吴忠市人民政府关于进一步加强国有土地资产管理的意见

吴忠市人民政府关于进一步加强国有土地资产管理的意见

吴忠市人民政府关于进一步加强国有土地资产管理的意见

吴政发〔2009〕18号

为了认真贯彻落实科学发展观，节约集约用地，切实解决目前国有土地资产管理中存在的问题，显化、量化国有土地资产价值，促进全市经济社会发展，依据《国务院关于加强国有土地资产管理的通知》、《国务院关于促进节约集约用地的通知》和《自治区人民政府关于加强国有土地资产管理的通知》等文件的要求，现就进一步加强我市国有土地资产管理提出如下意见：

一、严格执行土地利用总体规划和土地利用计划，控制建设用地供应总量

(一)各县(市、区)人民政府要科学编制土地利用总体规划，实行规划公示，实现信息共享。各项建设需要使用国有土地的，除项目选址有特殊要求外，必须在土地利用总体规划确定的城镇建设用地区和独立工矿区用地范围内进行。坚持“控制总量、盘活存量、限制增量”的原则，严格执行土地利用总体规划。

(二)严格执行土地利用年度计划。对经营性用地实行总量控制，计划供应。每年由各县(市、区)国土资源行政主管部门牵头，会同发改、规划、建设、房管等部门，根据经营性用地需求、土地利用年度计划指标和上年度经营性土地出让情况以及本行政辖区的人口、经济总量、规划定位、土地储备等情况，编制经营性土地年度供应计划，报县(市、区)人民政府批准后执行。经营性土地供应计划一经批准必须严格执行，不得突破。确需调整规划的，须经县(市、区)人民政府批准。

(三)国有土地资产管理范围：各县(市、区)行政辖区内的国有土地管理，包括国有存量土地的供应，原划拨国有土地使用权出让、转让、出租，出让国有土地使用权转让，国有企业改制土地资产处置和国有土地的储备等。

二、建立土地储备机制，实行土地集中统一管理

(四)各县(市、区)人民政府要认真履行土地集中统一管理的职能，高度垄断土地一级市场。做到依法对城市规划区内土地统一规划、统一征收、统一开发、统一出让(划拨)、统一管理的“五统一”供地方式，使之成为政府供应土地的主渠道。

(五)各县(市、区)国土资源行政主管部门是政府管理土地的唯一工作机构，坚决纠正和避免多头管理、分散管理的问题，全面落实土地一家管、审批一支笔的管理规定。

(六)各县(市、区)要切实建立土地储备机制，对土地利用总体规划确定的城市发展建设用地、城市建成区内的低效利用地、闲置土地，通过征收、征用、收回、收购、置换等多种形式实施土地储备。收回国有土地进行储备的，应当由国土资源行政主管部门报经原批准用地的人民政府或者有审批权的人民政府批准后实施。收购国有土地进行储备的，应当签订土地使用权收购协议或合同，并按照法律规定的批准权限和程序报有审批权的人民政府批准。对低于基准地价转让土地的，县(市、区)人民政府优先收购储备。

(七)土地储备应当遵循统一、有序、效益和合理的原则。各县(市、区)国土资源行政主管部门负责本行政区域内的土地储备管理工作。财政、发改、规划、建设、房管等部门应当按照各自职责，配合国土资源行政主管部门做好土地的储备管理工作。对已储备的土地由规划部门提供规划条件，国土资源行政主管部门根据土地市场需求情况，报经政府批准后，有计划地投向市场，合理配置土地资源。

(八)凡新增建设用地，统一由县(市、区)国土资源行政主管部门根据自治区、市、县人民政府批准的征地补偿安置方案，依法组织实施，禁止任何单位和个人私自与村委会、村民小组或农户私下签订征用土地协议，一经发现要依法严肃处理。

(九)经批准设立的工业园区用地，应由所在县(市、区)国土资源行政主管部门统一管理、统一供应。负责园区管理的任何组织不得以任何方式代行国土资源行政主管部门统一管理土地的职能。工业园区项目用地须经国土资源行政主管部门审核、报经有批准权的人民政府批准，以招标、拍卖、挂牌方式供地，方可使用。

(十)国有建设用地使用权的划拨和出让，国有划拨土地使用权转让或变更规划条件的，必须依法按程序报县(市、区)人民政府批准，国土资源行政主管部门组织实施。其他部门、社会团体及企业法人一律不得擅自处置国有土地资产。

三、严格实行国有土地有偿使用制度，全面推行国有建设用地使用权招标、拍卖、挂牌出让

(十一)严格限定行政划拨供地的范围，除《划拨用地目录》内的项目用地可以行政划拨方式供地外，其他建设用地必须公开出让。

(十二)全面实行经营性土地公开交易，完善市场配置机制。对商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地及工业用地，必须采取招标、拍卖、挂牌出让方式供应土地；其他土地供地计划公布后同一宗地有两个或者两个以上意向用地者的，也必须采取招标、拍卖、挂牌出让方式供应土地。国有建设用地使用权招标、拍卖、挂牌出让一律由国土资源行政主管部门依法组织实施，严禁其他组织和个人组织实施。

(十三)切实加强地价管理。以协议方式出让国有土地使用权的，土地出让金不得低于国家规定的最低价。即：无基准地价的地区，不得低于新增建设用地土地有偿使用费、征地(拆迁)补偿费用以及按照国家规定应当缴纳的有关税费之和；有基准地价的地区，协议出让最低价不得低于基准地价的70%；工业用地出让按照国家和自治区确定的最低价标准执行。县(市、区)人民政府要按期对基准地价进行更新，及时向社会发布地价信息。

四、切实加强对土地二级市场的监管，规范土地交易行为

(十四)加强划拨土地使用权管理。

1、原划拨土地使用权转让，必须依照法定权限报经有批准权的人民政府批准；属于经营性用地的，必须补办土地出让手续。出让和承租国有土地使用权首次转让，必须符合法律规定和出让、租赁合同约定的条件；未达到法律规定和合同约定的投资开发条件的，土地使用权不得转让。

2、以营利为目的，房屋所有权人将以划拨方式取得国有土地使用权后所建房屋出租的，应将租金中所含土地收益上缴国家，县(市、区)国土资源行政主管部门负责组织收取土地收益。出租土地使用权或将非经营性用地和地上建筑物及其附着物改为经营性用地的，在基准地价区域内的，每年每平方米按商业基准地价的2%-3%收取土地收益金；在基准地价区域外的，每年每平方米按4-5元收取土地收益金。土地收益全额上缴县(市、区)财政。

3、国有划拨土地使用权未经市、县人民政府批准不得私自转让。对私自转让划拨土地、改变土地用途等行为，要依法进行查处。

(十五)加强土地使用权交易管理。

1、土地使用权交易要在土地市场公开进行，法院、国资、房管等部门拍卖房地产，须经县(市、区)国土资源行政主管部门审核后才能进行，拍卖后要依法办理土地登记。国土资源行政主管部门要加强对土地使用权出让、租赁合同的管理，受让人和承租方未付清全部出让金的，不得为其办理土地登记手续。

2、以出让方式取得土地使用权转让的，划拨土地使用权转让、出租、抵押的，应当经具有资质的土地估价机构进行地价评估，地价评估结果报国土资源行政主管部门备案。土地转让交易价格低于市场价格的，县(市、区)人民政府可行使优先购买权。

(十六)严格建设用地的用途和使用条件管理。

1、土地使用者应当严格按照批准的用途使用土地。确需改变用途的，须经县(市、区)人民政府批准，按新用途补交土地出让收益或者依法收回重新出让。

2、严禁擅自改变土地出让合同约定的土地使用条件。以出让方式取得土地使用权的单位和个人，必须按土地出让合同的约定进行开发，不得擅自更改；确需改变容积率等规划条件的，必须经原出让方和规划部门同意，补交不同用途、容积率的土地出让收益；土地出让收益按改变用途后的土地使用权市场价格减去取得原土地使用权的权益价格收取。凡未补交土地收益的，相关部门不得办理竣工验收及房屋、土地产权过户登记手续。

(十七)土地使用权抵押应当依法办理抵押登记。设定房地产抵押权的土地使用权是以划拨方式取得的，如抵押人到期未能履行债务或者在抵押合同期间宣告解散、破产的，抵押权人依法处分(拍卖)该房地产后，受让人必须依法与土地所在地的国土资源行政主管部门签订土地使用权出让合同，从拍卖价款中缴纳土地使用权出让收益后，抵押权人方可优先受偿。

(十八)规范国有企业改革中原划拨土地使用权的处置管理。国有企业实施改革、改制和改组时(包括国有企业实行公司制改造、组建企业集团、股份合作制改组、租赁经营和出售、兼并、合并、破产等)，涉及国有土地资产处置的，必须由国土资源行政主管部门依法处置，任何组织和个人不得擅自处置。国有土地资产处置方案，要按照企业隶属关系，经有批准权的人民政府批准。企业原划拨土地使用权应根据不同情况，分别按国有土地使用权出让、租赁、作价出资(入股)、授权经营和保留划拨用地方式予以处置，确保国有土地资产保值增值。

(十九)切实加强对城市闲置土地的清理处理，努力提高用地效率。

1、对因用地者自身原因造成国有土地有偿使用合同约定开工之日起满1年未动工开发建设的，以及已动工开发建设的面积占应动工开发建设总面积不足1/3、或者已投资额占总投资额不足25%且未经批准中止开发建设连续满1年的，责成用地单位缴纳相当于土地出让价款20%的土地闲置费，并责令限期复建；对逾期不复建或满2年未动工建设的，应报经原批准的人民政府批准，依法收回土地使用权。

2、对以划拨方式取得的土地使用权，未按划拨决定书约定动工建设的，责成用地单位限期开工；满1年的，要责成用地单位缴纳相当于划拨土地取得费20%的土地闲置费；满2年的，应报经原批准的人民政府批准，依法收回土地使用权。

3、对尚未达到闲置收回条件的土地，可采取改变用途、条件置换、安排临时使用、纳入政府储备、协商收回并给予适当补偿等多种途径处置利用。

五、加强国有土地收益管理

(二十)各级财政部门是土地出让价款收入的主管部门，国土资源行政主管部门是土地出让价款的代征机关，其他任何部门和单位一律不得代为征收。土地出让价款、租金等土地收益必须纳入财政预算管理，严格执行收支两条线的规定。审计部门要切实加强监督管理。

(二十一)土地出让价款、租金必须按合同约定的金额、时间和缴款方式收取并上缴财政，任何单位和个人不得违法减免土地出让价款、租金，不得拖欠土地出让价款。改变土地用途的，必须经依法批准并补缴土地出让金；未按出让合同规定交清全部土地出让价款的，不得办理土地登记，不得发放土地使用权证。

六、建立协调机制，切实加强国有土地资产管理

(二十二)建立沟通协调机制。发改、规划、国土、建设、财政、房管等相关部门，在规划选址、规划方案审批、建设项目备案和核准、用地审核、销售许可等各个环节，要各司其职，密切合作，通过采取相关事项书面告知或会办等形式，加强信息沟通协调，确保各部门职责到位。

(二十三)规范地价评估行为。涉及土地出让、土地资产处置及土地使用权转让的，应由具有相应资质的评估机构评估，报所在地国土资源行政主管部门备案。

(二十四)规范开工报建程序。凡新开工报建项目未取得规划和国土资源行政主管部门批准手续的，不予发放《建设工程施工许可证》，不得放线开工。

(二十五)严格房屋销售制度。房地产开发企业申请办理预售许可证或销售许可证时，必须提供国有土地使用证；涉及用途调整或改变利用条件的，还需提供其他相关资料。

(二十六)严格项目竣工验收制度。项目竣工后，规划、国土部门进行各自单项验收时，对土地用途、容积率等指标要严格审核，符合规划和土地利用条件的，房管、国土部门方可办理房产证和土地分割登记手续。

(二十七)加大执法监察力度。发改、规划、国土、建设、监察等相关部门既要按照各自职能进一步加大执法监察力度，同时要建立健全联合执法制度。对不按照批准用途和规划条件使用国有土地的，要从严处理。

(二十八)实行责任追究制度。各级监察部门要加强监督检查，对擅自改变批准土地利用条件、不按规定办理土地使用权转让相关手续、造成国有土地资产流失的，要追究批准部门和相关人员的责任；构成犯罪的，移交司法机关依法追究刑事责任。

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