容应包括：

（一）本区域每户被拆迁居民的基本情况，包括家庭成员、住房的面积及修建的时间、属外来人员还是本地人、安置的意愿等；

（二）所需安置房的区位、建筑面积、户型、数量等；

（三）项目的基本情况；

（四）符合安置条件的补偿协议汇总；

（五）符合安置条件的被补偿人情况汇总；

（六）被补偿人安置意向汇总；

（七）项目具体的安置房分配实施方案；

（八）市棚改办要求的其他资料。

第七条市棚改办对安置房的需求计划内容的真实性、数据的准确性、需求的可行性进行审查、核实，根据审核通过的需求计划结合项目征收补偿的具体情况，制定安置房购买方案。方案的内容应包括：

（一）各项目具体的情况汇总（其中包含安置房需求计划的内容）；

（二）各个项目具体的安置区位；

（三）总共所需安置房的套数、户型及面积；

（四）各项目具体的安置房分配方案；

（五）购买价格及所需的资金数额。

第八条市棚改办根据安置房购买方案的具体内容，着手落实采购房源的实际工作。

第三章采购要求及方式

第九条安置房房源的选择应充分尊重被拆迁区域居民的意愿，根据被征收区域的拆迁户的实际拆迁面积与拆迁户的实际承受能力来确定具体的户型、楼层、面积。安置房源所在项目的规划设计应符合国家标准。

第十条合格的安置房源应符合以下条件：

（一）符合居民安置意愿；

（二）户型主要为2-3居室，建筑面积在60至120平方米不等的住房；

（三）具有土地权属证书及规划、建设部门核准的报建证书、住建部门核准的施工许可证等相关证件；

（四）达到直接入住或装修即住的条件，且小区基础设施完备，周边配套设施齐全；

（五）房屋的建筑工程质量应符合国家现行验收规范标准；

（六）无抵押、冻结、查封、权属纠纷等情况。

第十一条购买对象的开发企业应符合以下条件：

（一）具有独立承担民事责任的能力；

（二）具备合格的开发资质；

（三）具备良好的商业信誉和健全的财务会计制度，有依法缴纳税收和社会保障资金的良好记录，在经营活动中无重大违法记录，无重大法律纠纷。

第十二条为了确保我市棚户区改造安置房源的供给，切实改善居民居住条件，主要以公开招标的方式进行政府集体采购，由三亚市棚户区改造工作领导小组办公室（统称招标人），以招标公告的形式邀请在我市天涯区、吉阳区、海棠区、崖州区四个区域范围内拥有符合要求商品房的房地产开发企业（统称投标人）投标的采购方式。

1．底价的确定

本次招标由市棚改办（市住房城乡建设局）委托有资质的评估机构对拟购买区域的商品房单位价格进行综合评估，由市政府以密件形式批复后确定底价，作为采购控制价。

2．竞得人的确定

（1）在招标期间出售人只能一次报价，在报价期间出售人将书面报价单投入密封箱，当招标时间截止，主持人对出售人的报价进行比较，报价最低且低于底价者为竞得人。

（2）如果只有1个出售人报价，且报价低于底价并符合竞买条件，确定该出售人为竞得人。

（3）如果有两个或两个以上报价者低于底价者且出相同低价时，则该报价相同者进行新一轮报价，直至确定竞得人为止。

（4）如果无人报价或者出售人报价均高于底价或不符合其他条件的，不确定竞得人。

（5）若一个报价者所供数量无法达到要求的，则其他竞价人重新竞价。

3．签订购买协议

（1）招标成交后，以成交价作为签订购买协议的价格。竞得人、招标人现场确认面积及套数，若出现较小误差，则以实际为准，出现严重差异，则取消竞得人资格。

（2）竞得人在成交后一个月内与回购人签订购买协议，协议应对以下事项作出约定：购买对象、购房户型、购买价格、购房地段、购房标准、购房款拨付进度、房屋质量要求、入住时间安排等。

（3）协议还需特别强调，购房的具体协议，由被拆迁居民与竞得人另行签订购买，但购房户型、购买价格、购房地段、购房标准、购房款拨付进度等需以市住房城乡建设局与竞得人签订的主合同为准。

（4）购买协议签订后，3个月内需向竞得人支付30%的购房预付款。没有达到入住条件的将扣留一定比例的房款。

（5）签订购买协议后，竞得人要严格按合同约定履行相关义务，不许将该房源出售他人，否则，视为违约并承担相应的法律责任。

（6）市棚改办确定安置房的价格和总金额后，把所需的资金数额报给项目公司，项目公司经过审查核准后，按合同约定的付款进度直接注入竞得人的账户。

第四章采购价格及付款方式

第十三条购买安置房的价格应按照市场评估价格来确定，并综合考虑建设设计施工标准、地段、楼层等综合因素，最后成交价格以合同为准。

安置房的市场评估价格应根据我市天涯区、吉阳区、海棠区、崖州区四个区域范围内具有开发资质的房地产开发企业近6个月内市场平均出售房屋价格水平来确定。由市棚改办对以上四个区域范围内近6个月内所有的商品房出售价格进行分区统计，并计算出近6个月内每个区所出售商品房的平均价格，将每个区出售商品房的平均价格作为所在区安置房的市场评估价格。

第十四条被补偿人有权选择的安置房建筑面积总和原则上不得超出应安置建筑面积的3%。超出应安置建筑面积3%的部分，由被补偿人按安置房市场评估价补缴，相关文件另有规定的除外。结算金额由被补偿人存入市棚改办指定账户。

被补偿人选择安置房建筑面积的总和小于应安置建筑面积的，不足部分按项目补偿安置方案规定的货币补偿标准现金结算支付给被补偿人，相关文件另有规定的除外。

结算涉及的安置房市场评估价格按照本办法第十三条规定的方式确定。

第五章房源分配

第十五条市棚改办委托取得国家房地产估价机构资质等级二级或以上的专业估价机构，综合考虑房屋楼层、朝向、景观等因素，将每一种户型的安置房独立作为1个序列，分等定级。

市棚改办受理改造的主体安置房申请后，在核定的安置房需求数量基础上，按照不同等级混合搭配的原则上浮一定比例，以项目为单位分拨给改造主体。

第十六条改造主体严格按照市棚改办审查通过并予以备案的安置房具体分配实施方案，组织安置房分配工作。

（一）改造主体在分配安置房时应当公平、公正、公开，实行阳光操作。

（二）被补偿人选房先后顺序按照综合评分的高低确定，综合评分应当以签订补偿协议、交房及搬迁时间等作为评定因素，具体细则由改造主体自行制定。

由住房保障管理中心协助市棚改办做好被补偿人的档案资料管理及安置审核工作，杜绝重复安置补偿。

第十七条市棚改办在完成安置房分配后30日内，将分配结果报市政府备案，备案内容主要包括项目安置房总量统计（含各种户型的分类统计）、各安置房对应的取得人、安置房分配总结报告。

未分配的安置房重新纳入剩余可利用房源中。市政府可根据安置房分配备案情况，及时更新剩余可利用安置房资料。

第六章附则

第十八条本办法由三亚市棚户区改造工作领导小组办公室负责解释。

第十九条本办法自印发之日起施行。

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