忻州市人民政府关于忻州市区城中村改造的若干意见

忻州市人民政府关于忻州市区城中村改造的若干意见

忻州市人民政府关于忻州市区城中村改造的若干意见

忻政发〔2013〕34号

各县（市、区）人民政府，市政府各委、局、办：

为保证忻州市区城中村改造依法、有序推进，根据有关法律法规，提出本意见。

一、基本原则

（一）城中村是指已纳入忻州市区规划范围，土地权属和社会管理等体制仍属农村模式的村落。

（二）城中村改造是指通过依法依规改组、改制、改造，将城中村的农民转变为市民、农村宅院改造为文明社区、村委会改制为居委会、集体经济转变为股份制经济、集体土地变更为国有土地的行为。

（三）城中村改造按照政府主导，统一规划；村为主体，优选方案；整村规划，彻底改造；市场运作，综合平衡；试点先行，分步推进；依法改造，和谐发展的要求推进。

二、计划管理

（一）城中村改造分为近期、中期、远期三类，省、市、区重点工程、重点景区所涉及的城中村，可优先考虑，由忻州市区城中村改造领导组报请市政府同意后实施。

（二）严格控制城中村宅基地建房。

1、凡列入近期改造名录的城中村，村民原则上不得在宅基地上新建、改建、扩建房屋。

2、列入中期改造的，进行控制管理。村民住宅经房屋质量安全鉴定部门鉴定确系危房的，经忻府区政府批准并经市规划部门备案后可在原址上翻建,但不得超出原建筑面积。

3、列入远期改造的，按照有关法律、法规、政策规定程序，村民可申请新建、改建、扩建宅基地上的房屋，但层数不得超过2层，每户建筑总面积不得超过200平方米。

三、规划控制

（一）规划设计工作由忻府区政府牵头，市规划局把关，选择一流规划设计单位，高起点、高标准编制城中村改造规划方案，经城中村改造领导组审核，报市政府批准后，作为市区城中村改造工作的依据。

（二）城中村改造要与城市整体规划相结合。鼓励打破村与村、集体土地与国有土地界限连片改造，规划设计范围以城市路网为界，连片整体开发改造。

（三）控制性详细规划编制、调整费用由市政府承担，修建性详细规划编制费用由改造主体承担。

（四）按照国家有关规范要求，合理配建幼儿园、中小学、便民市场、社区医疗服务中心、文化活动中心等公共服务设施和市政基础设施，并与村民安置房同步建设，同步投入使用。

（五）合理分配住宅、产业比例，确保村民和改制后集体经济组织长远收益。

（六）城中村改造住宅用地容积率原则上按不大于3.5控制，商业用地的容积率原则上按不大于5控制。

（七）规划编制、设计单位应严格按照规划设计条件进行设计，未达到规划设计条件的，不得开展设计工作。

（八）安置用地要符合城市建设规划，不准转让，不准搞房地产开发，由村集体统一经营，发展生产。安置用地使用不当的，由市政府收回。

四、城中村改制

（一）公安、国土、住建、人社、民政等部门要配合有关乡镇（办），对列入城中村名录的村的人口、土地、建筑等进行调查摸底，统一建档。

（二）纳入城中村改造的村要严格户籍管理，除本村人婚姻、生育可落户外，原则上不得新增农业人口。

（三）在保持稳定和确保集体资产不流失的情况下，有关乡镇（办）应制定集体经济组织改制工作实施意见。

五、土地处置

（一）列入整村改造计划的城中村，忻府区要组织有关乡镇（办）和国土部门对改造村集体土地进行调查、确权，制定改造方案，经区政府审查后报市政府批准。

（二）改造方案已批准，并已完成村民转居民、撤村建居、集体经济改制的，市国土局按程序将改造用地范围内的集体土地办理为国有土地，确权给改制后的集体经济组织。同时对城中村改造用地之外的土地进行储备征收。

（三）改造范围内，居民安置和公益事业用地以划拨方式供地；用于平衡改造成本的土地一律公开出让。土地出让严格执行收支两条线，村集体或开发单位按市政府批准的土地出让方案缴纳土地出让金后，市财政按规定承担征收、拆迁和安置等费用。

（四）在土地条件具备的前提下，城中村改造建设用地标准按人均133—150平方米控制，在本村有合法宅基地的非本村人员，建设用地标准按人均70平方米控制,改造建设用地原则上不能超过本村村庄占地面积；划定的改造用地应包括安置村民住宅用地、小区级公建用地、道路用地（道路红线30米以下）、小区级及以下配套公共绿地、发展经济用地。

（五）对于人均耕地面积不足0.2亩，且人均经营性用地面积不足20平方米，或者为市政基础设施建设征地做出重大贡献的村（居）委会，可按市政府留地安置实施办法,由忻府区政府提出一次性留地安置意见，报市政府批准后执行。

六、征迁安置补偿

（一）拆迁补偿安置原则

1、城中村改造拆迁补偿安置采取产权调换和货币补偿相结合方式。宅基地上的房屋一般实行产权调换；每处宅院内居住多户居民的原则上以1处计进行补偿；非宅基地上的房屋原则上实行货币补偿。

2、城中村宅基地上的房屋，二层及二层以下为合法建筑，三层及三层以上为违法建筑。非宅基地上的合法建筑给予补偿，过期临时建筑按违法建筑处理。

3、未经规划、房管部门批准擅自改变房屋用途的，按原使用性质给予补偿安置。

（二）宅基地上房屋拆迁补偿安置和货币补偿及奖励标准

1、房屋产权调换

（1）合法宅基地上主房二层及二层以下建筑，按建筑面积拆一还一标准进行调换（建筑面积以国家承认的专业测绘部门实测结果为准；被拆迁房屋以重置价进行评估,安置房以成本价折算计算差价）。

（2）除主房占地面积外的宅基地面积，根据改造村实际，折合成股份，量化到个人，以入股分红方式作为补偿。

（3）宅基地上的主房以外的其它合法建筑物、构筑物及附着物按重置价评估补偿。

（4）本意见出台之前城中村户籍在册村民，每个村民安置建筑面积应达到上年度市区居民住房面积平均水平。安置面积以内以成本价结算,超出部分以市场价结算。

2、货币补偿

（1）合法宅基地上主房二层及二层以下建筑为合法建筑，按市场综合价评估。

（2）宅基地面积除主房占地面积外，参照城区同类国有建设用地基准价上浮30%计算补偿。

（3）宅基地上主房以外的其它合法建筑物、构筑物及附着物按重置价评估补偿。

3、违法建筑，考虑到历史因素，2012年1月31日以前形成的，按《忻州市人民政府办公厅关于印发忻州市依法整顿市区违法建筑物构筑物及附属设施的规定（试行）的通知》（忻政办发〔2012〕7号）规定执行；2012年1月31日以后的违法建筑依法拆除。

4、搬迁、过渡费

搬迁费按每处两次、每次1000元标准支付。过渡费按每处1200元/月标准支付。

5、拆迁奖励

自规定搬迁之日起20天内搬迁完毕的，每处按30000元标准予以奖励；21天至25天内搬迁完毕的，奖励20000元；26天至30天内搬迁完毕的，奖励10000元；超过30天搬迁的，不予奖励。选择货币补偿安置的，每处奖励4万元。

（三）其他建筑补偿

集体建设用地上的其他建筑，有合法手续的，按建安成本价予以补偿。

（四）城市基础设施建设涉及城中村宅基地上房屋拆迁补贴标准

城市公共基础设施建设涉及城中村土地的，补偿标准按《忻州市人民政府关于印发忻州市市区土地征收供应管理办法（暂行）的通知》（忻政发〔2012〕2号）文件执行，村民安置由村集体负责。

七、利益分配计算及改造模式确定

（一）综合测算

忻府区政府负责组织改造村进行拆迁摸底，制定拆迁补偿安置方案，编制修建性详细规划方案，委托有相应资质的工程咨询单位进行综合测算。综合测算结果由忻州市财政评审中心提出审核意见。

（二）改造模式

建成区之内的城中村，可采取政府主导、村集体自我改造、市场运作模式进行改造。城市建成区之外的城中村，原则上采取政府主导模式进行改造。改造收益方案确定后，忻府区政府对项目进行打包，提出具体改造模式，报市政府审定后实施。

八、优惠政策

（一）市区发改、规划、国土、住建、房管、环保、财政等部门要开辟审批绿色通道，实行扁平化管理，优化审批流程，并联审批，即报即办，不超过20个工作日。

市规划部门出具选址意见后，规划设计单位同步进行修建性详细规划（总平面规划）与建筑单体设计方案设计工作。与此同时，市发改、国土、环保、地震等有关部门应并联开展审查审批工作。修建性详细规划（总平面规划）与建筑单体设计方案经市政府同意后，规划部门履行规划建设许可程序，住建部门履行施工许可程序。

（二）城中村改造项目可享受规费减免优惠政策。用于安置村民的住宅项目，免交城市基础设施配套费、园林配套绿化工程建设资金、中小学建设资金、幼儿园异地建设费、新型墙体材料专项资金、散装水泥专项基金。用于发展经济的项目，除城市基础设施配套费外，其余5项费用免收。

（三）优先安排村民回迁安置房建设。村民安置房未开工建设的，发展经济用房不得开工建设；村民安置房未竣工分配的，发展经济用房不得对外销售。

（四）对于取得开工建设计划的村民安置房项目，市供电、供水等单位应及时提供施工用电、用水，确保工程按时开工。村民安置房户型按照村民回迁要求设计。

（五）城中村改造所涉的城市道路、排污、环卫等市政基础设施和供水、供电、供气、供暖、通讯等公共设施建设管理，统一纳入城市市政和公共设施的建设管理，由相关部门和单位按城市建成区规定和标准实施，改造后的市政公用设施维护和市容环卫管理纳入城市管理范畴。

（六）城中村改造完成后，原村民依法享有集体收益分配；按规定纳入城镇居民医疗和城镇居民养老等保险体系。不达城市最低生活保障标准的，按照规定享受城镇居民最低生活保障。

（七）城中村改造项目全部纳入棚户区改造范围，享受国家、省、市棚户区改造优惠政策。

九、工作要求

（一）加强组织领导。为加强对城中村改造工作的领导，市政府决定成立忻州市区城中村改造领导组，由市长担任组长，分管城建工作的副市长、忻府区区长等有关同志任副组长。

（二）加强部门协作。规划、国土、住建、公安等部门要按照各自分工做好协调服务工作；工商、税务部门要依法对改造村非法租赁房屋行为进行查处；忻府区政府要根据法律规定收集整理相关资料，做好征迁准备，确保依法征收的规范性、有效性。

（三）精心组织部署。今年确定的3个试点村要开始启动，明年忻府区涉及城中村改造的有关乡镇办要至少启动一个村的城中村改造工作。整村拆迁工作一般在3个月内完成，原则上不超过6个月完成。

规范建设秩序。市直各相关部门及忻府区政府应加大对城中村违法建设的查处力度，凡违反规划建设的建筑，应坚决予以拆除，保证城中村改造顺利实施。

本意见自下发之日起施行。

忻州市人民政府

2013年7月26日

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