三亚市人民政府办公室关于印发三亚市鸿港农贸市场（港务局）征收改造补偿安置方案的通知

三亚市人民政府办公室关于印发三亚市鸿港农贸市场（港务局）征收改造补偿安置方案的通知

三亚市人民政府办公室关于印发三亚市鸿港农贸市场（港务局）征收改造补偿安置方案的通知

各镇人民政府，各区管委会，市政府直属各单位：

《三亚市鸿港农贸市场（港务局）征收改造补偿安置方案》已经市政府同意，现印发给你们，请认真组织实施。

三亚市人民政府办公室

2014年8月7日

（此件主动公开）

三亚市鸿港农贸市场（港务局）征收

改造补偿安置方案

为了改善三亚市鸿港农贸市场的整体环境，为游客、居民群众提供良好的购物场所，并改善居民群众的居住条件，整治老城区环境，提升我市城市形象，根据国务院《国有土地上房屋征收与补偿条例》（国务院令第590号）、《海南省城镇农贸市场规划建设管理办法》（海南省人民政府令第210号）的规定，参照市土地储备中心《关于港务局码头项目征收补偿安置方案》、市河西区管委会《三亚市胜利路改造工程征收补偿安置方案》以及本市现行相关文件，结合鸿港农贸市场拆除重建项目红线范围区域的实际情况，特制定本方案。

一、征收范围和基本情况

鸿港农贸市场改造区位于《港务局片区改造修建性详细规划》范围内，用地面积为3.45公顷，是港务局片区改造的首期项目。项目用地规划红线范围四至：东至胜利路，南至鸿港市场，西至规划路，北至原华侨医院。项目范围内港务局用地面积约16.4亩，其中10.4亩为项目实际用地，6亩为配套的绿化道路等公共用地。动拆建筑物13栋，房屋面积约22600平方米。其中：商品房2栋8230㎡，房改房2栋6200㎡，单位公产住房9栋8000㎡。居民283户，其中：户型约150㎡有20户，户型约110㎡有20户，户型约90㎡有92户，户型60㎡以下的有123户。另有一层库房24间。其他单位用地34.12亩。拆迁安置合同约定以现场调查和实际丈量为准。

二、指导思想

以科学发展观为指导，以改善我市区域居民居住、游客和民众购物环境、完善城市功能、提升城市形象为目的，按照市委、市政府“坚定不移地推进项目顺利进展，坚定不移地维护老百姓的根本利益，坚定不移地打击黑恶势力”的工作思想，在坚持依法拆除的基础上，全力达到改造项目范围内和谐征收的效果。

三、征收补偿安置原则

（一）坚持公开、公平、公正、合法、合理补偿安置，依法和谐搬迁的原则；

（二）坚持先补偿安置、后搬迁的原则；

（三）采取异地就近安置的原则；

（四）对违法建设（包括超期限的临建）的房屋及建筑附属物不作产权置换和货币补偿，实行依法拆除的原则。

四、产权调换补偿标准

房屋及建筑附属物等征收补偿，原则上按照国务院《国有土地上房屋征收与补偿条例》（国务院第590号令）执行，具体如下：

（一）房屋及建筑附属物的补偿

对被征收房屋价值的货币补偿，不低于房屋征收决定公告之日被征收房屋的市场价格。被征收房屋的价值，由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定。征收补偿安置有三种方式：产权调换、货币补偿、产权调换和货币补偿相结合，具体方式由被征收单位、被征收人自行选定。对违法建筑及附属物（包括超期限临建物）不作产权调换和货币补偿，依法拆除。

1．产权调换

（1）产权调换方式

采取异地调换。对被征收的单位、被征收户合法居住房屋进行产权调换。

（2）产权调换标准

安置房的设计建设尽可能和被拆迁房屋的面积相适应。应调换的安置房屋面积和被征收房屋的面积以套内面积计算，公共部分面积无偿公摊，大户型房屋可适当调换二套。产权调换按照“拆一补一”（套内面积不减少）的原则补偿调换安置房或按市场评估价值补偿（按照市规委会规定要求执行）。

①框架结构：被征收房屋套内面积按1：1比例调换（以被征收房屋套内面积的1.0倍计算应安置房套内面积，公共部分面积无偿公摊，下同）；

②混合结构：被征收房屋套内面积按1：1比例调换；

③砖木结构：被征收房屋套内面积按1：0.85比例调换；

④简易结构：被征收房屋套内面积按1：0.6比例调换。

2．货币补偿

货币补偿是指被征收单位或被征收户的合法房屋及附属物建筑面积按照有资质的房地产市场评估机构确定并经住建、审计部门核验确定的评估价给予补偿。

3．产权调换和货币补偿相结合

产权调换和货币补偿两种方式同时采用的安置方式。

（1）被征收房屋套内面积低于60平方米的，按套内面积60平方米给提供安置房，不补交差价。或采取货币补偿方式一次性给予货币补偿。

（2）如非被征收户的原因实际安置房面积大于应安置面积的，原则上每户套内面积最大不超过20㎡（含20㎡），并按以下标准执行：

①凡实际安置房套内面积大于应安置房套内面积10㎡（含10㎡）以内的，所超出套内面积部分按人民币12000元/㎡结算补差价；

②凡实际安置房套内面积大于应安置房套内面积10㎡以上的，所超出套内面积10㎡以上的部分按人民币18000元/㎡结算补差价；

③凡实际安置房套内面积小于应安置房套内面积的，所少选部分面积按商品房市场价格进行补偿。

4.房屋的产权过渡

现未办理全产权过渡的房改房，须由产权单位办理全产权过渡后调换安置房；居住单位公产房的职工可在改造前申请将其居住的公产房转换为职工全产权房，然后进行产权调换。被征收居住房屋的职工无能力进行产权过渡或补缴居住房屋差价的，由市住房保障部门统一安排廉租住房。

（二）树木、青苗的补偿

合法树木、青苗的货币补偿，按照三亚市现行有关规定标准给予补偿。违法抢种的树木、青苗一律不予补偿。

五、安置房地址及建设标准

（一）安置房地址

吉阳镇迎宾路南侧(详细地址以市政府确认的为准)。

（二）安置房建设及建筑标准

1.居住安置房建设

根据改选区域内实际情况，按“统一规划、统一设计、统一建设、统一管理”原则，依照改造项目控规要求分别建设商业铺面和居住安置房，用于安置居民。

2.居住安置房建筑标准

（1）钢筋混凝土框架结构；

（2）主楼外墙面用外墙涂料；

（3）入户大门为防盗门；

（4）窗户为铝合金或PVC钢塑玻璃门；

（5）各居室地面全部为水泥地面；

（6）各居室供电全部为暗装管预埋；

（7）各居室电视、电话为暗装管预埋；

（8）每栋楼每户全部为独立水、电、气表；

（9）各户厨房、卫生间全部为粗装修；

（10）各户客厅、餐厅、卧室墙面全部为简装修；

（11）各栋楼公共区域墙面涂料、地面贴地砖。

六、搬迁及其它补偿标准

（一）搬迁补助费

由征收人给被征收人每户每次搬迁补贴3000元。

（二）其它补助费

1.空调迁移补助费：300元/部；

2.电话迁移补助费：200元/部；

3.有线电视、数字电视迁移补助费：400元/户；

4.太阳能热水器设备迁移补助费：800元/部；

5.水表迁移补助费：500元/户；

6.电表迁移补助费：600元/户。

7.自行解决过渡安置的临时过渡费用：按照每平方米30元/月，但最低不低于1000元/户/月，最高不超过2500元/户/月的标准。过渡时间暂定18个月，一次性付清。如未能按期交房，按原标准增加20%延长支付费用，每延期一年，补助标准递增20%。

8.临时过渡周转房的过渡安置费用：临时过渡周转房与被征收房屋面积相当，过渡安置费金额按每月400元，按18个月一次性付清。如未能按期交房，按原标准增加20%延长支付费用，每延期一年，补助标准递增20%。

（三）室内装饰物补偿

由有资质的评估机构对室内装饰物现状进行评估后补偿。

七、征收安置补偿奖励

（一）安置户水电费收取按照三亚市规定的标准进行收取（即居民用电、用水收取标准）；物业管理收费：安置房交付使用后，第一年物业管理费由征收人承担，第二年物业管理费由征收人承担50%，从第三年起物业管理费则按照小区物业收费标准由被征收人支付，但物业管理收费标准不得高于三亚市保障住房的收费标准。

（二）先签订征收补偿安置协议，并按时搬迁腾空的被征收人，按签订协议的先后顺序对安置房有优先选择权（包括安置房朝向、楼层、户型和房号等）。

（三）异地安置房产价差补偿奖励标准。根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》（国务院第590号令）要求，对于选择产权调换的被征收户，征收人应与被征收户计算、结清被征收房屋价值与用于产权调换房屋价值的价差。产权调换房屋价值的价差通过奖励的方式体现。根据其合法房屋建筑面积大小，给予人民币3-9万元/户的货币奖励，具体标准如下：

1.合法房屋建筑面积100㎡以内（含100㎡）的，给予奖励人民币3万元/户；

2.合法房屋建筑面积100㎡以上的，超过部分，按1000元/㎡给予奖励，直至最高奖励额人民币9万元/户为止。

八、建设监管

征收人按要求将安置房建设保证金打入由市国资委、中国建设银行三亚分行及征收人三方协议约定的共管账户，在安置房动工时可动用保证金，用于安置房屋建设，资金的使用严格按照合同约定的条款执行。为了加快项目推进，充分提高资金利用率，拆迁安置资金预算、拆迁工作经费严格按照市政府相关规定执行。拆迁安置资金预算、拆迁工作经费先由海南林达集团有限公司负责垫付，待土地出让后并经市审计部门审核确认后由市政府予以偿还。

九、成立机构

为确保项目建设顺利推进，成立三亚市鸿港农贸市场征收改造项目工作领导小组，机构如下：

组长：李柏青三亚市人民政府副市长

副组长：任熙德市国资委主任

彭绍云河西区管委会副主任

成员：河西区管委会、市发展改革委、市规划局、市住房城乡建设局、市国土环境资源局、市综合行政执法局、三亚港务局、海南林达集团有限公司等单位相关负责人

领导小组下设办公室，办公室设在市国资委，由任熙德兼主任，陈洪灿、周壮任副主任，成员从各单位抽调人员组成，负责项目征地拆迁安置的日常工作。

十、工作要求

（一）统一认识，加强领导

三亚市鸿港农贸市场征收改造项目涉及农贸市场改造、旧城改造和国有企业资产处置，事关三亚城市形象和城市品位的提升，民众居住生活、购物环境的改善和生活质量的提高，是三亚市旧城改造重点项目之一。各单位、各部门领导要高度重视，加强领导，要选素质好、业务精、纪律强的专职人员参加项目工作。

（二）密切配合，协调推进

各单位要在领导小组和项目办公室的协调指挥下，做到统筹兼顾、顾全大局、各尽其责、团结合作、相互支持，共同推进项目建设。

（三）坚持原则，讲究方法

征收补偿安置工作要依法进行，既要坚持原则，又要讲究方法。要深入群众，倾听群众的呼声，耐心解释群众提出的问题，仔细做好群众的思想工作，以理服人、以情感人，帮助群众解决困难，和谐推进征收补偿安置工作。

（四）严格纪律，强化监督

各单位工作人员，要增强责任感和纪律性，要接受群众的监督，不准滥用职权、弄虚作假、徇私舞弊、非法牟取私利，要做到阳光操作、公平公正、公开合理、讲求效率。

（五）广泛宣传，营造氛围

要深入开展鸿港农贸市场征收改造项目的宣传教育动员活动，通过各种渠道，广泛发动居民群众，提高群众的思想认识，营造良好的工作氛围。

十一、资金保障

拆迁安置资金由市财政负责保障，拆迁预算、拆迁工作经费由市财政局负责安排。

（一）拆迁安置费用概算14849.65万元

1.重置安置房费用：22600㎡×4500元=10170万元

2.装修补偿费用：22600㎡×1000元=2260万元

3.奖励费用：283户×36000元=1018.8万元

4.临时过渡安置费用：283户×2500元×18个月×1.1=1400.85万元

（二）拆迁工作经费概算1484.96万元

1.工作经费：14849.65万元×5%=742.48万元

2.计划外的不可预测费：14849.65万元×5%=742.48万元

两项费用合计16334.61万元。

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