东营市人民政府办公室关于印发中心城国有建设用地改变用途调整容积率及补缴土地出让金差价管理办法的通知

颁布单位：山东省东营市人民政府办公室	文号：
颁布日期：2011-11-11	失效日期：
效力级别：地方政府规范性文件

各县区人民政府,市政府各部门、单位:

《中心城国有建设用地改变用途调整容积率及补缴土地出让金差价管理办法》已经6-62次市政府常务会议通过,现印发给你们,请认真遵照执行。

东营市人民政府办公室

二O一一年十一月十一日

中心城国有建设用地改变用途调整容积率及补缴土地出让金差价管理办法

第一条为进一步加强对中心城国有建设用地改变用途、调整容积率的管理,规范土地利用行为,维护土地市场秩序,根据《中华人民共和国城乡规划法》、《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》和《中华人民共和国行政监察法》等法律法规,结合本市实际,制定本办法。

第二条土地使用者应严格按照《规划设计条件》和《国有建设用地使用权出让合同》(以下简称《出让合同》)使用土地,不得擅自改变土地用途、调整容积率。

第三条在不影响国家利益和公众合法权益的前提下,符合下列条件之一的国有建设用地,可改变土地用途、调整容积率:

(一)城市总体规划、分区规划、控制性详细规划和专项规划调整或者修编,造成地块开发条件发生变化的;

(二)因城市基础设施、公益性公共设施、重大项目建设导致地块的建设条件发生变化,或者经市政府确定可以利用现有土地进行旧城、旧村改造的;

(三)国家和省有关政策发生变化的;(四)法律、法规规定的其他情形。

第四条具有下列情形之一的国有建设用地,通过收回土地使用权重新招标、拍卖、挂牌出让方式改变土地用途、调整容积率:

(一)土地出让后未依法开工建设的;

(二)出让的工业、仓储、科教文卫等非经营性用地改为商业、住宅等经营性用地且需要重新建设的;

(三)《出让合同》约定改变土地用途时需收回土地使用权的;

(四)法律、法规规定的其他情形。

第五条除第四条规定情形以外的国有建设用地,通过签订《出让合同变更协议》方式改变土地用途、调整容积率,并按以下程序办理:

(一)土地使用者持《出让合同》向城乡规划部门提出书面申请和调整方案。城乡规划部门对调整方案进行论证、公示,必要时组织听证,将相关意见提交市城乡规划委员会审批后提出变更后的《规划设计条件》,并及时通报国土资源、城市管理、住房城乡建设部门。

(二)土地使用者持变更后的《规划设计条件》和《出让合同》等相关资料向国土资源部门提出书面申请;国土资源部门拟定《出让合同》调整方案并核算土地出让金差价,报市政府审批后,与土地使用者签订《出让合同变更协议》。

(三)土地使用者签订《出让合同变更协议》,补缴土地出让金差价后,向有关部门申请办理《建设用地规划许可证》、《国有土地使用证》、《建设工程规划许可证》、《施工许可证》、《预售许可证》、《房屋所有权证》等相关证件。

第六条征收应补缴的土地出让金差价,应严格遵循地价评估、集体决策程序,以原出让方批准改变时为评估期日,参照市场价格水平,优先采用市场比较法、假设开发法等评估方法,评估测算新旧容积率规划条件下的土地市场楼面地价,并择高作为补缴土地出让金差价的标准。一般可采用以下方法核算:

(一)土地出让金差价计算公式为:土地出让金差价=批准改变时新土地使用条件下土地使用权市场价格-批准改变时原土地使用条件下剩余年期土地使用权市场价格。其中,新土地使用条件下土地使用权市场价格=新土地使用条件下市场楼面地价×建筑面积;原土地使用条件下剩余年期土地使用权市场价格=原土地使用条件下剩余年期市场楼面地价×建筑面积。

新土地使用条件下土地使用权市场价格低于原土地使用条件下剩余年期土地使用权市场价格的不退差。

(二)容积率高于3.0低于4.0的部分,减半征收土地出让金差价;高于4.0的部分,免征土地出让金差价。

(三)因调低容积率造成地价增值的,补缴土地出让金差价可按批准改变时新旧容积率规划条件下总地价的差额确定。

第七条市场楼面地价按以下办法确定:

(一)批准改变时市场楼面地价按同一基准地价区域内2年内最近3宗同用途招标、拍卖、挂牌方式出让土地成交价(限价房除外)的平均楼面地价计算;不足3宗的,按实际成交宗地数计算。

同一基准地价区域2年内没有以招标、拍卖、挂牌方式出让土地的,按以下方法计算:

批准改变时市场楼面地价=相邻区域最近3宗(不足3宗的,按实际成交宗地数计算)同用途招标、拍卖、挂牌方式出让土地成交价(限价房除外)的平均楼面地价×(所在区域基准楼面地价÷相邻区域基准楼面地价)。

(二)层高低于2.2米的地下建筑和阁楼部分,可按市场楼面地价的50%确定。

(三)本办法出台前,已依法建成且出售的,市场楼面地价按该楼房销售时市场楼面地价加银行利息(按银行同期贷款基准利率计算,下同)确定;未出售的,按批准改变时市场楼面地价确定。

销售时市场楼面地价按以下方法计算:销售时市场楼面地价=当前市场楼面地价×(销售时房屋销售均价÷当前房屋销售均价)。

销售时房屋销售均价、当前房屋销售均价均以住房城乡建设部门提供的书面意见为准。

(四)原出让用途为综合用地,没有确定商业和住宅等用地比例的,市场楼面地价按住房城乡建设部门登记或认定的各用途实际建筑面积比例确定。

(五)城乡规划部门根据城市规划要求,将2个以上《出让合同》项下宗地统一规划,致使原宗地规划条件变化的,可按新规划要求合宗,以合宗后总建筑面积测算不同用途市场楼面地价。合宗后的土地使用年期按各宗土地剩余年期和土地面积加权平均确定。

(六)出让地块范围内有油田废弃的井、站、路等零星设施用地,在出让后1年内按规划要求需进行整合利用的,可通过签订《出让合同变更协议》的方式,将上述土地并入招标、拍卖、挂牌出让成交地块,市场楼面地价按《出让合同》约定楼面地价加银行利息确定。

(七)政府组织建设的保障性住房及回迁安置房等项目提高容积率的,经住房城乡建设部门认定不改变原销售对象及户型的,市场楼面地价按《出让合同》约定楼面地价加银行利息确定。

第八条符合下列条件之一的,不再收取土地出让金差价:

(一)《东营市人民政府关于深化土地使用制度改革实行土地“五统一”管理的意见》(东政发〔2001〕23号,2001年6月20日)下发前,取得土地使用权改变了用途或容积率,在《出让合同》约定期限内建成并取得《竣工验收备案证明》或《房屋所有权证》等相关证明材料的;

(二)整宗土地总建筑面积未超出规定容积率,且符合城市规划,因分割致使局部地块的容积率高于整宗地块容积率的;

(三)因城市规划调整,出让土地被城市道路红线或绿线占用,致使宗地面积变小,总建筑面积不变,且被占用土地未作补偿的;

(四)超过《出让合同》约定的总建筑面积500平方米以下且容积率低于1%,或因规划验收和住房城乡建设部门核定建筑面积技术标准差异造成容积率低于1%的;

(五)工业用地在不改变用途的前提下,提高容积率的;

(六)整宗居住用地范围内,按规划要求对本小区服务的公建配套设施建筑面积(不包括学校、幼儿园)不超过总建筑面积的5%的;

(七)出让用途为综合用地,且未提高容积率,需按照住房城乡建设部门登记或认定的各用途建筑面积所占比例分别登记用地面积的;

(八)其他符合国家、省、市有关规定的。

第九条《出让合同》及附件中未约定具体容积率的,按《出让合同》签订时政府公布基准地价的基准容积率确定,即2008年5月31日以前为商业用地1.3,住宅用地0.8;2008年6月1日—2011年9月5日为商业用地1.3,住宅用地1.0;2011年9月6日以后为商业用地1.3,住宅用地1.3。

第十条对法院处置的房地产,国土资源部门在协助执行过程中,发现存在改变用途或超容积率情形的,应及时向法院说明情况,申请法院暂缓对处置款的过付。对于房地产买受人,应为其办理土地过户手续;对于原房地产权利人,应对其作出补缴土地出让金差价的决定,不自动履行补缴义务的,申请法院强制执行。

第十一条城乡规划部门会同国土资源等部门审核土地使用者改变土地用途、调整容积率申请,符合条件的出具《规划设计条件》;在办理《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》等手续时,严格执行《出让合同》约定的建设条件等内容。

国土资源部门负责按照城乡规划部门调整后的规划控制指标收取土地出让金差价。

住房城乡建设部门负责按照《规划设计条件》和《出让合同》进行审核,在办理工程图纸审核、《施工许可证》等手续时,对于未经批准擅自变更的,不予办理;对未取得《施工许可证》动工建设的,依法进行处罚。

城市管理部门负责行使城市规划管理方面法律、法规、规章规定的行政处罚权。

监察和审计部门负责土地用途改变和容积率等规划控制指标调整情况及土地出让金差价收缴情况的全程监督检查。

第十二条土地使用者未经批准擅自改变土地用途、调整容积率的,在依法处理到位前不得组织竣工验收,相关部门不得为其办理规划验收合格证、工程竣工验收备案和房产证、土地证及相关过户手续,不得为其办理房地产开发资质年审手续。对该土地使用者计入诚信档案不良行为记录并公示,由相关部门依法予以处罚。该土地使用者2年内不得在本市境内参加土地竞买。

第十三条在本办法出台前的经营性用地已改变土地用途、调整容积率,且不属于本办法第四条规定情形的,按以下规定办理:

(一)经市城乡规划委员会同意,已取得《规划设计条件》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》和《施工许可证》的,可按本办法第五条(二)、(三)规定程序办理。

(二)具备《规划设计条件》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》和《施工许可证》之一的,分别由城市管理、住房城乡建设和国土资源部门依法处理后,再按本办法第五条规定程序办理。第十四条违反本办法规定办理土地用途改变和容积率等规划控制指标调整手续的相关责任人,由上级主管机关或行政监察机关给予行政处分;构成犯罪的,依法追究刑事责任。

第十五条本办法自印发之日起实施。市政府以前规定与本办法不一致的,以本办法为准。

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