市政府关于印发南京市主城区危旧房、城中村改造工作实施意见的通知

市政府关于印发南京市主城区危旧房、城中村改造工作实施意见的通知

市政府关于印发南京市主城区危旧房、城中村改造工作实施意见的通知

各区县人民政府，市府各委办局，市各直属单位：

现将《南京市主城区危旧房、城中村改造工作实施意见》印发给你们，请遵照执行。

南京市人民政府

二○一二年八月七日

南京市主城区危旧房、城中村改造工作实施意见

为进一步加快主城区危旧房、城中村改造工作，改善城市环境面貌和群众居住条件，根据国家和省有关文件精神，结合我市实际，特制定本意见：

一、指导思想

深入贯彻落实科学发展观，以省市党代会精神为指导，以改善民生、建设更高水平全面小康社会和率先基本实现现代化为目标，以迎青奥、建城市、惠民生为重点，继续强化实施新一轮危旧房、城中村改造工程，进一步突出保障民生、改善环境、统筹城乡、提升品质，推动我市早日建成人民幸福城市和现代化国际性人文绿都。

二、工作目标

在城乡总体规划和土地利用总体规划的统领下，推行改造与整治相结合，统筹制订全市危旧房、城中村改造规划和年度计划，用3—4年时间基本完成主城区的危旧房、城中村改造任务。

按照“统一规划、分类指导，突出重点、稳步推进，分级负责、政策保障”的思路，扎实推进危旧房、城中村改造工作。2012年，完成主城区城中村、危旧房改造工作规划，全面启动改造工作；2013年，重点突破，统筹实施；2014年6月青奥会前，重点完成中心区主干道、重点风景区周边和涉及青奥场馆周边的危旧房、城中村改造任务；2015年，基本完成主城区危旧房、城中村改造工作，实现危旧房片区和城中村居住条件彻底改善，生活环境明显提高，城市功能加速完善，城市品质明显提升。

本轮城中村改造，要结合国土资源管理转型创新方案进行土地整理；依法统一将集体土地转变为国有土地；统一把农村居民转为城市居民，组建社区居民委员会；统一将农村居民纳入城镇社会保障体系；统一规划、建设和管理改造区域，提升城市现代化水平。

三、改造范围、原则和方式

(一)改造范围

玄武、白下、秦淮、建邺、鼓楼、下关、栖霞、雨花台区(以下简称“江南八区”)调查摸底并经市政府认定的危旧房片区和城中村。

(二)改造原则

1、坚持政府主导、民生优先的原则。以区为主、市级支持，多方参与、市场化运作。各区政府作为责任主体，全面梳理、调查，着力解决群众最关心最直接最现实的居住困难和环境问题，更好服务于保障民生和改善环境。

2、坚持统筹规划、集约用地的原则。根据城市总体规划和土地利用总体规划，明确危旧房、城中村改造的范围和更新改造方案，合理提高用地强度，实现土地资源最优利用，发挥多方主体积极性，因地制宜营造区域特色。

3、坚持统筹安置的原则。保持危旧房、城中村改造政策的连贯性和延续性，根据规划要求，明确安置方案和复建地块，统筹安置房源的建设，鼓励异地安置到市集中建设的保障房片区。

4、坚持突出重点、分类推进的原则。按照待改造片区位置规模、群众意愿，把危旧房和城中村一次规划、分步实施；综合平衡、分类处理。通过规划引领、土地出让金市级部分取予相当、封闭运作，以实现综合平衡。对零星项目，由各区负责逐步实施，限时完成。

(三)改造方式

1、土地整理带动。对符合城市规划并具备开发条件的危旧房、城中村，通过土地储备和综合开发来实施改造。

2、功能板块带动。对南部新城、燕子矶新城、下关滨江商务区、软件谷、科技创业特别社区等城市功能板块范围内的危旧房、城中村，通过功能板块建设来实施改造。

3、工程项目带动。对轨道交通、人居森林、城市干道等重点项目涉及的危旧房、城中村，通过建设项目来实施改造。

4、老城更新带动。对历史风貌区中的危旧房，通过历史文化街区保护性整治，进行有机更新、完善配套、优化环境、消除隐患来实施改造。

四、政策支持

(一)优化规划方案

1、市政府明确列入危旧房、城中村改造计划的项目，在听取居民意见后作为启动征收或提前开展补偿安置与房屋拆迁的依据。

2、根据我市总体规划，结合地块和周边区域实际情况，最大限度优化规划条件、集约利用土地，提高土地效益，支持项目改造。注重基础设施配套完善，提前或同步实施通信、有线电视、路灯等基础设施建设。

3、各区政府经规划批准，对近期未纳入储备计划或实施规划建设的占地1万平方米以下的危旧房片区、城中村，改造项目重点用于完善城市功能建设服务设施等。

(二)优先保障用地

加大改造项目前期工作组织推进力度，创新投融资机制，完善土地征收、出让计划，因地制宜地优化改造条件。复建项目建设用地按经济适用房(安置房)项目管理。城中村改造用地纳入年度土地供应和上市计划，办理集体土地“征转用”，用地指标优先予以重点保障。

(三)落实优惠政策

1、复建项目作为保障性住房，按照经济适用房建设规定，减免有关行政事业性收费和政府性基金。

2、复建项目在市权范围内按照“拆一免一”的原则，实行税收返还优惠政策。

3、被改造片区内居民购买经济适用房和安置房的，可以提取本人或直系亲属的住房公积金，优先办理公积金贷款。

4、被改造片区内公有住房承租人可购买安置房或承租公租房。国有公房产权人所获得的征收补偿价款，应当专项用于危旧房片区改造。

(四)强化住房保障

政府集中建设的保障性住房优先安置被改造片区内居(村)民。复建安置房，以中小套型为主，房源市、区统筹，价格统一认定。鼓励危旧房、城中村待改造片区内居(村)民选择实物安置，产权调换，也可实行货币安置；选择异地安置房源的，异地安置的面积根据各类地段，按补偿面积增加5%—10%的奖励。符合中低收入住房困难家庭保障条件的，按照有关规定可享受相应住房保障政策。

(五)强化政策支持

通过项目平衡、多地块综合平衡和区内平衡三个层次实现改造资金平衡。功能板块、建设项目带动的危旧房、城中村项目应实现自我平衡。

1、列入市级征收项目，市里负责收储，区政府负责拆迁。对区政府自行征收项目，筹资启动有难度的，经市政府批准，可由市土地储备中心和区政府联合收储启动，区政府限期完成征收拆迁，市土地储备中心帮助筹措项目改造资金。

2、重点、难点片区改造确定不能平衡的项目，经市政府批准，城市发展专项资金减半计提，扣除刚性计提后资金由各区包干使用，经核算后仍有结余的，应用于项目周边基础设施建设。改造片区周边配套投入超过改造投资30%的开发项目和保护性改造项目，经市政府批准，城市发展专项资金部分减半计提，减半资金专项用于项目周边的市政配套建设。从改造项目提取的教育、水利资金，优先用于该项目的教育、水利配套。

3、单个开发经营性用地难以平衡的，经市政府同意，在区内平衡，或经审计核算后报市政府个案研究，通过本区其他经营性地块收益综合平衡。

4、鼓励民资企业参与城中村危旧房改造。

五、保障措施

(一)加强组织领导。市政府成立全市危旧房、城中村改造工作指挥部(另行发文)，定期召开例会，负责审议决定危旧房、城中村改造工作的重大事项，市危旧房、城中村改造工作指挥部下设办公室，办公室设在市住建委。各区政府、各功能板块要相应成立危旧房、城中村改造工作指挥部和工作机构，负责实施辖区内的危旧房、城中村改造工作。

(二)明确部门职责。市住建委、发改委、金融办、规划局、财政局、国土局、人防办、民政局、物价局、审计局、地税局、住房公积金中心等有关部门要按照本意见的要求，制定具体操作细则，确保危旧房、城中村改造工程的顺利推进。市发改委对列入计划的项目统一核发立项批复；市住建委负责项目的统筹协调、检查考核、审核项目概算和行政裁决工作；市国土局负责配合土地整理项目融资、简化土地手续办理、落实城中村项目“拆一还一”安置办法；市规划局负责优化改造片区规划设计方案，综合协调各区规划布局；市财政局负责审核项目资金平衡方案；市法院负责司法保障工作；市法制办负责行政裁决复议；各区政府负责辖区内的征收拆迁工作。

(三)强化考核管理。危旧房、城中村改造工作实行目标责任制管理，各区完成情况纳入市政府年度目标考核范围。各区政府要切实履行执行主体的责任，积极拓宽改造启动资金筹措渠道，不断提高危旧房、城中村改造的运作水平，严格控制危旧房、城中村改造的进度和成本。审计、监察部门要全过程参与并切实加强危旧房、城中村改造项目的审计和监督工作。各区审计、监察部门对区内项目全过程跟踪审计和监督。

青奥会前列入计划的主干道、重点风景区边和青奥场馆周边的危旧房、城中村改造项目，市政府设立奖励资金，根据项目实施进度和效果，由市危旧房、城中村改造工作指挥部办公室审核提出意见，报市政府批准后予以奖励。

(四)加强资金管理。全市危旧房、城中村改造资金实行按区平衡，各区要设立专门的财政专户管理和使用危旧房、城中村改造资金，做到专款专用，并明确下属国资平台具体组织实施项目运作。经营性项目采用“项目清单”方式，建立“土地预告登记”制度，加快融资进程。各项目实施主体要努力拓宽融资渠道，积极吸引央企、村集体经济组织、民间资本、外商等社会资金参与改造。

(五)提高行政效能。对危旧房、城中村改造的重大事项，由市危旧房、城中村改造工作指挥部例会专题协调。为提高危旧房、城中村改造工作效率，各有关部门要按照“特事特办”的原则，简化办事程序，开通绿色通道，落实承办处室，明确专人负责，积极高效地为全市危旧房、城中村改造工作做好服务。大力推进事权下放，各相关部门依法委托或授权各区，构建重心下移、权责一致、统筹高效的职能分工体制。项目竣工验收后，市政配套设施实行属地化管理。

六、工作步骤

(一)全面调查摸底，明确改造目标。江南八区政府要按照市政府明确的危旧房、城中村认定标准和调查要求，组织对辖区内的危旧房片区、城中村摸底调查，全面掌握危旧房片区、城中村的基础资料，汇总上报市危旧房、城中村改造工作指挥部。市危旧房、城中村改造工作指挥部对市级重点改造项目和资金平衡方案进行统一认定，认定各区危旧房、城中村改造计划。

(二)全市统筹安排，制定改造计划。在全市危旧房、城中村改造计划确定后，市危旧房、城中村改造工作指挥部办公室负责会同相关部门，结合全市城市规划建设工作计划，制定危旧房、城中村改造的总体规划，并根据工作实际制定年度改造计划，下发各区执行。各区组织编制完成本区危旧房、城中村改造规划和年度计划，并将改造规划和年度计划提交市危旧房、城中村改造工作指挥部审定后执行。

(三)市区评估审核，确定改造方案。各区政府按照全市的危旧房、城中村改造计划，制定年度危旧房、城中村改造方案，市危旧房、城中村改造工作指挥部办公室协调落实相关政策，提出分类改造意见。市重点项目由指挥部办公室评估和审核改造方案。

(四)加快项目报批，落实规划用地。市规划部门根据全市危旧房、城中村改造总体计划，提出各项目的规划可研要点。各区根据规划条件完成可行性方案研究，报市危旧房、城中村改造工作指挥部办公室认定后，由市规划部门根据方案出具规划条件。对于符合划拨目录要求的项目，先核发选址意见书，后核发其他许可；对于需出让用地，按出让用地有关规定执行。

(五)加强协作配合，加快组织实施。危旧房、城中村改造涉及面广、政策性强，各区政府要按照市政府统一部署，切实加强组织领导，多措并举、惠民利民，扎实推进危旧房、城中村改造各项工作，确保按时完成改造任务，真正改善居民居住条件。市、区宣传部门要加强新闻宣传和舆论引导，做好政策解释和思想动员，及时公布改造政策、补偿标准、安置顺序等重大事项，提高工作透明度，争取居民的理解和支持。各有关部门要不断增强服务意识，认真履行职责，精简办事环节，提高办事效率，积极为推进危旧房、城中村改造工作提供优质高效的服务。

危旧房片区、城中村位于城市功能板块内的，各功能板块和所在区要密切配合，按政策实施改造。江宁区、浦口区、六合区和高淳县、溧水县要参照本意见精神，结合各自实际制定相应的工作意见，加快推进辖区内的危旧房、城中村改造工作。新三区列为市重点项目的按照本意见实施。符合条件的工矿和企事业单位，经市危旧房、城中村改造工作指挥部批准，可参照本意见通过集资建房等形式实施危旧房改造。

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